基本案情

2012年12月10日，蔡某與蘇州某開發(fā)商簽訂《蘇州市商品房買賣合同》，購(gòu)買位于蘇州市姑蘇區(qū)的某商品房一套。蔡某按約交付全部購(gòu)房款。2013年3月1日，蔡某在驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)，房屋存在漏水、滲水的質(zhì)量問題，遂蔡某拒絕收房，并要求開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行維修整改。2013年底，蔡某以為解決了漏水、滲水問題，便開始裝修。在裝修過程中，房屋又再次出現(xiàn)漏水、滲水現(xiàn)象，蔡某要求開發(fā)商賠償，經(jīng)協(xié)商，雙方于2014年2月3日簽訂《和解協(xié)議》，開發(fā)商向蔡某補(bǔ)償15萬元。在后續(xù)修繕過程中，蔡某發(fā)現(xiàn)賠償金額太少，要求開發(fā)商增加賠償金額，但協(xié)商無果，于是蔡某訴至法院，要求開發(fā)商按購(gòu)房合同賠償，并要求其承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

法院判決及理由

法院認(rèn)為：原告蔡某和被告開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并無違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行。房屋交付時(shí)，被告對(duì)存在的質(zhì)量問題進(jìn)行了整改，根據(jù)被告提供的證據(jù)，原被告雙方于2014年2月3日達(dá)成《和解協(xié)議》。協(xié)議約定：1、原告對(duì)房屋進(jìn)行了復(fù)驗(yàn)，確認(rèn)房屋原報(bào)修問題已經(jīng)全部整改完畢，并無其他質(zhì)量問題。2、就本協(xié)議項(xiàng)下的所指房屋的各項(xiàng)質(zhì)量問題，被告同意一次性支付補(bǔ)償金15萬元，補(bǔ)償金包括因房屋維修、整改給原告造成的各項(xiàng)損失（包括但不限于外宿費(fèi)、修繕費(fèi)、交通費(fèi)、延期交房違約金、誤工費(fèi)等）；3、原告放棄延期交房的違約金及延遲入住的損失賠償請(qǐng)求。

法院認(rèn)為，《和解協(xié)議》系當(dāng)事人在法律范圍內(nèi)自由處分自己的權(quán)利，并無不當(dāng)，也不顯失公平，并且被告已經(jīng)向原告補(bǔ)償15萬，協(xié)議已履行，原告以15萬補(bǔ)償過少為由，認(rèn)為《和解協(xié)議》不公平的理由不充分，法院不予支持。故駁回原告訴訟請(qǐng)求。

律師提醒

1）本案駁回原告訴訟請(qǐng)求的主要理由是原被告雙方已于2014年2月3日達(dá)成了《和解協(xié)議》，就房屋的維修整改、補(bǔ)償?shù)仍诜煞秶鷥?nèi)進(jìn)行了處分，法院駁回原告請(qǐng)求并無不當(dāng)。律師提請(qǐng)購(gòu)房者注意，交房后發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，若決定與開發(fā)商簽訂和解協(xié)議，一定要慎重，確認(rèn)質(zhì)量無問題后且在損失可預(yù)估的前提下再簽訂。

2）若涉案房屋再次出現(xiàn)屬于《住宅質(zhì)量保證書》范圍內(nèi)的質(zhì)量問題，在質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商仍應(yīng)按《蘇州市商品房買賣合同》相關(guān)約定承擔(dān)保修義務(wù)。關(guān)于保修期限，如果雙方約定的保修期限短于法律規(guī)定期限，則約定無效，仍應(yīng)按法律規(guī)定執(zhí)行；若雙方約定的保修期限長(zhǎng)于法律規(guī)定期限，則約定有效，保修期按約定執(zhí)行。