施長(zhǎng)珠

（蘇州市房地產(chǎn)檔案館，江蘇蘇州，215002）

蘇州是一個(gè)富饒美麗、人文薈萃的歷史文化名城。公元前514年，伍子胥奉吳王闔閭之命“相土嘗水、象天法地”構(gòu)筑古城。歷經(jīng)2500 多年的滄桑，蘇州城的位置始終沒(méi)有變化，古城仍然基本保持著“水陸相鄰、河街平行”和“前街后河”的雙棋盤(pán)式城市格局。房產(chǎn)檔案作為房屋交易管理的原始記錄和最可靠的社會(huì)記憶，以其原始記錄性和可靠性，真實(shí)記錄著蘇州市房產(chǎn)交易管理的發(fā)展脈落，再現(xiàn)了蘇州曾經(jīng)的“樓市”盛況。蘇州市房地產(chǎn)檔案館保存著自清朝康熙以來(lái)歷代蘇州的房產(chǎn)檔案，這批珍貴的歷史檔案是研究蘇州城市發(fā)展軌跡、展示蘇州城歷史真實(shí)面貌不可多得的資料寶庫(kù)。

一、蘇州市房地產(chǎn)檔案館歷史檔案概況

蘇州市房地產(chǎn)檔案館是以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案為主的專(zhuān)業(yè)檔案館，主要負(fù)責(zé)姑蘇區(qū)房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、保管、鑒定以及開(kāi)發(fā)利用，并對(duì)姑蘇區(qū)房屋權(quán)屬檔案實(shí)行集中統(tǒng)一管理。檔案館總建筑面積達(dá)1920 平方米，其中檔案庫(kù)房面積1700 平方米，檔案技術(shù)用房建筑面積220 平方米。截至2014年底，館藏房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)檔案116 余萬(wàn)卷，占館藏檔案總量的97%以上。其中最具特色的是自清康熙以來(lái)的一批歷史房產(chǎn)檔案。這批老檔案主要包括：387 卷近2 萬(wàn)件房地產(chǎn)契證檔案、1.6 萬(wàn)卷對(duì)私改造檔案、4 萬(wàn)余件民國(guó)舊權(quán)狀、786 卷接代管檔案、4356 袋歷史交易檔案、213 卷1964年公房平面圖、216 卷1964年登記表、200 卷私房平面圖、197 卷私房登記表，以及上世紀(jì)50、60年代房屋普查清冊(cè)62 卷。這批珍貴的歷史房產(chǎn)檔案以圖、文、表、簿、冊(cè)的形式，全方位地詮釋了自清代以來(lái)蘇州房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革，并從一個(gè)側(cè)面較為系統(tǒng)真實(shí)地反映了清代以來(lái)蘇州民間營(yíng)造活動(dòng)和城市建筑發(fā)展的梗概，具有重要的史料價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

這批珍貴的歷史檔案從形成時(shí)間上看，涵蓋了清朝康熙、雍正、乾隆、嘉慶、道光、咸豐、同治、光緒，直至民國(guó)、建國(guó)初期各個(gè)時(shí)期。其中形成時(shí)間最早的一份檔案是清康熙二十一年（1682）朱希淑貼絕文契，距今已有333年。契證內(nèi)容是指朱希淑曾將坐落于康履橋內(nèi)房屋一所絕兌予申某，得過(guò)絕價(jià)750 兩，后因經(jīng)濟(jì)困難，復(fù)請(qǐng)中間人朱賢卿向申某議貼，請(qǐng)其再付房?jī)r(jià)115 兩。申某答應(yīng)對(duì)方要求，提出自貼之后，斷藤無(wú)涉。并無(wú)不盡不覺(jué)，永無(wú)異言，遂雙方立下此“貼絕文契”。

