李宇嘉

一、近期深圳房?jī)r(jià)“任性”上漲

股市狂飚突進(jìn)，但房地產(chǎn)似乎也不愿成為“沒落的貴族”。深圳，這個(gè)被稱為我國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”、“優(yōu)等生”和房地產(chǎn)市場(chǎng)化最先開始的城市，其樓市近期正在上演完全不輸于股市的火熱景象：久違的“日光盤”又回來了，這次上演“日光”的并不是原來的熱點(diǎn)區(qū)域——福田、南山等，而是被稱為公共配套設(shè)施相對(duì)差的原關(guān)外的寶安和龍華；二手房業(yè)主一夜反價(jià)50萬元也被買家欣然接受，賣方市場(chǎng)又回來了，而且相當(dāng)強(qiáng)勢(shì)；熱點(diǎn)二手住房供應(yīng)片區(qū)“一房難求”，自貿(mào)區(qū)和學(xué)位房引領(lǐng)房?jī)r(jià)漲幅前兩位，用中介的話來說“出一套、賣一套”；新房?jī)r(jià)格“跳漲”以萬元為單位，恐慌性購(gòu)房潮難以阻擋；非中心區(qū)（龍華、寶安等）的房屋單價(jià)以萬元為單位“三年三連跳”，似乎已步入比肩福田和南山的豪宅時(shí)代了。

二、深圳房?jī)r(jià)上漲的特征分析

1.房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)第一，未來或繼續(xù)上漲

近期，深圳本地網(wǎng)媒上的幾個(gè)帖子被大量轉(zhuǎn)載，如《深圳房?jī)r(jià)跳漲以萬為單位》、《我伙呆！若深圳房?jī)r(jià)一直漲下去，那將會(huì)怎樣？》、《寶安房?jī)r(jià)10年漲10倍》。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)4個(gè)月（2014年12月-2015年3月）上漲，3月份的漲幅排名全國(guó)第一，同比跌幅全國(guó)最小，已回到1以內(nèi)，年中有望在全國(guó)大城市中率先回升；二手住房?jī)r(jià)格連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅也排名第一，同比為全國(guó)唯一上漲城市。

5月初公布的百城房?jī)r(jià)中深圳新房?jī)r(jià)格31495元/平方米，同環(huán)比均上漲1.09%，位居10大城市漲幅之首，且漲幅超過其他上漲城市的三倍；二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比漲3.29%、比3月份擴(kuò)大1.82個(gè)百分點(diǎn)，漲幅也位居全國(guó)第一，且出現(xiàn)加速上漲的跡象，二手住房?jī)r(jià)格同比上漲了6%，漲幅比3月份擴(kuò)大了3.68個(gè)百分點(diǎn)，漲幅同樣位列全國(guó)第一，并且比漲幅排第二位的武漢（1.12%）高出近6倍。

日前，廣東省現(xiàn)代社評(píng)院發(fā)布的《十大城市房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)報(bào)告》顯示，未來12個(gè)月，二三線城市房?jī)r(jià)預(yù)期將繼續(xù)下跌；北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)預(yù)期將上漲。其中，深圳未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期指數(shù)全國(guó)第一。

2.房?jī)r(jià)上漲有5個(gè)特征

一是以學(xué)位房、前海和自貿(mào)區(qū)為代表的概念性房?jī)r(jià)上漲，去年10月份啟動(dòng)新一輪上漲以來，學(xué)位房和自貿(mào)區(qū)概念的房?jī)r(jià)分別上漲15%和10%。二是原特區(qū)外住房供應(yīng)密集區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲，其中以占據(jù)全市供應(yīng)超過40%的寶安和龍華為甚。這兩個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)從2012年的2.0萬-2.2萬元/平方米上漲到目前的每平方米3.5萬-4萬元左右，去年四季度到目前，兩個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米上漲了1萬元，有報(bào)道稱寶安中心區(qū)的房?jī)r(jià)10年翻了10倍。三是價(jià)格洼地的房?jī)r(jià)迅速上漲，比如龍崗中心區(qū)、阪田、福田南等處于價(jià)格洼地的房?jī)r(jià)，去年四季度以來上漲20%以上。四是投資需求或入場(chǎng)，除了學(xué)位房成為新的投資品種外，房租連續(xù)32個(gè)月上漲，位置優(yōu)越（主要是臨近地鐵）的中小戶型次新房，有的租金超過月供，受到投資者的青睞，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。五是豪宅成交量暴漲近3倍，拉動(dòng)房?jī)r(jià)整體水平。4月份，深圳一手豪宅項(xiàng)目成交268套、5.33萬平方米，環(huán)比增加36%、同比增加288%。其中，800萬元以上豪宅成交在豪宅總量中占比53%，環(huán)比上升15個(gè)百分點(diǎn)；1000萬元、1500萬元級(jí)別的豪宅成交分別占比37%、22%。

