李經(jīng)

【摘要】本文首先闡述了有關(guān)土地增值稅清算的理論，然后分析了貴陽市房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算方面的現(xiàn)狀，然后分析了土地增值稅清算給貴陽市房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的影響，最后提出了有關(guān)土地增值稅清算完善的幾點建議。希望能夠給相關(guān)人士提供一些幫助。

【關(guān)鍵詞】土地增值稅清算；房地產(chǎn)企業(yè)；影響

緒論

土地增值稅清算指的是納稅人符合土地增值稅清算的條件之后，依照相關(guān)的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)項目需納的土地增值稅的稅額進(jìn)行計算，并且進(jìn)行《土地增值稅清算申報表》的填寫，將有關(guān)資料報送給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，將土地增值稅清算的手續(xù)辦理好，結(jié)清房地產(chǎn)項目需繳納的土地增值稅稅款的行為。

一、土地增值稅清算的理論基礎(chǔ)

（一）土地增值稅的稅率與扣除項目

按照《中國土地增值稅的暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的稅率是四級超率累進(jìn)稅率。也就是增值額沒有超過扣除項目金額的50%，稅率是30%；增值額在扣除金額的50% 到100%之間的，稅率是40%；增值額在扣除金額的100% 到200%之間的，稅率是50%；增值額超過200%的，稅率是60%。

（二）土地增值稅的清算單位與條件

土地增值的清算是將國家相關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目作為單位來進(jìn)行的，對分期開發(fā)的項目，將分期項目作為單位來進(jìn)行清算。

按照規(guī)定，納稅人需進(jìn)行土地增值稅清算的主要有3種情況：（1）房地產(chǎn)開發(fā)的項目已竣工、銷售已完成的；（2）直接將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；（2）整體轉(zhuǎn)讓沒有竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)的項目的。

二、貴陽市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算現(xiàn)狀

土地增值稅清算的工作在內(nèi)地的很多省份開展的比較早，貴陽市雖然以前也要求開展土地增值稅清算，但是開展工作比較滯后。自從公告出臺之后，通過清晰的土地增值稅清算流程及相關(guān)政策，土地增值稅清算的工作全面地展開了。但是隨著土地增值稅清算工作的深入開展，出現(xiàn)了很多的問題，使土地增值稅清算工作的開展受到影響。主要有以下兩個方面的表現(xiàn)：

（一）政策宣傳的力度不夠，清算項目積壓的時間長，清算的工作量大

在土地增值稅政策宣傳以及培訓(xùn)輔導(dǎo)方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)的力度不夠，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)人員不了解土地增值稅清算的政策，填報土地增值稅的申報表及提供相關(guān)的資料較難，清算的阻力比較大。因為清算工作的滯后，稅務(wù)機(jī)關(guān)有很多符合清算條件的開發(fā)項目積壓。

（二）納稅人清算申報的質(zhì)量較低，鑒證報告的漏洞比較多。

出于土地增值稅計算具有復(fù)雜性和特殊性的考慮，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是委托中介機(jī)構(gòu)來進(jìn)行代理申報，但從審核情況來看，中介機(jī)構(gòu)提供給納稅人的鑒證報告存在很多的漏洞，納稅人申報的質(zhì)量普遍較低。主要的表現(xiàn)有：一是存在不合理低價銷售的情況，沒有按規(guī)定進(jìn)行收入的調(diào)整；二是對分期開發(fā)及滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項目的土地成本沒有在各項目間進(jìn)行正確地分?jǐn)偅蝗浅杀究鄢捻椖繘]有合法有效的憑證。

三、土地增值稅清算對貴陽市房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變

土地增值稅的嚴(yán)格清算，使僅依靠土地增值進(jìn)行盈利的模式變得很困難，專門以倒地為生的公司生存空間將縮小。未來的房地產(chǎn)企業(yè)的贏利靠的是自己的開發(fā)能力，而不是土地的升值。根據(jù)國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)將部分開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)成企業(yè)自用或者用于出租等用途，若產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，不進(jìn)行土地增值稅征收，在清算稅款時不列收入，不扣除相應(yīng)費用與成本。所以土地增值稅征收將會促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改變運(yùn)營模式。部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將從以前單純投資性增長向長線布局方向進(jìn)行發(fā)展，很有可能會長期地持有部分的地產(chǎn)，租售并舉。

（二）降低行業(yè)的利潤率，促進(jìn)行業(yè)的整合

很多地方對土地增值稅原來只按照銷售收入的1～3% 核定征收，原來房地產(chǎn)項目毛利潤在50% 或以上有很多。所以此次的土地增值稅清算將降低行業(yè)的平均利潤，影響開發(fā)商的收益預(yù)期，對房地產(chǎn)業(yè)的過度投資有抑制作用。在實際操作中，因為以前并沒有嚴(yán)格地征收土地增值稅，很多房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的土地增值稅準(zhǔn)備金太少，所以將會用大量資金進(jìn)行土地增值稅支付，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難。

四、完善土地增值稅清算的幾點建議

（一）有施工能力的集團(tuán)公司進(jìn)行內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價

一直以來內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價都是大型公司減少納稅額、進(jìn)行稅務(wù)籌劃的工具。對有施工能力的房地產(chǎn)開發(fā)型的集團(tuán)公司來講，工程的施工大部分都是內(nèi)部的施工企業(yè)來完成的。這樣集團(tuán)公司可通過轉(zhuǎn)移定價，增加工程施工單價，從而使增值額降低，把部分利潤轉(zhuǎn)移到內(nèi)部施工企業(yè)，可少繳納土地增值稅。

（二）建立土地增值稅清算審核數(shù)據(jù)模型。

利用前期清算的數(shù)據(jù)，通過同行業(yè)縱向、橫向稅負(fù)比對及成本費用的分析比較，設(shè)定土地增值稅清算的重要指標(biāo)的預(yù)警值，對出現(xiàn)異常的納稅人，有針對性地開展納稅評估或者推送中介機(jī)構(gòu)來進(jìn)行鑒證，使清算審核的有效性和科學(xué)性提高。

（三）加大清算檢查力度。

通過安排專項督察、專項檢查、日常檢查的方式，重點對于符合土地增值稅清算的條件但不進(jìn)行自查申報的；自查申報要求抵稅、退稅；有異常的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施稅務(wù)的檢查或者稅務(wù)的稽查。及時地查處納稅人偷漏稅的行為，使得土地增值稅征管的工作逐步程序化和規(guī)范化。

小結(jié)

土地增值稅清算是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的工具，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該遵守國家相關(guān)規(guī)定不可以違反。企業(yè)追求利益，必然要在既定的規(guī)定下，爭取利潤最大。為了可以應(yīng)對這些影響，房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可使用集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價的方式，有利于合法地降低稅負(fù)水平。此外，建立土地增值稅清算審核數(shù)據(jù)模型，建立土地增值稅清算審核數(shù)據(jù)模型，加大清算檢查力度等也是不可少的。

參考文獻(xiàn)

[1]董琳琳.土地增值稅，開發(fā)商面臨的成本壓力[J].國際市場，2007，（3）.

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