黃瀟儀

摘要：售樓處建筑是伴隨著我國商品房市場發(fā)展繁榮而產(chǎn)生的一種介于展示建筑與商業(yè)建筑之間的建筑類型。在當(dāng)今房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的背景下，開發(fā)商和購房者對項(xiàng)目售樓處的定位和要求都在不斷的發(fā)展演變。售樓處建筑的形式也由最初用后即拆的臨時性建筑逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楦永硇缘?，結(jié)合居住區(qū)會所、配套商業(yè)等功能設(shè)計的可持續(xù)利用建筑。通過對現(xiàn)行售樓處的調(diào)研分析得出當(dāng)前售樓處建筑在運(yùn)營使用中的問題和發(fā)展趨勢。

售樓處建筑銷售功能的時效性注定了其功能使用周期的短暫，但是從項(xiàng)目營銷的角度來說售樓處的重要性又要求其必須高品質(zhì)的建造。以往售樓處的常見做法都是建造臨時性建筑使用后拆除，造成了大量的資源和時間的浪費(fèi)。近年來在售樓處的設(shè)計建設(shè)中己經(jīng)有趨于理性的發(fā)展趨勢，一些售樓處在設(shè)計之初就將建筑在銷售功能結(jié)束后的可持續(xù)利用問題提前考慮，將售樓處建筑與其他使用功能結(jié)合，例如在銷售結(jié)束之后轉(zhuǎn)變?yōu)樽^(qū)會所、展示中心等功能使用。但是目前在售樓處設(shè)計的研究中還缺乏針對這個問題的探討。

一、售樓處建筑的現(xiàn)狀問題

（一）前期策劃不足導(dǎo)致售樓處選址不當(dāng)

售樓處的選址是決定售樓處宣傳效果和后期利用模式的重要因素。設(shè)計師需要在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的初始階段就對售樓處進(jìn)行設(shè)計和條件預(yù)留。特別是位于城市中心區(qū)用地緊張的開發(fā)項(xiàng)目，售樓處選址和項(xiàng)目建設(shè)時序的問題更要提前統(tǒng)籌策劃。否則在項(xiàng)目發(fā)建設(shè)中會產(chǎn)生售樓處用地條件欠缺、影響項(xiàng)目建設(shè)時序等問題。從而影響售樓處的宣傳銷售效果和項(xiàng)目的整體建設(shè)進(jìn)度。

（二）功能轉(zhuǎn)換前后的建筑配套標(biāo)準(zhǔn)欠缺差異化設(shè)計

售樓處建筑相對于配套商業(yè)、會所等功能空間來說有可能會在短時間內(nèi)聚集大量的使用人群，特別是熱銷項(xiàng)目開盤當(dāng)天，售樓處讀密度會大加，同時售樓處作為展示建筑對電器設(shè)備設(shè)計要求也多樣。設(shè)備和消防設(shè)計如果不能滿足建筑功能轉(zhuǎn)換前后使用不同指標(biāo)的使用需求，有的甚至在永久性建筑中以臨時建筑的標(biāo)準(zhǔn)在使用售樓處建筑的電器等設(shè)備，就會造成使用過程中一些安全隱患的存在。由此可見在售樓處的設(shè)計過程中針對功能轉(zhuǎn)換前后建筑使用人群和流線組織的不同需要進(jìn)行針對性的設(shè)計，而不能簡單的把售樓處的功能置入一個以商業(yè)或其他功能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的空間中臨時使用。就建筑設(shè)計專業(yè)來說最重要的就是功能空間消防出入口的布置。需要針對售樓處建筑在功能轉(zhuǎn)換前后兩種情況的兩套標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計并提出合理的變更方案，從而避免售樓處建筑在功能變更再利用過程中造成使用不便和安全隱患。

（三）永久性售樓處建筑未能良好結(jié)合遠(yuǎn)期再利用功能設(shè)計

在對現(xiàn)階段售樓處建筑的利用情況調(diào)研中發(fā)現(xiàn)也有一些售樓處建筑在項(xiàng)目銷售結(jié)束后作為永久性建筑繼續(xù)使用。但是它們在建筑設(shè)計階段還是以售樓處功能的使用需求為主進(jìn)行建筑設(shè)計，而沒有考慮建筑后期功能轉(zhuǎn)換后建筑可持續(xù)利用設(shè)計。對功能轉(zhuǎn)換的思考包括建筑功能轉(zhuǎn)換時流線組織的變化等問題都沒有專門的設(shè)計和應(yīng)對措施。這就造成了這些售樓處建筑雖然在銷售期過后被保留繼續(xù)使用，但是還需要用建筑改造再利用的方式進(jìn)行二次設(shè)計，有的甚至在售樓處建筑交接后由業(yè)主自行改造利用，所以就會出現(xiàn)建筑空間與新使用需求不匹配的問題。

