朱景瑞

以偷逃稅為目的而簽訂的房屋買賣「陰陽合同」，會(huì)被認(rèn)定為無效，所以在房價(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情形下，可能出現(xiàn)賣方或買方據(jù)此毀約的情形。這不僅會(huì)增加交易的不穩(wěn)定因素和法律風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人還可能受到行政或刑事處罰。

「陰陽合同」，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外。其中對(duì)外的一份並不是雙方真實(shí)意思的表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思的表示，可以是書面或口頭形式。

「陰陽合同」是一種違規(guī)行為，但在大陸早已屢見不鮮。「陰陽合同」在給當(dāng)事人帶來「利益」的同時(shí)，也預(yù)示著法律風(fēng)險(xiǎn)。但它已經(jīng)在很多行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)銷售中存在多年，因?yàn)楫?dāng)事雙方很少公開承認(rèn)，所以一直作為「潛規(guī)則」被公認(rèn)。

驚人的避稅效果

近日，上海某中心城區(qū)基層稅務(wù)所一副所長因犯玩忽職守罪被判刑，涉及73套利用虛假材料進(jìn)行申報(bào)的二手房交易稅收徵免，造成了大量的國家稅費(fèi)損失。在上海市青浦區(qū)檢察院近期破獲的一起稅務(wù)人員瀆職案件中，該區(qū)房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)徵收人員張某也應(yīng)允為某別墅「降低交易稅費(fèi)」，向中介提供「專業(yè)意見」，修改合同將成交價(jià)格做低。上海檢方一位辦案人員指出：「不僅假房產(chǎn)證、假合同、假離婚證都能製作，還能操縱房屋前次交易價(jià)格，甚至可以將交易不滿1年的房子做成交易滿5年來逃避營業(yè)稅?！?/p>

上海市某中心城區(qū)的一套房屋，2011年6月實(shí)際成交價(jià)508萬元（人民幣，下同），2004年1月前次交易實(shí)際價(jià)格為130萬元，黃牛偽造前次交易價(jià)格為475萬元。也就是說，將本應(yīng)378萬元的差價(jià)人為縮小到33萬元。本應(yīng)繳稅20餘萬元，實(shí)際繳稅1.7萬餘元，逃避稅費(fèi)達(dá)18萬餘元。當(dāng)事人說，繳稅當(dāng)天，她在房產(chǎn)交易中心按照較高的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)給了中介十幾萬元，但自己在門口看見中介和黃牛去稅務(wù)窗口完稅後，「錢卻基本被他們?cè)獠粍?dòng)地拿走了」。購房者據(jù)實(shí)繳納的部分稅費(fèi)，通過避稅手法，流進(jìn)了中介和部分黃牛的腰包。

層層繞過調(diào)控 避稅成賣點(diǎn)

「只要能成交，房價(jià)怎麼做都行」、「交易中心有朋友，打點(diǎn)就能少繳稅」……在買房時(shí)，不少中介都會(huì)拋出「內(nèi)部公關(guān)」的噱頭來吸引買房者。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，避稅「陰陽合同」已經(jīng)針對(duì)房產(chǎn)交易形成了一條灰色的產(chǎn)業(yè)鏈。

按照相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的非普通住宅，按照兩次交易差價(jià)徵收營業(yè)稅。做高前次交易價(jià)格或者做低二次交易價(jià)格往往能大幅降低房產(chǎn)實(shí)際交易稅費(fèi)。上海市民潘女士介紹，2012年10月，她在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋總額為165萬元，應(yīng)繳契稅1.65萬元。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作，該房產(chǎn)在房管部門登記時(shí)，房款總額被做低為120萬元，直接省去契稅4500元。對(duì)於房款總額「做低」前後45萬元的差額，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下，潘女士與賣房者簽訂了一份補(bǔ)充合同，以裝修等補(bǔ)償費(fèi)用的形式出現(xiàn)在補(bǔ)充合同中，中介費(fèi)用也按照原標(biāo)準(zhǔn)收取。

事實(shí)上，各地房產(chǎn)交易避稅現(xiàn)象早已十分普遍。據(jù)上海市青浦區(qū)檢察院介紹，目前許多房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章、運(yùn)作避稅的手段之一，就包括誘使買賣雙方簽訂「陰陽合同」：一份為實(shí)際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關(guān)稅費(fèi)時(shí)的合同。

做低房產(chǎn)交易價(jià)格的手法多種多樣。一般將房產(chǎn)交易的登記價(jià)格做到地區(qū)普通住宅指導(dǎo)價(jià)附近。更有諸如二手房變新房、「以租代售」等多種方式避稅。比如，對(duì)新購買的住房未辦理產(chǎn)權(quán)證就再次轉(zhuǎn)讓，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售；對(duì)不足2年進(jìn)行上市交易的房屋實(shí)施「以租代售」，即房屋中介在為買賣雙方代理時(shí)，將原購房合同改簽為租賃合同等，用這些方式達(dá)到避稅的目的。有專家指出「上述多種方式作假，都少不了基層監(jiān)管部門工作人員的配合。」

標(biāo)準(zhǔn)亟待完善

治理中介「截流」

對(duì)上述避稅手段，目前多地稅務(wù)機(jī)關(guān)已著手加強(qiáng)監(jiān)管或整改。但也有專家和購房者認(rèn)為，不少個(gè)案在一定程度上也反映了標(biāo)準(zhǔn)有待完善。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)專案較多，可適當(dāng)合併、簡化，減少操作空間。許多地方採取普通住宅價(jià)格指導(dǎo)線作為徵稅標(biāo)準(zhǔn)，但房價(jià)不斷上漲導(dǎo)致與住宅市價(jià)往往相差甚遠(yuǎn)，調(diào)整顯得相當(dāng)滯後。住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，隨著大陸房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，精細(xì)化是房地產(chǎn)調(diào)控的方向，無論是抑制住房投機(jī)，還是保障房建設(shè)管理，都需要更為精細(xì)化的政策。此外，對(duì)房產(chǎn)中介「陰陽合同」截留稅費(fèi)的處罰力度也有待加強(qiáng)。

有律師提醒民眾，以偷逃稅為目的而簽訂的房屋買賣「陰陽合同」，會(huì)被認(rèn)定為無效，所以在房價(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情形下，可能出現(xiàn)賣方或買方據(jù)此毀約的情形。這不僅會(huì)增加交易的不穩(wěn)定因素和法律風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人還可能受到行政或刑事處罰。莫因?yàn)樨潏D一時(shí)的小便宜，而使自己陷入不可控的法律後果之中，這是得不償失之舉，依法誠信交易才是生財(cái)置產(chǎn)之道。