劉開成

房屋登記管理服務(wù)工作與人民群眾的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，要按照習(xí)總書記“始終把人民放在心中最高的位置”和“以百姓心為心”的要求，“始終把實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民根本利益作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)”，改進(jìn)作風(fēng)，以群眾的利益為最高利益開展各項(xiàng)工作，做群眾路線的忠實(shí)實(shí)踐者和積極探索者。

一、取消違法違規(guī)和不合理的工作程序，特別是不必要的審查程序內(nèi)容

首先，取消房屋抵押登記業(yè)務(wù)中對(duì)借款合同內(nèi)容的審查。在實(shí)際工作中，工作人員會(huì)認(rèn)真審查借款合同的內(nèi)容，特別是對(duì)借款金額和借款期限等，有的甚至對(duì)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)是逗號(hào)還是句號(hào)或分號(hào)都要作審查，糾結(jié)于“貸款人”和“抵押權(quán)人”的區(qū)別，這些都可能涉嫌違法行政。借款合同是債權(quán)人和債務(wù)人之間達(dá)成的協(xié)議，借款合同的簽訂是民事行為，屬民事法律關(guān)系，審查合同屬行政干預(yù)民事，行使了不該由自己行使的權(quán)力，應(yīng)予糾正。應(yīng)把審查重點(diǎn)放在抵押標(biāo)的物的信息是否準(zhǔn)確、是否存在限制行為。由此也可大大縮短辦事時(shí)限，提高辦事效率。

其次，取消房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒腹ぷ髦袑?duì)評(píng)估價(jià)格的審查。在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒腹ぷ髦校ぷ魅藛T要對(duì)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行審查干預(yù)，認(rèn)為評(píng)估價(jià)格過(guò)高或過(guò)低都要求修改，直至讓工作人員滿意為止，這一做法有違國(guó)務(wù)院有關(guān)會(huì)議精神。2013年6月19日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，各地區(qū)、各部門要切實(shí)加大政府職能轉(zhuǎn)變力度，既要積極主動(dòng)地放掉該放的權(quán)，又要認(rèn)真負(fù)責(zé)地管好該管的事，切實(shí)從“越位點(diǎn)”退出，把“缺位點(diǎn)”補(bǔ)上，做到簡(jiǎn)政放權(quán)和加強(qiáng)監(jiān)管齊推進(jìn)、相協(xié)調(diào)，以更有效的“管”促進(jìn)更積極的“放”，使轉(zhuǎn)變職能的成效不斷顯現(xiàn)，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)主體活力和內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力，使改革紅利惠及最廣大群眾。

二、進(jìn)一步加快房地產(chǎn)信息化建設(shè)

通過(guò)新聞發(fā)布、搜索引擎、信息訂閱等功能來(lái)構(gòu)建網(wǎng)上新聞發(fā)言人大廳；通過(guò)局領(lǐng)導(dǎo)信箱、網(wǎng)上信訪、線索舉報(bào)等功能構(gòu)建網(wǎng)上投訴大廳；通過(guò)業(yè)務(wù)在線辦理、信息自助提交、前置審批預(yù)受理、辦事自助引導(dǎo)等功能構(gòu)建網(wǎng)上辦事大廳；通過(guò)引入智能化技術(shù)手段構(gòu)建網(wǎng)上服務(wù)大廳，進(jìn)一步引入自助服務(wù)的模式，使辦事群眾能夠快捷的得到自己想要的信息，完成需要的辦事申請(qǐng)，自動(dòng)完成生活中疑問(wèn)的解答。

建設(shè)以上平臺(tái)后將實(shí)現(xiàn)：

一是通過(guò)信息化技術(shù)手段建立房屋登記網(wǎng)上服務(wù)，實(shí)現(xiàn)商品房網(wǎng)上簽約、存量房交易服務(wù)平臺(tái)、房屋登記申請(qǐng)及預(yù)約和檔案查詢網(wǎng)上預(yù)約等。在提高房屋登記服務(wù)質(zhì)量的前提下，重點(diǎn)通過(guò)網(wǎng)上預(yù)審、預(yù)約服務(wù)，縮短群眾辦事時(shí)間。

二是通過(guò)服務(wù)性網(wǎng)站的建設(shè)提供網(wǎng)上申報(bào)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)集體件申報(bào)（商品房分戶、存量房轉(zhuǎn)移、抵押注銷）、商品房預(yù)售許可（預(yù)售方案）網(wǎng)上申報(bào)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息網(wǎng)上申請(qǐng)、房屋專項(xiàng)維修資金網(wǎng)上申報(bào)和房屋裝修結(jié)構(gòu)安全鑒定申請(qǐng)等。通過(guò)信息化網(wǎng)絡(luò)手段，達(dá)到業(yè)主憑個(gè)人身份證即來(lái)即辦、撤銷抵押登記等業(yè)務(wù)即來(lái)即辦的效果，為群眾辦事提供便捷服務(wù)。

