龔小鋒

對(duì)于房企而言，互聯(lián)網(wǎng)介入對(duì)于提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的精細(xì)化大有裨益，互聯(lián)網(wǎng)思維中對(duì)于產(chǎn)品體驗(yàn)的重視，也是對(duì)資金密集型產(chǎn)業(yè)的一次沖擊。相對(duì)于輿論的喧囂和鼓噪，無論是來自地產(chǎn)業(yè)還是互聯(lián)網(wǎng)業(yè)界的專業(yè)人士，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略，表示了謹(jǐn)慎樂觀。

房企與互聯(lián)網(wǎng)的融合，需要探索出清晰而成熟的合作模式，對(duì)于剛剛學(xué)會(huì)玩互聯(lián)網(wǎng)的地產(chǎn)人，一切只是剛剛開始。

多數(shù)處于探索階段

盡管房產(chǎn)大佬任志強(qiáng)認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)改變房地產(chǎn)的時(shí)代改變已經(jīng)開始，但一個(gè)他也不得不承認(rèn)的事實(shí)是，“房地產(chǎn)行業(yè)目前還沒有真正受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊?！?/p>

“至少到目前，我還并沒有從這些互聯(lián)網(wǎng)+中看到特別大的新意。最開心的應(yīng)該還是這些互聯(lián)網(wǎng)公司，既掙到了名，又賺到了錢?！币拙樱ㄖ袊?guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為。

一名從事對(duì)接互聯(lián)網(wǎng)的房企人士就感嘆，“有時(shí)難免覺得互聯(lián)網(wǎng)有點(diǎn)虛，想法浮在天上，只有10%的可能在房地產(chǎn)落地?！痹谒磥?，只有尋找到那10%的機(jī)會(huì)，才能實(shí)現(xiàn)真正能落地的跨界合作。

房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)結(jié)多數(shù)局限于產(chǎn)業(yè)鏈下游的營(yíng)銷環(huán)節(jié)，與金融的關(guān)系主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈上游的融資。更多的房企+互聯(lián)網(wǎng)，大部分都還處于平臺(tái)搭建初期，尚無多少實(shí)質(zhì)性項(xiàng)目落地。

即使是發(fā)展多年的房地產(chǎn)電商也是如此，目前電商購(gòu)房還停留在非常初級(jí)的階段，房源信息仍處于半透明狀態(tài)，相對(duì)其他電商沒有突出優(yōu)勢(shì)。在普通購(gòu)房人眼中，眾籌、秒殺、競(jìng)拍等字眼滿天飛，但噱頭成分居多，難免讓購(gòu)房者產(chǎn)生疲態(tài)。

熱火朝天的房產(chǎn)眾籌剛剛開始冒了個(gè)頭，要將去庫(kù)存的大任寄希望于此，暫時(shí)來看是不太現(xiàn)實(shí)的，對(duì)于購(gòu)房者來說更是新鮮之物。近期就有網(wǎng)友表示，眾籌房產(chǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到像90后所憧憬的那樣，實(shí)現(xiàn)人以群分，根據(jù)人群不同愛好需求建房子，消費(fèi)者能參與到房子建設(shè)、銷售的全過程，“買房不滿意了可以給差評(píng)可以退款嗎？”

智能家居也是如此，房企涉足智能家居領(lǐng)域的已經(jīng)不少，但目前沒有幾家能拿出一套完整的標(biāo)準(zhǔn)性的東西來。對(duì)于華遠(yuǎn)在智能家居上的動(dòng)作，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫譽(yù)晏近日表示，“華遠(yuǎn)地產(chǎn)與360的合作還是探索中”，但絕不僅限于智能家居等硬件方面的合作，還將展開為購(gòu)房者提供線上APP等軟性需求服務(wù)的深度合作，這將成為華遠(yuǎn)地產(chǎn)多元化業(yè)務(wù)的成果。

也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)智能家居的大幅推出表示擔(dān)憂，盡管智能家居從長(zhǎng)期看是大勢(shì)所趨，但房地產(chǎn)精裝修交付近年來受到?jīng)_擊，依然是毛坯房交付占絕大部分市場(chǎng)份額的情況下，推廣智能家居并不容易。

