陳麗霞

(中國人民銀行浮梁縣支行，江西 景德鎮(zhèn) 333000)

農(nóng)民貸款難，信貸資金供求矛盾突出，一直長期制約著農(nóng)民創(chuàng)業(yè)發(fā)展。但隨著農(nóng)村經(jīng)濟不斷發(fā)展的需要和國家層面的高位推動，全國各地積極探索建立農(nóng)村金融改革實驗區(qū)，并嘗試開辦“三權”(林權、土地承包經(jīng)營權、農(nóng)民宅基地使用權)抵押貸款業(yè)務，拓寬抵押物范圍，化解農(nóng)民貸款難題。然而，在實地調研中發(fā)現(xiàn)，讓農(nóng)民手中“不變的資源”轉化為“可變的資產(chǎn)”，尚有諸多難題亟待解決。

一、浮梁縣“三權”抵押貸款基本情況

(一)林權抵押貸款

全縣林業(yè)用地面積355萬畝，其中天然闊葉林面積有246.3萬畝，占林地面積的73.7%，活立木蓄積量1016.8萬立方米，森林覆蓋率79.2%，林業(yè)資源豐富。并于2006年成立了林業(yè)產(chǎn)權交易中心，制定了《浮梁縣林權證抵押貸款辦法》，林業(yè)投融資體系較為完善。2014年，浮梁縣有3家金融機構開辦林權抵押貸款，分別為中國工商銀行浮梁支行、景德鎮(zhèn)農(nóng)商銀行浮梁支行、浮梁農(nóng)商村鎮(zhèn)銀行。全縣林權抵押貸款余額649萬元，戶數(shù)37戶，不良貸款308.5萬元，不良率達47.53%，不良戶數(shù)33戶，占總林權抵押貸款的89.19%。農(nóng)商行貸款加權平均利率9.59%，工行貸款加權平均利率7.8%，村鎮(zhèn)貸款加權平均利率11.52%。貸款主要用于造林、購買原材料和機器設備、廠房等基礎設施建設。

(二)農(nóng)民宅基地使用權抵押貸款

根據(jù)《擔保法》、《物權法》規(guī)定，農(nóng)民只擁有宅基地使用權，宅基地不能進行抵押，不能行使抵押權。故而，農(nóng)民貸款主要以房屋住宅所有權作為抵押物。浮梁縣有兩家金融機構開展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務，農(nóng)房抵押貸款余額2637萬元，貸款不良率43.87%(其中農(nóng)商行不良1072萬元，村鎮(zhèn)銀行不良85萬元)，貸款抵押率在50%～60%之間，其中農(nóng)商行農(nóng)房抵押貸款余額2272萬元，占86.16%，村鎮(zhèn)銀行農(nóng)房抵押貸款余額365萬元，占13.84%；按貸款用途分，農(nóng)業(yè)經(jīng)營占28.7%，個體工商經(jīng)營占28.2%，個人消費占25.8%，其他用途占17.3%；房屋抵押貸款的條件是農(nóng)房必須在縣房管局完成確權登記，其中村鎮(zhèn)銀行在接受農(nóng)房抵押時的前置條件是借款人必須有兩套以上房屋。對于農(nóng)房抵押貸款的利率執(zhí)行上，農(nóng)商行和村鎮(zhèn)銀行執(zhí)行的是基準利率上浮40%～70%。

(三)土地承包經(jīng)營權抵押貸款

浮梁縣總耕地面積34萬畝，其中家庭承包經(jīng)營耕地面積24.8萬畝，耕地流轉面積5.7萬畝，已完成土地承包經(jīng)營權確權頒證比例達95%。政府部門已建立農(nóng)村土地流轉交易平臺，但未出臺鼓勵土地承包經(jīng)營權抵押的政策文件和司法解釋，未確立相關抵押登記機關。金融機構尚未開展土地承包經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務。

二、“三權”抵押工作的難點

(一)法律法規(guī)有缺位

目前，《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國土地管理法》及《物權法》均沒有為“三權”抵押提供法律依據(jù)?！稉７ā返?7條第2款、《物權法》184條2款均規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。這就使得當前的“三權”抵押貸款缺乏法律支承，抑制了其進一步發(fā)展和推廣，甚至有可能遇阻而被迫停止。我國《物權法》對物權的種類和內容采取法定主義，未明確規(guī)定即禁止。因此，現(xiàn)行立法對以家庭承包方式承包的農(nóng)地禁止抵押，農(nóng)地抵押實踐實際上是違反現(xiàn)行法律的。

