曾洋洋　文春暉

摘要：分析了我國人口少子老齡化的現(xiàn)狀，基于1999—2013年省際面板數(shù)據(jù)構(gòu)建了房價的向量自回歸（VAR）模型，選取少兒及老年撫養(yǎng)比兩個人口子結(jié)構(gòu)為影響因子，采用面板協(xié)整檢驗、脈沖響應(yīng)分析等方法，探討了少子化與老齡化對房價的動態(tài)影響及區(qū)域差異。研究表明，人口年齡結(jié)構(gòu)變化對房價波動具有顯著的動態(tài)傳遞效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：少子老齡化 房價波動 區(qū)域差異 VAR模型

一、引言

城市的高房價已成為嚴重影響我國經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的難題。房價快速上漲的背后，究竟是何種因素在扮演重要推力，學(xué)術(shù)界并未給出一致性結(jié)論。人口作為房產(chǎn)的主要供求者，直接決定房產(chǎn)價格。因此，基于人口結(jié)構(gòu)變化而引發(fā)快速增加的住宅需求，可能是導(dǎo)致房價高企的重要因素。且伴隨著我國少子老齡化的推進，房價的波動與其竟呈現(xiàn)高吻合度，故人口結(jié)構(gòu)變化對房價的影響可能較其他因素更具說服力。

因此，本文將立足于我國當前人口結(jié)構(gòu)演變的實際，擬對人口子機構(gòu)與房價的關(guān)系予以實證，包含兩個目的：一是基于VAR動態(tài)模型，采用面板協(xié)整檢驗、Grange因果檢驗等實證方法，探究少子化和老齡化對房價的動態(tài)影響。二是將區(qū)域差異納入研究范疇，把全國劃分為東中西部三個經(jīng)濟區(qū)域，探究各撫養(yǎng)比對房價影響的地區(qū)差異。

二、模型構(gòu)建

本文選取全國商品房銷售均價HP作為被解釋變量，并將解釋變量分為兩類：宏觀經(jīng)濟因素和人口結(jié)構(gòu)因素。其中，前者包括人均地區(qū)生產(chǎn)總值GR和人均可支配收入DI，后者包括少兒撫養(yǎng)比CR，老年撫養(yǎng)比OR，平均家庭戶規(guī)模FZ和非農(nóng)業(yè)人口比NR。

由于傳統(tǒng)計量方法基于經(jīng)濟理論，難以克服結(jié)構(gòu)性方法對人口結(jié)構(gòu)變量間可能存在的動態(tài)聯(lián)系研究乏力及內(nèi)外生變量易于混淆的難題。因此，為準確剖析少子老齡化背景下人口結(jié)構(gòu)變量對房價的影響，筆者特構(gòu)建不含外生變量的 VAR模型如下：

yt=A1yt-1+…+Awyt-w+εt，t=1，2，…，T

式中yt是n維內(nèi)生列向量，T是樣本數(shù)，w是滯后階數(shù)，At為n×n維待估系數(shù)矩陣，εt是白噪聲向量。綜合分析全國房價及人口結(jié)構(gòu)變化規(guī)律及動態(tài)聯(lián)系，令yt=（LnHPt，LnCRt，LnORt，LnGRt，LnNRt，LnFZt，LnDIt）T。其中GR、NR、FZ、DI設(shè)為控制變量。

三、實證檢驗

（一）面板單位根檢驗與協(xié)整檢驗

為消除異方差，對數(shù)化各組數(shù)據(jù)，分別記為LnHP、LnCR、LnOR、LnGR、LnNR、LnFZ、LnDI。因本文為平衡面板數(shù)據(jù)序列，為避免偽回歸，特對其進行LLC和ADF檢驗。

檢驗結(jié)果顯示：在5%的顯著性水平下，一階差分后的所有序列均平穩(wěn)。因本文重點探析少子老齡化背景下人口年齡結(jié)構(gòu)對房價的影響，故以下將著重對其進行分析。由于LnHP、LnCR、LnOR序列是一階單整序列，可采用基于回歸系數(shù)的Johansen協(xié)整檢驗。其表明：少兒、老年撫養(yǎng)比對房價具有長期穩(wěn)定的影響。

（二）Granger因果檢驗與VAR模型估計

格蘭杰因果檢驗表明：少兒撫養(yǎng)比（LnCR）和老年撫養(yǎng)比（LnOR）對房價（LnHP）具有單向影響。同時，房價的三元VAR模型多項式根圖檢驗顯示：VAR模型結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，且整體解釋力度大。

（三）脈沖響應(yīng)分析

為明確顯示兩撫養(yǎng)比對房價的動態(tài)影響及相關(guān)程度，以下將引入脈沖響應(yīng)方程進行區(qū)域差異動態(tài)分析，如圖1。

