邵繼紅，何海麗

（湖北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，湖北武漢430068）

一、引言

自1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了十多年的飛速發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、提高人民生活水平等方面作出了巨大貢獻(xiàn)。這十幾年可謂是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“黃金時(shí)期”。

但是，社會(huì)在發(fā)展，時(shí)代在變遷，“黃金時(shí)期”已經(jīng)一去不復(fù)返。自2013年年底以來，國(guó)內(nèi)信貸緊縮持續(xù)，造成利率上漲，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。2014年2月，興業(yè)銀行宣布暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。隨后，更多的銀行宣布暫停辦理房地產(chǎn)相關(guān)的融資業(yè)務(wù)，進(jìn)一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的融資空間，直接導(dǎo)致了一大批中小房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，如浙江興潤(rùn)置業(yè)等。由此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)將遭遇生存考驗(yàn)，七種開發(fā)商將被淘汰：一是靠關(guān)系拿地，自己沒有能力開發(fā)的；二是知識(shí)陳舊，不學(xué)習(xí)更新知識(shí)儲(chǔ)備的；三是技能單一，目光短淺的；四是反應(yīng)遲鈍的；五是自以為是的；六是心理脆弱的；七是智能低下的[1]。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的不足，將會(huì)面臨更多的考驗(yàn)。據(jù)蘭德咨詢公司資料顯示，截止到2013年底，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量占整個(gè)市場(chǎng)企業(yè)總數(shù)的90%以上（如表1）。盡管近年來，中央和地方各級(jí)政府不斷加大宏觀調(diào)控力度，逐步提高了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，淘汰了大批中小型房地產(chǎn)企業(yè)，但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)集中度仍然不高。2013年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)前十的企業(yè)市場(chǎng)占有率僅為12．9%（如圖1）。因此，廣大中小房地產(chǎn)企業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，中小房地產(chǎn)企業(yè)仍將長(zhǎng)期存在。

在新的形勢(shì)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更為嚴(yán)峻的發(fā)展環(huán)境和更多的發(fā)展機(jī)遇。如果不進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，它們將會(huì)在行業(yè)洗牌中被洗出局。如何在這種新形勢(shì)下進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是中小房地產(chǎn)企業(yè)亟需考慮的問題。

（表1） 2013年全國(guó)房企銷售業(yè)績(jī)梯級(jí)表

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

自2010年初以來，中央政府為整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，先后出臺(tái)了一系列措施來強(qiáng)化宏觀調(diào)控，同時(shí)積極敦促各地方政府出臺(tái)新地產(chǎn)調(diào)控政策，以遏制不斷上漲的房?jī)r(jià)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。自此，地產(chǎn)調(diào)控新政策接二連三，從調(diào)控到堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。從2010年1月的“國(guó)十一條”和2010年4月的“新國(guó)四條”，到2010年 9月的“9．29新政”和 2011年 1月的“新國(guó)八條”，再到2013年2月20日出臺(tái)的“國(guó)五條”，先后五次升級(jí)調(diào)控力度。從限購令到提高首付以及銀行加息等，調(diào)控政策紛紛接踵而至，其直接目標(biāo)就是遏制房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)勢(shì)頭，防止房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展。盡管2010年之前，中央政府也出臺(tái)過許多調(diào)控政策，包括2005年3月的“國(guó)八條”、2006年9月的“國(guó)六條”、2009年12月的“國(guó)四條”等，但收效甚微。此次一系列的調(diào)控政策，方向十分明確，即降低房?jī)r(jià)、降低樓市風(fēng)險(xiǎn)，防止地產(chǎn)泡沫，而且此次的一些列調(diào)控政策力度和密集程度都是空前的，這也顯示了政府堅(jiān)定的決心。此次一系列的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯的影響。自2013年“國(guó)五條”特別是2013年下半年以來，全國(guó)各地一路瘋漲的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下跌情況，到2014年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市大部分出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)幾個(gè)月下跌的情況。這說明，政府的一系列宏觀調(diào)控政策取得了效果，有效地抑制了房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)正走向理性的發(fā)展軌道。

