宗禾

自2014年5月份濟南新建商品住宅價格自漲轉跌，一年后，濟南商品房成交量連連破萬、庫存去化周期持續(xù)走低、高端住宅集中入市等回暖信號的出現(xiàn)，濟南房價“峰回路轉”。據(jù)濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，5月濟南商品房成交12417套，其中住宅成交8964套。

目前北京、上海等城市已明顯的進入了房價“回彈”的通道。濟南樓市是否也自此“峰回路轉”、開始上行？

利率9折：松綁的濟南房貸

5月23日，華山瓏城二期在高新區(qū)會展中心開盤。早上不到八點，楊士奇就來到開盤現(xiàn)場。此次出售的是華山湖北側生態(tài)區(qū)的C、D地塊，本次開盤共推出9棟樓，約1500套房源。

去年11月，中海華山瓏城首次入市名聲大噪，開盤亮相推出了6000余套房源，創(chuàng)造了3小時售出5000套房源、銷售金額40個億的開盤記錄。楊士奇的好基友王科以每平方米6500元的價格購買一套88平的兩居室?？們r55萬，首付近17萬，銀行貸款39萬。為了跟好基友做鄰居，楊士奇才積極來二期銷售現(xiàn)場。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，此次中海華山瓏城再次大力加推，仍然選擇集中推出大量房源的方式入市。因此次推出地塊位于華山湖北側生態(tài)區(qū)內(nèi)，自然環(huán)境較好，因此每平方米價格有500元的上浮。開盤當天，華山瓏城二期成交量1053套，其中就有楊士奇的一套兩居室。

“雖然單價稍高，但我的房貸寬松很多。”據(jù)楊士奇介紹，其拿到的9.5折利率為5.37%，相比去年同期，以貸款50萬，貸30年計算，每個月可以少還近400元。這對楊士奇等年輕人來講無疑是利好。

實際上，自2010年以來，山東濟南房貸市場經(jīng)歷了由松到緊的過程，特別是自2013年末開始，大部分駐濟銀行都取消了利率折扣，但是隨著去年開始的連續(xù)降息和支持自住、改善需求政策的出臺，銀行捏緊房貸的手又開始慢慢放松，9.5折乃至9折的利率折扣再現(xiàn)市場，甚至近日有銀行針對二套房的貸款額度漲至房款的7成，省城房貸市場迎來近三年最寬松時刻。

記者近日走訪多家辦理房貸業(yè)務的駐濟銀行發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了連續(xù)的降息之后，不僅房貸折扣沒有降低，連過去較難辦理的二套房商業(yè)貸款也出現(xiàn)了松綁。

據(jù)了解，在15家受理房貸業(yè)務的銀行中，目前依舊有兩家銀行接受9折房貸利率折扣的申請，雖然申請依舊有一定的條件，但對于購房者有不小的吸引力。值得注意的是，此前曾經(jīng)給出過9折優(yōu)惠的一家城市商業(yè)銀行退出了“9折大軍”，接替它的變成了一家國有大行，同時，給房貸利率打9.5折的銀行相比4月前出現(xiàn)大幅增長，從6家變?yōu)榱?家，僅剩3家銀行依舊不給房貸打折。

同時，雖然有些銀行仍然不給房貸打折，但卻在其他方面給予了購房者優(yōu)惠，一家國有大行自去年末開始重點培養(yǎng)自己的房貸業(yè)務，雖然目前沒有給房貸打折，但購房者在辦理二套房貸款時卻可以拿到基準利率，除了這家銀行，其余14家銀行均執(zhí)行二套房貸款基準利率上浮10%的政策。

除此之外，至今為止，這15家銀行僅剩一家銀行仍在執(zhí)行二套房6成首付的政策，也就是說購買二套房貸款時僅能貸到40%，但是有12家銀行已經(jīng)執(zhí)行4成首付的政策，還有兩家銀行執(zhí)行了首付3成的政策，購房者可以貸到7成房款，可以減少不少的購房壓力。

“棄股從房”的投資邏輯

據(jù)濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，5月濟南商品房成交12417套，其中住宅成交8964套。只不過，進入六月第一周，這種火熱程度有所下降：上周濟南新建商品房市場共成交2152套，相比前一周的3529套，減少了1377套，環(huán)比下降39%。其中住宅成交1695套，比前一周2763套減少了1068套，環(huán)比下降38.7%。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份濟南市有7個項目預計開盤，近80個樓盤推出買房優(yōu)惠。據(jù)了解，6月6日中建錦繡城開售三期睿園2號樓小高層學區(qū)新品，1小時攬金過億元。6月7日位于經(jīng)十東路山東建筑大學東鄰的景和山莊在新老客戶熱情期待中首次盛大開盤，兩個項目開盤效果都不錯，當日成交的新房將反應在后期的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中。

此外，從加推項目來看，上周3個項目加推新房源。其中包括，尚東1956項目于6月4日加推，開盤當天成交40多套；中建新悅城項目于6月6日加推，開盤當天成交70多套；中建錦繡城于6月6日加推，開盤當天成交110套。

“成交環(huán)比下跌，一方面因為5月底網(wǎng)簽井噴使得上周網(wǎng)簽基數(shù)較大，相較之下6月第一周網(wǎng)簽數(shù)下降幅度較大。另一方面，紅5月剛剛結束，6月首周開發(fā)商和購房者都處于調(diào)整期，房企推盤少，購房者也在等待6月新一輪的開盤潮和優(yōu)惠潮，因此月初網(wǎng)簽數(shù)量少。”搜房網(wǎng)分析師郭雪慧表示，6月份首周網(wǎng)簽雖然不高，但開發(fā)商從推盤數(shù)量上仍比較積極。“借助‘紅五月的余力，6月濟南樓市網(wǎng)簽繼續(xù)走高的可能性還是有的，后續(xù)市場值得期待。”

隨著樓市回暖，樓市投資收益的穩(wěn)定性和當下股市的跌宕起伏形成了愈發(fā)鮮明的對比，越來越多的股民正逐漸從股市中抽身，將資金轉向房地產(chǎn)。股市與樓市長久以來的“此起彼伏”定律，也似乎重新為政策利好頻頻的樓市帶來了新的機遇點。

5月27日，楊士奇剛清倉了一支重倉股，次日股市就出現(xiàn)了暴跌。這讓楊士奇很得意。羅先生表示，伴隨近幾月股指快速上漲，短期投資風險加劇，市場本身也存在“降溫”的壓力，所以他打算將此次套現(xiàn)的部分資金用于其他投資領域?！跋鄬Χ?，房產(chǎn)投資雖然沒有股市獲利這么快速，但仍然是當前市場上比較穩(wěn)妥的投資途徑?！?/p>

記者從部分在售樓盤了解到，從5月份開始，陸續(xù)有意向性客戶打算將股市資金抽出轉投樓市，這些購房者普遍認為，后期股市風險相對較高，投向樓市在穩(wěn)定性與升值性方面求得相對均衡。

對此，專家分析認為，從歷年股市起伏的經(jīng)驗來看，向來都是股市火熱，樓市平淡，反之亦然。本輪股市在經(jīng)歷了較長時間的牛市之后，受到股市風險壓力、投資渠道有限等因素的影響，相信陸續(xù)會有相應資金轉而投向樓市，這也有望為下半年樓市帶來政策預期之外的積極影響。

土地市場火焰重燃

6月10日，記者在濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲悉，截至當日，濟南新建商品房庫存量為21.4萬余套，住宅可售量為54183套。如果按照5月的日均成交400套的銷量計算，濟南新建商品房去化周期仍需17個月。

對于目前濟南樓市庫存量較大的問題，濟南市某開發(fā)商表示，“目前的濟南樓市庫存壓力并不算太大，他們對于濟南的房地產(chǎn)市場依然充滿信心，在現(xiàn)有儲備土地仍可不間斷的開發(fā)兩年多的情況下，公司未來還要考慮繼續(xù)拿地?！?/p>

實際上，隨著樓市回暖，全國各地房企的拿地熱情高漲。6月伊始，上海、蘇州、鄭州、成都等地均迎來了土地拍賣。中指院重點監(jiān)測房企共拿地18宗，總出讓金高達271.50億元。值得關注的是，上周多幅地塊以高溢價成交。

其中，備受矚目的上海閘北區(qū)市北地塊6月3日由華潤華發(fā)聯(lián)合體以總價87.95億元收入囊中，溢價26.87%，成功刷新了上海今年的總價地王紀錄。同日下午，蘇州迎來今年的首場大型土地拍賣。該次25宗掛牌地塊中，2塊土地暫緩出讓，9宗地塊底價成交，14宗進入競拍流程，萬科、華潤、當代等房企均有斬獲。最終，共吸金130.12億元，整體溢價率48.62%，創(chuàng)歷史新高。

在濟南，6月5日兩宗商業(yè)用地掛牌截止。其中，歷下區(qū)和平路以南的2015G027地塊在3家企業(yè)173輪競價后，34293460號競買人以2.4億元成交，溢價率達63.09%；位于歷城區(qū)工業(yè)南路以南、窯頭大溝以北的2015-G026地塊因無人競價，最終以1.72億元底價成交。

據(jù)悉，G027地塊此次交易是第二次掛牌出讓。2014年1月，G027地塊首次出讓，經(jīng)21輪競價，最終被一家企業(yè)以3.05億元拍下。然而，由于未在規(guī)定期限內(nèi)繳納土地出讓金，按照規(guī)定房企不得不“退地”，保證金不予退還。

G026地塊經(jīng)歷3次出讓，是因為該地塊因各種原因拍賣后被兩次收回。第一次是因拍地企業(yè)拿到地后沒有進行實質(zhì)性的開發(fā)建設，土地長期閑置，被政府收回；第二次也是因相關企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)繳納土地出讓金而被收回。

對于近期土地市場的回暖，分析認為，與今年以來不定時推出的各等“救市”政策有關。據(jù)了解，在多輪“救市”政策刺激之下，當前樓市銷售面積及金額降幅正在收窄。

“隨著4、5月市場逐步回暖，土地市場已經(jīng)燃起火焰?！笨硕?日發(fā)布的報告稱，6月份將正式開始土地市場供需兩旺的盛宴。

不過，報告同時表示，在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于結構性過剩的背景下，土地市場的冷熱不均也愈發(fā)明顯。首先不同城市間的分化越發(fā)顯著，一線和部分二線城市將成為未來焦點；其次在價格上，一線城市地價不會出現(xiàn)下跌，成交價格將不斷走高，而二線城市底價成交仍是常態(tài)；再次，三四線城市的成交規(guī)模將大規(guī)?？s水，其成交占比也會相應減少。