自曾暉+孔炩杰

7月，北京新盤成交輕松突破8000套，二手住宅成交突破1.9萬套，分別創(chuàng)下今年月度成交新高，部分新盤號稱“日光”，買賣雙方信心恢復(fù)，看漲預(yù)期重回樓市，使得開發(fā)商推盤積極性大增，8月盛夏，預(yù)計有30個新盤入市。

開發(fā)商加快推盤

亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月（截至7月29日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交8489套，相比6月全月成交多出587套，創(chuàng)下今年月度成交新高。

記者了解到，7月入市項目當中，首開國風美唐、首開·香溪郡、富力運河十號、V7九間堂等多個項目均對外宣稱實現(xiàn)“日光”。

市場回暖，售樓處重新人氣高漲，開發(fā)商也開始加速推盤。大興舊宮一個樓盤的營銷負責人表示，今年6月前，市場上的多數(shù)新盤都需要有小半年的蓄客期才敢入市，很多項目從去年開盤一直拖到6月才入市，定價上也盡量模糊，但7月市場強勁回暖，登記客戶較多，該項目預(yù)計1-2個月的蓄客就將再開一棟樓。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年8月，北京商品住宅市場預(yù)計將有30個項目入市，其中包括首開萬科城市之光、首創(chuàng)·禧瑞墅、嘉誠中心等13個純新盤，以及包括領(lǐng)秀翡翠山、五礦萬科·如園、龍湖長城源著等在內(nèi)的17個老項目后期。

記者了解到，預(yù)計8月入市的30個項目中，西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)都有新盤入市，預(yù)計報價都在4萬元/平米以上，但整體上有15個項目位于六環(huán)外，11個項目位于五環(huán)—六環(huán)之間，即26個項目位于五環(huán)外。業(yè)內(nèi)人士指出，這是因為北京商品住宅存量當中有將近80%的比例位于郊區(qū)。

此外，共有13個項目屬于不限購的商住盤，在北京六環(huán)外住宅都超過2萬元/平米的現(xiàn)實之下，商住價格也快速拉升，而在樓市重回看漲預(yù)期、報價上漲的背景下，越來越多的項目以提供精裝修來增加性價比。

新盤供不應(yīng)求

從市場報價看，量增后報價提高成為普遍現(xiàn)象，雖然北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至7月29日，北京商品住宅成交均價為26545元/平方米，環(huán)比下滑約10%，記者了解到，這是因為7月有部分低價回遷房簽約，但回遷房并未算入保障房、自住房內(nèi)，拉低了商品房均價。

“我們監(jiān)測的新盤純商品住宅的均價至少上漲了15%，”順義一個房地產(chǎn)項目營銷負責人表示，成交量上漲，使得庫存大量消化，但同時由于土地價格高、供應(yīng)少，新盤的供應(yīng)不足，剛需購房者可以挑選的普通住宅會越來越少。

數(shù)據(jù)顯示，7月純商品住宅新盤成交突破8500套， 但7月新入市的純商品住宅供應(yīng)只有3704套，環(huán)比6月下跌了27%。

業(yè)內(nèi)人士表示，一方面樓市成交連續(xù)在5月、6月、7月上漲，市場需求、信心已經(jīng)穩(wěn)定；另一方面2014年以來土地出讓中，自住房、商業(yè)配建比例越來越高，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的僅有4宗，純商品住宅用地的空間被大幅擠壓。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，預(yù)計今年后四個月成交量仍將持續(xù)上漲，而新盤市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，未來住宅新盤將形成自住房與豪宅為主導的二元模式，房企的漲價預(yù)期將會越來越強。

新房“外擴”成趨勢

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，8月預(yù)計開盤的項目中，有15個位于六環(huán)外，占到新盤總數(shù)的半壁江山。比如，房山的北京城建琨庭是老項目后期， 85-118平方米二居和三居，預(yù)售價格為1.55萬元/平方米；密云的龍湖長城源著，40-80平方米的兩居躍層洋房價格為85萬-120萬元/套，算下來的單價在1.6萬元左右，還有少量的70-110平方米疊院房源，單價不到2萬元/平方米；昌平區(qū)的嘉誠中心，主打40-80平方米開間，價格為2.3萬元/平方米；順義區(qū)的首開·中晟廣場為商住LOFT產(chǎn)品，價格預(yù)計在2萬-2.3萬元/平方米。

日前，記者來到位于房山竇店的北京城建琨庭探訪時，銷售告訴記者：“房山區(qū)的房價基本在2.5萬元/平方米左右，竇店這邊一直都在1.5萬元/平方米左右，和去年相比，項目銷售價格漲幅不到1000元/平方米，主要原因是開發(fā)商在別的地方拿了塊地，想快銷來周轉(zhuǎn)資金?！眲⑴吭诒本┪髡旧习?，5月份在琨庭買了房，現(xiàn)在的房屋正在裝修。她無奈地對記者說：“到時候房子裝好了，我打算去房山找份工作，那兒離家近，也更方便照顧孩子。”

