某縣登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)三個(gè)房屋登記的具體問(wèn)題：一、某小額貸款公司向王某發(fā)放了20萬(wàn)元的貸款，但雙方并未設(shè)定抵押?，F(xiàn)王某因經(jīng)營(yíng)不善已兩個(gè)月未付利息，因而，小額貸款公司向我局申請(qǐng)查詢王某的房屋登記情況，但是小額貸款公司并不知道王某房屋坐落地址。在這種情況下，小額貸款公司是否可以作為利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢王某的房屋登記情況？二、某人購(gòu)買商品房，并與銀行辦理了抵押的預(yù)告登記，但該房屋在預(yù)告登記后被法院預(yù)查封。對(duì)于這一房屋，開發(fā)企業(yè)是否還可以辦理初始登記？買房人是否可以申請(qǐng)商品房轉(zhuǎn)移登記？如果可以，能否將抵押的預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記，再將預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封，還是只能轉(zhuǎn)查封不能轉(zhuǎn)抵押呢？三、父親的房屋通過(guò)公證，公證書已明確房屋由兒子繼承，但在辦理轉(zhuǎn)移登記之前兒子也死亡。這種情況可否依照繼承公證書將房產(chǎn)辦到兒子名下？

金紹達(dá)：一、《物權(quán)法》第十八條規(guī)定了“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料”；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條也規(guī)定了“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料”。利害關(guān)系人應(yīng)是和登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系，借貸未抵押就只是普通的債權(quán)人，而不是利害關(guān)系人。再則，即使是利害關(guān)系人，除了提供身份證明、與查詢的房屋有利害關(guān)系的證明外、也應(yīng)提供房屋坐落。因此，本例中小額貸款公司不能查詢王某的房屋登記情況。如果將來(lái)小額貸款公司和王某的借貸糾紛進(jìn)入訴訟程序，人民法院或是取得人民法院簽發(fā)的調(diào)查令的律師可以查詢。

二、最高人民法院法發(fā)〔2004〕5號(hào)文第十五條第一款第三項(xiàng)規(guī)定了：“被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。很明顯，這里的“被執(zhí)行人”是商品房的購(gòu)買者。如果被執(zhí)行人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，預(yù)查封的應(yīng)該是尚未出售的房屋。

《房屋登記辦法》第二十二條所限制的是：“房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的”，登記機(jī)構(gòu)不予登記。這里雖然用了“權(quán)利人”一詞，但在這里應(yīng)是指被執(zhí)行人。而開發(fā)企業(yè)并非被執(zhí)行人，因此，不應(yīng)影響開發(fā)企業(yè)辦理初始登記。

學(xué)界認(rèn)為：在房屋被查封期間，只要限制對(duì)被查封的房屋處分，而對(duì)于房屋的初始登記、抵押權(quán)的注銷登記等并不會(huì)對(duì)查封帶來(lái)不良影響的登記申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)可以受理。前述法發(fā)〔2004〕5號(hào)文所規(guī)定的也是“在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”。因而。在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）中，規(guī)定了查封期間，只限制處分登記。

抵押的預(yù)告登記并不是抵押登記，法院也不會(huì)承認(rèn)辦了抵押預(yù)告登記的債權(quán)人有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)的設(shè)定要以抵押登記為準(zhǔn)，因此，由于“不得辦理抵押”的限制，在預(yù)查封期間房屋登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，但不能將抵押的預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記。

三、房屋所有權(quán)人死亡以后，作為所有權(quán)的權(quán)利主體消滅了，所以不能再登記。按最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)繼承法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第五十二條規(guī)定：“繼承開始后，繼承人沒(méi)有表示放棄繼承，并于遺產(chǎn)分割前死亡的，其繼承遺產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給他的合法繼承人”。所以，這是轉(zhuǎn)繼承，應(yīng)按轉(zhuǎn)繼承辦理。

陳品祿/責(zé)任編輯