鞠占江

隨著企業(yè)辦社會逐漸與主營業(yè)務分離，二連分公司是油田公司內部唯一一個集主營業(yè)務和后勤服務的二級單位。2014年，二連油田公司明確提出了要加快物業(yè)管理市場化步伐，放開后勤服務低端業(yè)務工作量，逐步使部分后勤服務工作與當?shù)厣鐣榆?，實行區(qū)域化管理、社會化服務。作為主營業(yè)務為主體的后勤服務單位，今后如何生存、發(fā)展，如何真正走向市場，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，市場化運作，對此，我們就物業(yè)公司的定位、現(xiàn)狀及措施進行了深入調查和分析。

油田企業(yè)物業(yè)管理存在的問題

市場機制、競爭機制不規(guī)范。由于油田內部主營業(yè)務、后勤服務工作沒有完全地分離分立，形成了主營單位與物管單位工作層面上還存在大而全、小而全的現(xiàn)象，造成部分市場秩序有待規(guī)范。由于受地域管理和客觀因素的影響，油田公司內部市場應有待于放權，如目前油田物業(yè)管理市場發(fā)育緩慢，絕大多數(shù)物資、用料仍由上級部門實行條管。這種運行的物業(yè)管理模式，使物管單位既無壓力、又無動力，既增加了后勤服務成本，又沒能充分利用當?shù)厣鐣Y源，造成服務成本的增加，也難以形成市場變化給后勤服務單位帶來的危機感，阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。

管理和專業(yè)人才匱乏。在會戰(zhàn)初期，由于二連地域特殊，資源匱乏、物資運輸不暢等客觀因素，為保障員工家屬的工作所需，二連分公司先后在錫林、阿爾善、賽漢、任丘、淖爾、張家口等區(qū)域相繼建立生活區(qū)和家屬區(qū)。為保證后勤服務單位的運行，其后勤服務單位人員的構成大部分是從其他行業(yè)轉行或者是由于身體原因在一線患各種疾病而調到后勤單位，這些人在后勤服務單位占據(jù)大多數(shù)，真正懂經(jīng)營、能經(jīng)營、會經(jīng)營、善經(jīng)營的人才缺乏，而且由于油田物業(yè)管理發(fā)展時間較短，尚未建立起統(tǒng)一的行業(yè)管理標準和行為規(guī)范，從業(yè)人員的素質參差不齊。加之一些管理人員觀念轉變不夠，缺乏對市場的理性認識，看不到物業(yè)管理市場的廣闊前景，影響了對物業(yè)管理市場的開發(fā)。

人工成本高，負擔過重。近幾年來，油田物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)成為前線單位甩包袱、安置老弱病殘以及子女就業(yè)的一個后勤服務單位，人工成本過高、負擔過重是油田物業(yè)單位的一個普遍現(xiàn)象。目前我站現(xiàn)有員工平均年齡在46歲以上，近3年內有15名員工因達到法定年齡而退休，再加上從一線因病調到二線，形成了在職人員多、在崗工作少的工作局面。

尋求自我發(fā)展的實施對策

準確地選擇市場定位。錫林小區(qū)現(xiàn)有住房45棟（A區(qū)18棟、舊區(qū)21棟、高層6棟），新舊區(qū)的水、電、暖、物業(yè)費的收費問題，一直執(zhí)行老區(qū)老辦法、新區(qū)新辦法，為改善房全面市場化的收費模式，待舊區(qū)房產(chǎn)證辦理后，舊區(qū)的水電暖、物業(yè)費收費標準，將執(zhí)行新區(qū)新辦法標準。今年改善房交付使用后，我們將做好高層改善房投入使用物業(yè)管理的前期準備工作。以前我們沒有高層管理經(jīng)驗，接管高層后，我們需從編制物業(yè)管理所需的各種文件入手，包括《管理公約》《住戶手冊》《住戶守則》《裝修規(guī)則》《停車場規(guī)則》《租約》等制度。擬訂內部機構設置及人員編制，逐步分期、分批選聘管理人員及強化對轉型員工的培訓力度。今年錫林基地供暖交由地方直接供暖后，我們將一部分員工充實到高層電梯的維修、電梯保潔等崗位，通過現(xiàn)場跟班和施工監(jiān)督兩種方式，以滿足和保證崗位需求。將一部分人員充實到礦區(qū)維修崗位中。