“買不起六環(huán)內(nèi)的房子，關(guān)鍵是購買力的增速低于房價的漲速。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，隨著城市未來的布局調(diào)整和土地供應(yīng)量的現(xiàn)狀，六環(huán)外購房已成為一種趨勢。

偉業(yè)我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉表示：“六環(huán)外的商品房優(yōu)勢還是價格上。但事實上有一個問題是，大部分的就業(yè)機會都集中在城區(qū)，教育醫(yī)療和公共設(shè)施也集中在城區(qū)。未來在北京新城市規(guī)劃里面，應(yīng)該把產(chǎn)業(yè)布局進行調(diào)整，包括教育醫(yī)療等公共資源分配更合理?！?/p>

高端老盤漲價“兇猛”

隨著7月樓市新盤成交沖高，“量增價升”的樓市規(guī)律也在8月預(yù)計入市的30個新盤上應(yīng)驗，僅有少部分項目由于后期庫存較大或開發(fā)商急于回款、報價沒有出現(xiàn)上調(diào)，如位于豐臺王佐鎮(zhèn)的領(lǐng)秀翡翠山、位于昌平的花雨汀等，多數(shù)新盤、老盤上調(diào)報價，漲價成為主流。

記者走訪了解到，如位于門頭溝的住宅新盤電建地產(chǎn)瀧悅公館報出3.5萬元/平方米，售樓里銷售人員“下期馬上大漲價”的論調(diào)又卷土重來。

但漲價最猛的是高端住宅的老項目后期，如位于海淀區(qū)的京投銀泰·琨御府邁入10萬+頂豪門檻，新品報價達到10.5萬元/平方米，此前均價為7.3萬元/平方米；位于海淀的五礦萬科·如園新房源報價為6.5萬元/平方米；而今年4月北區(qū)房源報價6萬元/平方米。

記者從琨御府了解到，8月預(yù)計入市是項目的樓王，為升級產(chǎn)品，共有136套住宅，戶型為156-205平方米的三居、四居，兩梯兩戶、精裝交付，目前排號數(shù)已超過了房源數(shù)。

而位于朝陽望京的臻園三期雖然“售價未定”，但銷售報出57000元/平方米均價，相比上期開盤報價50000元/平方米出現(xiàn)大幅上漲。

“8月開盤的三期新房源均價在57000-58000元/平方米，”臻園銷售人員表示，最小戶型187平方米，1000萬元/套起，最大戶型245平方米，1450萬元/套起，排號登記的客戶必須提供500萬存款的銀行存單原件，以及1000萬的資產(chǎn)證明。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，由于住宅土地供應(yīng)有限，市場供需失衡愈發(fā)嚴重，未來純商品住宅項目的價格上漲已成定局。

商住項目入市搶客

8月預(yù)計入市的30個新盤中，有13個是商住項目，約占一半，位置最優(yōu)的是位于西城區(qū)的老商住項目“新年華SOHO”，再次入市報價4.4萬元/平方米。“預(yù)計8月開盤，產(chǎn)權(quán)剩下40年，所以價格很優(yōu)惠，”新年華SOHO銷售人員對記者說，這是2005年拿下的土地，8月推出的房源最小戶型為35平方米，報價約150-160萬元/套，還贈送精裝修和家電。

記者走訪了解到，由于住宅新盤供應(yīng)不足，商住項目人氣漸長，如位于通州的老商住項目后期的朝北8080，目前報價上漲到2.4萬元/平方米，預(yù)計三季度入市的通州核心區(qū)商住項目如綠地中央廣場、保利大都匯等報價都超過3萬元/平方米，而位于大興的泰禾中央廣場，作為純新商住項目報價3.5萬元/平方米創(chuàng)下大興商住價格新高。

8月入市的商住項目中，順義區(qū)占比最高，有5盤預(yù)計入市，相較而言，順義板塊的商住項目售價也相對較低，在2萬元/平方米以上。

位于順義的商住新盤空港國際銷售人員表示，項目預(yù)計8月底推出層高4.5米的LOFT和平層公寓，最小戶型分別是59平方米和45平方米，全精裝修，預(yù)計59平方米loft報價150-160萬，約合2.5萬元/平方米，平層公寓報價則在1.8萬-1.9萬元/平方米。

“相比通州、大興，順義的房價很平穩(wěn)，并沒有明顯上漲，”空港國際開發(fā)商、和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫表示，預(yù)計下半年順義將有一輪補漲，由于空港國際主打“輕奢”風格，性價比較高，預(yù)計會吸引自住和投資客群。