（圖1） 2009-2013年房地產(chǎn)業(yè)Top10銷售總額（億元）和市場(chǎng)占有率圖

1．全國(guó)商品房庫存持續(xù)攀升。自2013年年底信貸緊縮以來，全國(guó)各地一路上漲的房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化，出現(xiàn)下跌的勢(shì)頭，改變了消費(fèi)者對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，許多消費(fèi)者紛紛采取觀望的態(tài)度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量迅速下降，使得全國(guó)商品庫庫存急速攀升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年7月底，全國(guó)商品房待售面積突破5．5億平方米，達(dá)到5．523億平方米（如圖2），達(dá)歷史之最，同比增長(zhǎng)24．7%，環(huán)比增長(zhǎng)1．5%。據(jù)目前的趨勢(shì)來看，全國(guó)房地產(chǎn)待售面積將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，商品房庫存量將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)在2014年下半年迎來新高。

（圖2） 2014年全國(guó)商品房待售面積圖

2．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低。近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣導(dǎo)致商品房待售面積增加，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低了企業(yè)繼續(xù)開發(fā)投資的積極性。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在持續(xù)放緩，特別是2014年以來，下降速度更快（如圖3）。

（圖3） 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速圖

3．土地市場(chǎng)需求量持續(xù)下降。房?jī)r(jià)的下跌導(dǎo)致商品房待售面積增加，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資積極性，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地的需求下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年8月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積出現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)。1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為1．7824億平方米，同比下降4．8%，降幅比1-6月收窄1個(gè)百分點(diǎn)（如圖4）。特別是進(jìn)入2014年以來，土地購置面積持續(xù)走跌。

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速持續(xù)放緩。自2014年2月“興業(yè)銀行停貸”事件以來，已有大批的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉，其中包括浙江興潤(rùn)置業(yè)。加上去年年底持續(xù)的信貸緊縮，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力，導(dǎo)致企業(yè)本年到位資金增速持續(xù)放緩。2014年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金68987億元，同比增長(zhǎng)3．2%，增速僅比1-6月提高0．2個(gè)百分點(diǎn)（如圖5）。自去年1-7月的一年以來，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速一直在放緩，特別是進(jìn)入2014年以來，放緩速度在持續(xù)加快，從目前的情況來看，這種情況有所改觀。

（圖4） 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速圖

（圖5） 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速圖

5．全國(guó)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷。自2013年年底以來，全國(guó)各大城市一路瘋漲的房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化，紛紛出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，商品房銷售面積達(dá)5．648億平方米，同比下降7．6%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1．6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額為36315億元，同比下降8．2%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1．5個(gè)百分點(diǎn)（如圖6）。

6．房地產(chǎn)銷售價(jià)格增速持續(xù)回落。自2013年年底以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，之后的房地產(chǎn)銷售價(jià)格增速持續(xù)回落，在2014年5月終于出現(xiàn)下跌。2014年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格比上個(gè)月下跌了0．48個(gè)百分點(diǎn)（如圖7）。這說明，中央政府之前的一系列宏觀調(diào)控政策取得了重大的成效。在政府宏觀調(diào)控的指引下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)沿著正確的方向健康發(fā)展。

（圖6） 全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速圖

（圖7） 全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比增速圖

三、當(dāng)前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題

1．企業(yè)自身定位不明確。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化。一、二線城市的市場(chǎng)基本被大型房地產(chǎn)企業(yè)瓜分完畢，中小房地產(chǎn)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)移到三、四線甚至以外的城市。在此情形下，還有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有認(rèn)真分析市場(chǎng)情況，沒有進(jìn)行明確的定位，在大型房地產(chǎn)企業(yè)后面跟風(fēng)，在一、二線城市甚至中心城區(qū)與大型房地產(chǎn)企業(yè)正面競(jìng)爭(zhēng)，最終被擠垮。

