曾慧娟

6月份以來，北京住宅用地“出一塊搶一塊”，北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京土地市場共成交38宗土地，成交土地宗數(shù)為2008年以來同期最低。成交金額共計(jì)685.3948億元，規(guī)劃建筑面積540萬平方米左右，其中住宅部分較少，合計(jì)成交居住用地僅有271萬平方米。成交樓面價(jià)則出現(xiàn)了明顯的上漲，樓面均價(jià)達(dá)到12876元/平方米，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

地少了，價(jià)高了，賴以土地開發(fā)生存的房企，想盡了各種辦法面對房地產(chǎn)行業(yè)長期拐點(diǎn)以及凈利潤下滑的壓力。開發(fā)商在不離開地產(chǎn)主業(yè)的前提下，非跨領(lǐng)域、跨行業(yè)布局，如轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)、開展代建業(yè)務(wù)、并購、二級市場攬儲等等，其各有各的精彩。

輕資產(chǎn)化是主流

“輕資產(chǎn)化”成為2015年房企嬗變的一個關(guān)鍵詞。開發(fā)商打破傳統(tǒng)的封閉式產(chǎn)業(yè)鏈，每個環(huán)節(jié)新增開放平臺，從土地開始或?qū)⒊鲎尣糠止蓹?quán)引入合作伙伴；地產(chǎn)商聯(lián)合更多的社會化資本進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；還有更多的地產(chǎn)企業(yè)嘗試提供品牌輸出和運(yùn)營管理，獲取服務(wù)利潤?；诘禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的開放，一個樓盤從開發(fā)到開盤，周期將大幅縮短。

輕資產(chǎn)型房企收入和利潤更加多樣化，包括銷售收入、股權(quán)投資收益、管理費(fèi)、租金收益等。

花樣年是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的在輕資產(chǎn)化道路上，走得更早也走得更遠(yuǎn)的企業(yè)。自2009年確立輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來，花樣年用了五年時(shí)間，將公司主業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)平穩(wěn)過渡到以社區(qū)服務(wù)平臺，其瘦身的第一站就是成立物業(yè)管理公司——彩生活。

它給資本市場講了一個“社區(qū)服務(wù)運(yùn)營商”的故事，思路是把傳統(tǒng)的物業(yè)公司通過互聯(lián)網(wǎng)+基因重組，將實(shí)體社區(qū)變成基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)+平臺。通過收購、托管等方式，彩生活僅僅用了10個月的時(shí)間就將物業(yè)管理面積翻了一番。截至2014年10月31日，花樣年依托彩生活所管理服務(wù)的社區(qū)物業(yè)面積已經(jīng)突破1.8億平方米，在服務(wù)面積上規(guī)模已達(dá)全行業(yè)第二。

在房企業(yè)務(wù)同質(zhì)化競爭的大潮下，這樣的故事顯然很對資本市場的胃口。2014年6月30日，彩生活作為首家物業(yè)管理類公司登陸港交所主板，在上市不到一個月的時(shí)間里，市值一度超越母公司花樣年，為國內(nèi)房地產(chǎn)公司的瘦身提供了一個樣本。

此外，寶龍地產(chǎn)將旗下四家寶萊百貨交由“大商”打理，騰出更多的精力和資源傾注于開發(fā)與經(jīng)營高質(zhì)量的綜合商業(yè)項(xiàng)目；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)行“租售并舉+輕資產(chǎn)運(yùn)作”的商業(yè)模式，用較少的資金投入實(shí)現(xiàn)對資產(chǎn)的實(shí)際控制，獲取管理收益和資產(chǎn)增值；龍頭萬科也從合作中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或商業(yè)資產(chǎn)處置獲得投資收益，通過聯(lián)營合營公司實(shí)現(xiàn)萬科的權(quán)益利潤并收取相應(yīng)管理費(fèi)，讓資產(chǎn)輕起來。

