龔小鋒
當資本市場“暖風熏得游人醉”之際,現金流充沛的實力型房企暴露出了狼性擴張的一面。在融創(chuàng)收購綠城及佳兆業(yè)未果之后,融創(chuàng)中國董事長孫宏斌依然手握重金,公開表示在等待下一次收購機會。
相比之下,保利地產和恒大地產、碧桂園等千億房企,更加傾向于勝算率較高的“大吃小”并購,綠地和萬達更在跨界并購的路上一騎絕塵。
地產“大吃小”頻現
保利地產收購香港上市公司上置集團,成為大型企業(yè)“抄底”現金流枯竭小型房企的一個樣本,這也是保利地產自2006年上市以來,第一次以股權收購的形式涉足其他上市公司。6月9日,保利地產擬以0.25港元/股的低價收購上置集團股份,認購完成后,保利地產將成為上置集團持股30%以上的單一最大股東。
上置集團近幾年業(yè)績每況愈下。上置集團2014年年報顯示,去年其錄得營業(yè)額凈額約為14.4億港元,與2013年相比下跌約57%。2014年股東應占虧損約為1.06億港元,而相比之下,2013年股東應占溢利約為2.00億港元。
“上海是上置集團的大本營,擁有較多的土地資源?!鄙虾R拙臃康禺a研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,保利入股之后可以做大上海區(qū)域業(yè)務。比如在商業(yè)板塊,保利地產在上海并沒有持有型商業(yè),而上置集團的5個商業(yè)項目有4個在上海。
上置集團擁有龐大的土地儲備,且位置優(yōu)越,這正是保利地產擴張急需的糧草。資料顯示,截至2014年底,上置集團可售物業(yè)達96.2萬平米,多數為高端項目。土地儲備約290萬平米,其中上海約達到140萬平米。
除了拿項目之外,保利還寄希望于增加海外融資渠道。如果收購成功,那么保利將和萬科、金地等公司一樣,成為同時擁有A+H兩個上市平臺的大型房地產企業(yè)。
保利地產有關負責人近日表示,雖然內地房地產的再融資已放開,但依然難度大、周期長,而香港資本市場限制少、成本低、融資品種多的優(yōu)勢突出,如果收購成功,將有助于增強公司的競爭能力。
在保利之前,恒大也出手了兩宗并購案,都是金額達到數十億的大手筆。6月2日晚間,恒大宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份。
此前的5月28日,恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產開發(fā)有限公司67.08%股權。
恒大的動機簡單明確,兩筆收購之后,恒大將獲得重慶、武漢兩個重點二線城市的大量優(yōu)質土地。公開資料顯示,重慶中渝集團擁有總建筑面積約342萬平方米的已竣工物業(yè)及發(fā)展中物業(yè),其中包含233萬平方米的土地儲備。
而三江航天房地產在售的項目有航天雙城、航天首府(武漢)、航天嘉園(三期)和航天龍城等項目,其中航天嘉園屬于百萬大盤,項目總體量為84萬平方米。
與恒大收購大份股權的“土豪”氣派不同,華南另一家千億房企碧桂園此前也開始并購動作。在6月4日公布5月業(yè)績的時候,碧桂園方面表示,并購亦將成為碧桂園擴張的方向之一。
不過,從近期動作上看,碧桂園更傾向于收購單個地塊。碧桂園分別于4月30日全資收購了沈陽渾南新城匯置公園里項目地塊,于5月19日收購了東莞首鑄地產約1.1萬平米的厚街莞太路項目。
另一央企招商地產也公開表示要通過并購打開局面?!拔磥聿①徶亟M將會成為行業(yè)常態(tài),也將成為大型房企獲得地塊、項目的主流途徑,市場集中度將會越來越高?!闭猩叹值禺a董事會秘書劉寧近日表示,招商地產作為央企,在這輪國企改革中也必須有所作為,希望能通過這些非招拍掛途徑發(fā)揮優(yōu)勢,在企業(yè)規(guī)模上有所突破。
副業(yè)擴張收購
地產主業(yè)的并購擴張之外,房企開始向養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、金融等多元化方面發(fā)展,“住宅+X”在樓市風起云涌,而并購則成為房企在上述領域擴張的一大利器。
騰訊與恒大開始聯(lián)手收購香港上市公司。6月23日,根據香港上市公司馬斯葛公告,互聯(lián)網巨頭騰訊與地產大鱷恒大以7.5億港元收購75%的股權,成為兩大股東。
此次雙方注資的殼公司馬斯葛于1997年上市,主要在臺灣從事生產太陽能電池用多晶硅。其他業(yè)務包括投資及證券買賣、貸款融資和攝影器材配件制造。
騰訊與恒大的此次合作,被視為中國兩家大企業(yè)聯(lián)手的典型案例。騰訊是全球市值最大的互聯(lián)網公司之一,市值近1.5萬億元人民幣,而恒大是全球總資產最大的房企之一,總資產近5000億元。
“買下馬斯葛不但多了一個資本平臺,可以將部分資產裝入進行資本運作,更重要的還是借此實現與騰訊端口的互動?!币幻咏愦蟮娜耸勘硎?,恒大近年來快速發(fā)展的快消產業(yè),希望能實現與移動互聯(lián)網、云計算、大數據上的對接。