增加物業(yè)管理的科技含量。利用油田公司智慧礦區(qū)居家安康、便民服務、運行監(jiān)管、基礎支撐四大建設平臺在錫林改善房投入使用的契機，實現(xiàn)錫林小區(qū)服務功能的整體提升；在智慧礦區(qū)居家安康工程方面，通過建立居民信息，包括居民家庭人員構成、身體健康狀況，實現(xiàn)動態(tài)式地對居民提供針對性服務；便民服務方面，只要居民有需求，通過我們的終端服務人員，就可以第一時間為居民提供服務，居民不出屋就能享受到滿意服務。二是充分利用好綜合服務樓一站式服務大廳里的商店超市、菜店、銀行、收費、民調、離退休、老年大學等服務功能及場所，保證居民不出院就能享受到便捷可心的服務。三是充分發(fā)揮電子監(jiān)控全覆蓋作用，有機地將服務熱線、礦區(qū)電子監(jiān)控平臺結合起來，實現(xiàn)同班值守，解答和處理員工家屬們提出的各種訴求和服務。四是錫林礦區(qū)整體建筑規(guī)模已形成，為提升錫林礦區(qū)整體管理水平，我們準備對錫林礦區(qū)、錫林小區(qū)主要街道進行路名的選定，讓路名成為錫林礦區(qū)整體提升的風向標。

完善物業(yè)管理的功能。物業(yè)管理的啟動工作，包括高層交鑰匙后，辦理用戶入住手續(xù)、簽訂裝修協(xié)議、建立物業(yè)檔案資料、制訂設備設施的管理、保養(yǎng)、維護計劃，配置垃圾箱、綠化美化環(huán)境，積極營造濃厚的居住環(huán)境和人文環(huán)境。物業(yè)管理的日常運作方面，包括物業(yè)維修管理、設備維護保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、有償服務管理等。在為用戶提供優(yōu)質服務的同時，以管理規(guī)定為依據(jù)，處理各種管理當中出現(xiàn)的問題。

加快供熱業(yè)務社會化。2014年，錫林浩特市環(huán)境保護局先后給分公司下達了鍋爐燃煤排放限期整改書。按照分公司錫林基地供暖整體工作部署，并安排分公司相關業(yè)務部門，盡快完成錫林礦區(qū)鍋爐房年內并入城市集中供熱管網(wǎng)相關工作，2015年，供暖期錫林礦區(qū)要基本實現(xiàn)集中供熱全覆蓋。盡快與社會方簽訂供暖合作協(xié)議，確保本年度實現(xiàn)社會化供熱。接入地方供暖后，礦區(qū)服務班要建立科學有效的監(jiān)管機制，確保供熱社會化后供暖溫度達標，各項服務質量不降低。要制訂和演練突發(fā)停暖應急預案，確保供熱社會化平穩(wěn)過渡。

推動礦區(qū)供水業(yè)務社會化。2014年，就錫林生活基地供水全部接入地方供水管網(wǎng)的問題，我們先后與地方水務局、供給排水公司進行了接洽。目前，錫市供水主管網(wǎng)管道已具備了與華油錫林供水主管網(wǎng)對接條件，分公司和地方供給排水公司簽訂一體化供水合作協(xié)議后，我們的供水工作全部由錫市供給排水公司管理。并按照相關協(xié)議，由我們做好相關維護和維修具體工作。

目前，油田物業(yè)管理行業(yè)正處于由傳統(tǒng)管理向現(xiàn)代管理，由經(jīng)驗管理向理性管理，由人治管理向法治管理的方向發(fā)展的重要階段，隨著改革的不斷深入，只有不斷加強自身建設，增強抵御風險的能力，積極主動地參與市場競爭，才能夠開拓出更加廣闊的市場空間。

（作者單位：華北油田公司二連分公司）

（責任編輯：郝幸田）