而對(duì)于智能家居本身來說，這一領(lǐng)域才剛剛開啟了一扇門，還有很長(zhǎng)的路要走。智能家居的主旨是讓用戶的居家生活更方便，只有后期接入物業(yè)、社區(qū)、商超、O2O上門服務(wù)等系統(tǒng)，才能真正實(shí)現(xiàn)居住智慧化。

購(gòu)房者難有實(shí)際利益

無論開發(fā)商在線上做多少動(dòng)作，購(gòu)房者最關(guān)心的還是能給自己帶來什么好處呢？而這好處往往不外乎兩點(diǎn)，一買房時(shí)價(jià)格更便宜，二是入住后生活更加方便。

從買房前期來看，能較大范圍給購(gòu)房者提供實(shí)在優(yōu)惠的房企并不多。

資產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)論人員馬躍成也表示，無論是傳統(tǒng)的方式銷售還是通過互聯(lián)網(wǎng)銷售，一旦房?jī)r(jià)下調(diào)過大，都容易引發(fā)前期業(yè)主的不滿，因此，除了沒有定價(jià)的純新盤和少量特價(jià)房，大多數(shù)購(gòu)房人希望通過互聯(lián)網(wǎng)買到便宜房，目前還是很難實(shí)現(xiàn)的。

不少房企甚至拿出一兩套房作為電商促銷，目前來看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和方興地產(chǎn)等知名房企動(dòng)作幅度較大。以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融的二度合作來看，推出全國(guó)范圍“6.18折秒籌168套房”，參與眾籌的購(gòu)房人，可以在6月1日-6月17日按照相關(guān)活動(dòng)規(guī)則進(jìn)行互動(dòng)，達(dá)到規(guī)則要求的就有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取搶購(gòu)6.18折房源的資格。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此次為購(gòu)房者承擔(dān)6個(gè)月的分期利息，貼息額將達(dá)千萬元級(jí)。

而此前方興地產(chǎn)與阿里系的支付寶和螞蟻金服的合作中，方興稱拿出了集團(tuán)最優(yōu)質(zhì)房源，包括10城15個(gè)項(xiàng)目共計(jì)1132套房源，貨值達(dá)32.34億元，總優(yōu)惠力度達(dá)2億元。

購(gòu)房者對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)思維的期望是，大幅度降低房?jī)r(jià)，但是地產(chǎn)企業(yè)希望通過少量甩賣折扣，帶動(dòng)大量其他的住宅銷售。盡管眾籌產(chǎn)品宣稱能降低房?jī)r(jià)，但目前還沒有足夠的例子來說明。房地產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)非常高，很難出現(xiàn)大幅折扣，房地產(chǎn)電商或眾籌產(chǎn)品更多僅是一個(gè)推廣、營(yíng)銷的平臺(tái)。對(duì)于打著完善入住后生活的O2O，已經(jīng)不是一個(gè)新鮮的詞匯。截至目前，已經(jīng)進(jìn)入或宣稱進(jìn)軍社區(qū)O2O房企已經(jīng)有花樣年、龍湖、萬科、綠城、佳兆業(yè)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等多家房企。

但目前僅有少部分取得成效，即使是業(yè)界標(biāo)桿、管理著796個(gè)社區(qū)的彩生活，年收入也僅有3.89億元（2014年底），其中大部分還來源于物業(yè)費(fèi)等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。龐大數(shù)量的社區(qū)，微薄的收入，與開發(fā)業(yè)務(wù)動(dòng)輒幾百上千億的規(guī)模難以相比。

對(duì)于購(gòu)房者而言，使用社區(qū)APP基本停留在繳存物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等基本層次，使用理財(cái)、購(gòu)物、租房等功能的并不多。明源地產(chǎn)研究院一名分析師就建議，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，與其做一個(gè)大而全的平臺(tái)，無法在單點(diǎn)上滿足客戶最高的需求，不如把單點(diǎn)做到極致，做出一個(gè)有特色的細(xì)分領(lǐng)域的產(chǎn)品。

丁祖昱認(rèn)為，房企要明確服務(wù)對(duì)象，90后將逐漸將成為未來購(gòu)房主力群，他們的需求將是考慮重點(diǎn)，這也是互聯(lián)網(wǎng)家的核心。90后的生活離不開網(wǎng)絡(luò)、WIFI、手機(jī)，這是互聯(lián)網(wǎng)家的必備硬件條件，能夠在這些方面滿足需求并提升將是基礎(chǔ)。