這批歷史檔案從種類(lèi)上分，包括清朝至民國(guó)時(shí)期的各種版式房地產(chǎn)契證、清代民國(guó)權(quán)屬證明執(zhí)照、清代民國(guó)租照、與房產(chǎn)交易相關(guān)的信牌、文書(shū)，以及民國(guó)以來(lái)的房地產(chǎn)舊權(quán)狀，對(duì)私改造檔案、接代管檔案、上世紀(jì)50、60年代的房屋普查清冊(cè)、房產(chǎn)平面圖等。

其中館藏的珍貴檔案“清乾隆四十一年胡節(jié)稟狀”于2005年經(jīng)江蘇省檔案局鑒定為珍貴檔案文獻(xiàn)，入選首批《江蘇省珍貴檔案文獻(xiàn)名錄》。本稟狀為毛邊宣紙，長(zhǎng)90 厘米，寬30 厘米，字跡清晰，品相完好。內(nèi)容是關(guān)于清乾隆年間，安徽人胡節(jié)將蘇州房屋以銀1400 兩典押給蘇州人黃仁久，期滿(mǎn)后胡節(jié)無(wú)力贖回，黃仁久再典押給陸含庭。胡節(jié)要求他們買(mǎi)斷，并由此產(chǎn)生糾紛，于清乾隆四十一年（1776）告到蘇州府吳縣衙門(mén)。本稟狀是蘇州關(guān)于房屋典押糾紛民事案件最早的原始檔案，對(duì)研究蘇州房產(chǎn)交易、典當(dāng)業(yè)和民事訴訟的歷史具有一定的參考價(jià)值。

二、歷史房產(chǎn)檔案的價(jià)值

關(guān)于檔案的價(jià)值，民國(guó)時(shí)期檔案學(xué)者黃彝仲在其編著的《檔案管理之理論與實(shí)際》中說(shuō)：“檔案之功用，多因觀點(diǎn)和立場(chǎng)不同，持論間接互有差異，各以其自己之主觀，強(qiáng)調(diào)其作用。歷史學(xué)家視檔案為史料，可供編纂史籍之根據(jù)與參考；收藏家視檔案為古物；行政家視檔案為治事之工具”?？梢?jiàn)檔案的價(jià)值表現(xiàn)在很多方面。歷史房產(chǎn)檔案作為房屋交易最原始的記錄，一方面為私房落實(shí)、房屋登記提供依據(jù)，具有重要的憑證價(jià)值；另一方面因其形成年代久遠(yuǎn)，為后人提供了許多豐富的歷史信息，是研究蘇州地方房產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的第一手寶貴資料，具有重要的史料價(jià)值。

1.為處理歷史遺留問(wèn)題，私房落實(shí)政策提供依據(jù)

改革開(kāi)放后，隨著國(guó)家落實(shí)私房政策的出臺(tái)，很多舊時(shí)房主及其后人要求發(fā)還房屋、登記產(chǎn)權(quán)。工作人員通過(guò)查詢(xún)這些歷史檔案，明確了房子的產(chǎn)權(quán)、面積，再根據(jù)相關(guān)政策，對(duì)符合發(fā)還政策的房產(chǎn)予以返還，維護(hù)了房屋所有權(quán)人的權(quán)益。如1995年，趙某向市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)領(lǐng)取桃花塢大街176 號(hào)。經(jīng)工作人員查找檔案，桃花塢大街176 號(hào)（解放前為桃花塢大街221、223 號(hào)）為北洋政府政事堂肅政使、愛(ài)國(guó)耆紳費(fèi)仲深故居。又查，上述房屋在解放前夕被趙姓以8.85465 億元購(gòu)得，該房屋自用62.72 平方米，其余出租300 余平方米，學(xué)校無(wú)租使用784.11 平方米。1958年納入對(duì)私改造，房主使用的62.72 平方米房屋劃為自留，其余全部改造。市落實(shí)政策部門(mén)按照（63）蘇發(fā)144 號(hào)、（85）城住字87 號(hào)文件精神，將房主給學(xué)校無(wú)租使用的房屋全部發(fā)還。

