李宇嘉

近日，國土資源部土地勘測規(guī)劃院院長助理張曉玲透露，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于2015年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張。事實上，國土部近期政策頻頻：先是劃定城市邊界，未來不能再“攤大餅”了;二是5年后城市新區(qū)容積率提高30%;三是開展578個城市土地集約利用評價，強制新區(qū)推行緊湊型、立體型城市。

很多人感嘆，這是否意味著寸土寸金的城市房價又要漲了？其實不然，不再靠“攤大餅”發(fā)展的中國城市，或在將來由以往的平面外推向空中拉升發(fā)展。傳說中的“立體城市”離我們越來越近啦！

“一大籮筐”的城市成本

過去30多年來，沒有哪個國家像中國的城市化那樣快，每年有1800萬人涌入城市，人口和產(chǎn)業(yè)在城市大規(guī)模集聚。

這一過程也是城市快速“發(fā)胖”的過程，建成區(qū)圍繞中心城區(qū)一圈又一圈向外延伸，同時也建設(shè)了外圍區(qū)域連接主城區(qū)的快速干線、軌道交通、高架橋。道路越來越寬、樓房越來越高、大型購物中心到處都是，城市變得越來越美麗了。但是，我們卻生活得非常擁擠，穹頂之下的我們也正在被污染困擾著。

這一切歸結(jié)于“一大籮筐”的城市成本。要想在城市生活，首先付出的就是高房價成本。自1998年福利住房向市場化轉(zhuǎn)軌后，多種住房需求交織釋放，如福利住房制度下“短缺住房”釋放出的需求，人口大量涌入城市新增的需求，收入提高改善住房需求，擁有資產(chǎn)性收入帶來的投資需求等等，這些需求讓城市空間有限、需求眾多的矛盾短期內(nèi)集中釋放。同時，人口大量進(jìn)入城市后，城市人口管理、社會管理、市政設(shè)施、公共服務(wù)供給壓力上升，稅收僅限于“吃飯”，政府開始依賴土地財政，地價和房價快速上漲，特別是在人口更多的大城市。

于是，為攫取更多的土地潛力和土地收入，政府大力拓殖城市外圍空間，開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、衛(wèi)星城、副中心等五花八門的新區(qū)紛紛出現(xiàn)，每換一任主政者，城市就“胖一圈”。為了鼓勵老百姓到新區(qū)買房，政府不惜將行政辦公遷到新區(qū)，同時給出前景誘人的規(guī)劃藍(lán)圖和設(shè)計方案，宣誓未來不漲都難。但是，成熟片區(qū)不是打造出來的，而是一步一步精心培育出來的。就業(yè)機會和生活氛圍還集中在老城區(qū)，外圍都成了廉價“睡城”，有錢的開車去老城區(qū)上班，沒錢的只好咬牙堅持?jǐn)D公交，連接新區(qū)與主城區(qū)的道路變得擁擠不堪、塵土飛揚、噪音不斷，交通成本居高不下。

短短的幾年內(nèi)，一片不毛之地?fù)u身變成高樓鱗次櫛比的城市，政府投入真是下血本，新行政辦公區(qū)、道路和軌道交通等方面的被動支出非常大，短期不見效的教育醫(yī)療、公共交通、市政設(shè)施（地下管網(wǎng)等）等公共服務(wù)設(shè)施只能“以后再說了”。公共服務(wù)“軟實力”滯后于新區(qū)華麗外表是各地通病，“空城”和“鬼城”就是這樣誕生的，一場大雨讓問題全面暴露。因此，大家都去追逐老城區(qū)稀缺的公共服務(wù)設(shè)施，教育醫(yī)療成本、房價不上漲都難。

“平面城市”VS“立體城市”

事實上，對“空中生活”的追求，自古代“嫦娥望月”就開始了，近年來城市規(guī)劃“上天入地”就是三維立體的體現(xiàn)，比拼超高層建筑是各地城市官員“最雄性”的一面，某一城市超高層地標(biāo)還未建成，就被另一個城市超過了。近年來興起的城市綜合體，就是立體城市的典型，它采用城市設(shè)計的“大手筆”，將《雅典憲章》所總結(jié)出的城市四大功能（生活、工作、交通和游憩）及所需空間形態(tài)和配比，在幾棟相連的建筑內(nèi)實現(xiàn)。