由圖1可知，當給少兒撫養(yǎng)比（LnCR）一個正向沖擊后，各區(qū)域房價（LnHP）均立刻下降，且都于第2期達到最低點，在長期來看持續(xù)性較強。說明少兒撫養(yǎng)比的下降有助于抬升房價。分區(qū)域來看，東部房價受少兒撫養(yǎng)比的沖擊最小，西部最大；當給老年撫養(yǎng)比（LnOR）一個正的沖擊后，各區(qū)域房價均加速上升，之后增長幅度逐期縮小，但具有良好的長期穩(wěn)定性。說明老年撫養(yǎng)比的上升傾向于推高房價；分區(qū)域來看，中西部房價受老年撫養(yǎng)比的沖擊較小，東部較大。

首先，分析少兒撫養(yǎng)比的下降、老年撫養(yǎng)比的上升是我國房價高企的原因，筆者認為可從如下三點進行解釋。①計劃生育國策實行下“嬰兒荒”現(xiàn)象的出現(xiàn)。②“利己動機”“利他動機”“投機動機”三重施壓。首先，老年群體改善自身住房需求的不斷強化。其次，受惠于曾經(jīng)福利分房制度而擁有大量額外儲蓄的老年群體傾向于幫助下一代購房。第三，我國符合老年群體特征的投資渠道匱乏， 而房產(chǎn)投資的高回報引誘大量資本涌入。③家庭結(jié)構(gòu)微型化。

其次，比較人口變量對各區(qū)域房價沖擊的差異發(fā)現(xiàn)：①東部地區(qū)房價受少兒撫養(yǎng)比沖擊最小。這或可說明其房價已脫離經(jīng)濟基本面，存在嚴重價格泡沫。而西部沖擊最大，則或與其經(jīng)濟與金融發(fā)展程度較弱相關(guān)。②東部房價受老年撫養(yǎng)比的影響較大，中西部較小?？赡茉蚴菛|部地區(qū)發(fā)展程度高，強化了老年人的地區(qū)轉(zhuǎn)移動機。由脈沖響應(yīng)圖進一步分析可推斷出：長期來看，少兒、老年撫養(yǎng)比對房價的沖擊效應(yīng)將漸弱，這可能與國家生育政策的不斷調(diào)整與老齡化程度的深化相關(guān)。

（四）方差分解

由方差分析可知：兩撫養(yǎng)比對各區(qū)域房價的影響均滯后一期，而來自房價自身的影響當期就能實現(xiàn)；各區(qū)域少兒撫養(yǎng)比對房價的貢獻度均小于老年撫養(yǎng)比，其中東部地區(qū)最顯著。

四、結(jié)論與政策建議

首先，借助格蘭杰因果檢驗，分析得到少兒及老年撫養(yǎng)比是房價的格蘭杰因。其次，通過脈沖響應(yīng)函數(shù)，動態(tài)地分析少兒、老年撫養(yǎng)比與房價的互動關(guān)系及區(qū)域差異。一方面，受到福利房分配制、儲蓄代際轉(zhuǎn)移等多因素的影響，少兒撫養(yǎng)比的下降與老年撫養(yǎng)比的上升是我國房價持續(xù)高漲的重要推動力。另一方面，從分區(qū)域看，少兒及老年撫養(yǎng)比對房價的沖擊區(qū)域差異顯著。且伴隨我國少子老齡化的加深，兩者對房價的沖擊漸弱。最后，方差分解表明：短期內(nèi)各區(qū)域房價受自身變化的影響很大，但大體呈下降趨勢。且兩撫養(yǎng)比對房價的影響均滯后一期。據(jù)以上分析，特對政府提出如下建議：

第一，提高房市宏觀調(diào)控的針對性與有效性。政府在調(diào)控房價時，不能僅從房產(chǎn)自身因素出發(fā)，而應(yīng)基于我國當前少子老齡化人口現(xiàn)狀。第二，構(gòu)建與完善應(yīng)對房價波動的決策機制與前瞻性預(yù)警機制，以弱化房產(chǎn)政策的滯后效應(yīng)。第三，有效地認清房地產(chǎn)市場短期與長期發(fā)展態(tài)勢。當前，房價持續(xù)上漲源于少子老齡化導(dǎo)致住房需求增加，因此建議以調(diào)整住房供需結(jié)構(gòu)為出發(fā)點。但長期來看，未來我國房價恐面臨持續(xù)增強的下行壓力，要求政府轉(zhuǎn)變思路，避免房產(chǎn)市場的滑坡對國民經(jīng)濟的不利沖擊。

〔本文系國家社科基金“虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟耦合發(fā)展研究”（編號：13CJY008）；湖南省大學(xué)生創(chuàng)新性實驗項目“城市房價高企的因素分析”（編號：SCX1402）〕

〔曾洋洋，1992年生，湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)。研究方向：房地產(chǎn)金融。文春暉（通訊作者），1982年生，經(jīng)濟學(xué)博士。研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟〕