肖明浪

摘 要：近年來，隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們對住房的要求也越來越高，許多開發(fā)商和樓盤以不同需求為主題打造各類的房源和戶型。本文意在探討該項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)國家政策鼓勵(lì)，積極響應(yīng)二、三線城市發(fā)展的號召，結(jié)合Z市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，以及居民對新開盤大型優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的需求，力求發(fā)展城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化大盤模式來減緩當(dāng)?shù)刈》繂栴}，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新樓盤有一定借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；市場分析

長期以來，B集團(tuán)在國家政策的鼓勵(lì)下，積極響應(yīng)二、三線城市發(fā)展的號召，具有前瞻性的布局和成熟的開發(fā)遠(yuǎn)見，定位于城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化大盤優(yōu)勢來減緩中國住房問題。其優(yōu)勢在于分散人口居住，發(fā)揮市郊優(yōu)勢，降低居民生活成本、拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)內(nèi)需、增加政府財(cái)政稅收、提高就業(yè)率等。Z市B集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目是眾多品牌樓盤中的佼佼者，目前已成為Z市居民最喜愛的樓盤之一，對Z市的房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要作用。通過對HY房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)研究，可使人們對開發(fā)時(shí)尚處于城郊結(jié)合區(qū)樓盤分流中心區(qū)人口的演變過程得到進(jìn)一步了解，對其他房產(chǎn)公司起到一定的推廣作用。

一、開發(fā)單位簡況

HY房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單位為B集團(tuán)。該集團(tuán)于1992年在改革前沿廣東成立，歷經(jīng)20多年來的發(fā)展，積極參與國內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)，盡心盡力建設(shè)百姓喜愛、社會(huì)認(rèn)可的項(xiàng)目，力求都能成為美麗中國的典范，爭取與世界先進(jìn)生活同步。

該集團(tuán)旗下的樓盤純熟、多樣，符合各類人群的需求。比如采用多功能矩陣空間設(shè)計(jì)滿足辦公、酒店、企業(yè)展廳、商業(yè)會(huì)所等功能需求；或者運(yùn)用雙陽臺設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)雙臥一線連衛(wèi)浴，充分利用采光度，還有時(shí)下最實(shí)用的入戶花園設(shè)計(jì)及N+1戶型設(shè)計(jì)，都受到戶主的青睞。新項(xiàng)目的開發(fā)與設(shè)計(jì)不僅兼顧了房價(jià)的實(shí)用、通風(fēng)和采光，更注重空間個(gè)性、合理分配和個(gè)人的私密性，全面提高了生活質(zhì)量，堅(jiān)持以人為本的原則。本著這個(gè)理念，僅2013年B集團(tuán)就實(shí)現(xiàn)全年合約銷售額1060億元人民幣，合同銷售建筑面積1593萬平方米，位列中國上市房地產(chǎn)企業(yè)四強(qiáng)。

二、項(xiàng)目地理位置

本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，離Z市新政府僅5分鐘車程；項(xiàng)目門口的公交線路可貫通整個(gè)市區(qū)，10分鐘一趟，周圍生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚，坐擁濕地公園，盡享綠色生態(tài)花園，市政配套齊全，生活便利，交通連接莞、深、汕三條主動(dòng)脈，市政規(guī)劃未來的地鐵、高速可直達(dá)廣州市區(qū)和白云機(jī)場。

該項(xiàng)目規(guī)劃在南部打造集旅游、休閑、文化、商務(wù)、娛樂于一體的全新國際旅游度假城，具體規(guī)劃如下：

（1）1個(gè)中央商務(wù)區(qū)：Z市河畔一河兩岸，未來城市中心，完善市政配套。隨著新市政府搬遷到該市石灘鎮(zhèn)，圍繞著新市府的周邊地塊發(fā)展?jié)摿薮?，如今眾多房地產(chǎn)開發(fā)商已重金砸進(jìn)去大量購置土地進(jìn)行儲備，包括住宅用地、商業(yè)用地等。Z市新政府已將本項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃成未來城市中心，而中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展將自然而然籌建中。

（2）2個(gè)生態(tài)保護(hù)區(qū)：5700畝掛綠湖和周邊濕地公園、塘頭濕地公園等。根據(jù)Z市新城區(qū)生態(tài)發(fā)展規(guī)劃，新市府將此生態(tài)保護(hù)區(qū)規(guī)劃70%左右的土地作為生態(tài)發(fā)展用地，不改變土地用途和性質(zhì)，保留諸如濕地、丘陵、Z江分支河流、湖泊等，其它30%將用來發(fā)展建設(shè)公共服務(wù)配套設(shè)施以及發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)。