已在港股上市的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也力推“輕資產(chǎn)”模式，未來萬達(dá)廣場的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬達(dá)做，但投資全部來自機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中分成。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到成熟階段，行業(yè)競爭激烈、土地成本日漸高昂，堅(jiān)持原有的重資產(chǎn)模式，風(fēng)險(xiǎn)較高，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)有望降低其資金和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

專家指出，輕資產(chǎn)模式令企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕裝上陣，完成快速擴(kuò)張，從而成為中等規(guī)模開發(fā)商實(shí)現(xiàn)追趕龍頭房企彎道超車的目標(biāo)。但專家也提醒，輕資產(chǎn)在某方面就是讓投資者來負(fù)擔(dān)資金投放，開發(fā)商就是提供服務(wù)。除非開發(fā)商有一套非常完整的開發(fā)體系，而且能完整地運(yùn)作經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，才能夠說服投資者。

更值得注意的是，輕資產(chǎn)運(yùn)營的過度化將會帶來泡沫經(jīng)濟(jì)。倘若房企過度注重品牌、市場，忽視產(chǎn)品的質(zhì)量與品質(zhì)，結(jié)果也將是災(zāi)難性的。

二級市場“淘寶”

據(jù)北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，截至6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項(xiàng)目股權(quán)（及債權(quán)）累計(jì)達(dá)42宗（其中北京24宗，上海18宗），居各行業(yè)之首。其中將50%以上控股權(quán)出售的房企累計(jì)達(dá)23家，將100%股權(quán)出售的房企有20家。

韓長吉認(rèn)為，正常樓盤從拿地到上市至少需要兩三年，資金回籠速度相對慢些，而接手爛尾項(xiàng)目、二手地塊或并購成熟項(xiàng)目，則能節(jié)省不少前期工作，節(jié)約時(shí)間與成本。另外，爛尾項(xiàng)目一般擱置多年，出售方的心理預(yù)期并不高，接盤者往往可以用較低的資金拿下，獲得后期較高的利潤。

在這方面，融創(chuàng)可以說得上是房企淘沙二級市場的“教科書”。

比如與綠城的合作，“融創(chuàng)與綠城各取所需，”孫宏斌在6月18日北京壹號院發(fā)布會后接受媒體采訪時(shí)表示，（并購）綠城整個過程也是見仁見智的事。沒有拿下綠城，但是獲得融綠平臺，我們?nèi)趧?chuàng)是受益者，成為上海區(qū)域銷售第一。他甚至調(diào)侃稱，有的房企在上海30年都沒做到。他與宋衛(wèi)平合作的融綠平臺最終分給了融創(chuàng)。

2014年，國內(nèi)地產(chǎn)老大萬科在土地儲備方面并沒有極力擴(kuò)張。郁亮這樣說，“2015年萬科計(jì)劃在土地二級市場尋找一些更好的投資機(jī)會?！?/p>

萬科董秘譚華杰也表示，萬科在2014年拿地規(guī)模有所縮小，主要是因?yàn)?014年土地一級市場沒有很好的機(jī)會，各地房價(jià)普遍回調(diào)，但地價(jià)還在上升。

但淘沙二級市場也需要勇氣和實(shí)力，是一場用“真金白銀”來較量的游戲。通常情況下，能夠拿出來轉(zhuǎn)讓的二手項(xiàng)目，基本上是原主人迫于無奈之舉，不是資金鏈出問題了，就是股東之間鬧翻了，或是企業(yè)倒閉關(guān)門用于抵債的。“因此，開發(fā)商淘沙二級市場，必須具備三大條件，一是資金實(shí)力，二是開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，三是社會資源的整合能力。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)說。