三、深圳房?jī)r(jià)上漲的原因探討

今年以來，全國(guó)廣大的二三四線城市房?jī)r(jià)依舊低迷，只有一線城市房?jī)r(jià)在上漲，但是并不像深圳這般瘋狂，這在過去也是從來都沒有的。即便2007年上半年，深圳房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)數(shù)月位居70個(gè)大中城市之首，但與其它熱點(diǎn)城市的漲幅差別不大，而且有“補(bǔ)漲”的特性（即北京和上海之前漲的太快）。對(duì)于此輪深圳房?jī)r(jià)狂飆式上漲，政策激勵(lì)是首要原因，2014年四季度以后，“9·30”新政、公積金新政和近期的“3·30”新政，以及連續(xù)降準(zhǔn)降息等政策激勵(lì)，在降首付、降月供、降稅費(fèi)等方面形成利好是首要原因。但是，這是各大城市面臨的共性，本文從深圳土地供應(yīng)、城市和人口及存量住房特征、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等三個(gè)方面進(jìn)行本地特色的分析。

（一）住宅用地供應(yīng)減少、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡

1.新增住宅用地短缺，沖擊預(yù)期和土地價(jià)格

除政策原因外，連續(xù)幾年土地供應(yīng)跟不上，惡化了供求關(guān)系緊張的預(yù)期、造成土地價(jià)格高企是重要原因。根據(jù)深圳規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)的數(shù)據(jù)，深圳到2020年的建設(shè)用地總規(guī)模是976平方公里，現(xiàn)在已經(jīng)用到940平方公里了。也就是說，未來5年只有30平方公里左右新增建設(shè)用地，平均每年只有6平方公里的新增建設(shè)用地，居住用途還要與道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)等“搶地”。

2014年，深圳土地價(jià)格達(dá)到2.3萬元/平方米，僅次于北京，其中工業(yè)用地價(jià)格達(dá)到3200元/平方米，比其他省會(huì)城市和直轄市都要高。因此，2009年以來，在深圳房?jī)r(jià)和需求相互推動(dòng)下，房?jī)r(jià)進(jìn)入最快速上漲時(shí)期，均價(jià)5年來基本翻了一倍。但是，商品住房用地供應(yīng)或者無法完成計(jì)劃，或者低于預(yù)期，特別是在“十二五”3600萬套保障性住房用地剛性供應(yīng)任務(wù)下，新增用地基本偏向保障房，商品住房供地大幅度減少。

因此，每當(dāng)有一宗地“招拍掛”時(shí)，便引來很多開發(fā)商瘋搶，惡化了市場(chǎng)供求預(yù)期、推高了樓面地價(jià)，造成未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。最典型的就是2014年10月，深圳當(dāng)年唯一“招拍掛”出讓的地塊——龍華白石龍地塊，該地塊吸引來7家競(jìng)買人，最終成交樓面地價(jià)25094元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)85.3%，創(chuàng)造了深圳居住用地樓面地價(jià)歷史新高。

而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年9月份，龍華區(qū)域的新房均價(jià)為24387元/平方米，而周邊的二手房主流價(jià)格位于2.2萬-2.8萬元/平方米之間，高拓戶型的房子才可能達(dá)到3萬元/平方米。該地塊的樓面價(jià)格已經(jīng)超過周邊絕大多數(shù)的新房及二手房?jī)r(jià)，典型的“面粉貴過面包”，這直接推動(dòng)龍華區(qū)域的房?jī)r(jià)從2015年初開始進(jìn)入“3萬元時(shí)代”。

