徐平岸 鄒鴻達(dá)

近年來(lái)，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，更多的農(nóng)民“洗腳上岸”，開(kāi)始辦廠、經(jīng)商、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，拓展致富新門路。農(nóng)村信用社無(wú)須擔(dān)保抵押的小額信貸已難以滿足農(nóng)民信貸需求。很多銀行機(jī)構(gòu)為了防范風(fēng)險(xiǎn)，在較大額度貸款發(fā)放上又不得不注重抵押擔(dān)保，農(nóng)戶要想獲得更多貸款，就必須提供有效抵（質(zhì)）押物。

對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，土地或住房就是他們最大的“資產(chǎn)”。如何盤活這些寶貴資源？在江西省贛州市會(huì)昌縣，農(nóng)民住房抵押貸款正逐漸成為了一種新途徑。

走新路：農(nóng)房抵押實(shí)現(xiàn)

“點(diǎn)土成金”

初秋時(shí)節(jié)，乍暖還寒，盡管會(huì)昌縣漢仙巖4A級(jí)風(fēng)景區(qū)的游客稀疏，農(nóng)家樂(lè)經(jīng)營(yíng)者林晉長(zhǎng)卻一點(diǎn)也不擔(dān)心稍顯冷清的生意。2014年，他用自家房屋抵押獲得的資金提升了農(nóng)家樂(lè)的環(huán)境，不僅對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行了改造，還購(gòu)置了轎車方便去圩鎮(zhèn)采購(gòu)食材，生意紅火了一年?，F(xiàn)在他還想把隔壁的賓館盤下來(lái)……

春雨還讓桔柚樹(shù)枝繁茂，花團(tuán)錦簇。開(kāi)滿白花的萬(wàn)株桔柚樹(shù)的累累果實(shí)亮得耀眼，會(huì)昌縣周田鎮(zhèn)秧排村村民汪亮明心里樂(lè)開(kāi)了花。2013年，果園豐收，但由于沒(méi)有冷藏庫(kù)，只好提前將水果賤賣，全年的辛苦未得到應(yīng)有的回報(bào)。2014年，汪亮明用自己家房屋抵押貸款建起了冷藏庫(kù)，收果后入庫(kù)等到價(jià)格最高時(shí)出售，結(jié)果利潤(rùn)比前年翻了一番。

林晉長(zhǎng)的“勞有所獲”和汪亮明的“物有所值”，都得益于會(huì)昌農(nóng)商行在2014年4月啟動(dòng)的農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款。會(huì)昌縣人口約51萬(wàn)，其中農(nóng)村人口約占85%，是國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣。雖然農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明，資源豐富，但農(nóng)民資產(chǎn)少，融資渠道窄，增產(chǎn)增收相對(duì)較難。2014年初，會(huì)昌農(nóng)商行率先開(kāi)展了農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，目前已進(jìn)入正常實(shí)施階段。

據(jù)了解，截至2015年8月底，會(huì)昌農(nóng)商行下轄的19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)支行全部開(kāi)展了此項(xiàng)業(yè)務(wù)，累計(jì)發(fā)放農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款365戶、金額合計(jì)5649.5萬(wàn)元。在對(duì)其中17戶經(jīng)營(yíng)性用途的貸款農(nóng)戶跟蹤調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，借款農(nóng)戶2014年收入比上一年增長(zhǎng)了至少18.2%。農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)形成的“會(huì)昌模式”，為激活農(nóng)村“沉睡”資產(chǎn)，促進(jìn)農(nóng)民增產(chǎn)增收，助推農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展探索出了一條新路。

據(jù)贛州市有關(guān)部門調(diào)研統(tǒng)計(jì)，目前有七成農(nóng)戶希望通過(guò)住房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款。以會(huì)昌縣為例，僅以土坯房改造的5萬(wàn)戶農(nóng)房為基數(shù)，每戶農(nóng)房作價(jià)20萬(wàn)元，按照60%的授信額度計(jì)算，該縣農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款授信總額就將高達(dá)42億。一旦盤活這些“沉睡”資產(chǎn)，不但能解決農(nóng)戶的資金難題，還會(huì)帶來(lái)倍增的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效應(yīng)。

強(qiáng)機(jī)制：步步為營(yíng)確保“步步贏”