三是通過(guò)政務(wù)性網(wǎng)站的建設(shè)提供行政審批服務(wù)，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)核定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)變更、房屋租賃合同網(wǎng)上備案和廉租房申請(qǐng)審批等。通過(guò)行政審批方式的試點(diǎn)改革，減少工作量、提高工作效率，最終為企業(yè)、群眾提供高質(zhì)量的服務(wù)。

三、進(jìn)一步優(yōu)化工作程序，變串聯(lián)工作方式為并聯(lián)方式

工作程序的優(yōu)化，包括部門內(nèi)部之間以及跨部門之間的程序優(yōu)化。通過(guò)其優(yōu)化既可以減輕工作壓力和負(fù)擔(dān)，還可以提高工作效率。

將房屋建筑面積實(shí)測(cè)、實(shí)測(cè)報(bào)告審核與房屋初始登記現(xiàn)場(chǎng)查勘合并一起完成。房屋建筑面積實(shí)測(cè)、實(shí)測(cè)報(bào)告審核和房屋初始登記都需要到房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘，涉及測(cè)繪企業(yè)、測(cè)繪審核和登記三部門（單位），如果各自為政，各看各的，將會(huì)浪費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

調(diào)整法院對(duì)存量房協(xié)助執(zhí)行過(guò)戶的程序。目前的程序繁瑣重復(fù)，可將程序更改為：申請(qǐng)人帶法律文書原件到登記窗口交件，同時(shí)委托窗口查檔—掃描—初審—審批—領(lǐng)證。

調(diào)整房屋交易的工作程序。目前的程序復(fù)雜重復(fù)，辦事群眾往返多次，工作人員重復(fù)勞動(dòng)，浪費(fèi)了大量的時(shí)間和精力，可將程序調(diào)整為：排隊(duì)拿號(hào)—窗口收件—預(yù)審—由當(dāng)事人向稅務(wù)部門納稅—稅務(wù)部門將已納稅材料轉(zhuǎn)房屋登記部門復(fù)審—審批—領(lǐng)證。

四、按照“依法、便民、高效”原則，進(jìn)一步清理不必要的收件內(nèi)容

在目前執(zhí)行的辦事要求中，針對(duì)股份制企業(yè)和有限責(zé)任公司的房屋處置（含轉(zhuǎn)移、抵押），要求企業(yè)提供加蓋公章的董事會(huì)或股東會(huì)決議；集體企業(yè)必須提供加蓋公章的職工代表大會(huì)決議，并經(jīng)上級(jí)主管部門備案；行政、事業(yè)單位必須提供財(cái)政部門批準(zhǔn)文件；國(guó)有企業(yè)必須提供國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)或備案的相關(guān)材料。

2013年修訂的《中華人民共和國(guó)公司法》第五條明確規(guī)定，公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵守法律、行政法規(guī)。也就是說(shuō)，房屋處置必須按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，這是企業(yè)必須遵守的。

1995年頒發(fā)的《行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理辦法》第二十七條規(guī)定，行政事業(yè)單位處置資產(chǎn)（包括調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)損、報(bào)廢等），應(yīng)向主管部門或同級(jí)財(cái)政、國(guó)有資產(chǎn)管理部門報(bào)告，并履行審批手續(xù)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得隨意處置。第三十九條規(guī)定，行政事業(yè)資產(chǎn)的占有、使用單位，有下列行為之一的，國(guó)有資產(chǎn)管理部門和主管部門有權(quán)責(zé)令其改正，并按管理權(quán)限，由上級(jí)機(jī)關(guān)或所在單位追究主管領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人員的責(zé)任：（一）未按其職責(zé)要求，資產(chǎn)管理不善，造成重大流失的；（二）不如實(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、填報(bào)資產(chǎn)報(bào)表、隱瞞真實(shí)情況的；（三）擅自轉(zhuǎn)讓、處置資產(chǎn)和用于經(jīng)營(yíng)投資的；（四）弄虛作假，以各種名目侵占資產(chǎn)和利用職權(quán)謀取私利的。

2006年7月1日起施行的《事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》第二十五條規(guī)定，事業(yè)單位處置國(guó)有資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行審批手續(xù)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得自行處置。第五十一條規(guī)定，事業(yè)單位及其工作人員違反本辦法，有下列行為之一的，依據(jù)《財(cái)政違法行為處罰處分條例》的規(guī)定進(jìn)行處罰、處理、處分：（一）以虛報(bào)、冒領(lǐng)等手段騙取財(cái)政資金的；（二）擅自占有、使用和處置國(guó)有資產(chǎn)的；（三）擅自提供擔(dān)保的；（四）未按規(guī)定繳納國(guó)有資產(chǎn)收益的。

以上辦法都對(duì)行政事業(yè)單位處置資產(chǎn)要“履行審批手續(xù)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得隨意處置”，否則就要承擔(dān)責(zé)任和后果。