這樣，因城市分區(qū)和土地用途限制，造成的空間資源攫取、空間浪費和人際交往冷漠等問題，就可以避免了;再比如，近年來國內(nèi)很多大城市新區(qū)規(guī)劃也非常“大手筆”，比如海綿城市、緊湊型城市、智慧城市等，都直接或間接打破了功能分區(qū)、傳統(tǒng)與現(xiàn)代分割、土地用途單一的限制，也是立體城市的代表。另外，以交通樞紐為核心的立體交通體系（地鐵、公共交通、道路交通、步行集合起一起），更是抓住了立體城市空間骨架的脊柱之所在。

立體城市的概念應(yīng)該是豎向發(fā)展、大疏大密、產(chǎn)城一體、資源集約、綠色交通、智慧管理。

目前，世界上的城市設(shè)計模式可以分為兩大流派，一是歐盟和日本的城市化，實際上走了一條緊湊、立體化城市化發(fā)展的路子，注重集聚、節(jié)約空間資源;另一個流派是美國的城鎮(zhèn)化，就是放任市場起作用，結(jié)果出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的城市低密度蔓延，現(xiàn)在還沒有制止。一旦出現(xiàn)低密度的蔓延，節(jié)能減排、空間節(jié)約談不上，一個美國人消耗的能源是世界平均水平的15倍，一個美國人消耗的石油是5個歐盟人的量，目前來看，中國走美國的路子，后果是非常嚴(yán)重的。

在2009年12月8日的哥本哈根“中國商界氣候變化國際論壇”上，萬通集團(tuán)董事長馮侖提出了立體城市（Great City）的概念，即豎向發(fā)展、大疏大密、產(chǎn)城一體、資源集約、綠色交通、智慧管理。

按馮侖的計劃，1平方公里土地內(nèi)，將打造建筑面積600萬平方米，常住10萬-15萬人，區(qū)域內(nèi)50%人口本地就業(yè)，實現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、中密度、高強度投資、產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)、自主就業(yè)的中國未來集約高效、生態(tài)宜居城市。在筆者看來，這一思想過于理想化，但結(jié)合國土資源部此次整個城市空間資源的做法，筆者推測未來中國立體城市將由以下四大模塊組成：交通系統(tǒng)整合是立體城市的“抓手”;公共空間整合和利用是立體城市的“導(dǎo)向”;良好的人居環(huán)境是立體城市的“本質(zhì)”;提高單位空間資源的經(jīng)濟(jì)價值是立體城市的“終點”。

“攤大餅”不如“烙小餅”

為實現(xiàn)未來現(xiàn)狀城市建成區(qū)容積率提升30%，實現(xiàn)土地集約節(jié)約利用，在近日召開的“新常態(tài)下土地節(jié)約集約利用創(chuàng)新與發(fā)展”座談上，國土資源部副部長胡存智建議，要運用“立體城”、“緊湊型”的建造模式（新區(qū)新城要強制推行）、發(fā)展軌道交通導(dǎo)向型的土地綜合開發(fā)等。他指出，今后城市土地開發(fā)集約節(jié)約利用，就要從目前的單宗地、單用途的土地節(jié)約集約利用，按照綠色和緊湊型的城市發(fā)展需要，形成多宗地、多功能、多用途的綜合節(jié)約集約利用開發(fā)。筆者認(rèn)為，這種思路就是立體城市的建造模式。

中國大多數(shù)城市新城或新區(qū)，其平均容積率都在0.8-1.2之間，很少超過1.5的，立體化程度很低，特別是老舊城區(qū)。而國外密度高的地方，如紐約、新加坡CBD（中央商務(wù)區(qū)）的住宅容積率分別高達(dá)5-10和6。特別是新加坡，國土面積只相當(dāng)于北京市的兩個區(qū)，人口總數(shù)超過500萬，且還有1/3的國土面積沒有用于城市建設(shè)。因此，土地資源短缺和人口過分集中導(dǎo)致“城市病”是個偽命題。

如果將過去的“攤大餅”改為“烙小餅”，土地短缺的問題就沒有了，房價也就自然就下來了;城市向上拉升和空間集約，讓長距離出行大大減少，交通成本也下來了;政府在新城建設(shè)、道路交通等方面的被動支出減少，也就不再依賴土地財政了;同時，人口和空間充分集聚后，不僅公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模小了，單位空間經(jīng)濟(jì)價值提升也讓公共服務(wù)質(zhì)量有了保障;最后，節(jié)約出來的空間，可以大規(guī)模地、成片地進(jìn)行綠化，比如大農(nóng)場、菜地、公共牧場、自然保護(hù)區(qū)等，滿足老百姓對于大自然的向往。這樣的城市才能讓生活更美好，而城市邊界劃定后，未來城市只能向上發(fā)展了，立體城市或許就在眼前。（作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心）