薛貝貝

本文從分析目前我國(guó)大力進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性出發(fā)，深層探討了我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中現(xiàn)存問(wèn)題，重點(diǎn)指出了提升房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化工作水平的具體措施，以期為相關(guān)的研究和實(shí)踐工作提供一定的借鑒意義和價(jià)值。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為我國(guó)持續(xù)增長(zhǎng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。其是否得到健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展會(huì)影響國(guó)家整體金融市場(chǎng)是否得到穩(wěn)定運(yùn)行。而資產(chǎn)證券化是我國(guó)當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)重要趨勢(shì)。在這個(gè)背景下，研究我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性、現(xiàn)存問(wèn)題和相應(yīng)對(duì)策，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性

有利于金融風(fēng)險(xiǎn)的分散和化解。從我國(guó)目前的金融市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，主要是以銀行為中心進(jìn)行的。所以，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生廣泛的影響。在長(zhǎng)期的貸款過(guò)程中，銀行可能會(huì)遭遇到多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。比如信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和提前償還風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)對(duì)銀行的安全穩(wěn)定運(yùn)行埋下不小的隱患。在對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)上，銀行能夠?qū)⑼ㄟ^(guò)發(fā)放抵押貸款而形成的資產(chǎn)適當(dāng)處理，也就是將其在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)然，是證券的形式進(jìn)行。在這個(gè)過(guò)程中，貸款能夠?qū)崿F(xiàn)向證券投資形式的轉(zhuǎn)換，達(dá)到將銀行自身聚集的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的效果。這樣，證券投資者就能夠與銀行共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其中蘊(yùn)含的巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)就得到了化解和分散。

促進(jìn)企業(yè)融資制度的創(chuàng)新發(fā)展。從我國(guó)最近幾年的資本市場(chǎng)來(lái)看，企業(yè)的融資方式和手段較為單一簡(jiǎn)單，并且長(zhǎng)期受到融資方式以間接融資為主的限制，資本結(jié)構(gòu)不夠優(yōu)化。各大企業(yè)的資本機(jī)構(gòu)當(dāng)今仍以大量負(fù)債為主，為了企業(yè)的長(zhǎng)期創(chuàng)新和發(fā)展。非常需要實(shí)現(xiàn)從間接融資到直接融資的融資形式的轉(zhuǎn)化。這是一個(gè)較為長(zhǎng)期的過(guò)程，在這其中，借鑒眾多發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)體制改革經(jīng)驗(yàn)，辯證地吸收精華，結(jié)合自身的實(shí)際情況以及整體的政治、經(jīng)濟(jì)、文化國(guó)情，探索適合企業(yè)自身創(chuàng)新發(fā)展的融資制度和融資模式，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的必由之路。在此背景下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化工作的高效落實(shí)不僅有利于自身資本結(jié)構(gòu)的完善和健全，還能幫助國(guó)有企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的盤(pán)活，促成資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的上升。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制的健全。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中的投資風(fēng)險(xiǎn)較為集中。除此之外，其在建設(shè)初期需要進(jìn)行集中、大量并且持續(xù)的資金支持。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有上述的自身的產(chǎn)業(yè)特性，所以其市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制需要得到十分的健全和完善，才能有利于整個(gè)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制完善健全的重要措施，能夠促成房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提升，實(shí)現(xiàn)其運(yùn)行機(jī)制的不斷完善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

2 我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中現(xiàn)存問(wèn)題

與金融體制細(xì)節(jié)不夠契合。我國(guó)的證券市場(chǎng)的規(guī)范性有待提升。不管是從進(jìn)入還是退出機(jī)制來(lái)看，我國(guó)的證券市場(chǎng)的健全程度都不高，存在很多問(wèn)題亟待解決。首先，統(tǒng)一布局的缺乏、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)效率的低下，證券監(jiān)管組織體系方面的種種問(wèn)題都是導(dǎo)致證券交易市場(chǎng)與我國(guó)金融體制細(xì)節(jié)不夠契合的原因。其次，在上市公司中，不完善的法人治理機(jī)構(gòu)、不及時(shí)甚至虛假的信息披露等都會(huì)在很多方面上造成市場(chǎng)操縱現(xiàn)象的滋生。而這些現(xiàn)象又會(huì)導(dǎo)致不能發(fā)揮市場(chǎng)的種種功能，比如投資功能、轉(zhuǎn)制功能等。上述種種問(wèn)題都會(huì)在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化上市過(guò)程中導(dǎo)致更多不規(guī)范的問(wèn)題，使投資者難以做出穩(wěn)妥的決策，因?yàn)楸姸嘧C券的好壞無(wú)法得到準(zhǔn)確的識(shí)別。

