云南省昆明市云南師范大學(xué)商學(xué)院　邊瑞　吳東榮　曹巍魏

基于EVA的萬(wàn)科價(jià)值評(píng)估

云南省昆明市云南師范大學(xué)商學(xué)院邊瑞吳東榮曹巍魏

摘要:現(xiàn)代企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)之中的地位相當(dāng)重要，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值評(píng)估進(jìn)行探討是相當(dāng)有必要的。然而如何進(jìn)行評(píng)估與衡量企業(yè)的價(jià)值一直都是一個(gè)相當(dāng)重要的課題。在很長(zhǎng)的一段時(shí)間之內(nèi)對(duì)企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)的過程之中都是采用的傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)指標(biāo)，例如凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)等等。然而隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的不斷發(fā)展傳統(tǒng)方法已經(jīng)難以滿足要求。在文中則是以萬(wàn)科企業(yè)為例，在介紹了EVA的內(nèi)涵以及理論的基礎(chǔ)之上，對(duì)萬(wàn)科進(jìn)行了EVA評(píng)價(jià)。

關(guān)鍵詞:EVA企業(yè)價(jià)值萬(wàn)科

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)中新興企業(yè)的增加，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境都得到了有效的規(guī)范，與此同時(shí)融資門檻也快速提高，這些都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上的優(yōu)勝劣汰速度變得很快速，在這種情況之下房地產(chǎn)企業(yè)需要通過增加自身的價(jià)值來(lái)強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)因?yàn)椴蛔⒅貦?quán)益資本成本，所以就很難體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的實(shí)際情況，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力以及實(shí)際經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī)都得不到體現(xiàn)。EVA（經(jīng)濟(jì)增加值Economic Value Added的縮寫）從投入產(chǎn)出的角度對(duì)債務(wù)成本、權(quán)益資本成本進(jìn)行了綜合考慮，并盡可能的對(duì)影響會(huì)計(jì)信息真實(shí)性的各種因素進(jìn)行有效的消除，這樣就能夠反映出企業(yè)的真實(shí)價(jià)值與實(shí)際收益。

二、EVA簡(jiǎn)述

經(jīng)濟(jì)增加值（EVA，Economic Value Added）在20世紀(jì)90年代被正式接受。提出EVA的是美國(guó)滕思特財(cái)務(wù)咨詢公司。EVA的核心理念就是：股東的財(cái)富應(yīng)該是企業(yè)在納完稅之后所獲得的的凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（NOPTA）對(duì)所投入的資本的成本進(jìn)行了補(bǔ)償之后剩下的余額，而這部分余額就是股東所能夠獲得的價(jià)值，也即是EVA。其中所投入的資本的成本等于企業(yè)所投入的所有資本總額（CE）與加權(quán)平均資本成本（WACC）相乘。由此可以得到EVA的具體計(jì)算公式，如式1：

EVA= NOPTA-CE×WACC（式1）基于EVA的萬(wàn)科價(jià)值評(píng)估

從式1中我們能夠發(fā)現(xiàn)，要對(duì)企業(yè)的EVA進(jìn)行計(jì)算，必須要清楚三個(gè)信息：需要先計(jì)算出企業(yè)的NOPTA，也即是計(jì)算企業(yè)在通過其經(jīng)營(yíng)獲得之后所獲得的納稅之后剩下的凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；獲得企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過程中投入資本的總額CE；算出企業(yè)的WACC，也即是計(jì)算加權(quán)平均資本成本。需要知道的是這些數(shù)據(jù)從財(cái)務(wù)報(bào)表之中都不能夠直接獲得，需要基于企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)其中的部分項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并逐步的對(duì)權(quán)責(zé)會(huì)計(jì)和經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）思想與理念上的差異，只有這樣才可以獲得真實(shí)的企業(yè)價(jià)值。

三、萬(wàn)科基本情況介紹

萬(wàn)科股份有限公司（下文之中簡(jiǎn)稱為萬(wàn)科）在1984年5月時(shí)成立，萬(wàn)科在1988年的時(shí)候正式進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域之中，發(fā)展到1991年時(shí)，萬(wàn)科公司在深圳證券交易所上市。萬(wàn)科發(fā)展到1993年時(shí)將大眾住宅業(yè)務(wù)作為其主要的核心業(yè)務(wù)進(jìn)行發(fā)展。萬(wàn)科其所經(jīng)營(yíng)的主要商品就是各種商品住宅。萬(wàn)科在多年的經(jīng)營(yíng)中形成了數(shù)量相當(dāng)可觀的忠誠(chéng)客戶，這些忠誠(chéng)客戶是萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)住宅業(yè)務(wù)所積累下來(lái)的最為寶貴的財(cái)富。在住宅產(chǎn)業(yè)化上，萬(wàn)科已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，并且成為了整個(gè)行業(yè)中的領(lǐng)頭羊。并且在多年的發(fā)展中萬(wàn)科已經(jīng)樹立起了相當(dāng)好的信用，其信用不管是在業(yè)內(nèi)還是在跨行業(yè)之中都相當(dāng)好，這讓其在進(jìn)行融資的過程中減少了很多的困難。