2.為房屋權(quán)屬登記提供憑證

房產(chǎn)歷史檔案不同于普通的歷史檔案，它不僅具有研究?jī)r(jià)值，對(duì)于當(dāng)前的房屋權(quán)屬登記工作，依然有著重要的憑證價(jià)值。對(duì)私改造檔案以及上世紀(jì)50、60年代的房屋普查清冊(cè)、房屋平面圖，對(duì)現(xiàn)在的房屋權(quán)屬登記依然起著重要的憑證作用。特別是一些自1987年房產(chǎn)總登記以來(lái)從未登記過(guò)的老私房，初始登記時(shí)工作人員需要查詢(xún)房屋清冊(cè)、平面圖、私改檔案等歷史檔案，弄清房屋的來(lái)源、房屋的產(chǎn)權(quán)人以及房屋結(jié)構(gòu)的變化等信息。

3.為打造歷史文化名城服務(wù)，為蘇州古建筑修復(fù)提供翔實(shí)的資料

蘇州是我國(guó)重要的歷史文化名城，其數(shù)量眾多、門(mén)類(lèi)齊全的古建筑給蘇州城留下了濃墨重彩的一筆?？墒呛芏喙沤ㄖ趹?zhàn)亂、文革中遭到?jīng)_擊破壞，年久失修，已經(jīng)破敗不堪，令人倍感惋惜。近年來(lái)，政府加大了古建筑修復(fù)保護(hù)力度。在古建筑修復(fù)保護(hù)工作中，蘇州市房地產(chǎn)檔案館積極配合，及時(shí)提供這些房屋的建筑年代、產(chǎn)權(quán)人、房產(chǎn)平面圖、房屋面積等信息資料。這些檔案信息的提供對(duì)市領(lǐng)導(dǎo)的決策和古建筑的修復(fù)保護(hù)與利用起到了關(guān)鍵作用。如2010年5月，倉(cāng)橋浜志仁里1-18 號(hào)申報(bào)省級(jí)控保建筑，為了確保申報(bào)材料的準(zhǔn)確性，市住建局工作人員吳炳生同志到檔案館查閱了志仁里房屋的歷史檔案。經(jīng)查，該房屋系由闕姓的房產(chǎn)營(yíng)造商建造，并且出售。房屋系民國(guó)期間建造且保存較好，該民國(guó)建筑群既有西洋建筑痕跡，也保留有傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)建筑；既有高檔樓房，也有普通平房，系民國(guó)時(shí)期中西建筑形式相融合的代表。

4.為蘇州古民居的研究提供原始資料

歷史房產(chǎn)檔案中對(duì)蘇州古民居的特色有較為詳細(xì)的描述，為古民居的研究提供了原始資料。

如咸豐七年（1857）絕賣(mài)房屋文契“坐落吳邑北利二圖閶門(mén)內(nèi)下塘倉(cāng)橋西堍大街，坐北朝南，雙開(kāi)間，門(mén)面出入，計(jì)正落五進(jìn)，并連傍落共計(jì)上下樓房伍拾叁間，上下披廂念捌個(gè)，后門(mén)在倉(cāng)橋拱底，總門(mén)內(nèi)出入。壹所在倉(cāng)橋拱內(nèi)，坐東朝西門(mén)面出入，計(jì)捌開(kāi)間壹進(jìn)，上下樓房拾陸間，后河石駁岸捌間，石踏步壹座，并連兩所基地、周?chē)鷫υ?、大小天井、階石井泉?！庇秩缤问辏?871）絕賣(mài)房屋基地文契“坐北朝南門(mén)面出入，計(jì)五進(jìn)，共上下樓房、平屋肆拾陸間，披廂上下念個(gè)，過(guò)路捌架，備弄兩條，后門(mén)沿河，駁岸全?！?/p>

