金華市國土資源局 蔡樟炎 李 雷

與商業(yè)、辦公、娛樂和住宅等經(jīng)營(yíng)性用地相比，工業(yè)用地涉及的行業(yè)門類多，對(duì)產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等要求較高。金華市工業(yè)用地總量約6.6萬畝，總量較大，增速較快，加強(qiáng)工業(yè)用地土地使用權(quán)管理迫在眉睫。為加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，推進(jìn)趕超發(fā)展，2014年5月28日經(jīng)金華市委、市政府同意，在全市開展“四破”專項(xiàng)整治，調(diào)研起草制定了《市區(qū)規(guī)范工業(yè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等一批規(guī)范文件，進(jìn)一步完善金華市工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)交易。

一、金華市工業(yè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)行制度

1.工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓依據(jù)

金華市工業(yè)用地流轉(zhuǎn)依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號(hào)）和《市區(qū)規(guī)范工業(yè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，允許符合轉(zhuǎn)讓條件的工業(yè)用地按照規(guī)定程序，通過出售、交換、贈(zèng)與方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，2014年金華市工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓643.55畝?！掇k法》對(duì)金華市工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓作了規(guī)定，待分割宗地面積不大于40畝，且分割后單宗用地面積不得小于10畝，并經(jīng)國土資源部門批準(zhǔn)，符合規(guī)劃、消防、安全生產(chǎn)等要求的工業(yè)用地，可實(shí)施分割轉(zhuǎn)讓。

2.工業(yè)用地的收回機(jī)制

因企業(yè)自身原因造成的閑置土地，可由企業(yè)主動(dòng)向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)收回，政府給予合理補(bǔ)償；因企業(yè)自身原因造成閑置滿2年，又不主動(dòng)申請(qǐng)收回的，由政府依法收回。不屬于企業(yè)自身原因造成的閑置土地，協(xié)商收回。2014年金華市收回工業(yè)用地3585.45畝。

3.其他形式的流轉(zhuǎn)

企業(yè)通過投資入股、合并分立等方式進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為，對(duì)其過程進(jìn)行監(jiān)督和嚴(yán)格稅費(fèi)征收。2014年全市工業(yè)用地股權(quán)轉(zhuǎn)讓3389.51畝。

二、根據(jù)金華市目前工業(yè)用地流轉(zhuǎn)政策，當(dāng)中還存在的一些問題

1.歷史遺留問題多

存量工業(yè)用地時(shí)隔多年，歷史遺留問題多，如出讓價(jià)格，有成本協(xié)議價(jià)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)定點(diǎn)開發(fā)價(jià)、特色工業(yè)小區(qū)開發(fā)價(jià)、協(xié)議出讓價(jià)等等情況；相關(guān)資料不全，如有的無出讓金發(fā)票，有的無檔案，有的土地證與出讓合同不符，有的宗地面積與土地證不符等等情況；宗地實(shí)地情況因歷時(shí)久也多有改變，有的有房產(chǎn)證卻無房，有的有房卻無證。所有問題在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)集中顯現(xiàn)出來。

2.審批過程程序多，時(shí)間長(zhǎng)

工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓審核審批程序是：轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)受理后先經(jīng)國土資源分局、開發(fā)區(qū)（指揮部）或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）簽署審核意見（如金東區(qū)又設(shè)置了金東區(qū)工業(yè)建設(shè)申請(qǐng)審批表，區(qū)級(jí)部門增加四個(gè)審批環(huán)節(jié)），同意后報(bào)市國土資源局審核并再報(bào)市政府審批。工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓強(qiáng)化多層審核審批程序的目的是防止用地非法轉(zhuǎn)讓，較好地解決歷史遺留問題，有效地實(shí)施批后監(jiān)管，確保集約節(jié)約利用土地。但是，各層審核審批存在著時(shí)間長(zhǎng)問題，區(qū)級(jí)以下審核時(shí)間最長(zhǎng)的超過一年，缺少協(xié)調(diào)機(jī)制，補(bǔ)退件機(jī)制，監(jiān)督機(jī)制。