(二)權益價值難評估

抵押物作為貸款的第二還款來源，當貸款出現(xiàn)風險時，抵押物價值直接關系到實際還款金額多少，合理、準確對抵押物價值進行評估是防范貸款風險重要措施。但由于“三權”貸款抵押物通常位置分布廣、規(guī)模和價值區(qū)別大、市場發(fā)展不健全等特點，存在著評估方法不統(tǒng)一、評估機構不健全的問題，進行價值評估難度大。在實際操作中，銀行信貸人員多根據(jù)以往經(jīng)驗進行評估，具有較強的主觀性。

(三)貸款抵押物難處置

開展“三權”抵押貸款是發(fā)揮農(nóng)村土地資源的重要手段，是通過信用擔保盤活農(nóng)村資金的重要渠道。一旦出現(xiàn)貸款無法償還的情況，銀行收回貸款人的抵押物，通過拍賣進行處置。抵押物交易二級市場發(fā)展仍不完善，一旦抵押物處置遇到障礙，無法變賣成現(xiàn)金時，銀行將承受貸款損失。因此，抵押物流轉難、抵押物處置難也在一定程度影響“三權”抵押貸款業(yè)務發(fā)展。

(四)市場風險難控制

氣候、溫度、病蟲害等自然因素對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營影響較大，加之農(nóng)村土地、林地和宅基地的特殊性，農(nóng)民和農(nóng)村企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的風險較高。在推進“三權”抵押貸款的同時，這種信貸風險也不斷凸顯，不良率不斷上升、居高不下。為此，在推動“三權”抵押貸款的同時亟須政府相關部門、金融機構和保險公司共同合作、完善風險防范措施。

三、相關建議

(一)完善相關政策

建議地方政府完善農(nóng)村土地承包關系，在堅持農(nóng)村土地集體所有的基礎上，進一步明確所有權、承包權、經(jīng)營權之間的關系。按照《物權法》、《農(nóng)村土地承包法》和《物權法》的要求，在對土地承包經(jīng)營權確權頒證的前提下，明確土地承包經(jīng)營權抵押登記機關和允許抵押的條件，出臺鼓勵土地承包經(jīng)營權抵押的相關政策和支持其抵押的司法解釋，建立相關風險補償機制和抵押處置變現(xiàn)機制。金融機構按照政府政策支持的內容，明確土地承包經(jīng)營權抵押價值評估方法，依照業(yè)務開展的風險和成本評估流程，完善信貸流程逐步開展相關抵押貸款業(yè)務，支持縣域農(nóng)業(yè)農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展。

(二)加強組織領導

建議由政府部門牽頭，投資成立農(nóng)村投資評估公司，減少貸款環(huán)節(jié)、簡化流程手續(xù)，快速高效對農(nóng)村土地進行評估，為“三權”抵押貸款提供專業(yè)化評估服務。由政府主導，成立由財政、林業(yè)、國土、房管、法院、銀行等部門組成的“三權”抵押貸款領導小組，明確農(nóng)房、林權、宅基地確權辦證和抵押登記，制訂具體的操作辦法和流程，為辦理“三權”抵押貸款做好準備工作。

(三)健全市場機制

成立土地流轉中心交易平臺，促進產(chǎn)權流轉、落實土地承包確權辦證和質押登記。加強農(nóng)村住房流動性，允許用于農(nóng)房抵押貸款的房產(chǎn)在縣域范圍內流轉交易，明確可進入流轉市場的農(nóng)村住房種類，規(guī)范農(nóng)房抵押貸款的手續(xù)，簽訂農(nóng)房流轉承諾書。推動農(nóng)村集團土地房產(chǎn)及承包地經(jīng)營權的市場流轉，使此類產(chǎn)權能夠正常在縣轄范圍內流轉交易，盤活農(nóng)村睡眠資產(chǎn)。

(四)規(guī)避貸款風險

加強與政府部門溝通，建議由政府出資設立風險補償基金，補償基金金額為貸款金額的一定比例，如八分之一。當貸款出現(xiàn)無法償還的情況時，可以先從補償基金中歸還貸款，降低銀行信貸風險，避免銀行貸款出現(xiàn)不良。同時，充分調動政府和銀行部門積極性，繼續(xù)做好貸款的清收工作，爭取資金回流至風險補償基金。此外，還可引入保險機構，構建“風險補償基金+保險”的雙重“防火墻”，進一步分散信貸風險。