楊燦

一、引言

近年來，房價成為熱議話題。自2008年美國“次貸危機”之后，中國房地產(chǎn)業(yè)也遭受創(chuàng)傷，商品房銷售大幅下降，2008年9月政府下發(fā)減免稅收，購房補貼，下調(diào)利率等擴張型宏觀調(diào)控政策，同年11月對個人首次購買90平米及以下普通住房的，契約稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，免征收印花稅、土地增值稅，個人購買滿兩年的住房對外銷售的，免征收營業(yè)稅。房價再次攀升，2009年房地產(chǎn)銷售創(chuàng)歷史新高。2010年為抑制部分城市房價上漲過快，政府再次出臺“新國十條”緊縮性政策，并沒有取得成效，2013年以限購、限貸為核心的“新國五條”出臺。2014年上半年地方政府紛紛自主出臺調(diào)整政策，集中在放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等層面;對于更為重要的資金層面，中央政府相繼以“央五條”、定向降準等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求。

二、人口結(jié)構(gòu)對房價的影響

第6次人口普查的結(jié)果表明，中國城鎮(zhèn)人口占中國總?cè)丝诘?9.68%，2012年城鎮(zhèn)化率達到52.57%，城市化水平的上升必然對住宅建設(shè)提出更高要求。一般來說，中國住房需求的主要主體為25～35歲的婚齡人口，高波（2012）指出在1975年0-9歲的人口比重最大，如果買房的主要人口集中在25-35歲，那么意味著這批人口在2000年左右迎來買房的高峰期，而中國住宅需求的迅速增長也正是在2000年以來開始的。從圖二1987年中國人口金字塔可以看出，10-24歲的人口比重最大，這與1963-1973年“嬰兒潮”是極其吻合，并且1987年再次經(jīng)歷出生高峰，從圖三2012年中國人口金字塔可以清楚看到 20-30歲人口比重最大，這批人也到達婚齡，這也可以解釋商品房價格在2009年-2012年持續(xù)上升的原因。但圖五從商品房銷售面積增長率的走勢看來，2008年金融危機對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響是短暫的，這也與政府出臺的一系列救市政策有關(guān)，2年內(nèi)投資4萬億，降低貸款利率，圖四顯示，2009年房地產(chǎn)銷售面積迅速增長，房價也創(chuàng)歷史新高。2010年之后商品房平均銷售價格增長率回落，但是中國城鎮(zhèn)化水平低下，到2014年剛達到54.89%，遠沒有達到中等發(fā)達國家水平，房價并不會像有的專家所說的在2015年會出現(xiàn)拐點。

如圖五所示，我國少兒撫養(yǎng)比與普通住宅銷售價格成反比，而老年人撫養(yǎng)比與普通住宅銷售價格成正比，這與國際中撫養(yǎng)比與普通住宅價格成反比不相符，這是與中國市場化體制轉(zhuǎn)型以及階段性人口政策有關(guān)，1998年以前，計劃經(jīng)濟時代采取住房分配政策，因此會選擇為孩子減輕壓力，幫助買房，所以在我國會出現(xiàn)老年人推高房價現(xiàn)象。

圖2 1987年中國人口金字塔 圖3 2012年中國人口金字塔

圖4 1998-2012年中國商品房平均銷售價格及其增長率

圖5 1998-2012年中國商品房銷售面積及其增長率

圖6 1998-2012年撫養(yǎng)比與普通住宅銷售價格的關(guān)系

三、總結(jié)

根據(jù)上述分析，短期內(nèi)人口老齡化并不會對住宅銷售市場產(chǎn)生負面沖擊，一方面是因為第二次“嬰兒潮”1987-1990年出生的人現(xiàn)在正值24-27歲，面臨成家立業(yè)，對住宅需求強烈。另一方面，第一次“嬰兒潮”1963-1973年出生的人曾享有福利分房政策優(yōu)惠，他們的資金更多用于儲蓄，并且?guī)椭乱淮M行購房。因此，形成兩代人的積蓄用于購買住房的現(xiàn)象，在住房價格上升的預(yù)期作用下，盡管老年人口撫養(yǎng)比例上升，房屋價格依舊被推高。但當2050年，第一次“嬰兒潮”出生的人逝世，第二次“嬰兒潮”出生的人步入老年時，福利分房制度所帶來的“好處”也將隨之消失，人口老齡化將對中國商品房市場產(chǎn)生沖擊。因此，政府應(yīng)當從長遠出發(fā)，不能僅限于對現(xiàn)有房價進行調(diào)控，否則現(xiàn)在的政策對于未來商品房市場將會產(chǎn)生負面影響。

1.轉(zhuǎn)變住房結(jié)構(gòu)。我國城市家庭結(jié)構(gòu)小型化，根據(jù)第六次人口普查，31個省、自治區(qū)、直轄市平均每個家庭戶的人口為3.10，比2000年人口普查的3.44人減少了0.34人。這主要是由于我國生育水平不斷下降、遷移流動人口增加、年輕人婚后獨立居住等原因的影響。因此，小型現(xiàn)代化住房的需求顯著增加，應(yīng)當政策性引導(dǎo)房地產(chǎn)商構(gòu)建小戶型商品房。

2.限購政策與保障房政策。現(xiàn)在面臨第二次“嬰兒潮”出生的人成長為購房主體，如果放松限購政策，那么購房需求被激發(fā)，將再次推動房價攀升，也會有更多的投機性購房行為存在。

3.大力發(fā)展教育。加大對落后地區(qū)的發(fā)展，加強這些地區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的實施，尤其是發(fā)展教育，一線城市學(xué)區(qū)房價格高，重要的原因是因為師資力量集中在那一塊，國家應(yīng)該政策鼓勵高校教師進入二三線城市，而不僅僅是降低招生標準，有名師的地方就可以培養(yǎng)高徒。

4.就地城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化率的提高，給城市帶來更多的勞動力，與此同時也造成城市擁擠，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，人們生活質(zhì)量下降等問題。應(yīng)當在全國推廣農(nóng)村居民就地城鎮(zhèn)化，大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟，這樣即可以緩解城市人口密集的壓力，也可以充分利用資源。（作者單位：南京財經(jīng)大學(xué)）

參考文獻：

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[3] 陳彥斌、陳小亮：《人口老齡化對中國城鎮(zhèn)住房需求的影響》，經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理，2013年第5期

[4] 高波、趙奉軍：《中國房地產(chǎn)周期波動與宏觀調(diào)控》，商務(wù)印書館，2012年