盧桂梅

廣東能興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東佛山 528000

摘要：本文主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制精細(xì)化管理展開了探討，詳細(xì)闡述了新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義，并在分析了房地產(chǎn)開發(fā)商成本控制存在突出問題的基礎(chǔ)上，對(duì)落實(shí)房地產(chǎn)成本控制的精細(xì)化管理作了探討，以期能為有關(guān)方面的需要提供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)工程；成本控制；精細(xì)化管理

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也隨著快速發(fā)展起來(lái)。但是房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有資金投入大、開發(fā)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)變化和受國(guó)家政策影響大等特點(diǎn)，因此，為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，就需要控制好開發(fā)工程的成本，并做好相應(yīng)的精細(xì)化管理?；诖?，本文就房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制精細(xì)化管理進(jìn)行了探討，相信對(duì)有關(guān)方面的需要能有一定的幫助。

1 新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

1.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制是在調(diào)控背景下爭(zhēng)取主動(dòng)性降價(jià)的要求

隨著國(guó)家分類調(diào)控政策的實(shí)施，相關(guān)部門也表示房地產(chǎn)稅正在落實(shí)中，房地產(chǎn)行業(yè)在這輪調(diào)控受到較大的打擊，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)2014年10月70個(gè)城市的商品房?jī)r(jià)格觀測(cè)，房?jī)r(jià)無(wú)一環(huán)比上漲，67個(gè)城市同比下降。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加理性，投機(jī)需求將進(jìn)一步被壓制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)生根本性變化，可能是因?yàn)閼艏贫鹊母母镆约氨Ｕ闲宰》康某雠_(tái)。在這種變化下，房地產(chǎn)將逐步由暴利走向微利的時(shí)代，同時(shí)，房地產(chǎn)將以量取勝，提升存貨的周轉(zhuǎn)率，為了取量，房地產(chǎn)企業(yè)將逐步降價(jià)以吸引消費(fèi)者。只有控制好成本，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠主動(dòng)降價(jià)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

1.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制是應(yīng)對(duì)資金緊縮的必然措施

目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控包括了對(duì)貸款的限制，中國(guó)證監(jiān)會(huì)也對(duì)房地產(chǎn)公司的再融資、上市等有一定的限制，受此影響，民間融資及信托融資對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目也有顧忌，房地產(chǎn)商的融資額度和成本將進(jìn)一步提升。在這種背景下，房地產(chǎn)商必須通過開源節(jié)流的方式，加強(qiáng)對(duì)自身管理，合理利用資金。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商要加強(qiáng)成本的控制，主動(dòng)降價(jià)，以量取勝，逐步回籠資金，提升自身資金，另外一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)成本的控制可以加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的控制，減少成本費(fèi)用的支出，減少資金的浪費(fèi)，降低資金的需求。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制好后可以提升自身的盈利能力，市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)可度將提升，也拓寬了可以獲得的融資渠道。

2 房地產(chǎn)開發(fā)商成本控制存在的突出問題

2.1 缺乏事前的充分調(diào)研，投資分析手段較為單一，設(shè)計(jì)不夠科學(xué)

由于房地產(chǎn)企業(yè)在之前一段時(shí)間經(jīng)歷了較長(zhǎng)的房?jī)r(jià)上漲期，很多企業(yè)拿地后地皮價(jià)及周邊房?jī)r(jià)快速上漲，拿地基本都可以賺錢，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)拿地非常兇猛，缺乏對(duì)成本的前期調(diào)研，或者前期調(diào)研流于形式化。例如部分企業(yè)在拿地后才會(huì)發(fā)現(xiàn)一些成本費(fèi)用項(xiàng)目沒有進(jìn)行考慮，對(duì)市政要求的隔離帶、景觀、河道整改、垃圾處理費(fèi)用等了解不深，未進(jìn)行考慮。一些企業(yè)在拿地的時(shí)候?qū)ν顿Y的可行性測(cè)算比較簡(jiǎn)單，沒有成系統(tǒng)的合理有效投資分析指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目盈利指標(biāo)的測(cè)算較為簡(jiǎn)單，項(xiàng)目投資前期對(duì)現(xiàn)金流的安全性沒有足夠的關(guān)注，難以在決策的時(shí)候保證足夠的科學(xué)性。拿地后前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資有很大的影響，很多企業(yè)沒有做好這個(gè)階段的成本控制，對(duì)一些技術(shù)指標(biāo)較為關(guān)注，忽略了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的因素，就難以做好對(duì)項(xiàng)目的成本優(yōu)化。

