卜曉鋼

當前，房屋租賃市場存在以下問題：第一，租賃備案登記僅作為房管部門的行政管理手段而并不具有強制力，加之租賃當事人的維權(quán)意識薄弱以及備案登記帶來的既得利益不明顯，造成各地租賃管理工作開展乏力，甚至無從入手。第二，目前對于租賃登記備案僅僅是合同登記而非權(quán)利登記，基于合同成立所產(chǎn)生的權(quán)利認定多認為是債權(quán)的成立，所謂房屋租賃權(quán)的實現(xiàn)是基于債權(quán)基礎的，一旦合同中止，租賃權(quán)立即消失，剩下的只有債權(quán)，而大多數(shù)租賃債權(quán)的違約成本不高，即使備案了，也僅限于公示效力，所以極大地影響了租賃當事人登記備案的主動性。

針對以上問題，連云港市在房屋租賃管理上做出了以下研究與探索。

一、加強網(wǎng)備系統(tǒng)建設，規(guī)范登記模式

以房屋租賃網(wǎng)上備案系統(tǒng)為主線開展工作，是房屋租賃管理的發(fā)展方向。我市于2012年開始建設網(wǎng)備系統(tǒng)，同年10月在市區(qū)租賃登記窗口運行，建成了系統(tǒng)備案、統(tǒng)計、掛牌、二代身份證驗證等主要板塊。同時啟用了短信提醒功能，在備案到期日及到期后第30日發(fā)送提醒短信，及時提醒當事人租賃期滿或已逾期行為的發(fā)生，為租賃雙方提供服務。今年，依托連云港市房地產(chǎn)網(wǎng)，完成了住房租賃信息政府服務平臺的升級與完善，為群眾提供了真實有效的租賃信息。

我市房屋租賃登記實行“三查五登記”模式。“三查”指：查房屋權(quán)屬、查歷史備案信息以及查勘現(xiàn)場；“五登記”指：初始登記、續(xù)期登記、注銷登記、轉(zhuǎn)租登記以及變更登記。通過規(guī)范登記行為，有效推進了我市房屋租賃登記合同管理和檔案整理工作的順利進行。

二、構(gòu)建房屋租賃管理與服務體系

（一）加強機構(gòu)建設

2011年，我局成立了局直屬考核單位——房屋租賃管理處，現(xiàn)有9名工作人員，分設綜合一科和綜合二科兩個部門，租賃登記設有行政中心等4個窗口，加強租賃合同登記和信息采集。截至目前，年均辦件1.1萬件，面積200多萬平方米。

（二）加強部門聯(lián)動，實現(xiàn)一證通

1.實行外部聯(lián)動

我市房屋租賃實行“鏈條式”管理模式，管理鏈涉及工商、稅務、文化、煙草、衛(wèi)生、消防、藥監(jiān)、公積金中心等十多個部門，實現(xiàn)了“房屋租賃登記備案證明”一證通。

2.內(nèi)部無縫對接

首先，做好二手房上市前的租賃調(diào)查工作。我市房屋租賃網(wǎng)上備案系統(tǒng)與產(chǎn)權(quán)網(wǎng)備系統(tǒng)銜接，利用租賃備案數(shù)據(jù)對租賃房屋進行上市前期調(diào)查，確保承租人的優(yōu)先購買權(quán)等合法權(quán)益。同時，也有效遏制了租賃市場中“一房二租”、“非法轉(zhuǎn)租”、群租等擾亂市場秩序的行為，受到租賃當事人的廣泛支持。

其次，根據(jù)市場檢查、催辦等措施對出租未登記行為依法錄入租賃系統(tǒng)違法模塊。通過產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)對該房屋進行警示；通過房屋丘號實現(xiàn)“以房管人”措施；通過面積限制對承租人進行“一戶一號”統(tǒng)一管理。明確了管理者、出租者、承租者的權(quán)利和義務。

最后，攜手局各處室、單位，對公房非住宅租賃登記、中介機構(gòu)、物業(yè)公司資質(zhì)年審等查驗“房屋租賃登記備案證明”，依法規(guī)范租賃行為。

（三）延伸服務，實行市、區(qū)、街三級聯(lián)動

實行市、區(qū)、街三級聯(lián)動管理機制，將房屋租賃管理的部分工作下放到街道社區(qū)，由社區(qū)工作人員負責轄區(qū)內(nèi)出租房屋情況核實與信息采集工作。通過房屋租賃網(wǎng)上備案系統(tǒng)社區(qū)端口對租賃雙方合同進行錄入上傳，居民（申請人）憑有效證件到住房局的辦事大廳領取“房屋租賃登記備案證明”后即可完成相關(guān)證照的業(yè)務辦理。既掌握了社區(qū)居民出租屋的詳細資料，又為當事人解決了辦證難題，同時有效緩解了租賃管理部門人力、物力投入的壓力。

另外，社區(qū)還為轄區(qū)居民在電子顯示屏上無償發(fā)布房屋出租、求租信息，信息同時鏈接到我市住房信息政府服務平臺，切實為群眾提供了便利，也推動了我市房屋租賃市場的規(guī)范、有序、健康發(fā)展。

（四）做好租賃市場價格統(tǒng)計與分析，發(fā)布區(qū)域指導價格

通過備案數(shù)據(jù)及采集的信息數(shù)據(jù)，每季度定期分地區(qū)、分類別地發(fā)布房屋租賃指導價，分析我市房屋租賃價格走勢，結(jié)合房價走勢分析租金價格對房地產(chǎn)市場的影響，引導群眾謹慎出手、合理定價，對于平抑市場租金反常態(tài)波動起到了積極作用。

（五）加強信息報送與政策宣傳工作

信息來源于工作，“從工作中提煉信息，用信息推動工作”是我市的信息宣傳口號。要求每位職工每年不少于兩篇市級以上媒體信息報道，把出租房屋應依法登記的意識深入到每街每巷，把登記備案后所享有的權(quán)利落實到當事人的心里，真正做到管理與服務并重。

陳品祿/責任編輯