2．企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)過了十多年的快速發(fā)展，但其規(guī)模小、實(shí)力弱的特點(diǎn)并未發(fā)生明顯改觀。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也很差。據(jù)蘭德咨詢公司的數(shù)據(jù)顯示，自2010年國(guó)家大力度的宏觀調(diào)控以來，已有超過1/3的中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，預(yù)計(jì)到2018年底，還將有一半左右的中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)低迷的情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的弱點(diǎn)將會(huì)進(jìn)一步放大。

3.管理方式落后。目前，我國(guó)大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)是民營(yíng)企業(yè)，管理方式落后，導(dǎo)致企業(yè)效率低下。主要表現(xiàn)為：（1）企業(yè)管理制度不健全。許多中小房地產(chǎn)企業(yè)受本位思想影響嚴(yán)重，沒有建立完整、規(guī)范的企業(yè)管理制度，企業(yè)高層管理人員的理念決定著企業(yè)的發(fā)展方向。因而，企業(yè)的管理行為存在著很大的隨意性，造成企業(yè)資源配置效率低下，阻礙了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。（2）重項(xiàng)目輕管理。絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)并不懂得企業(yè)管理的重要性，他們往往將企業(yè)管理片面地理解為一個(gè)個(gè)的項(xiàng)目，管理企業(yè)就是運(yùn)作一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，就像運(yùn)作一單單生意一樣。這樣的企業(yè)沒有長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略，也沒有研究適合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)完全依賴于某個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況。在市場(chǎng)低迷的情形下，這種企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)會(huì)直線下滑，甚至?xí)纱硕飘a(chǎn)。（3）不少中小房地產(chǎn)企業(yè)在管理上片面地將大型房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式照搬到本企業(yè)，而不是根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況來制定適合于企業(yè)自身發(fā)展的管理模式。這種照抄照搬的管理模式在很大程度上會(huì)影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

4.融資渠道狹窄，資金鏈不穩(wěn)固。目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很狹窄，資金主要來源于銀行信貸資金，因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展完全取決于銀行信貸政策的寬松程度。2013年年底以來的信貸緊縮，使許多中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著空前的資金鏈危機(jī)。在當(dāng)前市場(chǎng)低迷、央行銀根未松動(dòng)的形勢(shì)下，銀行、信托等紛紛減少房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，進(jìn)一步壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資空間。自2014年2月“興業(yè)銀行停貸”事件以來，各大商業(yè)銀行、信托機(jī)構(gòu)等紛紛縮減與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款規(guī)模，直接導(dǎo)致一大批中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂而破產(chǎn)。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱、信譽(yù)差，進(jìn)一步加大了中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的難度。2014年以來，隨著中誠(chéng)信托事件、超日債等違約情況的出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)于信用債風(fēng)險(xiǎn)問題的關(guān)注力度加大，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得的貸款資金逐月減少。在當(dāng)前的形勢(shì)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈不穩(wěn)固的特點(diǎn)將會(huì)進(jìn)一步被放大。

5.人才匱乏，影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。目前，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著人才短缺的問題。首先，中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱、影響小、穩(wěn)定性很差、人員流動(dòng)性強(qiáng)，企業(yè)難以提供合適的薪金來吸引設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、策劃、管理等方面的人才加入。其次，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)不重視智力勞動(dòng)。這些企業(yè)寧愿將資金花費(fèi)在工程上，也不愿在設(shè)計(jì)、管理上多投入分毫；不愿培養(yǎng)企業(yè)自身的營(yíng)銷人員，過分依賴炒作、策劃、宣傳等手段，導(dǎo)致企業(yè)銷售業(yè)績(jī)不佳，影響企業(yè)的資金回籠。再次，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的人才激勵(lì)機(jī)制，無法挽留高素質(zhì)的人才，造成大量高素質(zhì)人才向大型房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)，導(dǎo)致嚴(yán)重的人才短缺問題，影響了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