2.2 施工階段變更設(shè)計(jì)，工程現(xiàn)場(chǎng)管理不到位，成本超支現(xiàn)象明顯

房地產(chǎn)施工階段是開發(fā)過程中時(shí)間最久、涉及面最廣、人員參與最多的階段，這個(gè)階段需要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的成本管理，確保項(xiàng)目可以在成本預(yù)算的范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，順利完成驗(yàn)收。但是在這個(gè)階段，一些項(xiàng)目難以進(jìn)行有效控制，隨意變更設(shè)計(jì)，容易造成項(xiàng)目的返工，而具體的設(shè)計(jì)變更又牽涉方方面面的人員和單位，導(dǎo)致工期難以控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是需要利用合同臺(tái)賬等會(huì)計(jì)信息進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的管理，但是一些企業(yè)合同臺(tái)賬沒有及時(shí)進(jìn)行更新，對(duì)成本的動(dòng)態(tài)反饋無(wú)法及時(shí)，部分項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理粗放，質(zhì)量沒有保障導(dǎo)致返工，物資管理不夠精細(xì)，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重等，這些都是造成了現(xiàn)場(chǎng)成本支出超支的原因。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法落后，意識(shí)不到位，體系不完善

目前，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管理主要是依靠財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)決算，但是對(duì)事前的預(yù)算和事中的控制不到位，即使是財(cái)務(wù)的決算，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有進(jìn)行仔細(xì)的事后分析，沒有根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際成本總結(jié)出各個(gè)成本細(xì)項(xiàng)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)等，以前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本事后評(píng)估不夠重視，沒有組織專業(yè)人員進(jìn)行數(shù)據(jù)的分析和積累，財(cái)務(wù)工作沒有實(shí)質(zhì)性突破。房地產(chǎn)畢竟是一個(gè)長(zhǎng)期開發(fā)的項(xiàng)目周期，成本的控制是需要對(duì)整個(gè)流程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，一些房地產(chǎn)公司對(duì)此沒有形成足夠的意識(shí)，認(rèn)為成本已經(jīng)難以控制，沒有形成高效開發(fā)、快速流轉(zhuǎn)的理念，成本控制基本缺乏足夠的動(dòng)力，一些成本管理制度形同虛設(shè)，沒有實(shí)質(zhì)的執(zhí)行，獎(jiǎng)罰不分明，權(quán)責(zé)不明確。

3 落實(shí)房地產(chǎn)成本控制的精細(xì)化管理

3.1 加強(qiáng)成本核算科目的精細(xì)化設(shè)置，完善成本知識(shí)儲(chǔ)備

隨著國(guó)家各個(gè)領(lǐng)域的開放和外匯管制的放開，越來(lái)越多的國(guó)際資金將以自有企業(yè)或者借道國(guó)內(nèi)企業(yè)進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，外國(guó)低利率資金的進(jìn)入將加劇國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)國(guó)內(nèi)的企業(yè)必須加強(qiáng)自身的成本管理，做好科學(xué)化管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)需要規(guī)范自己的成本核算科目，減少成本核算的隨意性，比照一些優(yōu)秀的標(biāo)桿企業(yè)對(duì)自己的成本核算科目進(jìn)行優(yōu)化，如萬(wàn)科等，合理劃分工程成本核算對(duì)象，對(duì)跨期工程及跨期合同明確分?jǐn)偟脑瓌t等。對(duì)不同類型的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)考慮其差別進(jìn)行詳細(xì)的分開核算，遵循因果關(guān)系原則、受益程度原則、公平合理原則、承受能力原則等進(jìn)行分?jǐn)?，周全合理的考慮成本分?jǐn)偪赡艽嬖诘膯栴}，根據(jù)項(xiàng)目的差異確定可行的分?jǐn)偡桨?，并將這些經(jīng)驗(yàn)整理成企業(yè)自身的會(huì)計(jì)處理方法以不斷優(yōu)化。

在具體的工作中，成本知識(shí)精細(xì)化管理應(yīng)當(dāng)成系統(tǒng)，按照已有的案例和經(jīng)驗(yàn)整理全成本的科目數(shù)據(jù)，以供全公司、項(xiàng)目公司等進(jìn)行參與。要完善這樣的成本數(shù)據(jù)系統(tǒng)，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)要完成對(duì)項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)的收集，如面積信息和房型信息等，對(duì)跨期的目標(biāo)成本、合同信息、工程量信息、項(xiàng)目預(yù)算、付款結(jié)算等相關(guān)的信息進(jìn)行歸集，落實(shí)到具體的責(zé)任部門和個(gè)人，制定各個(gè)過程的成本信息歸集的詳細(xì)時(shí)間安排，采用合理的方法，如可以利用計(jì)算機(jī)的技術(shù)，提煉出成本管理的工具。整理好這些知識(shí)，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織交流知識(shí)，形成項(xiàng)目的定額成本標(biāo)準(zhǔn)，形成成本的管理能力，合理設(shè)計(jì)公司內(nèi)部的KPI指標(biāo)，明確各個(gè)崗位和項(xiàng)目的目標(biāo)。