事實(shí)上，這僅僅是深圳近年來新增住宅用地供應(yīng)不斷緊縮、逐年下滑的一個(gè)縮影。2013年，深圳僅出讓三宗住宅用地，出讓面積13.2萬平方米，較2012年居住用地11宗、49萬平方米的水平，出讓面積縮減超過70%。相比之下，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2008-2012年深圳居住用地平均每年新增供應(yīng)62萬平方米，住宅用地供應(yīng)每年下一個(gè)臺(tái)階。

2.城市更新供應(yīng)為主，周期長(zhǎng)且不確定性大

近年來，深圳住房供應(yīng)或者靠開發(fā)商手里的儲(chǔ)備土地，或者靠城市更新，城市更新漸成主渠道。中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，2015年深圳有102個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，其中的55個(gè)為更新項(xiàng)目，占比58%。但是，一方面，城市更新存在周期長(zhǎng)、不確定性大，緩解中短期供求緊張的效果不佳；另一方面，在房?jī)r(jià)看漲、更新成本大、周期長(zhǎng)的情況下，城市更新越往后走，更新成本推高房?jī)r(jià)的幅度越大；同時(shí)，近年來容易更新的區(qū)域已經(jīng)展開，剩下的都是難啃的骨頭，增加供應(yīng)的周期更長(zhǎng)。另外，城市更新不僅減少了價(jià)格低廉住房的供應(yīng)，也推升了租賃價(jià)格的上漲，倒逼房?jī)r(jià)上漲。

3.其他類用地占比高，擠壓了住宅用地供應(yīng)

早在“十二五”之初，深圳市就緊盯六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和四大支柱產(chǎn)業(yè)，要求促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)集聚發(fā)展，到2015年，累計(jì)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大型總部企業(yè)30個(gè)以上。在諸如比亞迪坪山工業(yè)園、華為科技城等項(xiàng)目的簇?fù)硐拢?014年，深圳市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的GDP占比繼續(xù)提升，達(dá)到35.3%。這一系列招商背后，都需要土地的支持。因此，近年來的土地供應(yīng)向扶持產(chǎn)業(yè)傾斜。

2013年，深圳工業(yè)用地出讓占比達(dá)到71.4%，而廣州僅為58%，上海僅為43.47%，北京市含住宅在內(nèi)的綜合用地僅為44.2%；2014年，深圳全市土地“招拍掛”市場(chǎng)共成交45宗地塊（除去企業(yè)轉(zhuǎn)讓1宗），總成交面積為188萬平方米，而住宅用地只有1宗；2015年3月份，深圳市公布了《2015年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》，該計(jì)劃中商住項(xiàng)目的占比縮減，新型產(chǎn)業(yè)用地占比升至70%。近期公布的《深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃2015年度實(shí)施計(jì)劃》顯示，2015年全市（含前海）供應(yīng)建設(shè)用地1600公頃，65.6%將用于交通教育、醫(yī)療養(yǎng)老，商品住房用地僅占5.3%。

（二）城市人口吸附能力強(qiáng)，人均可支配收入全國(guó)第一，存量住房“穩(wěn)定器”作用不彰

1.城市包容性、超強(qiáng)的支付能力、適齡購(gòu)房人群規(guī)模大

“來了就是深圳人”，在深圳的公交站牌、戶外公益廣告，到處可見這一令外來人口無比溫暖的宣傳語。這句口號(hào)雖然簡(jiǎn)單質(zhì)樸，但卻反映了深圳城市的包容性格以及移民城市的獨(dú)特氣質(zhì)。特區(qū)成立30多年來，數(shù)以千萬之眾“孔雀東南飛”，特別是致力于創(chuàng)業(yè)、實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的廣大仁人志士，深圳是最佳選擇之一，這是深圳商品住房市場(chǎng)購(gòu)買力源源不斷、人口年輕化（平均在34歲左右）和適齡購(gòu)房人群規(guī)模居高不下的主要原因。

2013年，深圳在崗職工平均工資達(dá)到7.7萬元，相比上年增長(zhǎng)32%，與中國(guó)省會(huì)城市和直轄市相比，深圳工資水平僅次于北京和上海。但是，從人均可支配收入的角度看，深圳超越了北京和上海，2013年人均可支配收入達(dá)到4.5萬元，位居各大城市的第一名，而人均存款余額也位居內(nèi)地城市第一。

