劉建石

當前，我國經(jīng)濟正處于“增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期”三期疊加的階段，針對這種特性，中央提出了經(jīng)濟發(fā)展“新常態(tài)”的概念。新常態(tài)下，經(jīng)濟社會發(fā)展的質(zhì)量和效益的兼顧統(tǒng)籌，與過去相比要求更高、標準更高、難度更大。作為中國夢之一的安居夢，保障性住房建設(shè)工作更需要適應(yīng)這一新常態(tài)。筆者試以南京市“十二五”期間統(tǒng)籌建設(shè)四大片區(qū)保障性住房項目的實踐為例，談?wù)勑鲁B(tài)下保障性住房建設(shè)的幾點思考。

一、“運動式”保障房建設(shè)存在的問題

近些年來很多城市為推進新型城鎮(zhèn)化，大搞城市擴張，搞新區(qū)、新城建設(shè)。其中，作為硬性指標的保障房項目，不可避免地成為了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項目的主角之一。基于土地成本因素的考量，各地區(qū)一般都將保障房項目的選址集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部，而將一些主城區(qū)危舊房拆遷后的土地集中收儲換取更大的收益。在這股城市擴張熱潮中，保障房成為第一批進駐這些新城、新區(qū)的政府投資項目，也暴露出一系列問題：

（一）以政策的形式規(guī)定保障性住房交付時間及建安造價指標，導(dǎo)致項目建設(shè)工期緊，任務(wù)重，過程管理不夠精細，保障性住房交付后，群眾對房屋質(zhì)量、小區(qū)居住環(huán)境滿意度不高。

（二）保障性住房建成交付后，短時間內(nèi)大批居民集中入住，而其中又多數(shù)為生活困難人群，加劇了低收入群體的空間聚集，容易導(dǎo)致社會分割問題，為保障房片區(qū)當?shù)卣纳鐣芾韼砜涨皦毫Α?/p>

（三）集中建設(shè)的保障房片區(qū)人口密度較大，加之周邊的就業(yè)機會和城市基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴重不足，無形中增加了低收入者日常工作和生活的交通、時間成本，并在一定程度上降低其就業(yè)率和生活質(zhì)量，形成“經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟”現(xiàn)象。

二、南京市保障性住房建設(shè)的實踐

2010年，南京為解決安置欠賬、建設(shè)區(qū)域新城，統(tǒng)一規(guī)劃了四個大型保障性住房片區(qū)（以下簡稱“四大片區(qū)”）：丁家莊、花崗、岱山、上坊。“四大片區(qū)”總用地面積約6.2平方公里，總建筑面積約957萬平方米，保障性住房房源總量8.28萬套，由南京市安居集團負責(zé)實施?，F(xiàn)已初步完成“四大片區(qū)”保障房的建設(shè)及交付。

強化質(zhì)量控制，創(chuàng)建精品工程。保障房項目事關(guān)百姓切身利益，安居集團堅持打造質(zhì)量精品工程理念，設(shè)計、施工、材料等各方面高標準、嚴要求貫徹始終，執(zhí)行到每個細節(jié)，一舉打破了人們心目中“保障房是低質(zhì)房屋代名詞”的觀念?！八拇笃瑓^(qū)”保障房項目也獲得了業(yè)界的肯定，創(chuàng)下同期施工的兩個保障房項目同年榮膺國家建筑工程最高獎項（魯班獎）的先河。

統(tǒng)籌配套規(guī)劃，同步建設(shè)交付。南京“四大片區(qū)”保障房項目的配套涉及百姓生活方方面面。每個片區(qū)均嚴格按照城市規(guī)劃指引并結(jié)合各社會管理部門意見，在建設(shè)之初就有針對性地規(guī)劃了齊全的配套項目。教育、醫(yī)療養(yǎng)老方面，基礎(chǔ)設(shè)施齊備并由市級重點單位定點扶持；商業(yè)配套設(shè)施方面，商業(yè)中心、購物場所、旅館、影院、餐飲、銀行、藥店等一應(yīng)俱全；交通出行方面，配建了多處公交首末站，并聯(lián)系公交公司新開及調(diào)整了公交線路，還規(guī)劃有地鐵線路通達。各類配套設(shè)施隨著項目交付陸續(xù)投入使用，基本滿足了居民的衣食住行等生活需求。

倡導(dǎo)綠色建筑，探索住宅工業(yè)化。將“四節(jié)一環(huán)?！钡娜珘勖芷诰G色建筑理念體現(xiàn)在“四大片區(qū)”保障房的每一個細節(jié)。強化節(jié)地與室外環(huán)境打造，嚴格執(zhí)行節(jié)能標準、采取節(jié)能保溫措施；強化節(jié)水與水資源利用，合理設(shè)置綠化、植草磚等室外透水地面，并使用雨水回用系統(tǒng)對水資源進行充分循環(huán)利用；強化節(jié)材與材料資源利用；強化智能化運營管理等等。

