龔小鋒

深圳鎖盤風(fēng)波因佳兆業(yè)深圳房源被鎖而起，繼而席卷了中海、中糧、招商等國字號房企。

根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，截至2015年1月16日，有18245萬套房源被鎖。而目前，被鎖房企已經(jīng)超過30家，涉及房源有2萬多套，并沒有明顯的解鎖跡象。

佳兆業(yè)和京基地產(chǎn)的鎖盤原因仍未有確切解釋，隨著事件持續(xù)發(fā)酵，何時(shí)解盤仍是疑團(tuán)。而從財(cái)務(wù)上看，國內(nèi)房企負(fù)債率普遍高，優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況將成為行業(yè)趨勢。

多因安居房被鎖

鎖盤運(yùn)動的陰影籠罩多處，具有國企背景的房地產(chǎn)企業(yè)也卷入風(fēng)波。深圳市規(guī)劃和國土資源委給出了相應(yīng)原因，各上市企業(yè)也紛紛出公告澄清，多因安居房而被鎖。

“樓盤被鎖原因多樣，不要過度解讀?！鄙钲谑幸?guī)土委房地產(chǎn)業(yè)處汪寧近日公開表示，“從字面上理解，好像在暗示這三十家房企都存在著某些問題，這樣可能會誤導(dǎo)公眾?！?/p>

據(jù)悉，房源鎖定是深圳規(guī)土委自2006年以后就一直在使用的行政監(jiān)管措施。這些房源中并不全是今年新鎖項(xiàng)目，有一些早在2011年已被鎖，如今被抬到風(fēng)口浪尖。

由于“鎖定”事件的升級，早在1月16日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會通過官方微博發(fā)布《關(guān)于暫停房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用相關(guān)情況的說明》，回應(yīng)“鎖房源”一事。

據(jù)悉，根據(jù)該說明，“鎖定”主要有五種情況。

第一種情況是因關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)辦理要求，需要暫時(shí)停止銷售。如根據(jù)中海地產(chǎn)公告，被鎖房源位于深圳龍崗區(qū)的閱景花園1號樓至4號樓，屬安居型商品住宅。

“閱景花園項(xiàng)目屬于政府安居房，管理局鎖定屬于正常現(xiàn)象?！敝泻５禺a(chǎn)品牌部相關(guān)人士表示，該項(xiàng)目已于2013年銷售完畢。根據(jù)深圳相關(guān)規(guī)定，安居房10年內(nèi)不能售賣，因此在限定年限期間不在相關(guān)部門備案，房源被鎖定是正常。

此外，央企中糧地產(chǎn)旗下位于深圳寶安鴻云花園有部分房源，也處于管理局鎖定及自動鎖定狀態(tài)。中糧地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對外表示，之所以顯示查詢結(jié)果為“自動鎖定”，是由于規(guī)土委網(wǎng)站信息未及時(shí)更新所致。這樣的情況不只中糧地產(chǎn)，其他房企同樣遇到。

引發(fā)關(guān)注的還有榮超地產(chǎn)，其旗下榮超大廈整棟房源此前全部被鎖定，涉及房源面積約4萬平方米。

榮超地產(chǎn)方面稱，被鎖系深圳市規(guī)土委方面誤操作，和企業(yè)無關(guān)，被鎖大廈本來也不會出售，一直都是自持租賃。

深圳市規(guī)土委給出最新解釋，榮超大廈被鎖定是因業(yè)務(wù)辦理要求，需要暫時(shí)停止銷售?，F(xiàn)鎖定原因已消除，予以解鎖。

第二種情況是預(yù)售合同簽訂，上傳數(shù)據(jù)后未及時(shí)備案，系統(tǒng)也會自動鎖定。

第三種是涉嫌違法違紀(jì)，正在進(jìn)行調(diào)查處理或其他調(diào)查案件；第四種是因司法或其他調(diào)查案件的問題；第五種是法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。

花樣年方面表示，其公告中已說明被鎖的4套房源于2012年及2013年向獨(dú)立第三方買家出售及轉(zhuǎn)讓4個(gè)公寓單位的房屋所有權(quán)，鎖定事項(xiàng)與公司無關(guān)。而花樣年控制人曾寶寶在微博上回應(yīng)稱，“已賣給小業(yè)主的四套房子，業(yè)主斷了銀行按揭，銀行從網(wǎng)上把房子鎖了?！?/p>

曾傳出“項(xiàng)目近六成房源被國土局鎖定”的深圳龍崗項(xiàng)目——東都中央王座為此還專門舉辦了關(guān)于“房源被鎖”的澄清新聞發(fā)布會。會上，開發(fā)商民生東都總經(jīng)理步澤銘稱，近期東都中央王座房源被鎖事件，是由于民生東都與承建單位華西建筑此前存在的經(jīng)濟(jì)糾紛所導(dǎo)致，而非外界所傳或涉及到腐敗問題。