二、售樓處建筑的設(shè)計原則與方法

（一）售樓處在項(xiàng)目用地中的選址

售樓處建筑作為項(xiàng)目展示的場所，選址是其規(guī)劃設(shè)計中很重要的環(huán)節(jié)。良好位置的選定不僅可以充分利用項(xiàng)目場地周邊的有利條件，更大限度的發(fā)揮售樓處建筑的宣傳展示功效，還可以減少對項(xiàng)目施工進(jìn)度的影響，提高施工效率。售樓處在項(xiàng)目用地中的選址原則如下：第一、從城市區(qū)位方面來說，售樓處應(yīng)選擇周邊城市交通便利、沿途道路景觀條件優(yōu)越的一側(cè)布置，以利于提升顧客來訪途中對樓盤形象的印象。第二、從項(xiàng)目用地方面來說，售樓處應(yīng)臨近城市主干道布置，同時考慮臨街展示面的塑造，以利于前期宣傳、展示項(xiàng)目形象。第三、從景觀資源方面來說，售樓處應(yīng)充分展示項(xiàng)目用地周邊景觀條件的潛在價值。借助視覺通廊等天然條件，通過建筑的借景、對景等設(shè)計手法對項(xiàng)目周邊已有的風(fēng)景區(qū)、水系、標(biāo)志性建筑等視覺條件加以利用，提升顧客的參觀體驗(yàn)。第四、從項(xiàng)目 發(fā)流程方面來說，售樓處建筑應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目分期 發(fā)建設(shè)的總體規(guī)劃，減少對場地中其他單體施工的影響。對于樣板間單獨(dú)建造的情況還要考慮預(yù)留樣板房的建設(shè)用地和參觀路線。

（二）售樓處室外場地及入口設(shè)計

1.室外場地設(shè)計

這里所指的室外場地涵蓋的范圍包括由城市道路進(jìn)入項(xiàng)目用地的入口開始到進(jìn)入售樓處建筑內(nèi)部之前的所有室外空間。售樓處室外場地是顧客由城市公共空間進(jìn)入銷售項(xiàng)目示范區(qū)空間的第一個界面，也是顧客對項(xiàng)目認(rèn)識了解的第一個窗口。所以售樓處室外場地的規(guī)劃設(shè)計十分重要，它不僅需要滿足場地入口的使用規(guī)范，還肩負(fù)著給顧客傳遞項(xiàng)目第一印象的重任。

2.建筑入口設(shè)計

建筑的入口是建筑的重要組成部分，入口設(shè)計直接影響著建筑的造型、功能等方面的效果。作為建筑室內(nèi)外空間的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和建筑空間序列的起始點(diǎn)，建筑入口設(shè)計兩個必備的原則是識別性和可達(dá)性。湖南大學(xué)的劉動在其論文《談建筑入口空間》中將突出建筑入口識別性和引導(dǎo)性的設(shè)計方法總結(jié)如下：第一，利用建筑的墻體、樓梯踏步來引導(dǎo)。第二，突出建筑入口雨棚等形體的造型，利用色彩、形體的強(qiáng)烈對比達(dá)到突出建筑入口的效果。第三，利用花壇、橋、水景等制造建筑空間的序列感，達(dá)到引導(dǎo)人流的效果。

（三）功能結(jié)構(gòu)與流線組織

1.功能空間構(gòu)成

售樓處的功能空間一般分為展示區(qū)與辦公區(qū)兩個部分。展示區(qū)包括接待區(qū)、沙盤展示區(qū)、洽談、樣板間等為購房顧客展示項(xiàng)目產(chǎn)品情況以及項(xiàng)目銷售顧問與顧客交流洽談的空間。服務(wù)區(qū)主要包括財務(wù)、 發(fā)公司辦公室、物業(yè)保安室等辦公空間。各功能空間的組織模式比較固定即根據(jù)購房顧客的參觀流線組織排布。

2.組織流線

依據(jù)售樓處的流線組織一般可以將售樓處的各功能空間分為展示功能空間和服務(wù)功能空間（如圖2所示）。顧客進(jìn)入售樓處首先在接待區(qū)由售樓顧問了解顧客的購房意向，然后進(jìn)入沙盤區(qū)通過項(xiàng)目區(qū)位沙盤和樓棟沙盤向顧客介紹項(xiàng)目的基本信息。有意向參觀樣板間的顧客參觀完沙盤后前往戶型樣板間參觀，如果售樓處設(shè)有材料工法展示區(qū)可以在參觀完樣板間后向顧客介紹項(xiàng)目的材料和工程做法，之后進(jìn)入洽談區(qū)。洽談區(qū)需要與水吧、銷售控制區(qū)等服務(wù)設(shè)施相連接。

三、結(jié)語

售樓處建筑伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展而不斷演變。本文通過對當(dāng)前售樓處建筑的市場調(diào)研和理論分析得出了一些當(dāng)前售樓處建筑的發(fā)展趨勢和設(shè)計。通過研究指出了前期規(guī)劃不足導(dǎo)致售樓處選址不當(dāng)、功能轉(zhuǎn)換前后的建筑配套標(biāo)準(zhǔn)欠缺差異化設(shè)計、永久性售樓處建筑未能良好結(jié)合遠(yuǎn)期再利用功能設(shè)計等方面的問題，針對問題提出了相應(yīng)的整改措施，提高售樓處的可持續(xù)發(fā)展。

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【作者單位：遼寧師范大學(xué)海華學(xué)院】