總結(jié)實踐經(jīng)驗，解決存在問題。雖然“四大片區(qū)”保障房項目已經(jīng)配建并交付了大批配套設(shè)施，但從已入住人群需求和社會的發(fā)展來看，還存在一些問題有待解決：就業(yè)問題。大規(guī)模的低收入群眾，本身沒有職業(yè)技能，只能從事體力性勞動，在設(shè)置保障性住房周邊產(chǎn)業(yè)時應(yīng)考慮其就業(yè)特征。“四大片區(qū)”中兩個臨近產(chǎn)業(yè)園的片區(qū)，居民就業(yè)需求就得到了更多的解決渠道。配套項目規(guī)劃的前瞻性問題。雖然“四大片區(qū)”保障房項目規(guī)劃了較為完善的公共配套設(shè)施，但建設(shè)之初的規(guī)劃標準和交付后社區(qū)管理及各行業(yè)機構(gòu)的使用標準的差異已開始顯現(xiàn)，應(yīng)統(tǒng)籌處理好配套的前瞻性與增加建設(shè)成本、壓縮住宅建筑面積的關(guān)系。

三、新常態(tài)下保障性住房建設(shè)的方向

新常態(tài)下需要借鑒過往建設(shè)保障性住房的經(jīng)驗和教訓(xùn)，思考保障房建設(shè)的新模式，進一步探索保障房建設(shè)的可持續(xù)性。

（一）科學(xué)規(guī)劃，推行保障性住房集中建設(shè)與分散建設(shè)相結(jié)合模式。

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的今天，需要將保障性住房建設(shè)納入新城區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，從城市發(fā)展、城中村改造規(guī)模、貧困人口住房需求量、拆遷安置房屋需求量等多角度綜合考慮、科學(xué)規(guī)劃，確定集中建設(shè)或者分散建設(shè)模式。

分散建設(shè)，即把將要開發(fā)的保障性住房單元劃分成小的組團，分散在現(xiàn)有的中高收入階層鄰里中；將保障房和商品房結(jié)合起來開發(fā)，在土地出讓環(huán)節(jié)即明確該地塊的商品房住宅項目的開發(fā)必須按政府要求配建一定比例的保障性住房。這種模式可有效解決低收入人群過于集中的問題，避免貧民窟的產(chǎn)生。

集中建設(shè)，可以借鑒新加坡的組屋建設(shè)模式，為保障性住房建設(shè)預(yù)留就業(yè)、交通和公共服務(wù)可達性較好的區(qū)位。組屋的規(guī)劃建設(shè)是按新市鎮(zhèn)的理念來發(fā)展的，新市鎮(zhèn)內(nèi)部住宅用地只占33%，其余用于公共服務(wù)、商業(yè)設(shè)施及為解決就業(yè)問題的工業(yè)設(shè)施配套，并以綠地廣場和生活街道為主構(gòu)成公共空間系統(tǒng)，加強居民的交流。居民的生活必需品不出新鎮(zhèn)便可獲取，不僅給居民生活帶來極大方便，也減輕了城市交通運輸?shù)膲毫Α?/p>

（二）引入PPP模式，合理利用民營資本完善配套設(shè)施。

目前國家正鼓勵政府和社會資本合作模式（PPP模式）。在保障性住房配套建設(shè)時，引入PPP模式，由政府批準，保障性住房建設(shè)平臺和社會資本實施PPP合作。并利用社會資本資金實力和在體育、文化、醫(yī)療、養(yǎng)老等配套設(shè)施的前期策劃定位及招商運營管理方面的豐富經(jīng)驗，保障上述公共配套設(shè)施良性運營和發(fā)展，來滿足周邊老百姓的生活需求，提供就業(yè)機會，并獲取長期穩(wěn)定的收益。以此部分緩解保障性住房建設(shè)的資金問題，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，最終達到經(jīng)濟效益及社會效益雙豐收。

（三）標準引領(lǐng)，推進保障性住房建設(shè)的工業(yè)化綠色化。

保障性住房套型相對單一、重復(fù)率高、適合標準化設(shè)計的特點為推廣住宅工業(yè)化奠定了良好的基礎(chǔ)。保障房建設(shè)的各個實施單位在保障房建設(shè)中推廣住宅工業(yè)化技術(shù)，推進保障房建設(shè)的綠色化更是責(zé)無旁貸。

保障房建設(shè)的標準化應(yīng)從居住功能為導(dǎo)向的住宅設(shè)計標準化和住宅建設(shè)標準化著手，以便在實現(xiàn)保障居住功能的前提下顯著降低居住成本，較好地協(xié)調(diào)居住成本和居住功能的矛盾。建筑環(huán)節(jié)的模塊化和標準化，能夠在最大程度上縮短建設(shè)周期，保證建筑質(zhì)量，有助于政府實現(xiàn)快速增加住房供給的目標。住宅標準化在節(jié)能環(huán)保上帶來顯著優(yōu)勢，并有利于土地資源集約利用。標準化建造可以改變建筑業(yè)高能耗粗放型的生產(chǎn)方式，住宅標準化組裝、裝修更避免了大量人力、物力的無端耗費，有利于降低成本。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，保障房需求人群也會隨著國家保障標準的提升而動態(tài)變化。保障性住房將是人類社會發(fā)展過程中長期存在的公益性工程，實現(xiàn)保障性住房的綠色化，將為更好地實現(xiàn)安居夢提供保障，也將為商品房市場的健康發(fā)展助力，保障性住房的綠色化甚至商品房建設(shè)的綠色化必定成為未來建筑行業(yè)的新常態(tài)?！?/p>

（作者系南京安居保障房建設(shè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理）

責(zé)任編輯：尤 展