基本上可以得出的結(jié)論是，目前已遭鎖定的房企大多與輿論所擔(dān)憂的反腐無涉?！叭绻皇谴蠓秶L期的應(yīng)該影響不會特別大，企業(yè)還是要及時(shí)澄清?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩煼苛嵴J(rèn)為，但佳兆業(yè)信任危機(jī)上的問題比較嚴(yán)重，要整體方案出來后才會解鎖。

導(dǎo)火索佳兆業(yè)

令人心惶惶的根源仍在佳兆業(yè)。從前景光明的黑馬房企，到金融機(jī)構(gòu)眼中的燙手山芋，佳兆業(yè)風(fēng)波讓人感慨唏噓。

從數(shù)據(jù)上看，佳兆業(yè)近年來業(yè)績表現(xiàn)良好，其資金負(fù)債率在同類房企中并不算太高。根據(jù)億翰智庫發(fā)布的2014年房企銷售業(yè)績，佳兆業(yè)憑借282億元的銷售額位列第19，出色的銷售業(yè)績和良好的財(cái)務(wù)狀況使佳兆業(yè)在金融機(jī)構(gòu)眼中一直是優(yōu)質(zhì)的合作伙伴。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2014年10月，有傳言顯示佳兆業(yè)前董事會主席郭英成與深圳落馬官員的貪腐案件有牽連。去年11月底起，佳兆業(yè)2000多套房源被深圳房管局“鎖定”停售，12月3日近900套房源恢復(fù)正常預(yù)售，但仍有1300多套被鎖定，緊接著就是深圳房源被鎖定引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)。

除了鎖定之外，今年1月20日，在廣州陽光家緣網(wǎng)上，佳兆業(yè)天御和佳兆業(yè)城市廣場顯示為“查封”，涉及960套房屋。至此，佳兆業(yè)已有3000多套貼有問題標(biāo)簽的房源。

據(jù)媒體報(bào)道，目前除了在售項(xiàng)目，還包括“深圳佳兆業(yè)中央廣場”在內(nèi)的深圳八個(gè)重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，涉及總建筑面積約182萬平方米；另外該公司位于龍崗區(qū)所有建設(shè)項(xiàng)目的國有土地相關(guān)申請、批核程序均已被暫停處理，其位于龍崗區(qū)的城市再發(fā)展項(xiàng)目計(jì)劃也遭暫停。

關(guān)于深圳房源被鎖，佳兆業(yè)在公告中也做了進(jìn)一步說明。但相關(guān)部門仍未對鎖定佳兆業(yè)項(xiàng)目房源及限制出售的原因做出口頭或書面通知。公司表示將繼續(xù)與相關(guān)部門溝通，務(wù)求在切實(shí)可行的情況下盡快解除有關(guān)鎖定及限制。

深圳相關(guān)政府未給出明確的解釋，這一點(diǎn)也飽受外界爭議。專業(yè)處理土地拆遷案的北京京平所合伙人庫建輝告訴記者，“不管企業(yè)出現(xiàn)了什么問題，是項(xiàng)目違規(guī)，還是涉及腐敗，都必須走法律程序。如果采取簡單的行政執(zhí)法，很容易引起外界各種猜測?！?/p>

受此事件影響，郭英成辭任執(zhí)行董事、董事會主席、提名委員會主席、薪酬委員會成員及該公司授權(quán)代表，其兄弟郭英智也同時(shí)調(diào)任為非執(zhí)行董事。佳兆業(yè)董事兼董事會副主席譚禮寧以及首席財(cái)務(wù)官張鴻光先后辭職，佳兆業(yè)的高管層持續(xù)動蕩。此后，融創(chuàng)中國宣布收購佳兆業(yè)，近期佳兆業(yè)還推出了債務(wù)重組協(xié)議。

“鎖房風(fēng)波”或涉反腐

目前，除了佳兆業(yè)和京基集團(tuán)鎖房原因未明之外，其他被曝出鎖房的房企，都已找到明確的原因和解釋。社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，這次佳兆業(yè)事件的肇因，就是反腐之風(fēng)吹到房地產(chǎn)企業(yè)。

廣東省委第三巡視組在2014年9月10日至12月5日對深圳進(jìn)行的巡視，有媒體報(bào)道稱，“巡視之后，深圳地產(chǎn)圈人人自?！薄?/p>

深圳市紀(jì)委官網(wǎng)深圳明境網(wǎng)1月12日轉(zhuǎn)載《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道，2015年1月5日，巡視組向深圳市反饋巡視情況稱，在房地產(chǎn)方面所查案件暴露出有領(lǐng)導(dǎo)干部插手土地出讓、工程建設(shè)；土地出讓和建設(shè)規(guī)劃存在權(quán)力尋租空間；開發(fā)商主導(dǎo)城市更新（舊改）引發(fā)的“并發(fā)癥”比較嚴(yán)重。