據(jù)會(huì)昌農(nóng)商行負(fù)責(zé)人介紹，農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)在會(huì)昌縣啟動(dòng)后，會(huì)昌農(nóng)商行主動(dòng)作為，在“慎、實(shí)、惠、控”上下功夫，不斷完善制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，逐步形成了較為系統(tǒng)和完善的農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)體系，建立了農(nóng)房抵押貸款的長(zhǎng)效機(jī)制。

在試點(diǎn)區(qū)域的選擇上，按照先小范圍試點(diǎn)再全面推廣的原則，會(huì)昌農(nóng)商行優(yōu)先選擇了城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部、工業(yè)園所在地等經(jīng)濟(jì)活躍、貸款需求旺盛的區(qū)域作為試點(diǎn)區(qū)域，進(jìn)行了“三證”持有情況摸底調(diào)查和宣傳動(dòng)員，了解農(nóng)戶房屋確權(quán)辦證及貸款需求情況。確保貸款人有足夠的還款能力及抵押物有較強(qiáng)的變現(xiàn)處置能力，以最大限度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障資產(chǎn)安全。

在貸款操作的流程上，為切實(shí)保障農(nóng)民在貸款辦理過(guò)程中的高效快捷、合法合規(guī)，會(huì)昌農(nóng)商行在借鑒一般抵押貸款操作流程、合同文本的前提下，結(jié)合農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定了針對(duì)性較強(qiáng)的工作細(xì)則和配套的操作流程及合同文本。使符合條件、資料齊全的農(nóng)戶貸款辦理時(shí)間縮短至一周內(nèi)，極大提高了農(nóng)民辦理此類貸款的積極性，加快了推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)工作的進(jìn)度。

在貸款的成本費(fèi)用上，會(huì)昌農(nóng)商行成立了抵押房屋評(píng)估小組，對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行免費(fèi)自行評(píng)估。由農(nóng)商行在綜合考慮抵押土地的使用年限、地理位置、規(guī)劃和用途等因素后，認(rèn)定抵押房屋的評(píng)估價(jià)值，并出具抵押評(píng)估報(bào)告。據(jù)統(tǒng)計(jì)，會(huì)昌農(nóng)商行為辦理住房抵押貸款的農(nóng)戶節(jié)約評(píng)估費(fèi)超過(guò)10萬(wàn)元。與此同時(shí)，農(nóng)商行還為辦理農(nóng)民住房抵押貸款的農(nóng)戶提供相對(duì)優(yōu)惠的利率價(jià)格，并承擔(dān)了全部的房屋抵押登記費(fèi)用，切實(shí)減輕了農(nóng)戶貸款的成本費(fèi)用，提高了農(nóng)戶辦貸的積極性。

在貸款風(fēng)險(xiǎn)的管控上，會(huì)昌農(nóng)商行嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定，始終堅(jiān)持信貸原則，要求申請(qǐng)此類貸款的農(nóng)戶必須持有“三證”，即《農(nóng)村集體土地（宅基地）使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》、《房屋所有權(quán)證》，且必須具有充足的第一還款來(lái)源和良好的信用記錄。

在宣傳推廣上，會(huì)昌農(nóng)商行通過(guò)電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)短信等多種形式，廣泛宣傳農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款的目的、意義和典型事例。同時(shí)，印制了2萬(wàn)份宣傳手冊(cè)，將農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款的有關(guān)條件、申報(bào)材料、貸款程序等內(nèi)容宣傳到每家每戶。積極動(dòng)員、鼓勵(lì)廣大農(nóng)戶參與房屋確權(quán)，安排客戶經(jīng)理與政府確權(quán)辦證人員一同上門為農(nóng)戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。對(duì)“三證”齊全且有貸款需求的農(nóng)戶，及時(shí)安排貸款的調(diào)查、審批、發(fā)放，從而保證有效信貸需求滿足率達(dá)到100%。

在與各部門的溝通協(xié)作上，為使農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款真正落到實(shí)處，會(huì)昌農(nóng)商行繼續(xù)加強(qiáng)與土管、城建規(guī)劃、房產(chǎn)管理等部門的溝通協(xié)作，對(duì)符合貸款條件但需補(bǔ)辦相關(guān)證明的農(nóng)戶，及時(shí)向相關(guān)部門提供名單，并建議相關(guān)部門在法律法規(guī)允許的條件下為辦證農(nóng)戶提供實(shí)惠政策。提前介入調(diào)查，實(shí)現(xiàn)辦證與調(diào)查同步進(jìn)行，在證件、資料齊全的情況下確保7天內(nèi)完成貸款申報(bào)、審批和發(fā)放手續(xù)。