四、對(duì)萬(wàn)科企業(yè)的價(jià)值評(píng)估

(一)對(duì)萬(wàn)科歷史EVA的計(jì)算

在本文中選取2010到2012年來(lái)作為歷史期，以此來(lái)對(duì)萬(wàn)科EVA進(jìn)行計(jì)算。其中的數(shù)據(jù)均來(lái)自于萬(wàn)科財(cái)務(wù)報(bào)表。

1、稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

企業(yè)的稅后經(jīng)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與很多因素都有關(guān)，例如息前稅后的凈利潤(rùn)、少數(shù)股東的損益、遞延稅款貸方余額的增加（或者是借方余額的減少）等等。因?yàn)樵?011年到2013年的這三年時(shí)間之內(nèi)在凈利潤(rùn)之中就已經(jīng)包含了少數(shù)股東的利益，所以在計(jì)算的過程中不需要減少少數(shù)股東的損益。具體的計(jì)算過程如表1：

表1　歷史稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)表單位：元

2、資本總額計(jì)算

在對(duì)資本總額的計(jì)算過程之中，實(shí)際資本總額=少數(shù)股東的權(quán)益+普通股的權(quán)益+各種準(zhǔn)備金+遞延稅項(xiàng)貸方余額+長(zhǎng)期借款+短期借款+一年之內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款-金融資產(chǎn)-在建工程。根據(jù)該資本總額的計(jì)算最后計(jì)算出萬(wàn)科在2011年到2013年這三年中的歷史資本總額，如表2：

表2　歷史資本總額單位：元

3、計(jì)算加權(quán)平均資本成本

加權(quán)平均資本成本最后的計(jì)算結(jié)果：2011年時(shí)加權(quán)平均資本成本為10.77%，2012年時(shí)為8.81%，2013年時(shí)為11.16%。在萬(wàn)科中，股權(quán)資本所占比重較大，債務(wù)資本所占比重相對(duì)較低。因此可以通過EVA來(lái)對(duì)萬(wàn)科的企業(yè)價(jià)值進(jìn)行有效的評(píng)估。

4、對(duì)EVA的計(jì)算

根據(jù)EVA的計(jì)算公式可以得到，2011時(shí)EVA為559289636.93元，2012年為1598038011.54元，2013年為2485967362.78元。從2011到2013年EVA都為正值，這代表萬(wàn)科在創(chuàng)造價(jià)值。在2012年時(shí)，企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比2011年有明顯的提升，這表明了萬(wàn)科對(duì)資本營(yíng)運(yùn)以及成本的管理都進(jìn)行了改進(jìn)。因?yàn)橘Y本總額的增加，所以2012年的EVA也出現(xiàn)了較為明顯的增加。到2013年時(shí)，因?yàn)槿f(wàn)科內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的改善，EVA比2012年有較為顯著的提升。

(二)對(duì)萬(wàn)科未來(lái)EVA的預(yù)測(cè)

對(duì)于EVA的值的確定，需要注重三個(gè)方面的因素：企業(yè)在納稅之后所獲得的凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、企業(yè)的期初資本總額、企業(yè)的加權(quán)平均資本。從萬(wàn)科的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，從其2011年到2013年間，其稅后經(jīng)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)以及期初資本總額都呈現(xiàn)出了增長(zhǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)其EVA值也在逐步的增長(zhǎng)。需要明白的是，就加權(quán)資本成本來(lái)看會(huì)受到當(dāng)時(shí)的貸款利率以及股票市場(chǎng)波動(dòng)的影響，因此會(huì)存在有較強(qiáng)的不確定性，這對(duì)預(yù)測(cè)EVA存在這一定的影響，因此在進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)需要先對(duì)稅后經(jīng)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)以及期初資本總額進(jìn)行預(yù)測(cè)，而對(duì)于加權(quán)平均資本則應(yīng)該是采用平均值來(lái)進(jìn)行計(jì)算。這樣有助于提高預(yù)測(cè)值的準(zhǔn)確性