多種跡象顯示，此次深圳對房地產(chǎn)查處的重點(diǎn)將指向城市更新項(xiàng)目（舊改）、更改容積率、拔高建筑高度以及變更規(guī)劃的項(xiàng)目。如深圳規(guī)土委第一直屬管理局法制科科長柯某、規(guī)劃設(shè)計(jì)科科長張某和辦事員涂某，涉嫌瀆職犯罪于2014年12月被深圳市檢察院立案調(diào)查。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，落馬的三名官員，曾違規(guī)將位于福田CBD的英龍商務(wù)大廈容積率從9.8調(diào)到13.04，建筑限高從128米增高到137米，增加建筑面積達(dá)1.8萬平方米。

1月22日下午，位于深圳羅湖區(qū)的“港澳8號”開發(fā)商——前港豐房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）有限公司的老板何建華，在廣東省委巡視組巡查期間，因涉嫌違法犯罪已被深圳市檢察院于2015年1月初正式逮捕。1月22日，深圳市檢察院對此事也予以證實(shí)，何建華因涉嫌行賄罪被檢方批準(zhǔn)逮捕?！案郯?號”多套房源被鎖。

知名的京基集團(tuán)也卷入其中。位于深圳市福田區(qū)的御景華城花園項(xiàng)目，除已備案房源外的房源也都顯示為“管理局鎖定”狀態(tài)。該項(xiàng)目在2004年10月即已取得預(yù)售證，屬于非安居房項(xiàng)目。目前項(xiàng)目二手房均價(jià)也維持在3萬元/平方米以上。

此前，網(wǎng)傳深圳京基集團(tuán)宣告破產(chǎn)及集團(tuán)家族核心成員已被控制，但遭到官方辟謠。不過，近期貴州省法學(xué)會網(wǎng)站披露的一份案件材料顯示，京基集團(tuán)董事長陳華曾向原廣東省統(tǒng)戰(zhàn)部部長周鎮(zhèn)宏行賄。

京基集團(tuán)廣為公眾所知的是其位于深圳的地標(biāo)建筑京基100大廈，這個(gè)地標(biāo)目前是深圳的第二高建筑。陳華在2012年前后被傳在澳門賭博輸?shù)艟┗?00大廈而引得輿論嘩然，隨后遭到辟謠。

鎖房事件引發(fā)了金融機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。甚至有媒體報(bào)道稱，近期，深圳地產(chǎn)圈流傳一份由信托公司流出的預(yù)警名單，這份名單指出，深圳多家房企老總正“接受組織調(diào)查”，包括佳兆業(yè)、卓越地產(chǎn)、華南城、京基等17家深圳當(dāng)?shù)胤科蟆＿@份名單要求，信托公司在與這些公司合作時(shí)要“注意風(fēng)險(xiǎn)控制”。

一時(shí)間，深圳房地產(chǎn)行業(yè)草木皆兵。華南城在1月16日上午發(fā)出公告稱，有關(guān)公司聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事鄭松興的報(bào)道完全失實(shí)，并未留意到上述名單的存在，“亦沒有理由相信他將會接受任何有關(guān)調(diào)查”。

舊改迷霧

此次房源被鎖，基本集中于深圳，尤其是龍崗區(qū)和寶安區(qū)，作為舊城改造的戰(zhàn)略重地。接二連三的鎖盤，體現(xiàn)了國家對地方債務(wù)、土地的整肅。而落馬官員蔣尊玉，此前曾任龍崗區(qū)委書記、大鵬新區(qū)黨工委書記，并以在龍崗區(qū)、大鵬新區(qū)抓舊城改造聞名。

“基本上全國各地的舊改，都難免出現(xiàn)利益交易行為?！睅旖ㄝx說。過去10多年內(nèi)，諸多城市舊城改造運(yùn)動轟轟烈烈。由于政府較強(qiáng)的主導(dǎo)性及其中誘人的經(jīng)濟(jì)利益，具有良好政商關(guān)系的區(qū)域龍頭房企參與不少。

作為國內(nèi)首次引入城市更新概念的城市，2009年，深圳市發(fā)布實(shí)施了《深圳市城市更新辦法》，初步計(jì)劃是在2010年-2020年十年內(nèi)完成176平方公里的城中村改造。

深圳執(zhí)行的辦法是符合條件的開發(fā)商不再需要通過招拍掛獲得土地使用權(quán)。傳統(tǒng)的招拍掛盡管相對透明化，結(jié)果卻是土地價(jià)格急劇攀升，相比之下舊改的樓面地價(jià)沒那么高。