同時(shí)，積極爭(zhēng)取省聯(lián)社、市辦及監(jiān)管部門的指導(dǎo)和支持，切實(shí)做到農(nóng)民住房貸款依法依規(guī)、先行先試，實(shí)現(xiàn)可推廣、可復(fù)制。請(qǐng)求相關(guān)部門給予更多的政策支持，如爭(zhēng)取更大的信貸規(guī)模和相對(duì)寬松的監(jiān)管環(huán)境等。

此外，繼續(xù)加強(qiáng)農(nóng)民住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控，嚴(yán)格審查農(nóng)戶信用記錄，嚴(yán)格把控農(nóng)戶第一還款來(lái)源，不以農(nóng)民所抵押的住房作為重要參考。對(duì)現(xiàn)有農(nóng)民住房抵押貸款做好調(diào)查回訪，加強(qiáng)貸后檢查工作，對(duì)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的農(nóng)民住房抵押貸款及時(shí)采取措施。

解難題：探索全面推廣新模式

盡管試點(diǎn)已經(jīng)邁出了堅(jiān)實(shí)的一步，但要全面鋪開(kāi)，會(huì)昌農(nóng)商行會(huì)繼續(xù)在以下方面加強(qiáng)探索。

當(dāng)前，有不少農(nóng)房存在“三證”不全的問(wèn)題，亟須確權(quán)到戶。由于大多數(shù)農(nóng)民沒(méi)有意識(shí)到產(chǎn)權(quán)證的價(jià)值和作用，對(duì)確權(quán)認(rèn)證工作態(tài)度不積極；或想要確權(quán)辦證，但在建房時(shí)存在超高、多占、亂建等情況，導(dǎo)致不能合法辦理相關(guān)證件。

針對(duì)以上問(wèn)題，當(dāng)?shù)卣块T于2015年4月3日下發(fā)通知，對(duì)“三證”的辦理實(shí)行限時(shí)辦結(jié)制，并明確規(guī)定農(nóng)民辦理住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款后大部分辦證費(fèi)用將返還農(nóng)戶，使得這一問(wèn)題在會(huì)昌從根本上得到了解決。

此后，會(huì)昌農(nóng)商行以新政策為基礎(chǔ)，繼續(xù)加大對(duì)因此，對(duì)農(nóng)戶住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款政策的宣傳力度，切實(shí)提高廣大農(nóng)戶確權(quán)辦證意識(shí)。同時(shí)，還將加強(qiáng)溝通協(xié)作，爭(zhēng)取土管、城建規(guī)劃及房產(chǎn)管理等部門支持，提高辦證效率，提高農(nóng)民參與確權(quán)的積極性。對(duì)因歷史原因而造成批少建多的房屋，能在繳納一定數(shù)額罰款的情況下予以辦證。

同時(shí)，考慮到農(nóng)村實(shí)際情況，若農(nóng)民經(jīng)營(yíng)失敗，根據(jù)銀行抵押協(xié)議，將要失去住所。而擔(dān)保法又明確規(guī)定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，抵押物的轉(zhuǎn)讓局限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，處置上存在一定障礙。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)于貸款農(nóng)戶的審核非常嚴(yán)格，對(duì)其信用度、創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目、盈利能力等要進(jìn)行綜合考評(píng)。對(duì)抵押的農(nóng)房要求也非常嚴(yán)格，一旦有風(fēng)險(xiǎn)，可將抵押物出租償還貸款。這就使農(nóng)房抵押貸款對(duì)象范圍受到了很大限制，貸款受眾大大減少。

針對(duì)農(nóng)民住房抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱的特點(diǎn)，會(huì)昌農(nóng)商行為農(nóng)房抵押貸款的農(nóng)戶購(gòu)買了房屋安全保險(xiǎn)，并承擔(dān)所有參保費(fèi)用，以最大限度地保護(hù)農(nóng)戶的財(cái)產(chǎn)安全和利益，切實(shí)防范信用違約風(fēng)險(xiǎn)，確保試點(diǎn)穩(wěn)妥推進(jìn)。