龔小鋒

盡管今年以來(lái)，商品房市場(chǎng)復(fù)蘇，成交量和房?jī)r(jià)也陸續(xù)出現(xiàn)“從負(fù)到正”的大逆轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨三大困局——庫(kù)存高、區(qū)域市場(chǎng)分化嚴(yán)重以及開(kāi)發(fā)建設(shè)指標(biāo)跌入冰點(diǎn)。

6.96億平方米全國(guó)商品房待售面積。12月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的這一創(chuàng)紀(jì)錄數(shù)據(jù)，將各地去庫(kù)存的壓力擺在了明面上。市場(chǎng)愈加呈現(xiàn)分化的趨勢(shì)，一、二線城市樓市開(kāi)始企穩(wěn)回升，而三四線城市樓市的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，仍然以去庫(kù)存為主。

多地庫(kù)存分化

庫(kù)存高壓可能帶來(lái)的嚴(yán)重后果，讓中央高層的視線更多地關(guān)注到了地產(chǎn)行業(yè)。真正糟糕的是廣大三四線城市，此前各種關(guān)于“鬼城”和空置率問(wèn)題被反復(fù)熱議。

綜合近兩個(gè)月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，廣西北海、山東煙臺(tái)、內(nèi)蒙古呼和浩特等地，純商品住宅庫(kù)存量動(dòng)輒在500萬(wàn)平米以上，在沒(méi)有新增供應(yīng)量的情況下，也需要兩年以上的時(shí)間才能消化完。

呼和浩特是全國(guó)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)城市中庫(kù)存最高的一個(gè)城市，也是全國(guó)第一個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的城市。早在今年“3·30”新政出臺(tái)前，2014年6月26日，在“限購(gòu)令”執(zhí)行了三年多之后，呼和浩特正式發(fā)文取消限購(gòu)。

為了加快銷(xiāo)售，當(dāng)?shù)仨?xiàng)目在去化上不遺余力?！拔覀冺?xiàng)目現(xiàn)在毛坯均價(jià)5900元/平方米，有首付分期活動(dòng)，最低首付2萬(wàn)元，而且是無(wú)息的。”呼和浩特加州公館項(xiàng)目一名銷(xiāo)售人員告訴記者。

據(jù)呼和浩特住建局給出的官方數(shù)據(jù)，目前呼市的總庫(kù)存4500萬(wàn)平方米，去除掉棚戶(hù)區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團(tuán)購(gòu)房，目前呼市純商品住宅的庫(kù)存量在900多萬(wàn)平方米，按照呼市每年約300萬(wàn)平方米的去化速度，去化周期為三年。

有呼和浩特開(kāi)發(fā)商對(duì)媒體表示，如果算上那些手續(xù)不全的項(xiàng)目，呼市總庫(kù)存在4000萬(wàn)平方米，其中純住宅庫(kù)存為2400萬(wàn)-2500萬(wàn)平方米，按照每年300萬(wàn)平方米的去化量，庫(kù)存去化周期在7-8年。

受到高庫(kù)存等因素影響，目前呼市樓市均價(jià)在5600-5800元/平方米，總體房?jī)r(jià)水平不高，和周邊省份的省會(huì)城市如銀川、石家莊、太原相比相對(duì)較低。

并非此前所有被提及的高庫(kù)存城市都如此嚴(yán)重，由于各個(gè)城市庫(kù)存情況不一，各大機(jī)構(gòu)也給出了各自的數(shù)據(jù)。據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)，其所監(jiān)測(cè)到的最頂端的25個(gè)城市消化庫(kù)存只需要5.8個(gè)月，一些城市的去化周期則長(zhǎng)達(dá)21個(gè)月。

易居研究院數(shù)據(jù)則顯示，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，10月，一、二、三線城市新建商品住宅去化周期分別為10.0個(gè)月、12.2個(gè)月和18.9個(gè)月。

廣東中山樓市就順利晉級(jí)為典型的三線城市，近兩年來(lái)，中山一度累積7萬(wàn)套左右的庫(kù)存，今年6月份，中山被社科院列為“高庫(kù)存”城市，估算樓市庫(kù)存消化周期達(dá)24.2個(gè)月。

2015年4月，中山住建局、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)帶領(lǐng)十余個(gè)項(xiàng)目去珠海辦展，并對(duì)外表達(dá)了“去庫(kù)存”的聲音。尤其是隨著深中通道的開(kāi)建，大批外地客涌入，彌補(bǔ)中山本地消化力的不足。

在11月份，中山樓市交易量創(chuàng)下1.45萬(wàn)套的成交紀(jì)錄，住宅庫(kù)存也降至61395套。預(yù)計(jì)按照目前速度，去化周期將在10個(gè)月以?xún)?nèi)。

全國(guó)庫(kù)存消化周期漫長(zhǎng)

盡管各地?cái)?shù)據(jù)不同，甚至有部分三四線城市近期去化較快，但多數(shù)三四線城市情況都不樂(lè)觀，如果從整體上看，全國(guó)庫(kù)存壓力更是巨大，甚至未來(lái)兩三年內(nèi)，多個(gè)三四線城市仍要努力去庫(kù)存。

“6.96億平方米全國(guó)商品房待售面積”，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在12月12日給出的數(shù)據(jù)。不過(guò)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實(shí)際數(shù)據(jù)遠(yuǎn)大于此。