在推出城市更新實(shí)驗(yàn)措施后，深圳取得了一定成就。截至2014年上半年，深圳已批準(zhǔn)納入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目達(dá)407個(gè)，面積高達(dá)35平方公里，完成規(guī)劃審批228項(xiàng)，約達(dá)20平方公里。這意味著舊城改造逐漸取代新城市建設(shè)項(xiàng)目，成為深圳城市建設(shè)的主力軍。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁近日表示，深圳舊改盡管取得不菲成績，但從深圳整體的舊改項(xiàng)目執(zhí)行情況來看，顯然存在不少問題，主要集中于舊改項(xiàng)目推進(jìn)過程中的利益分配。

由于深圳的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完全市場化，政府基本不干預(yù)，這種市場協(xié)商行為會對整個(gè)項(xiàng)目有影響。如業(yè)主要求提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，房企可能會以公司無法承擔(dān)如此高的成本壓力而拒絕。

實(shí)際上，舊改項(xiàng)目對運(yùn)作、關(guān)系和資金等都要求甚高。第一太平戴維斯報(bào)告指出，從目前深圳舊改實(shí)踐看，一個(gè)項(xiàng)目需要45家單位，約200個(gè)環(huán)節(jié)審批，平均審批周期超過3年。舊改項(xiàng)目的操作具有相當(dāng)難度。

“深圳民營房企大多發(fā)家于草莽，敢于冒險(xiǎn)，手段激進(jìn)，如今雖家大業(yè)大，但從本質(zhì)上來講，根基還是脆弱的?！鄙钲谫Y深地產(chǎn)評論人李宗苗評價(jià)說。

正是與地方所在政府有著千絲萬縷的聯(lián)系，舊改項(xiàng)目審批及推進(jìn)過程中不無灰色地帶。

1月13日，深圳法院通過媒體發(fā)布了2012年龍崗回龍埔舊改村委收受900萬元賄賂的二審判決，該社區(qū)有四名村長均被判處有期徒刑，而這一案件涉及的開發(fā)商是尚模。

在外界紛紛擾擾的傳言中，最多的聲音就是，關(guān)于佳兆業(yè)房源被鎖是由于舊改問題。作為深圳本土龍頭房企，佳兆業(yè)以善于運(yùn)作城市舊改項(xiàng)目而知名，被稱為深圳“舊改專業(yè)戶”。

從1999年開始涉足舊改以來，佳兆業(yè)在深圳成功運(yùn)作了平湖舊墟改造、鹽田整體搬遷、坂田雪象村工業(yè)區(qū)改造等大型舊改項(xiàng)目，其在深圳的大部分項(xiàng)目土地均通過舊改而獲取。

2009年12月佳兆業(yè)在港上市，此后，佳兆業(yè)的銷售額從2010年銷售額剛突破百億，到2014年300億元的銷售額，四年時(shí)間增長了3倍。

深圳舊改問題，也引來了市場上關(guān)于希望“政府前期介入推進(jìn)立法”的聲音。 宋丁建議，摒棄城市更新政策并不實(shí)際，深圳還是需要在現(xiàn)有模式基礎(chǔ)上，強(qiáng)化法律、社會輿論的監(jiān)督，通過引入諸如聽審會等渠道落實(shí)舊改的程序，保障舊改參與各方的權(quán)益、權(quán)利。

有深圳開發(fā)商透露，“龍崗舊改項(xiàng)目本來就有很多不清楚的賬目，還要往下查，估計(jì)還會有開發(fā)商要被鎖?！蹦壳翱磥恚糠址科蠡?qū)⒎艞壴?jì)劃獲取的舊改項(xiàng)目。同時(shí)，一些在推進(jìn)舊改項(xiàng)目上存在困難的房企，不排除未來會退出項(xiàng)目。

佳兆業(yè)風(fēng)波值得深思。此前佳兆業(yè)財(cái)務(wù)情況良好?；剡^頭來看其第一單違約貸款，這家年銷售額達(dá)人民幣300億元、去年年中手持現(xiàn)金110億元的公司，為何連4億港元都還不起？

“佳兆業(yè)可能不是沒錢，而是被凍結(jié)了。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認(rèn)為，既然政府叫停佳兆業(yè)的項(xiàng)目，就有可能做出凍結(jié)的舉動。在這種情況下，沒有人敢借錢給佳兆業(yè)。

在房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力下，當(dāng)其資金鏈的某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，其不良信用被放大，就更容易引發(fā)與之相連的金融機(jī)構(gòu)的恐慌，繼而企業(yè)無法借新償舊，引發(fā)資金鏈危機(jī)，甚至破產(chǎn)或重組。而這種情況很可能發(fā)生在更多高負(fù)債房企身上。