小狐貍

炒房團(tuán)的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分配，就是對(duì)房子簡(jiǎn)單的低買高賣嗎？他們的組織形式、商業(yè)運(yùn)作究竟怎樣？對(duì)于外人來(lái)說(shuō)，這的確是一個(gè)難解之謎。

炒房的利潤(rùn)來(lái)源

幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤(rùn)來(lái)源于房?jī)r(jià)的上漲，但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的智商——這意味著開(kāi)發(fā)商的“賤賣”。即便是在大牛市中，如果認(rèn)為炒房團(tuán)次次都能準(zhǔn)確判斷各個(gè)地區(qū)和樓盤價(jià)格的上漲下跌，也是太高估了炒房團(tuán)的智商。

在這樣的博弈中獲取暴利并不容易，且風(fēng)險(xiǎn)巨大。更何況在計(jì)入稅收因素后，這個(gè)游戲可能演變?yōu)榱愫筒┺幕蜇?fù)和博弈，也就等同于賭博了，這絕對(duì)不是大規(guī)模炒房團(tuán)賺錢的常態(tài)。炒房團(tuán)真正的利益來(lái)源，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續(xù)費(fèi)不超過(guò)10%，但民間信貸利率一般是月息2%—5%，還要以復(fù)利計(jì)算。綜合到年息，最高能超過(guò)100%。

在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商實(shí)際上長(zhǎng)期處于開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。在這個(gè)背景下，開(kāi)發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因?yàn)榧词故菍?lái)房?jī)r(jià)可以上漲一倍，其中的價(jià)差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無(wú)法在稅前扣除。

可以說(shuō)，正是開(kāi)發(fā)商高額的融資成本，才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價(jià)，以及開(kāi)發(fā)同樣項(xiàng)目的一期與二期、三期的巨大差價(jià)。這種差價(jià)的本質(zhì)不僅僅是房?jī)r(jià)的上漲，更是資金成本的反映。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，炒房團(tuán)實(shí)際上起到了資金來(lái)源的角色，炒房團(tuán)所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。

開(kāi)發(fā)商需要炒房團(tuán)

辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經(jīng)是過(guò)去多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解決資金壓力的慣常做法，但風(fēng)險(xiǎn)極大，而且監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)。但開(kāi)發(fā)商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團(tuán)留下了空間。實(shí)際上，炒房團(tuán)也是在套取銀行資金，但開(kāi)發(fā)商對(duì)此沒(méi)有任何法律責(zé)任，都是由炒房團(tuán)承擔(dān)。而且，炒房團(tuán)也是每一個(gè)成員獨(dú)自面對(duì)銀行和律師的審查，走的是正規(guī)渠道，也沒(méi)有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒(méi)有假按揭那樣的責(zé)任問(wèn)題。

很多人會(huì)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商需要資金，為什么非常希望和炒房團(tuán)合作，而不是直接先期降價(jià)賣給公眾？這里有幾個(gè)復(fù)雜的原因。

其一，部分房源的降價(jià)出售會(huì)令市場(chǎng)不容易接受后面的再漲價(jià)。盡管政府要求開(kāi)發(fā)商不得捂盤、不得惜售，但是開(kāi)發(fā)商只想低價(jià)出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價(jià)出售的。因此開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不會(huì)接受低定價(jià)導(dǎo)致房屋被一搶而空的結(jié)果。更何況有的地方政府還制定了開(kāi)發(fā)商不得中途漲價(jià)等規(guī)定。

其二，實(shí)際上最主要的原因在于：即便低價(jià)公開(kāi)賣出（部分）房，開(kāi)發(fā)商也不能迅速收到賣方所得資金。正因此，開(kāi)發(fā)商會(huì)希望和炒房團(tuán)合作——定一個(gè)較高的開(kāi)盤價(jià)，但立即以很大的折扣賣給炒房團(tuán)（有時(shí)甚至是五折、六折），而且只賣出開(kāi)發(fā)商希望賣出的數(shù)量，其他高價(jià)開(kāi)盤的房子就慢慢地賣。如此合作的直接結(jié)果是高開(kāi)盤價(jià)、開(kāi)盤高成交量，這會(huì)直接影響市場(chǎng)心態(tài)，給開(kāi)發(fā)商和炒房團(tuán)帶來(lái)更大的利益。