6.產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。目前，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃、市場(chǎng)定位不明確、管理機(jī)制不健全以及融資能力差等原因，難以開發(fā)出企業(yè)自身的核心技術(shù)，導(dǎo)致企業(yè)的產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。主要表現(xiàn)為：（1）產(chǎn)品質(zhì)量存在缺陷。大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立完善的質(zhì)量保證體系，沒有通過ISO9000系列的認(rèn)知，生產(chǎn)和管理很不規(guī)范，導(dǎo)致產(chǎn)品的質(zhì)量不合格。（2）產(chǎn)品技術(shù)含量低，建設(shè)過程能耗高、污染重。在產(chǎn)品建設(shè)過程中，采用新技術(shù)、新設(shè)備和低碳材料的力度不夠，導(dǎo)致建設(shè)過程中的資源消耗大、能耗高，且污染嚴(yán)重。（3）設(shè)計(jì)非人性化，超大化戶型面積、歐陸化建筑風(fēng)格和賓館化裝修實(shí)在不符合居住的人性化設(shè)計(jì)[2]。

四、當(dāng)前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的對(duì)策

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型可以從以下幾個(gè)方面著手：

1.明確自身定位，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯。一、二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)雄厚，教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)勢(shì)資源高度集聚，吸引力大，而土地卻較為稀缺，房地產(chǎn)供不應(yīng)求。反之，很多三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不高，購買力較弱，人口及資金凈流出，市場(chǎng)空間本就有限，再加上上一輪調(diào)控之后，有大量開發(fā)企業(yè)涌入三、四線城市，推動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋卮罅酷尫?，商品房海量上市，庫存持續(xù)走高，供求失衡狀況不斷累積[3]。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將自己的市場(chǎng)定位在三、四線城市甚至以外，主動(dòng)放棄一、二線城市的市場(chǎng)，在自己的定位市場(chǎng)內(nèi)將產(chǎn)品做精、做細(xì)。此外，可以實(shí)施目標(biāo)集聚戰(zhàn)略。戰(zhàn)略要盡量聚焦，包括區(qū)域及城市布局、產(chǎn)品線規(guī)劃等，不要太過發(fā)散。萬達(dá)、碧桂園等憑借一個(gè)產(chǎn)品模式就做到了上千億，是戰(zhàn)略聚焦的成功典型。而很多中小房地產(chǎn)企業(yè)，什么產(chǎn)品類型，包括旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等，也都想嘗試，很難能形成獨(dú)有模式和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2．實(shí)施聯(lián)合開發(fā)戰(zhàn)略，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以利用各自的優(yōu)勢(shì)資源，共同開發(fā)一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目，促進(jìn)共同發(fā)展。中小房地產(chǎn)實(shí)施聯(lián)合開發(fā)戰(zhàn)略的優(yōu)點(diǎn)主要有：（1）多個(gè)中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，獲得了與大型房地產(chǎn)企業(yè)相抗衡的資本，從而緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力差的弱點(diǎn)，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；（2）在聯(lián)合開發(fā)的過程中，各中小房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)自身的綜合實(shí)力。

3．規(guī)范管理方式，建立健全的管理機(jī)制。在流程設(shè)計(jì)和任務(wù)節(jié)點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上制定各類管理標(biāo)準(zhǔn)；制度的建立必須按部門職能、組織結(jié)構(gòu)、管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明晰的管理方案設(shè)計(jì)，把握適度平衡及人性化的原則，保證制度切實(shí)可行[4]。其次，要根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，建立適合于企業(yè)自身發(fā)展的管理模式，不照抄照搬別的企業(yè)的管理模式。再次，建立企業(yè)監(jiān)督機(jī)制，提高企業(yè)信息的透明度，提高企業(yè)效率。