兩份文契中“后河石駁岸捌間”、“后門(mén)沿河，駁岸全”，形象地描述了姑蘇古民居臨水而筑、枕河而居的水鄉(xiāng)特色，正如唐代詩(shī)人杜荀鶴《送人游吳》詩(shī)云“君到姑蘇見(jiàn)，人家盡枕河”。而“正落五進(jìn)，并連傍落共計(jì)上下樓房伍拾叁間”真實(shí)地再現(xiàn)了庭院深深，重門(mén)疊戶(hù)的蘇式深宅大院?！罢洹笔侵冈谌鬏S線(xiàn)上排列的一組院落，特別規(guī)整、嚴(yán)謹(jǐn)、對(duì)稱(chēng)，是長(zhǎng)輩們居住生活的地方。古宅按照功能要求，一般依次構(gòu)建為門(mén)廳、較廳、正廳、內(nèi)廳、堂樓等，深的可達(dá)五六進(jìn)。正如宋代文豪歐陽(yáng)修詞作“庭院深深深幾許？楊柳堆煙，簾幕無(wú)重?cái)?shù)。”諸如此類(lèi)對(duì)古民居的描述在歷史房產(chǎn)檔案中還有很多很多，這也為研究蘇州古民居的學(xué)者提供了豐富翔實(shí)的檔案資料。

三、重視歷史房產(chǎn)檔案的開(kāi)發(fā)利用

檔案信息的開(kāi)發(fā)利用在整個(gè)檔案工作系統(tǒng)中占有重要地位。檔案工作的根本目的，就是在確保檔案信息安全的基礎(chǔ)上，向社會(huì)提供豐富的檔案信息服務(wù)，最大化地實(shí)現(xiàn)檔案信息的價(jià)值和作用。作為房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)檔案館，加強(qiáng)歷史房產(chǎn)檔案的開(kāi)發(fā)利用，規(guī)范歷史檔案的查詢(xún)利用，充分發(fā)揮館藏檔案的價(jià)值，不僅能夠弘揚(yáng)、傳承歷史文化，亦能提高檔案館的地位和知名度。

1.重視館藏歷史檔案的修復(fù)整理工作

歷史檔案形成年代久遠(yuǎn)，紙張由于氧化作用容易泛黃脆化、甚至?xí)霈F(xiàn)霉變、蟲(chóng)蛀、粘連，字跡洇化、褪變等一系列問(wèn)題，不利于檔案的開(kāi)發(fā)利用。要開(kāi)發(fā)利用房產(chǎn)歷史檔案，首先要就要對(duì)歷史檔案進(jìn)行修復(fù)整理。早在1990年代，從開(kāi)始編寫(xiě)《蘇州市清朝至民國(guó)年間房地產(chǎn)契匯編》，蘇州市房地產(chǎn)檔案館就從館藏的房地產(chǎn)檔案中挑選了50 多份藏品進(jìn)行托裱。此后在歷屆領(lǐng)導(dǎo)的重視下，又陸續(xù)對(duì)藏品開(kāi)展修補(bǔ)托裱工作，使一些舊損的契證檔案趨于完整。同時(shí)檔案館積極開(kāi)展檔案數(shù)字化加工工作。截至目前，共計(jì)掃描民國(guó)期間房地產(chǎn)權(quán)狀檔案契約7 萬(wàn)余張，1952年1：500 地籍圖489 幅，《52年房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人名冊(cè)》23 冊(cè)，1964年房屋登記表、房地產(chǎn)平面圖與房地產(chǎn)清冊(cè)845 冊(cè)8萬(wàn)余頁(yè)。檔案數(shù)字化更好地保護(hù)了歷史檔案的完整性，延長(zhǎng)了檔案的使用壽命，提高了檔案的查詢(xún)效率。

但是目前尚有1.6 萬(wàn)卷對(duì)私改造檔案以及1 萬(wàn)余件契證檔案亟待修復(fù)整理。這部分檔案一方面因其形成年代久遠(yuǎn)紙張酸化，部分檔案紙張因氧化已經(jīng)出現(xiàn)泛黃、脆化、粘連。另一方面，部分檔案形成時(shí)使用的制成材料不甚耐久，特別是近現(xiàn)代的歷史檔案用墨書(shū)寫(xiě)的字跡逐漸減少，幾乎完全為不甚耐久的材料所代替。檔案中字跡洇化、模糊、褪變現(xiàn)象已十分嚴(yán)重。此外，在查詢(xún)利用中頻繁的調(diào)閱原件也對(duì)紙質(zhì)檔案造成了一定程度的損害。所以盡快開(kāi)展歷史檔案系統(tǒng)性的修復(fù)整理、數(shù)字化工作，不僅能夠有效合理地保護(hù)歷史檔案，延長(zhǎng)歷史檔案的壽命，也能夠方便檔案館日常的查詢(xún)利用工作，提高檔案查詢(xún)的工作效率。