1989年，深圳常住非戶籍人口就開始超過戶籍人口；1989年后，深圳每增加100萬人口所用的時(shí)間僅為2至3年；1998年后，這座城市非戶籍人口占比超過80%。目前，深圳市實(shí)際管理人口2000萬、常住人口1300多萬、戶籍人口不到400萬，土地面積僅相當(dāng)于北京的1/8和上海的1/3。人口結(jié)構(gòu)方面，深圳紅利人口（15-64歲）占比達(dá)到88.4%、適齡購(gòu)房人群（25-44歲）占比達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%要高。2014年，深圳小學(xué)入學(xué)量首次超過北京，成為最年輕的城市。

2.主體存量住房以小產(chǎn)權(quán)房為主，“穩(wěn)定器”作用不夠

深圳是個(gè)新城市，歷史只有30多年，不像北京、上海和廣州一樣，在上世紀(jì)90年代末的“房改”前，就有大量的存量“適居”住房供應(yīng)。事實(shí)上，盡管這些城市的存量老舊住房房齡長(zhǎng)、建筑格局不新穎，但多數(shù)位于老城區(qū)，教育、醫(yī)療和交通等公共服務(wù)配套設(shè)施較完備。而且，“房改”后，這些存量住房都迅速轉(zhuǎn)化為商品住房的一部分，對(duì)于應(yīng)對(duì)市場(chǎng)化后潮水般的需求來說是個(gè)蓄水池，也是穩(wěn)定器。

但是，自上世紀(jì)80年代建城以來，深圳就一直處于外來人口不斷涌入的態(tài)勢(shì)，存量住房供應(yīng)的主體卻是歷史遺留違法建筑，即俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，占據(jù)存量住房的51%，商品房市場(chǎng)體量太小，僅占存量住房的20%多。并沒有像北京、上海和廣州等城市一樣，深圳沒有大量的存量“適居”商品住房，也就無法在住房需求強(qiáng)大的情況下，發(fā)揮穩(wěn)定器和緩沖器的作用。

根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶均住房?jī)H為0.4套，遠(yuǎn)低于公開數(shù)據(jù)顯示的全國(guó)戶均1套的平均水平，常住人口住房自有率不足30%。目前，深圳超過1100萬的常住人口中，70%的部分無房，他們長(zhǎng)期在深圳創(chuàng)業(yè)，也就要在深圳安家落戶，這一潛在的巨大需求隨時(shí)都有入市的可能，而住房供應(yīng)彈性很低，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

（三）大城市中率先完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)收入增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲

1.人均GDP全國(guó)第一、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、擺脫外貿(mào)依賴

1979年，深圳生產(chǎn)總值只有1.96億元；2014年，深圳生產(chǎn)總值達(dá)到1.60萬億元，年均復(fù)合實(shí)際增長(zhǎng)率達(dá)到23%。2014年，深圳人均GDP達(dá)到了14.9萬元，相當(dāng)于2.4萬美元，高于“北上廣”，在大中城市中排名首位。在如此高的基數(shù)下，深圳在2015年1季度仍然實(shí)現(xiàn)了7.8%的增長(zhǎng)，不僅高于全國(guó)整體水平，而且位居一線城市榜首。

從歷史上看，深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)經(jīng)歷過兩次低潮，但是終能走出困境，重新出發(fā)。1998年前后，深圳經(jīng)濟(jì)增速放緩，但在制造業(yè)發(fā)力之下，2005年深圳GDP突破4000億，超出了“十五”規(guī)劃目標(biāo)3000億元的43%。這一數(shù)字背后，是深圳本土民企的崛起；2008年金融危機(jī)以來，外需放緩、成本上升，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展再次遭遇挑戰(zhàn)，但深圳積極推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度并未出現(xiàn)大幅下滑，始終高于全國(guó)整體水平。