4．實(shí)施“多元化”融資戰(zhàn)略，拓寬融資渠道，鞏固資金鏈的穩(wěn)定性。除了傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)銀行信貸融資以外，還可以通過以下幾種方式融資：（1）股權(quán)融資。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過出讓企業(yè)的部分股權(quán)來進(jìn)行融資，吸引基金或社會(huì)閑散資金來投，降低企業(yè)的資金壓力。（2）在場(chǎng)外交易市場(chǎng)（OTC）發(fā)行私募債券。2014年6月18日，重慶OTC在全國(guó)率先發(fā)行房地產(chǎn)私募債券，為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資添加了一條新渠道。（3）民營(yíng)銀行與外資銀行的信貸融資。民營(yíng)銀行與外資銀行的信貸機(jī)制更加靈活，有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)融資[5]。（4）抵押融資。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以利用手中現(xiàn)有的資源或土地來做抵押，向銀行等獲取資金來進(jìn)行開發(fā)投資。

5．加強(qiáng)人力資源管理，引進(jìn)人才并培養(yǎng)人才，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及的環(huán)節(jié)多、部門廣，而每個(gè)環(huán)節(jié)都需要在專業(yè)人才的指導(dǎo)下才能完成，每個(gè)部門都需要專業(yè)人才。因此，人才對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的。這就需要中小房地產(chǎn)企業(yè)做好以下幾個(gè)方面：（1）根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)合理的薪酬管理制度，吸引人才的加入，同時(shí)，通過構(gòu)建人性化的管理、改善工作環(huán)境等方式來提高人才對(duì)企業(yè)的滿意度與忠誠(chéng)度，最終留住人才，減少人才外流；（2）加強(qiáng)對(duì)引進(jìn)人才的培養(yǎng)，對(duì)引進(jìn)的人才進(jìn)行定期或不定期的培訓(xùn)，拓寬他們的知識(shí)面，使其成為既具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，又具備市場(chǎng)營(yíng)銷、財(cái)務(wù)分析等方面知識(shí)的復(fù)合型人才。

6．實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)以及中小房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力主要有兩個(gè)途徑：一是產(chǎn)品創(chuàng)新，二是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。首先，實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新包括兩個(gè)方面：①單一產(chǎn)品或單一項(xiàng)目的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，例如戶型創(chuàng)新、外立面創(chuàng)新、圍墻式樣創(chuàng)新等；②產(chǎn)品線創(chuàng)新，例如萬達(dá)集團(tuán)推出的第四代產(chǎn)品“萬達(dá)城”以及萬科的“幸福系”等。產(chǎn)品創(chuàng)新可以提高產(chǎn)品的附加值，增強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。其次，實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎所有的一線房企都已經(jīng)形成了多個(gè)產(chǎn)品系列和多條產(chǎn)品線，并在不同城市、不同項(xiàng)目上進(jìn)行著標(biāo)準(zhǔn)化連鎖、復(fù)制開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年百強(qiáng)房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，每個(gè)企業(yè)平均有3．7個(gè)產(chǎn)品系列。之所以越來越多的企業(yè)紛紛走上產(chǎn)品系列化、標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)之路，根本原因是產(chǎn)品線開發(fā)可實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，能大幅降低成本和費(fèi)用。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)也可以走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化之路。

［附注］本文由“區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展湖北工業(yè)大學(xué)協(xié)同創(chuàng)新中心”資助。

[1]徐蔚冰．新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的特點(diǎn)與前景[N]．中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)，2014-08-06（10）．

[2]陳林杰．我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展問題與對(duì)策[J]．建筑經(jīng)濟(jì)，2007，（5）．

[3]張玉良．房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與當(dāng)下中國(guó)改革的機(jī)會(huì)[N]．第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2014-04-08．

[4]廖志宇．房地產(chǎn)制度管理[M]．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008．

[5]楊皖蘇，朱遠(yuǎn)，吳坤靈．新形勢(shì)下合肥市中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)策研究[J]．工程管理學(xué)報(bào)，2010，（2）．