葛豐

房地產(chǎn)政策近期迎來密集調(diào)整，其中包括二套房商業(yè)貸款首付最低降至四成，公積金貸款首套房首付降至兩成，二套房首付最低降至三成，個(gè)人所購普通住房對外銷售免征營業(yè)稅年限由5年以上降至2年以上，等等。

這些政策變化符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。畢竟，此前連續(xù)多年的緊縮性調(diào)控，本就屬于“房價(jià)過快增長”市況下的應(yīng)急性干預(yù)。而目前房地產(chǎn)市場一系列基本面變化，已經(jīng)或者正在漸次落定，同時(shí)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)依然對穩(wěn)增長、促民生具有較強(qiáng)正向作用，因此，這種變與不變的雙重判定，決定了房地產(chǎn)政策理當(dāng)因時(shí)回歸到“鼓勵(lì)居民自住性、改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展”的正?；{(diào)。

不過中國的房地產(chǎn)市場距離成熟尚有時(shí)日，高儲(chǔ)蓄背景下投資渠道的相對有限，則又在客觀上驅(qū)動(dòng)投機(jī)、投資需求伺機(jī)而動(dòng)。那么，房地產(chǎn)市場會(huì)不會(huì)因?yàn)檎呲吽衫险{(diào)重彈呢？答案顯然是否定的，依據(jù)在于：

首先，盡管中國樓市是一個(gè)不完全的市場，但這個(gè)不完全的市場終究要接受市場供需關(guān)系支配性的影響，而這方面，目前關(guān)于全國樓市基本性的判斷是，市場總體格局已經(jīng)從此前多年供小于求轉(zhuǎn)為供略大于求，部分地區(qū)甚至已出現(xiàn)供給明顯過?，F(xiàn)象。譬如有研究表明，截至2014年底，不包括在建面積的全國城鎮(zhèn)住房存量已超過232億平方米，即使包含外來流動(dòng)人口在內(nèi)的城鎮(zhèn)常住人口的人均住房面積，也已達(dá)到34平方米。

其次，排除總量過剩趨向，單以目前房價(jià)相對堅(jiān)挺的一線城市而論，推動(dòng)房價(jià)上行的動(dòng)力也未必如想象中那樣歷久彌堅(jiān)。其供需狀況以去庫存周期（待售面積/月銷售面積）來看，廣州在10 ～ 15個(gè)月之間，北京、上海和深圳則都在15個(gè)月上下波動(dòng)。而業(yè)界認(rèn)為，這一指標(biāo)一般不宜超過10 ～ 12個(gè)月。此外，一線城市與其他城市不同的是，其短期政策取向尚未見“限購”松動(dòng)的跡象，而長期政策取向則更需要服從于“嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)?！钡目傮w部署。

第三，目前出現(xiàn)的政策松動(dòng)，仍然是一種有限度的松動(dòng)。即使再退一步而言，譬如房貸政策進(jìn)一步放松，但隨著利率市場化進(jìn)程的加快、銀行自身商業(yè)化改造的加深，以及房地產(chǎn)作為抵押物的預(yù)期價(jià)格變化，都會(huì)在另一個(gè)方向上制約銀行配置房貸的意愿，并最終影響到房貸實(shí)際投放的數(shù)量與價(jià)格。

商界有句戲言稱，“只要站在風(fēng)口，連豬都會(huì)飛”?，F(xiàn)在，對于剛剛走出“黃金十年”的房地產(chǎn)企業(yè)（其實(shí)也包括“炒房團(tuán)”）來說，必須認(rèn)識到：自己曾經(jīng)所站的風(fēng)口已經(jīng)過去，目前的房地產(chǎn)市場，跟風(fēng)式、排浪式消費(fèi)階段基本結(jié)束。因此，無論從其自身發(fā)展，或是消費(fèi)者福利，乃至中國經(jīng)濟(jì)長治久安計(jì)，都應(yīng)該打消幻想，審時(shí)度勢，深入領(lǐng)會(huì)政策導(dǎo)向，充分把握政策機(jī)遇，通過以價(jià)換量，贏取長期平穩(wěn)健康發(fā)展。