（3）3個(gè)商住區(qū)：達(dá)20平方公里，二環(huán)路、外環(huán)路、13號地鐵延長線等路網(wǎng)縱橫。Z市新市府的搬遷，將引領(lǐng)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心南移，屆時(shí)商業(yè)中心、住宅區(qū)亦將隨之大力發(fā)展。根據(jù)廣州城市副中心規(guī)劃，本項(xiàng)目所在地將是商住區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。

（4）2個(gè)體育運(yùn)動(dòng)區(qū)：數(shù)個(gè)體育公園、水上運(yùn)動(dòng)中心、月亮島生態(tài)公園等。Z市在未來將打造公共服務(wù)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)、總部商務(wù)、文化休閑、品質(zhì)居住于一體，其中，本市居民喜愛運(yùn)動(dòng)、享受慢生活將盡情揮灑在本項(xiàng)目周邊建成的體育運(yùn)動(dòng)區(qū)、公園等。

（5）1個(gè)度假休閑區(qū)：亞運(yùn)龍舟賽場、鶴之洲、觀景長廊。沿著Z江河畔往南延綿數(shù)公里，將是一條集自然風(fēng)光、沿江金岸、人文風(fēng)情和休閑度假于一體的風(fēng)景長廊。

三、項(xiàng)目產(chǎn)品市場目標(biāo)客戶群定位

本項(xiàng)目產(chǎn)品定位于中高端物業(yè)，相較目前Z市仍在建設(shè)及剛開盤銷售的項(xiàng)目，屬于中高檔物業(yè)，憑借其全國知名品牌，本項(xiàng)目將成為Z市高端、高品位的物業(yè)。

1.客戶群社會(huì)階層

本項(xiàng)目的主要客戶包括教師、公司職員、商人、本地掛綠湖工程拆遷戶等。

2.目標(biāo)客戶群分布

①項(xiàng)目地塊周邊新的人民醫(yī)院、Z市政府工作人員；②Z市兩所獨(dú)立學(xué)院教職工及其他幾所學(xué)校的教職工；③Z市開發(fā)區(qū)企業(yè)職工；④掛綠湖工程拆遷戶。

3.目標(biāo)客戶群年齡階段

第一階段：年齡在45～55歲左右。這一部分年齡的市民，已經(jīng)購買了住房，有一定積蓄。但是其子女剛處于25歲左右這個(gè)發(fā)展階段，對購房有較大需求，因此這一年齡段的目標(biāo)客戶群主要是為子女購房。

第二階段：35～45歲左右。這一年齡段的目標(biāo)客戶群基本已擁有第一套住房，主要是購買第二套房作為投資，也有部分市民購房的目的是為了將在外地的父母接到Z市一起生活，因此增加了對購房的需求。

第三階段：25～35歲左右。這一年齡段的目標(biāo)客戶群主要是首次購房，自住為主。

4.目標(biāo)客戶群購房支付能力

第一階段目標(biāo)客戶群是為子女購房，首付款項(xiàng)基本是由自身多年積蓄支付，貸款按揭月供則由自己子女每月工資及其他收入支付；第二階段目標(biāo)客戶群則首付和按揭均由自己支付；第三階段目標(biāo)客戶群雖是自己購房，但因工作年限短，收入積蓄不多，首付款項(xiàng)基本仍需父母支付，按揭則靠自己每月工資及其他收入支付。根據(jù)對部分業(yè)主購房支付能力調(diào)查顯示，大概劃分為兩種，支付價(jià)格在95萬左右或75萬以內(nèi)。

根據(jù)目前Z市房地產(chǎn)市場價(jià)位走勢，結(jié)合本項(xiàng)目所在的地域位置、品牌價(jià)值、物業(yè)服務(wù)和客戶定位，該項(xiàng)目主要定位于中高檔層次。在戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃和配套設(shè)施方面，也是主要從生活便利、實(shí)用、方便為角度出發(fā)。高檔地區(qū)洋房住宅預(yù)計(jì)9500元/平方米起；商業(yè)店鋪：20000元/平方米起；中檔地塊：洋房住宅預(yù)計(jì)8500元/平方米起。

因此，本文意在探討該項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)國家政策鼓勵(lì)，積極響應(yīng)二、三線城市發(fā)展的號召，結(jié)合Z市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，以及居民對新開盤大型優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的需求，力求發(fā)展城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化大盤模式來減緩當(dāng)?shù)刈》繂栴}，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新樓盤有一定借鑒意義。