2.加強(qiáng)法規(guī)建設(shè)，從制度上完善歷史檔案的查詢(xún)利用工作

隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房屋交易日趨頻繁，國(guó)家為了發(fā)揮房屋權(quán)屬登記的公示作用，保障房屋交易安全，保護(hù)房屋權(quán)利人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，相繼出臺(tái)了一系列房屋權(quán)屬登記信息的查詢(xún)辦法。如建住房［2006］244 號(hào)《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》、《物權(quán)法》第十八條、《房屋登記簿管理試行辦法》第十四條以及《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第6 章節(jié)，都提到了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法提供房地產(chǎn)登記資料查詢(xún)、復(fù)制、利用服務(wù)。但是上述法律、規(guī)章、條例中關(guān)于房產(chǎn)檔案的查詢(xún)都是基于已登記的房屋權(quán)屬登記信息的查詢(xún)利用，而對(duì)于房產(chǎn)歷史檔案的查詢(xún)規(guī)定，在眾多的法律、法規(guī)、規(guī)章中卻難覓蹤影。唯一能查到的是關(guān)于私房改造檔案是否能公開(kāi)查詢(xún)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳（建辦廳函［2008］741 號(hào)）函復(fù)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)政府信息公開(kāi)條例》第十四條規(guī)定，原國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制發(fā)的涉及私房改造的政策、文件及有關(guān)檔案，經(jīng)保密審查后確定為國(guó)家秘密，屬于法律、法規(guī)及國(guó)家規(guī)定不得公開(kāi)的情形和范圍。在日常的檔案查詢(xún)接待工作中，因?yàn)樗椒扛脑鞕n案涉及到國(guó)家在特殊歷史時(shí)期的方針、政策，屬于歷史遺留問(wèn)題，各地房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出于謹(jǐn)慎對(duì)這部分房產(chǎn)檔案大多實(shí)行不得公開(kāi)查詢(xún)。但是因?yàn)槿狈γ鞔_具體的條例規(guī)定，很難做好政策宣傳、解釋工作，引起很多社會(huì)民眾的不滿(mǎn)。如近期原馬濟(jì)良巷4 號(hào)房主吳姓后人一紙?jiān)V狀將登記中心告上法庭，要求公開(kāi)其祖上私房改造檔案，此案件目前法院尚在審理中。筆者認(rèn)為，加快建立健全歷史房產(chǎn)檔案的查詢(xún)規(guī)定，不僅能夠使登記機(jī)構(gòu)檔案查詢(xún)工作做到有法可依、有章可循，也能夠使社會(huì)民眾更好地理解檔案查詢(xún)工作。

3.依托館藏檔案資源，積極開(kāi)展檔案編研，提升檔案工作社會(huì)影響力

編研是檔案工作主動(dòng)服務(wù)社會(huì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是保護(hù)檔案原件的有效措施，也是提升檔案工作社會(huì)影響力的重要途徑。豐富的館藏檔案資源為檔案編研工作提供了豐富翔實(shí)的素材。

蘇州市房地產(chǎn)檔案館自1990年代開(kāi)始，就充分利用館藏歷史檔案，結(jié)合房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)特色，陸續(xù)出版了一批極具房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)特色的編研成果。如《名人故居》《蘇州清朝、民國(guó)期間房地產(chǎn)契選編》《蘇州市清朝至民國(guó)年間房地產(chǎn)契匯編（康熙47年—民國(guó)36年）》《花窗集錦》《姑蘇古居》《蘇州市房地產(chǎn)檔案館珍貴檔案匯編》《蘇州市古建筑房屋平面圖》《蘇州房地產(chǎn)契證圖文集》等。