“我們所說(shuō)的庫(kù)存，來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的待售商品房建筑面積累計(jì)值?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，國(guó)土局的庫(kù)存數(shù)據(jù)主要針對(duì)已經(jīng)竣工的面積，但這一數(shù)據(jù)沒(méi)包括“處于施工或新開(kāi)工狀態(tài)（半成品）并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷(xiāo)售出去”的商品房建筑面積，因此這一數(shù)據(jù)低估了待售庫(kù)存的規(guī)模。

李宇嘉指出，根據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)預(yù)估，如果按照庫(kù)存的寬口徑計(jì)算，待消化庫(kù)存合計(jì)規(guī)模大約為140.9億平方米。即便按照2013年歷史最高銷(xiāo)售紀(jì)錄13億平方米計(jì)算，全部庫(kù)存也要10年以上才能消化完畢，這還是在未來(lái)不增加新增土地供應(yīng)、銷(xiāo)售保持旺盛態(tài)勢(shì)的情況下才能實(shí)現(xiàn)。

不少機(jī)構(gòu)給出的統(tǒng)計(jì)也與此相近，中信證券給出的數(shù)據(jù)是全國(guó)整體庫(kù)存達(dá)到132.8億平方米。需要10年才能消化完。蘭德咨詢(xún)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市廣義供應(yīng)量為95億平方米左右，按近三年去化速度看，樓市大概有十年左右的廣義去化期。

近期，諸多論壇上一些專(zhuān)家也在熱議庫(kù)存，所發(fā)出的結(jié)論也與此吻合。12月13日，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在一個(gè)論壇中稱(chēng)，“需要消化過(guò)度放大的庫(kù)存，恐怕就不是我們想象的一兩年、兩三年，有的地方恐怕要花5-10年”。

不過(guò)，在李宇嘉看來(lái)，庫(kù)存是一個(gè)相對(duì)指標(biāo)，也不能高估“高庫(kù)存”的負(fù)面影響，關(guān)鍵要看市場(chǎng)行情和開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)策略。實(shí)際上，地方樓市的實(shí)際待售庫(kù)存一般要保持在12到15個(gè)月的消化周期才能保證預(yù)期穩(wěn)定、房?jī)r(jià)穩(wěn)定，龍頭開(kāi)發(fā)商往往保持幾千萬(wàn)甚至上億平方米的土地儲(chǔ)備。

“細(xì)分人群”補(bǔ)貼購(gòu)房

面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)觸底和樓市庫(kù)存高企的現(xiàn)狀，政策風(fēng)向的顯著變化有目共睹?！扒叭径菺DP增速僅僅為6.9%，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不樂(lè)觀?！蓖咦稍?xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示。

與此同時(shí)，外需低迷使得出口增長(zhǎng)乏力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的另外兩駕馬車(chē)投資和消費(fèi)將發(fā)揮更大的動(dòng)力，而房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是對(duì)投資還是對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)都不容忽視。

今年以來(lái)，中央和地方紛紛出臺(tái)政策，取消對(duì)房地產(chǎn)的各種限制條件。降低首套房首付、提高公積金使用效率等政策起，到了減輕一部分人的購(gòu)房壓力的作用，從2014年末至今的6次降息，也大幅降低了購(gòu)房者的房貸負(fù)擔(dān)。

在地方城市中，房貸新政、公積金新政、貸款首付比例降低、支持人才購(gòu)房等政策普遍運(yùn)用于地方救市之中。在種種方法都試過(guò)之后，地方政府“真金白銀”的財(cái)政補(bǔ)貼，成了今年以來(lái)運(yùn)用頻率十分之高的新政策。

目前累計(jì)已經(jīng)有超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了不同力度的購(gòu)房補(bǔ)貼政策，其中主要為高庫(kù)存城市或區(qū)域。尤其是各地的具體措施中，落地到細(xì)分人群的購(gòu)房直補(bǔ)可以說(shuō)十分罕見(jiàn)。

12月9日，杭州市富陽(yáng)區(qū)發(fā)布了一條樓市新規(guī)，文件顯示，學(xué)歷越高補(bǔ)貼越多，最高一次性補(bǔ)貼80萬(wàn)元。據(jù)了解，這80萬(wàn)元并不好拿，要求必須是中國(guó)科學(xué)院院士、中國(guó)工程院院士等國(guó)家級(jí)專(zhuān)家人才。

此前，廣東清遠(yuǎn)市印發(fā)《清遠(yuǎn)市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》，給予購(gòu)房者補(bǔ)貼，低收入困難家庭最高可補(bǔ)貼房子總價(jià)20%，對(duì)于入職滿(mǎn)五年的公務(wù)員，“按照本科2萬(wàn)元、碩士3萬(wàn)元、博士4萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，由市財(cái)政給予一次性補(bǔ)助”。

另一個(gè)細(xì)分的亮點(diǎn)則是鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房。隨著三四線城市推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策升級(jí)，不少地方政府通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼的方式，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房。如四川眉山和安徽宿州市泗縣，此前就頒發(fā)新政策鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房。

近期河南洛陽(yáng)就是一個(gè)典型例子。洛陽(yáng)相關(guān)政策顯示，自12月1日起，農(nóng)民及外來(lái)人員市區(qū)買(mǎi)房可享多項(xiàng)優(yōu)惠。包涵享受繳納契稅的100%補(bǔ)貼，非市區(qū)戶(hù)籍人口享受按揭貸款第一年全額貼息等多重政策。

張宏偉表示，官方希望通過(guò)房地產(chǎn)幫助提振中國(guó)經(jīng)濟(jì)，本次習(xí)李政府表態(tài)之后，預(yù)計(jì)2016年樓市“救市”去庫(kù)存大門(mén)將繼續(xù)敞開(kāi)。