繼足球、礦泉水、糧油、乳業(yè)、音樂等產業(yè)布局之后,恒大的多元化腳步仍在加快。6月23日,恒大集團旗下恒大原辰醫(yī)學美容醫(yī)院在天津開業(yè),恒大健康的四大業(yè)務領域(互聯(lián)網社區(qū)醫(yī)院、新型國際醫(yī)院、醫(yī)學美容及抗衰老和養(yǎng)老產業(yè))正在逐一浮出水面。
實際上,恒大健康的前身為香港新傳媒控股,正是恒大地產董事局主席許家印并購得來。
去年12月24日,新傳媒公告,楊受成向恒大地產出售其74.99%持股,總代價9.5億港元,相當于每股約1.466元,上述股權已經于今年2月27日完成。
恒大原辰醫(yī)學美容醫(yī)院開業(yè),意味著醫(yī)學美容及抗衰老板塊正式啟動。據接近恒大的知情人士表示,恒大集團對健康產業(yè)的興趣由來已久,之前集團主席許家印更一度與美國哈佛大學等機構接觸,試圖在健康產業(yè)撬開缺口。資料顯示,2014年中國美容產業(yè)的總產值超過5100億元,年增幅約為15%。
正在推進多元化進程的綠地也不甘落后,綠地集團董事長張玉良表態(tài),在新增長點培育方面,綠地將用好投資并購等手段,通過控股或參股形成一批發(fā)展空間大、盈利前景好、商業(yè)模式新的企業(yè),打造一批“綠地系”企業(yè)群。
綠地在房地產上下游產業(yè)甚至跨界的收購重組正在展開。近日,綠地以約10.23億元增持博大綠澤成為其第二大股東,后者是一家城市園林綠化公司。
5月17日,綠地集團境外全資附屬公司將擁有潤東汽車投票權的30%,成為控股股東,自此綠地的汽車產業(yè)首次擁有了香港上市平臺。
而萬達集團在國內外的跨界并購,更是一騎絕塵。根據萬達集團董事長王健林此前的講話,年內將并購1至2家金融企業(yè),至少還會并購三家體育類企業(yè)。
在院線上,6月25日,萬達院線披露重組草案,擬22.5億元收購澳大利亞第二大院線Hoyts。這是繼并購美國第二大院線AMC后,萬達集團又一次在院線行業(yè)進行的海外擴張。
財務風險尤應警惕
無論是直接收購公司股權,還是單純買一個項目或地塊,房地產行業(yè)的并購已經蔚然成風。
同策咨詢機構總監(jiān)張宏偉認為,從目前行業(yè)競爭格局來看,中海系、招商系、保利系、綠地等房企組成的“巨無霸”聯(lián)合體競爭異常激烈。樓市的深度調整將導致更多的中小房企被收購,這對實力房企而言是收購的大好機會。
融資環(huán)境的寬松則提供了充足的擴張資金。當前三次降息兩次降準的貨幣政策,以及上市房企再融資政策的松綁,都讓集資變得更為便利。受到股市的利好影響,房企的估值也相對以往偏高,對渴望套現的中小型房企來說是個出售的好時機。
許家印正是看到了這個好時機。在此前的2014年業(yè)績會上,許家印曾說過,今年一季度、二季度,國家的宏觀政策會有所放松,在整個過程中應該是有很多的并購機會,“如果錯過這個時間段,未來并購好項目、好公司的機會可能就沒有了。”
不過,機遇總是與風險共存,房企并購所涉及到的公司股權、財務及債務方面的問題往往錯綜復雜,甚至買一個項目或一塊地,都不是一件絕對有勝算的事。
尤其是吞下同量級房企的大規(guī)模并購,更是風險重重。融創(chuàng)試圖收購綠城和佳兆業(yè)均告失敗,尤其是佳兆業(yè),其在債務鏈條、政企關系、財務、利益瓜葛上,要比綠城復雜的多,超出了融創(chuàng)所能應對的范圍。
值得注意的是,在保利公布收購公告的當天,上置集團也發(fā)布了一則內幕消息,上置集團公布主席施建已被常州市人民檢察院執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住,隨后,其股價一度大幅下挫。隨后上置集團采取了應急措施,公司執(zhí)行董事副主席兼行政總裁王自雄代理主席一職。
從時間節(jié)點來看,保利對這一敏感信息很可能早已知情,大幅折讓的交易對價也反映出了該事件對公司估值的影響。保利0.25港元/股的新股認購價,較上置集團停牌前的0.87港元折讓71%。不過,保利收購股權交易的不明朗因素也在增加。
盡管“大吃小”的實力不容置疑,但投資機構對收購方的關注與評級,可能會影響上市公司在資本市場的表現,尤其是擅長運用財務杠桿、負債率本身較高的企業(yè)。
在融創(chuàng)收購佳兆業(yè)結果還未明朗的5月,國際評級機構標準普爾就下調了融創(chuàng)的評級。標普報告指出,融創(chuàng)控股的風險容忍度和并購偏好激進、過去執(zhí)行交易的情況好壞參半以及信息披露的及時性較差。預計其現金流和財務杠桿在2014年大幅惡化后在未來6-12個月內可能將繼續(xù)疲弱。
恒大收購中渝置地也引發(fā)了投資機構的關注。之前就不斷有投行在質疑恒大資產負債率等數據,如今國內信托公司就開始謹慎地對待這家銷售額已過千億元仍在膨脹的地產公司。標準普爾更在5月6日宣布,對恒大地產的長期企業(yè)信用評級由“BB-”下調至“B+”,展望負面。標普稱,恒大的杠桿率惡化比預期更嚴重。
張宏偉認為,目前由樓市帶來的金融風險值得警惕,銀行等金融機構將通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調企業(yè)信用評級、降低抵押率,甚至停貸等方式對于“風險”房企或項目進行“風險控制”,防止樓市出現債務違約,控制自身壞賬率。