(三)對(duì)萬(wàn)科價(jià)值評(píng)估結(jié)果的評(píng)價(jià)與分析

2012年萬(wàn)科A股一年的漲跌幅度為18.29%。雖然進(jìn)入到2012年以來(lái)萬(wàn)科A的股票價(jià)格存在有波動(dòng)，但是其總體趨勢(shì)是上升的。這反映出了市場(chǎng)上對(duì)于萬(wàn)科價(jià)值認(rèn)識(shí)的不正確。存在這種情況是因?yàn)槿藗儗?duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向并沒有能夠形成一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，特別是對(duì)于萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的認(rèn)識(shí)導(dǎo)不清晰導(dǎo)致了外界不能夠正確的評(píng)價(jià)萬(wàn)科。從股價(jià)上來(lái)看，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)都沒有得到真實(shí)的體現(xiàn)，因此不能夠單從股價(jià)上來(lái)判斷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

(四)提高萬(wàn)科企業(yè)價(jià)值的途徑分析

1、改善資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度

從萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，其當(dāng)前需要迫切進(jìn)行解決的一個(gè)問題就是提高自身的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講要改善資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的速度，就必須注重對(duì)存貨周轉(zhuǎn)速度的改善。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)講，他們相當(dāng)注重存貨周轉(zhuǎn)率。之所以相當(dāng)關(guān)注，因?yàn)閺拇尕浿苻D(zhuǎn)率中可以對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的具體工作細(xì)節(jié)的真實(shí)情況進(jìn)行反映，同時(shí)良好的存貨周轉(zhuǎn)率也有助于改善企業(yè)的獲利能力以及償債能力。

2、對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行良好控制

要降低成本就需要加強(qiáng)成本優(yōu)化工作。首先，需要對(duì)開發(fā)過程中的每一個(gè)流程進(jìn)行不斷地檢視，同時(shí)通過企業(yè)自身內(nèi)部的橫向?qū)Ρ?，和行業(yè)內(nèi)與自身實(shí)力、規(guī)模以及品牌相似的企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)比，這樣就能夠產(chǎn)生出對(duì)成本進(jìn)行優(yōu)化的動(dòng)力。其次，注重發(fā)揮出集中采購(gòu)所具有的作者用，通過集中采購(gòu)能夠產(chǎn)生出規(guī)模優(yōu)勢(shì)，這就能夠有效的降低采購(gòu)成本。最后，從管理上下功夫，優(yōu)化管理活動(dòng)，利用費(fèi)用預(yù)算來(lái)進(jìn)行硬性的約束，同時(shí)建立起合理的家督機(jī)制，而對(duì)于營(yíng)銷則必須從市場(chǎng)、客戶以及廣告三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行優(yōu)化，通過有效的手段減少管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用。

3、進(jìn)一步完善績(jī)效考核體系

企業(yè)需要對(duì)管理層績(jī)效考核體系進(jìn)行不斷的改進(jìn)。在傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)考核體系之中，企業(yè)中的管理層只有關(guān)注各種眼前的利益，不斷擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，減少市場(chǎng)開拓成本。[4]這樣的績(jī)效考核體系會(huì)導(dǎo)致管理者的短視，同時(shí)也難以將財(cái)務(wù)決策和增加股東的財(cái)富價(jià)值進(jìn)行有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，也不重對(duì)研發(fā)支出的投入、企業(yè)盈利呢你以及管理水平的改善等等，導(dǎo)致企業(yè)的EVA值得不到增加，股東的財(cái)富也沒有得到增加。正因?yàn)槿绱?，需要?duì)企業(yè)的績(jī)效考核體系進(jìn)行完善。

五、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于如今的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，需要對(duì)資金的使用成本進(jìn)行更多的重視。利用EVA來(lái)對(duì)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行衡量的過程就充分的考慮到了資金的使用成本，并且還考慮了債務(wù)資本成本，同時(shí)還考慮到了股權(quán)資本，所以可以有效的反映出企業(yè)的真實(shí)價(jià)值以及實(shí)際收益情況，在這個(gè)過程中就將股東以和企業(yè)之間的聯(lián)系進(jìn)行了充分的體現(xiàn)。所以EVA的評(píng)價(jià)更加準(zhǔn)確，更能夠促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。因此，本文中將企業(yè)價(jià)值與EVA進(jìn)行聯(lián)系，并以萬(wàn)科企業(yè)為例計(jì)算了萬(wàn)科的EVA，以此來(lái)闡述利用EVA價(jià)值評(píng)價(jià)企業(yè)。

參考文獻(xiàn):

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