3.部門程序未協(xié)調(diào)一致

工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓除土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核審批，還涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和稅收問題。在國土部門未報(bào)市政府批準(zhǔn)前，稅務(wù)、建設(shè)部門轉(zhuǎn)讓工作前置，企業(yè)已視同政府相關(guān)部門同意轉(zhuǎn)讓，國土部門工作非常被動(dòng)。

4.法院裁決前部分項(xiàng)目未先征求國土資源管理部門意見

2010年，市中級(jí)人民法院已與市國土資源局聯(lián)合下文〔金中法（2010）83號(hào)〕規(guī)定：“處置前應(yīng)當(dāng)就已查封土地是否達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件、是否按合同開發(fā)使用權(quán)等情況征詢國土資源管理部門的意見。”個(gè)別基層法院時(shí)不時(shí)發(fā)生未征求國土資源管理部門意見就將工業(yè)用地土地使用權(quán)裁定轉(zhuǎn)移，讓不該流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，造成工作被動(dòng)。

三、下一步建議

1.嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)園區(qū)用地管理

強(qiáng)化工業(yè)園區(qū)規(guī)劃先行的作用。要建設(shè)好工業(yè)園區(qū)，必須有一個(gè)統(tǒng)一的、科學(xué)的工業(yè)園區(qū)規(guī)劃。要堅(jiān)持合理用地、節(jié)約用地的原則和量力而行原則，科學(xué)合理確定園區(qū)位置、用地規(guī)模、發(fā)展方向等內(nèi)容。園區(qū)規(guī)劃一經(jīng)審批，必須嚴(yán)格執(zhí)行。

2.把好企業(yè)準(zhǔn)入條件

建議各開發(fā)區(qū)（指揮部）把好企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)，對(duì)投資規(guī)模、投資強(qiáng)度、容積率等要素提出明確具體要求，對(duì)不符合要求的企業(yè)不得拿地。杜絕圈地行為，大力推廣建筑施工新工藝、新技術(shù)、新材料，圍繞工業(yè)用地“退低進(jìn)高”，把好轉(zhuǎn)讓關(guān)，轉(zhuǎn)讓辦理第一關(guān)需各開發(fā)區(qū)（指揮部）或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）及國土分局簽署意見。

3.要節(jié)約集約利用土地

各開發(fā)區(qū)（指揮部）要節(jié)約集約利用土地，出讓面積要符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，適度，適用。使企業(yè)能盡快完成開發(fā)建設(shè)，投入生產(chǎn)。對(duì)未竣工企業(yè)建立退地機(jī)制。對(duì)經(jīng)過建設(shè)期限后，未達(dá)土地轉(zhuǎn)讓條件，并且無力繼續(xù)開發(fā)的企業(yè)，協(xié)商收回土地使用權(quán)。

4.為企業(yè)創(chuàng)造條件，使企業(yè)能按時(shí)開工建設(shè)

各開發(fā)區(qū)（指揮部）應(yīng)想企業(yè)所想，急企業(yè)所急，圍繞企業(yè)投入生產(chǎn)做好相關(guān)服務(wù)。企業(yè)因各種原因拿地多年無法進(jìn)行開工建設(shè)的，應(yīng)及時(shí)幫扶企業(yè)解決好相關(guān)糾紛，確保拿地企業(yè)都能按時(shí)開工建設(shè)。

5.規(guī)范轉(zhuǎn)讓程序

建議工業(yè)用地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，先報(bào)市政府審批，稅務(wù)部門再征收相關(guān)稅費(fèi)，然后建設(shè)部門辦房產(chǎn)過戶手續(xù)，最后土地部門辦理土地證過戶手續(xù)，這樣的程序更加合理。

市區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓規(guī)范管理，涉及部門較多，還需進(jìn)一步完善市區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓管理的規(guī)范。