比如，瑞安建業(yè)在上海收購的一爛尾項(xiàng)目，恐怕又要“爛”下去，其4月24日公告稱，公司將出售其擁有70%權(quán)益的物業(yè)，總價(jià)值人民幣6.32億元。該物業(yè)是位于陸家嘴金融核心區(qū)域的21世紀(jì)中心大廈。它是瑞安建業(yè)于2010年以18億元代價(jià)收購回來的爛尾項(xiàng)目，項(xiàng)目主要涉及大廈中部的100多間四季酒店客房，及大廈頂部42樓至55樓的73套酒店品牌寓所未出售的單元等。

定位城市配套服務(wù)商

房產(chǎn)銷售市場萎縮，城市配套還有大量需求，擁有專業(yè)特長的房企，在酒店、寫字樓、工業(yè)園、醫(yī)院、設(shè)計(jì)館、體育館等等領(lǐng)域都可以參與。

在住宅開發(fā)商的多元化探索中，萬科地產(chǎn)是繞不過去的一個典型。在今年萬科的5月份銷售簡報(bào)上，首度披露了萬科集團(tuán)對于物流地產(chǎn)的規(guī)劃：“下一階段，我們將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一將是物流地產(chǎn)?！彪S后，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，新成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。美國黑石集團(tuán)就是該公司的股東之一。

過去萬科地產(chǎn)一直堅(jiān)持住宅專業(yè)化，從“要不要做商業(yè)地產(chǎn)”的糾結(jié)，到拿下首個產(chǎn)業(yè)地塊、B O T的前海企業(yè)公館開工，再到投資建兒童醫(yī)院、未來計(jì)劃運(yùn)營垃圾場、物流地產(chǎn)、健康養(yǎng)老服務(wù)、裝修與智能家居等。萬科總裁郁亮曾稱，所有的嘗試，總方向只有一個，即城市配套服務(wù)商，先從事業(yè)合伙人入手，將組織結(jié)構(gòu)理順，然后重點(diǎn)抓三大業(yè)務(wù)（住宅地產(chǎn)、消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）。

實(shí)際上，改變的不只是萬科，佳兆業(yè)、華潤、中海地產(chǎn)等多家住宅開發(fā)商，都做出了相應(yīng)的改變。他們的“多元化”投射到城市配套上，主要有兩種方式：一種直接參與城市配套建設(shè)，類似中海建設(shè)藝術(shù)館和規(guī)劃展覽館、萬科投建寶安的兒童醫(yī)院；其次是通過項(xiàng)目配建城市配套，比如現(xiàn)在很多城市更新項(xiàng)目，都兼顧了道路、商業(yè)、變電站、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。

“房地產(chǎn)行業(yè)本身的業(yè)態(tài)也越來越豐富。當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控越來越成為常態(tài)，特別是限購限貸等“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策出臺后，住宅市場受到了不小的沖擊，也因此造就了商業(yè)地產(chǎn)的火熱態(tài)勢。只是很多人沒有想到，當(dāng)時(shí)對住宅為主的開發(fā)商來說，還相對陌生的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，會從原來的配角，成為眼下市場熱衷的潮流?！标悋鴱?qiáng)說。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，房企多元化探索，跟市場環(huán)境的變化大有關(guān)系。郁亮就曾坦言，行業(yè)天花板并不遙遠(yuǎn)?！艾F(xiàn)在我們這么大規(guī)模只能說隨波逐流。中國房地產(chǎn)市場到十萬億就差不多，一年1000萬套住宅，可能未來十年，中國住宅需求量會穩(wěn)定下來，甚至?xí)s。為什么要轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)商，就是為了解決我們傳統(tǒng)業(yè)務(wù)在未來一段時(shí)間的發(fā)展問題?！被蛟S，在萬科看來，這更多是一種企業(yè)自身的積極轉(zhuǎn)型探索。

韓長吉表示，一定程度上，房地產(chǎn)調(diào)控政策限制了住宅市場的發(fā)展；其次，隨著住宅保有量的增加，購房者對住宅的要求越來越高，商業(yè)配套、居住文化運(yùn)營對購房者影響力增強(qiáng)，產(chǎn)品層面需要開發(fā)商多元化；另外，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過突飛猛進(jìn)的成長期，現(xiàn)在開始進(jìn)入成熟期，房企之間的競爭加劇，房企有差異化運(yùn)營的要求，因此不得不探索新的路徑。