2008年前，深圳經(jīng)濟(jì)對(duì)出口的依賴度較高。從2000年到2006年，深圳工業(yè)銷售產(chǎn)值中外銷占比持續(xù)上升，最高曾達(dá)到了66%，出口拉動(dòng)工業(yè)銷售產(chǎn)值快速增長(zhǎng)。2013年，深圳出口總額超過3000億美元，增長(zhǎng)12.7%，占全國(guó)出口總值的13.8%，占到廣東全省出口總值的48%，外貿(mào)出口總額連續(xù)22年居全國(guó)大中城市首位。2008年金融危機(jī)后，外需大幅放緩，深圳這樣對(duì)外需依賴度高的地方經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊。從2009年開始，深圳著力幫助企業(yè)拓展國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)從外向型向內(nèi)外并重的轉(zhuǎn)變。2013年年中，深圳工業(yè)外銷比例降到了50%以下，首次低于內(nèi)銷比例，2014年進(jìn)一步下降至49.1%。與此同時(shí)，工業(yè)銷售產(chǎn)值仍舊加速上升，顯示內(nèi)銷的增加較好地彌補(bǔ)了外銷的減弱，經(jīng)濟(jì)對(duì)出口的依賴度降低。

2.完成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、成為中國(guó)的“硅谷”

2014年，深圳第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到56.5%，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值增長(zhǎng)10.5%，占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)67.6%。互聯(lián)網(wǎng)和金融業(yè)發(fā)展最為突出，物流業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，而其他新興業(yè)態(tài)，包括互聯(lián)網(wǎng)金融、信息消費(fèi)、供應(yīng)鏈管理等也是亮點(diǎn)不斷。深圳被稱為是“中國(guó)的硅谷”，已在全國(guó)率先實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型。

深圳不像北京有眾多的中字頭國(guó)企，不像上海外企云集，但是深圳的創(chuàng)新精神卻讓其他地方望其項(xiàng)背，單位GDP能耗全國(guó)最低，5月15日社科院發(fā)布的《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書：中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告NO.13》顯示，深圳超越香港躍居綜合競(jìng)爭(zhēng)力榜首。歷來，深圳有著創(chuàng)新的傳統(tǒng)，華為、騰訊、中興等給深圳積累了很多人才，對(duì)深圳互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展影響深遠(yuǎn)。此外，深圳有著完整的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，從資金到技術(shù)一應(yīng)俱全，從點(diǎn)子到應(yīng)用，不過一步之遙。

深圳穩(wěn)居中國(guó)金融業(yè)第一梯隊(duì)。1998年，深圳金融業(yè)的增長(zhǎng)放緩，2000年深交所停發(fā)新股對(duì)深圳金融業(yè)打擊巨大，但從2005年開始，深圳金融業(yè)開始發(fā)力。2014年深圳金融業(yè)增長(zhǎng)13.8%，占GDP的比例達(dá)到了14.0%。金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)突破7萬億元，比年初增長(zhǎng)21%。前海的發(fā)展也將助力深圳金融業(yè)，截至2014年底，前海注冊(cè)的金融類企業(yè)超過1萬家，占比達(dá)到56.7%。深圳交易所近幾年的交易額更是直追上海證券交易所，2014年僅略低于上交所2%。

在“互聯(lián)網(wǎng)+”、“中國(guó)制造2040”、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎中，深圳在國(guó)內(nèi)各大城市中走在最前面。IT行業(yè)的華為、中興、騰訊，金融行業(yè)的平安、招商，房地產(chǎn)行業(yè)的萬科、華僑城，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的大疆、光啟、固高，傳統(tǒng)行業(yè)“不傳統(tǒng)”的勁嘉、美盈森，還有比亞迪、順豐，等等，都是中國(guó)乃至世界各行業(yè)中的佼佼者。

根據(jù)美國(guó)住房監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，美國(guó)房?jī)r(jià)最低的5個(gè)城市是密歇根州的底特律、內(nèi)華達(dá)州的拉斯維加斯、俄亥俄州的克利夫、印第安納州的印第安納波利斯和內(nèi)布拉斯加州的奧馬哈，這幾個(gè)城市都是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集聚的城市。而房?jī)r(jià)最高的前5個(gè)城市，則是加利福尼亞州圣何塞、加利福尼亞州舊金山、加利福尼亞州奧倫奇、夏威夷州檀香山和紐約州長(zhǎng)島。而排在第一位的就是有著硅谷之稱的圣何塞，因?yàn)檫@里的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為高級(jí)、人均收入最高、單位空間產(chǎn)值最高、最具人才吸引力和購(gòu)買力，房?jī)r(jià)最高也就不奇怪了。

李求軍/責(zé)任編輯