其中《名人故居》于2000年獲江蘇省檔案局頒發(fā)的全省企事業(yè)單位檔案編研成果三等獎(jiǎng)；“清乾隆四十一年胡節(jié)稟狀”狀紙于2005年7月經(jīng)江蘇省檔案局鑒定為珍貴檔案文獻(xiàn)，被列入江蘇省珍貴檔案名錄；《蘇州市房地產(chǎn)檔案館珍貴檔案匯編》和《蘇州市古建筑房屋平面圖》分別獲得“2011年度蘇州市檔案編研優(yōu)秀成果評(píng)選”二、三等獎(jiǎng)。

近期由我館唐小祥同志和蘇州大學(xué)余同元教授共同主編的《蘇州房地產(chǎn)契證圖文集》正式出版，該書(shū)收集了清代、民國(guó)至新中國(guó)成立后的房產(chǎn)、田地交易契證、文書(shū)等250 件，最早的是康熙二十一年（1682年）的房屋買(mǎi)賣(mài)契約文書(shū)，以圖文并茂的形式生動(dòng)地展示了歷史上的蘇州“樓市”?！短K州房地產(chǎn)契證圖文集》內(nèi)涵豐富，有多方面的史料研究?jī)r(jià)值。除可以研究清政府的房地產(chǎn)政策、蘇州民居的建筑風(fēng)格外，還可以從房?jī)r(jià)、稅收、貨幣單位的變化反映當(dāng)時(shí)的蘇州經(jīng)濟(jì)與社會(huì)生活。

4.拓寬渠道，創(chuàng)新服務(wù)形式，弘揚(yáng)歷史檔案的文化價(jià)值

作為檔案部門(mén)，對(duì)于已開(kāi)放的檔案，可以通過(guò)舉辦檔案展覽、制作電視節(jié)目、發(fā)布網(wǎng)絡(luò)視頻、發(fā)行音像制品等多種形式，全方位為社會(huì)提供檔案信息。如成都市為了加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)契證檔案的研究和保護(hù)工作，首開(kāi)先河成立了成都市房產(chǎn)契證陳列館。該陳列館通過(guò)田園成都、錦城昔影、契證長(zhǎng)廊、房產(chǎn)新貌四個(gè)單元，展出了自清康熙以來(lái)的93 張極具歷史、文化、政治、經(jīng)濟(jì)研究?jī)r(jià)值和極具成都代表性的精品房產(chǎn)契證。該契證陳列館不僅開(kāi)辟了一個(gè)讓社會(huì)民眾鑒賞館藏珍品檔案的窗口，更是開(kāi)辟了一個(gè)了解城市歷史變遷、關(guān)注城市住建發(fā)展的窗口。在當(dāng)前的新形勢(shì)下，如何進(jìn)一步創(chuàng)新房產(chǎn)檔案服務(wù)機(jī)制，深挖館藏歷史房產(chǎn)檔案的價(jià)值，利用新媒體、新技術(shù)，改變檔案館傳統(tǒng)的被動(dòng)查詢(xún)服務(wù)模式，主動(dòng)服務(wù)社會(huì)，弘揚(yáng)歷史檔案文化價(jià)值，是值得我們認(rèn)真思考的課題。

綜上所述，歷史房產(chǎn)檔案不僅對(duì)現(xiàn)在的房屋權(quán)屬登記起著重要的參考作用，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，它還見(jiàn)證了蘇州房產(chǎn)管理制度、方式、機(jī)構(gòu)的演變發(fā)展歷程，再現(xiàn)了蘇州古民居、吳門(mén)建筑的特色，反映了蘇州城市的變遷與發(fā)展。因此，加強(qiáng)歷史檔案的保護(hù)修復(fù)、開(kāi)發(fā)利用工作，充分發(fā)揮這些老房契、老檔案存史鑒今、資政惠民、傳承文化的獨(dú)特作用，是當(dāng)前檔案工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。