涉足代建業(yè)務(wù)

代建也已成為各類房企試圖繞過資金掣肘謀求擴(kuò)張的一條捷徑。作為先行者，綠城宋衛(wèi)平喜歡把代建比喻為“長工”，而這個“長工”的任務(wù)則是做一樁實(shí)現(xiàn)“多贏”的生意。

綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司是整合綠城現(xiàn)有品牌資源及管理資源，以契約形式向委托方提供房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理和品牌輸出服務(wù)（項(xiàng)目代建）。除了強(qiáng)大的資源整合以及開發(fā)運(yùn)營能力之外，綠城多年來積累的一大批忠誠的客戶群體亦是綠城房產(chǎn)建設(shè)公司令多數(shù)同行難望其項(xiàng)背的，在目前綠城開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，老客戶加推薦客戶超過客戶總數(shù)的50%，這樣的優(yōu)勢無疑是很多代建項(xiàng)目迅速累積客戶實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的捷徑。

由于項(xiàng)目開發(fā)是受委托代建，因此極有可能出現(xiàn)受制于投資方的情況。而一向以品質(zhì)為重的綠城，如何避免在代建過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，就成為一大難題。

為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)，綠城要求合作對象必須具備三個條件，第一，如項(xiàng)目代建，土地權(quán)屬證明必須取得；第二，對方的開發(fā)理念或者是產(chǎn)品定位與綠城產(chǎn)品定位基本吻合；第三，必須具備較好的資金鏈，能夠確保項(xiàng)目的全程有序開發(fā)。同時(shí)，合作方必須要明確綠城的管理權(quán)，也就是說在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工管理等各個環(huán)節(jié)，綠城必須要得到充分的授權(quán)，確保代建項(xiàng)目品質(zhì)達(dá)到綠城自有開發(fā)項(xiàng)目的營造水平。

最近引人關(guān)注的是中信地產(chǎn)代建發(fā)展深圳光明舊改項(xiàng)目，6月4日，深圳中恒華發(fā)股份有限公司公告宣布稱，為加快推動公司位于深圳光明新區(qū)公明街道華發(fā)片區(qū)城市更新項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程，公司及武漢中恒集團(tuán)基于對深圳市前海中證城市發(fā)展管理有限公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域能力的認(rèn)可，擬與前海中證及其設(shè)立的項(xiàng)目公司就目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行合作。

公告也指出，前海中證正是中信集團(tuán)屬下企業(yè)，管理人員操盤項(xiàng)目主要有中信紅樹灣、中信領(lǐng)航、中信灣上六座。

項(xiàng)目公司委托中信或其指定第三方受托管理人負(fù)責(zé)目標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、營銷推廣、成本管控、招標(biāo)采購、財(cái)務(wù)管理、可售物業(yè)銷售等全程管理工作。項(xiàng)目公司將向受托管理人按項(xiàng)目實(shí)際可售面積銷售額的4.5%支付目標(biāo)項(xiàng)目委托管理費(fèi)，剩余部分作為項(xiàng)目公司銷售收益，用于償還目標(biāo)公司相關(guān)融資貸款。

換句話，中信如若作為上述第三方受托管理人后享有的收益便是項(xiàng)目實(shí)際可售面積銷售額的4.5%。

韓長吉認(rèn)為，“當(dāng)整體經(jīng)濟(jì)處于下行通道中，相關(guān)行業(yè)的收益均會出現(xiàn)一定的下降，因此，中短期來看，代建確實(shí)是一個機(jī)會，可以規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)；而從長期來看，也是一個機(jī)會，未來有品牌的開發(fā)商可能演變成投資商，市場容量還是比較大?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2023/08/31/qkimagesfdcsfdcs201507fdcs20150713-2-l.jpg"/>