綜上，房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)不能干預(yù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不能履行財(cái)政和國(guó)有資產(chǎn)管理部門的職權(quán)，在辦理房屋買賣和抵押登記時(shí)，其收件要件中，應(yīng)予取消股份制企業(yè)和有限責(zé)任公司加蓋公章的董事會(huì)或股東會(huì)決議；集體企業(yè)加蓋公章的職工代表大會(huì)決議，并經(jīng)上級(jí)主管部門備案；行政、事業(yè)單位的財(cái)政部門批準(zhǔn)文件；國(guó)有企業(yè)的國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)或備案的相關(guān)材料。這是企業(yè)或有關(guān)單位的內(nèi)部管理程序，只要公司或單位加蓋公章的文件形成，即表明公司或單位已按法律法規(guī)規(guī)定履行了必要程序。

五、進(jìn)一步修改或取消違法違規(guī)不合理的規(guī)定，降低群眾辦事成本

房屋評(píng)估費(fèi)用不應(yīng)由所有權(quán)人支付，應(yīng)由受益人支付，稅務(wù)、金融等使用人承擔(dān)。

一是房屋評(píng)估費(fèi)問(wèn)題。主要涉及兩方面，一是交易時(shí)稅務(wù)部門計(jì)稅使用，二是抵押登記銀行使用?！段餀?quán)法》第三十條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。法律明確規(guī)定不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，也就是辦理登記業(yè)務(wù)不需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。如果稅務(wù)部門和金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)需要，則應(yīng)自己承擔(dān)，不能把工作成本轉(zhuǎn)嫁給辦事群眾。

二是公證問(wèn)題。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)行政管理部門根據(jù)1991年8月31日司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）要求辦理房屋繼承、贈(zèng)與以及有關(guān)涉外和涉港澳臺(tái)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律行為，必須辦理公證證明，然后才能憑公證書等相關(guān)資料辦理房屋登記等行政事宜。這種做法涉嫌違法。在《公證法》出臺(tái)以前，《公證條例》第二條賦予公證定義時(shí)即明確為當(dāng)事人“自愿”，也就是有關(guān)當(dāng)事人要求公證，公證機(jī)關(guān)才能為申請(qǐng)人要求的事項(xiàng)進(jìn)行公證，《通知》強(qiáng)制要求公證違反《公證條例》“自愿”規(guī)定。

在實(shí)踐中，如果屬甲個(gè)人所有的房屋贈(zèng)與給乙個(gè)人，雙方持有效證明材料在行政管理部門工作人員面前填寫所有的表格，并簽字按手印，這一贈(zèng)與行為完全具有《通知》要求的“合法性和真實(shí)性”，按照其“以必要、便民為原則”的精神，應(yīng)當(dāng)是不需要進(jìn)行公證的。但在執(zhí)行中，房地產(chǎn)行政管理部門要求所有的贈(zèng)與行為都要公證，否則，不予辦理相關(guān)手續(xù)。這是違法行為。如前所述，《公證法》明確規(guī)定了公證自愿的原則，其第十一條規(guī)定，贈(zèng)與是根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)而辦理的公證事項(xiàng)，屬于當(dāng)事人的自愿行為。這意味著，如果某種法律行為不屬于法律或者行政法規(guī)規(guī)定必須辦理公證的法定公證事項(xiàng)，當(dāng)事人沒有義務(wù)申請(qǐng)公證。

從《立法法》的角度看，《通知》不屬法律、法規(guī)，其效力級(jí)別低于《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《房屋登記辦法》。在《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《房屋登記辦法》未作要求的情況下，《通知》顯然與上位法抵觸，根據(jù)法律執(zhí)行原則，應(yīng)當(dāng)適用《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《房屋登記辦法》的規(guī)定。

房屋繼承強(qiáng)制公證還有違《物權(quán)法》規(guī)定的本意?！段餀?quán)法》第二十九條規(guī)定，因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。而且《繼承法》也明確規(guī)定遺囑形式并非只有公證遺囑才有效，那么登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)該依法予以登記，而不能因?yàn)闆]有公證而拒絕登記，從登記形式上否定繼承人或者受遺贈(zèng)人的物權(quán)效力。

因此，從維護(hù)人民群眾利益出發(fā)，管理部門要嚴(yán)格按照法律規(guī)定，既然《通知》的規(guī)定違反《公證法》規(guī)定，就不能再繼續(xù)執(zhí)行，應(yīng)盡快調(diào)整和修改規(guī)定。

六、做好頂層設(shè)計(jì)，解決房屋維修資金使用難的問(wèn)題，建立維修資金應(yīng)急備用金制度

目前，房屋維修資金在使用上存在政策規(guī)定不明確或不合理，導(dǎo)致使用難，有的甚至無(wú)法使用。做好房屋維修資金使用政策的頂層設(shè)計(jì)，才能解決使用難的問(wèn)題，才能充分保護(hù)業(yè)主的合法利益。

一是科學(xué)合理確定“專有部分”的含義；二是建立維修資金應(yīng)急使用制度；三是建立按權(quán)利義務(wù)大小進(jìn)行表決并承擔(dān)維修資金制度。

陳品祿/責(zé)任編輯