不過，對(duì)于房企觸網(wǎng)的嘗試，馬躍成認(rèn)為，這些嘗試是有益的，在房企與互聯(lián)網(wǎng)合作的探索中，還是會(huì)有很多針對(duì)購(gòu)房人的利好推出，購(gòu)房者可以在房企與互聯(lián)網(wǎng)的合作中，找到最有利的買房方案。此外，盡管社區(qū)O2O業(yè)務(wù)僅有少量收入，甚至尚未實(shí)現(xiàn)盈利，但投入并不多，并且短中期就可以實(shí)現(xiàn)利好，未來更是蘊(yùn)藏?zé)o限可能。？

需打通全產(chǎn)業(yè)鏈

房企應(yīng)當(dāng)如何看待互聯(lián)網(wǎng)的實(shí)際作用，無疑關(guān)系到了今后房企在線上業(yè)務(wù)的拓展。丁祖昱認(rèn)為，在房地產(chǎn)企業(yè)“拿地—開發(fā)—銷售”的核心模式中，互聯(lián)網(wǎng)的作用主要體現(xiàn)在后端，更適合房企的不是“互聯(lián)網(wǎng)+”而是“+互聯(lián)網(wǎng)”。

阿里巴巴董事局主席馬云此前也清醒地指出，“互聯(lián)網(wǎng)改變的只是一種生活方式，而不是生活的本質(zhì)。”即使線上營(yíng)銷熱火朝天，但是傳統(tǒng)營(yíng)銷仍是市場(chǎng)的最愛，并得到市場(chǎng)的認(rèn)可。為了聚齊人氣，房地產(chǎn)項(xiàng)目仍然熱衷于開展各種各樣的暖場(chǎng)活動(dòng)，借力各大節(jié)日進(jìn)行加推或促銷活動(dòng)。

在這種背景下，與其說互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)，不如說是房地產(chǎn)企業(yè)思考如何更好的在各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)途徑。只有在房地產(chǎn)融資、開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、后期物業(yè)等環(huán)節(jié)，通過互聯(lián)網(wǎng)增加互動(dòng)性，使得房地產(chǎn)不再是開發(fā)商獨(dú)角戲。不但開拓出新業(yè)務(wù)，也能真正拉近客戶距離。

如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)推出的“人生X計(jì)劃”，就包括？“金融+”、“智能+”、“購(gòu)物+”、“生活+”、“創(chuàng)業(yè)+”、“公益+”六大子計(jì)劃，旨在為消費(fèi)者提供從成家、立業(yè)到生活、養(yǎng)老的一站式居住解決方案。與京東的合作，僅僅是其中的“金融+”。

再以“創(chuàng)業(yè)+”為例，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已和一些互聯(lián)網(wǎng)公司有了比較深入的探討，未來可能拿出一定資金，扶持好的孵化項(xiàng)目。這些創(chuàng)業(yè)公司可以免費(fèi)用遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的辦公場(chǎng)地，所有后期管理運(yùn)營(yíng)也都免費(fèi)，但可能會(huì)分走創(chuàng)業(yè)公司股權(quán)。”

平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉近日表示，要想用“互聯(lián)網(wǎng)+”來改造房地產(chǎn)，首先要在過去的“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”之外，加一些酒店、寫字樓；其次是在產(chǎn)業(yè)鏈方面調(diào)整，比如在投資領(lǐng)域，使用互聯(lián)網(wǎng)引入合伙人，眾籌等新的思維方式。

鐘偉認(rèn)為，未來五到六年是非常好的轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)。做住宅的，可以往產(chǎn)業(yè)鏈后端走，為業(yè)主們提供更加精細(xì)化的社區(qū)金融、商業(yè)、健康、物流配送等服務(wù)。做非住宅、做產(chǎn)業(yè)的，可以擺脫生產(chǎn)制造的單一環(huán)節(jié)，向前端走，要有“資本+”思維。

“未來兩三年，將是檢驗(yàn)這些互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)結(jié)合模式是否成功的時(shí)間?！蓖咦稍儥C(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，隨著未來互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口逐漸過去，市場(chǎng)逐漸回歸理性，屆時(shí)“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的模式必然會(huì)迎來一個(gè)洗牌階段。