3.2 加強(qiáng)各個(gè)階段的成本控制，形成全員、全程、全面的成本控制系統(tǒng)

在拿地階段，要做好前期的調(diào)研，形成合理有效的投資分析評(píng)估體系，結(jié)合公司的戰(zhàn)略，制定合理的成本控制體系。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)公司要形成多專業(yè)背景的人員組成的聯(lián)合可行性研究小組，協(xié)同進(jìn)行成本的調(diào)研，將成本、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)、開發(fā)、工程等專業(yè)的人員組織起來(lái)，綜合全面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，了解土地的周邊市政配套設(shè)施和土地的屬性，通過這些調(diào)研工作，結(jié)合建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品定位，編制全面合理的成本估算，當(dāng)然做好這些成本的估算后，企業(yè)仍然要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和公司的要求，制定包含靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資指標(biāo)的分析體系。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇更容易被市場(chǎng)、客戶認(rèn)可的方案，避免成本的浪費(fèi)，對(duì)不同方案之間要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性考慮，做好成本的事前控制，提前進(jìn)行設(shè)計(jì)的優(yōu)化，控制成本的上限，結(jié)合國(guó)家的未來(lái)政策預(yù)期選擇合適的盈利性強(qiáng)的方案。在設(shè)計(jì)上可以選擇采用建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案結(jié)合的招標(biāo)方法，對(duì)不同方案的設(shè)計(jì)理念、品質(zhì)、含鋼量、墻地比、附加值面積等進(jìn)行對(duì)比分析，根據(jù)經(jīng)濟(jì)性技術(shù)指標(biāo)和造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，并對(duì)達(dá)到目標(biāo)的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，發(fā)揮設(shè)計(jì)人員的積極性。

施工階段是成本控制的重要階段，這是成本控制的具體現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施階段，這個(gè)階段需要嚴(yán)格按照已經(jīng)下達(dá)的成本目標(biāo)進(jìn)行執(zhí)行，盡量減少執(zhí)行中的偏差，對(duì)一些不合理的設(shè)計(jì)變更要進(jìn)行否定，本著控制投資并加快進(jìn)度的要求，從全局出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的可行性和評(píng)審工作。在施工現(xiàn)場(chǎng)也需要對(duì)圖紙進(jìn)行事前的審查工作，對(duì)一些不合理的設(shè)計(jì)進(jìn)行反映，盡量在施工前就預(yù)先進(jìn)行改正，做好施工的事前管理。房地產(chǎn)企業(yè)要利用業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)IT公司，為房地產(chǎn)公司開發(fā)成本管理的信息化系統(tǒng)，結(jié)合企業(yè)的流程和特點(diǎn)，通過合理的機(jī)制將各個(gè)項(xiàng)目的成本實(shí)時(shí)反映至總部，總部及時(shí)對(duì)成本管理的情況進(jìn)行審核，做好對(duì)成本的動(dòng)態(tài)管理。

3.3 加強(qiáng)成本事后分析和考核的精細(xì)化管理，提升對(duì)成本的評(píng)估

總部要?jiǎng)?chuàng)新管理模式，讓項(xiàng)目人員由被動(dòng)管理轉(zhuǎn)成主動(dòng)式的管理，讓項(xiàng)目人員可以參股自己管理的項(xiàng)目和總部的其他項(xiàng)目，激發(fā)項(xiàng)目管理人員的營(yíng)運(yùn)能力，降低經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，將項(xiàng)目管理無(wú)法控制的成本歸集至總部，由總部的人員對(duì)這部分成本承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立成本專項(xiàng)考核的組織，由公司成本管理部門的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)考核的具體內(nèi)容，對(duì)總部和項(xiàng)目組的成本管理過程和效果進(jìn)行分別考核，并將考核的結(jié)果報(bào)總經(jīng)理審批，在考核的時(shí)候適當(dāng)對(duì)材料的價(jià)格波動(dòng)影響、公司決策造成的影響、法律法規(guī)的變化造成的影響等進(jìn)行排除，將成本專項(xiàng)考核的結(jié)合和獎(jiǎng)懲進(jìn)行掛鉤，提升這個(gè)考核的嚴(yán)肅性。

房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目完工后的成本進(jìn)行分析，站在公司戰(zhàn)略的角度思考最終實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)性情況，對(duì)成本執(zhí)行效果和預(yù)算的偏差進(jìn)行分析，對(duì)偏差額進(jìn)行定量分析，同時(shí)分析背后的原因，細(xì)化到各個(gè)項(xiàng)目和崗位的責(zé)任，便于后期清除成本的差異。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的發(fā)展，就必須控制好自身開發(fā)工程的成本管理，并在新形勢(shì)下做好相應(yīng)的精細(xì)化管理。本文就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制精細(xì)化管理作了深入探討，旨在能為房地產(chǎn)開發(fā)工程控制的精細(xì)化管理提供借鑒范例。

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