資質(zhì)良好的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的缺乏也是存在的問(wèn)題之一。在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化開(kāi)展實(shí)施的整個(gè)過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)等金融中介組織是極為需要的。其中，會(huì)計(jì)業(yè)有著較為規(guī)范的行為，所以能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基本要求。但是，對(duì)于資信評(píng)級(jí)業(yè)來(lái)說(shuō)，則很難滿足房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的具體要求。具體原因是由資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的特性決定的。因?yàn)槠鋵儆谑找孑^為固定的產(chǎn)品，產(chǎn)品的重要特征之一就是信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予的信用評(píng)級(jí)報(bào)告，其中所披露的信用評(píng)級(jí)信息是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品組成成分的重要表現(xiàn)形式。從我國(guó)目前的資信評(píng)級(jí)工作實(shí)踐來(lái)看，因?yàn)闄C(jī)構(gòu)的獨(dú)立性較差，投資者對(duì)于信用評(píng)級(jí)重要性的認(rèn)識(shí)不清晰，對(duì)于信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為企業(yè)進(jìn)行的信用評(píng)級(jí)結(jié)果認(rèn)同感不高，導(dǎo)致其工作不能行之有效。

各項(xiàng)金融以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律建設(shè)不健全。在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程中，要實(shí)現(xiàn)從銀行的債權(quán)實(shí)現(xiàn)到投資者有價(jià)證券持有權(quán)的轉(zhuǎn)化。因?yàn)槠渲猩婕昂芏嗳后w，比如原始債權(quán)人、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券投資者等，所以在進(jìn)行各方面利益的權(quán)衡時(shí)會(huì)遭遇到很多困難，導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成為一種復(fù)雜程度很高的系統(tǒng)性工程。首先，我國(guó)現(xiàn)行的關(guān)于證券化的法律對(duì)企業(yè)融資業(yè)中房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的規(guī)定不夠健全，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化推進(jìn)過(guò)程難度的提升。除此之外，我國(guó)對(duì)健全的擔(dān)保法律制度以及充分的權(quán)威擔(dān)保機(jī)構(gòu)方面的需求越來(lái)越高，兩者目前的欠缺會(huì)影響房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的長(zhǎng)期運(yùn)行。

2.3 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的缺失

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的專(zhuān)業(yè)分工很細(xì)致，包括證券設(shè)計(jì)、擔(dān)保、會(huì)計(jì)、銷(xiāo)售、稅收等多個(gè)學(xué)科，所以綜合性也極高。為了實(shí)現(xiàn)這一過(guò)程的平穩(wěn)運(yùn)行，大量具備管理、會(huì)計(jì)、法律和信息技術(shù)等復(fù)合型現(xiàn)代知識(shí)技能的現(xiàn)代金融專(zhuān)業(yè)人才是為其事業(yè)提供必備智力支持的重要條件。但是，從我國(guó)目前的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實(shí)踐來(lái)看，不僅在數(shù)量方面有嚴(yán)重不足，而且在崗人員的整體的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)水平也未達(dá)標(biāo)，并且在短期內(nèi)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

3 提升房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化工作水平的具體措施

抓住我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的跨越式發(fā)展。隨著改革開(kāi)放的深入落實(shí)和不斷完善，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)實(shí)現(xiàn)迅猛發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)成為世界上的經(jīng)濟(jì)大國(guó)。但是，在經(jīng)濟(jì)總量上升的同時(shí)，還要注重實(shí)現(xiàn)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，要注重在宏觀金融政策的引導(dǎo)下不斷進(jìn)行銀行信貸之外的直接融資渠道的探索和嘗試。抓住這個(gè)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型的機(jī)遇期，進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的深入開(kāi)展，能促進(jìn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行。

發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供充分的政策保證。在對(duì)美國(guó)、英國(guó)和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)行分析的過(guò)程中，我們能看到其政府對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的支持和鼓勵(lì)。進(jìn)行前期的政策支持和高效的后期監(jiān)管是促成房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程發(fā)展的重要的政府措施。我國(guó)政府要在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)職能，促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的有序進(jìn)行。

對(duì)國(guó)內(nèi)快速增長(zhǎng)的證券市場(chǎng)進(jìn)行充分的利用。目前，我國(guó)的證券市場(chǎng)正在持續(xù)、迅猛發(fā)展，處于快速增長(zhǎng)階段。我國(guó)要充分利用這個(gè)時(shí)機(jī)，使其逐漸成長(zhǎng)為促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)一步發(fā)展完善的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的交易平臺(tái)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化從定義上來(lái)說(shuō)，就是一個(gè)將房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)變?yōu)樽C券資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)在資本市場(chǎng)上流通的過(guò)程。通過(guò)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，金融資金能夠得到良性的循環(huán)和融通，促進(jìn)住房貸款中資產(chǎn)流動(dòng)性差、資金來(lái)源單一等問(wèn)題的解決。這也是全球范圍內(nèi)住宅金融模式的總體發(fā)展趨勢(shì)，是發(fā)展過(guò)程中的精髓所在。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將以一種創(chuàng)新工具的形式為我國(guó)的住宅金融事業(yè)增磚添瓦。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院）