高磊+王承武

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，土地資源管理過(guò)程中的問(wèn)題日益突顯。通過(guò)對(duì)阜康市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)受各個(gè)因素影響而產(chǎn)生的時(shí)空演變特征，通過(guò)與歷年地價(jià)情況的對(duì)比分析，揭示在城市規(guī)劃驅(qū)動(dòng)下的地價(jià)時(shí)空變化規(guī)律，并驗(yàn)證地價(jià)上漲的合理性。

關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價(jià);時(shí)空演變;影響因素;阜康市

一、導(dǎo)言

（一）研究背景

通過(guò)對(duì)阜康市城市基準(zhǔn)地價(jià)演變過(guò)程的研究，不但可以直觀的反映阜康市城市土地利用水平在各個(gè)歷史時(shí)期的變化過(guò)程，又可以表現(xiàn)出該地區(qū)在每個(gè)歷史階段內(nèi)的土地價(jià)格水平和變化規(guī)律，也為當(dāng)?shù)卣M(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，制定相關(guān)的土地稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。

（二）研究的目的與意義

1.研究目的。（1）通過(guò)對(duì)阜康市近年來(lái)地價(jià)變化的規(guī)律，總結(jié)出阜康市基準(zhǔn)地價(jià)的演變趨勢(shì);（2）用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的原理，探析阜康市土地格局和定級(jí)變化;（3）以阜康市土地基準(zhǔn)地價(jià)的變化機(jī)制為研究背景，分析阜康市城市土地地價(jià)轉(zhuǎn)變過(guò)程和基本規(guī)律。

2.研究意義。（1）為政府部門科學(xué)合理制定城市規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù);（2）為基準(zhǔn)地價(jià)的理論研究提出新的思路和方法。

二、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的概念及理論基礎(chǔ)

土地價(jià)格，簡(jiǎn)單的理解就是在土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變過(guò)程中需要支付的費(fèi)用。也就是說(shuō)，土地價(jià)格是為了獲得某一塊土地所有權(quán)時(shí)，所必須支付的價(jià)格。土地是自然資源的一種，存在著一定的使用價(jià)值，由于土地的開發(fā)和利用，而換取的收益，就是所謂的地租收益，這也就是土地價(jià)格的體現(xiàn)方式。在《資本論》中，馬克思對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行了明確的概述。他認(rèn)為，土地價(jià)格就是地租經(jīng)濟(jì)化的表現(xiàn)形式，即為土地價(jià)格。

三、阜康市基準(zhǔn)地價(jià)概況

根據(jù)阜康市2012年城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)，商業(yè)用地一級(jí)至四級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)依次為960元/m2、720元/m2、500元/m2、370元/m2。居住用地一級(jí)至四級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)依次為710元/m2、560元/m2、420元/m2、340元/m2。工業(yè)用地一級(jí)至四級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)依次為320元/m2、270元/m2、215元/m2、155元/m2。

四、阜康市基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)空演變特征及驅(qū)動(dòng)因素

2008年阜康市城區(qū)土地定級(jí)面積為9.8平方千米，2012年城區(qū)土地定級(jí)面積擴(kuò)大為33.83平方千米，擴(kuò)大的區(qū)域主要是城區(qū)西北部區(qū)域。

（一）評(píng)價(jià)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)空間演變影響因素分析

1.城市規(guī)劃調(diào)整，造成土地定級(jí)范圍擴(kuò)大。

2.基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，土地定級(jí)范圍不斷向外擴(kuò)張。

3.各級(jí)別土地范圍向外不斷擴(kuò)張。

（二）阜康市基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)序演變趨勢(shì)分析

通過(guò)分析可以看出阜康市2012年的基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)于2008年都有了顯著提高，第一，這種提高符合阜康市城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，并且很好地反映了城區(qū)建設(shè)用地供求關(guān)系變化以至于價(jià)格關(guān)系的變化規(guī)律;第二，城區(qū)建設(shè)發(fā)展導(dǎo)致的土地質(zhì)量結(jié)構(gòu)布局變化，不同用途的土地對(duì)土地質(zhì)量影響條件偏好差異性的日益顯著;第三，綜合阜康市2008—2012年致使城區(qū)地價(jià)發(fā)生變化的各種影響因素分析，上漲的幅度符合實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格的變化規(guī)律。

五、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

1.阜康市城區(qū)的地價(jià)水平有所提高，這種提高符合阜康市城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，并且很好地反映了城區(qū)建設(shè)用地供求關(guān)系變化以及價(jià)格關(guān)系的變化規(guī)律。

2.城區(qū)建設(shè)發(fā)展導(dǎo)致的土地質(zhì)量和結(jié)構(gòu)布局變化，不同用途的土地對(duì)土地質(zhì)量影響條件偏好的差異性日益顯著。

3.綜合阜康市致使城區(qū)地價(jià)發(fā)生變化的各種影響因素分析，上漲的幅度符合實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格的變化規(guī)律，不會(huì)對(duì)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊性的不利影響。

（二）政策建議

合理控制用地供給。在土地供應(yīng)量方面，阜康市政府應(yīng)該進(jìn)一步提高其宏觀調(diào)控的能力，對(duì)土地供應(yīng)布局以及結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，使得城市規(guī)劃建設(shè)用地得到確保性的實(shí)施，從而使土地供應(yīng)總量得到控制，土地儲(chǔ)備制度得到完善。

完善城市公共服務(wù)空間布局。近年來(lái)，阜康市土地市場(chǎng)得到了高速化的發(fā)展，多元化的土地供應(yīng)趨勢(shì)明顯增強(qiáng)，特別是最近一兩年，尤其是商業(yè)地產(chǎn)備受關(guān)注，不同的功能空間彼此相互依存和互補(bǔ)，不僅體現(xiàn)了土地的集約化利用，也進(jìn)一步推動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善。

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