辛濤

摘 要：本文通過對湖南省保障性住房維護管理存在問題的分析，從法律法規(guī)、準(zhǔn)入機制、信息化、監(jiān)管、管理模式、租金及價格標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理、推出機制等方面提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：保障性住房；維護管理；對策

一、湖南省保障性住房維護管理存在的問題

（一）缺乏權(quán)威有效的專項法律法規(guī)。從保障性住房政策實施情況來看，湖南省在住房建設(shè)這一塊取得了巨大成就，而后期維護管理卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于建設(shè)部分。隨著保障性住房維護管理矛盾的日益突出，湖南省逐步意識到后期管理的重要性，各市縣政府及相關(guān)部門也都積極采取了應(yīng)對措施，并發(fā)布了一些“辦法”“細(xì)則”等。但是，這些地方性文件并不是專門針對各市州保障性住房后期維護管理制度而出臺的，大部分都是在建設(shè)的基礎(chǔ)上“一筆順帶”，且處于零散、空洞狀態(tài)，并不能形成一套全面權(quán)威的法律體系，從而對后期管理的作用有限。

（二）分配管理模式及其運行效率相對滯后。以申請-審核-輪候-配租配售-使用為核心的分配形式是湖南省保障性住房最主要的分配管理模式。由于湖南省住房保障的后期管理工作剛剛起步，居民的基本信息不盡完善，與保障資格有關(guān)的個人經(jīng)濟收入和住房等情況只能通過逐戶調(diào)查、親鄰訪問、求證索函等方式進行獲取，從而耗費大量時間，導(dǎo)致分配管理時各階段對接緩慢。

（三）使用管理困難突出，問題復(fù)雜多樣?，F(xiàn)階段，使用管理困難主要表現(xiàn)在以下方面：一是統(tǒng)一的住房個人信息系統(tǒng)和住房保障信息管理系統(tǒng)建設(shè)滯后；二是缺乏動態(tài)監(jiān)管體系，不能時時掌握保障對象及保障性住房相關(guān)信息的最新動態(tài)，造成信息不平衡；三是住房保障觀念落后，素質(zhì)不高；四是保障性住房租金和價格標(biāo)準(zhǔn)相對較高，基本上實行“一刀切”；五是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)設(shè)施不健全。

（四）后期投入缺乏必要的資金保障，地方配套資金短缺。保障性住房不僅面臨著初始的資金壓力，后期資金也是個更大的隱憂。后期有無穩(wěn)定的財源考驗著保障房的可持續(xù)性，沒有經(jīng)濟良性發(fā)展作為依托，保障性住房后期維護管理資金也將無以為系。而地方政府配套資金不到位是最困難、最普遍的難題。地方政府的配套資金籌集，考驗保障房建設(shè)以及維護管理的可持續(xù)性，由于融資模式單一、優(yōu)惠政策落實不到位等原因，導(dǎo)致資金問題成為“瓶頸”，嚴(yán)重阻礙了保障性住房政策的落實。

（五）公交站、社區(qū)醫(yī)院等配套設(shè)施建設(shè)相對薄弱。少數(shù)地方保障性住房項目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施沒能同步建設(shè)，以致建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便；有的保障性住房內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響了使用功能。

（六）退出機制缺乏剛性，再分配效率低。保障性住房履行退出機制一般有兩種情況：一是原保障對象家庭收入狀況發(fā)生變化，不再符合住房保障條件的，應(yīng)該退出[2]；二是原保障對象違反相關(guān)規(guī)定，將保障性住房轉(zhuǎn)租或用作它用，也應(yīng)該退出。據(jù)調(diào)查，湖南省保障對象有將保障性住房用作它用的現(xiàn)象，對不符合條件的家庭或個人就是不自我退出，變相占據(jù)公共資源，使保障性住房再分配效率大大減低。

二、湖南省保障性住房維護管理的對策

（一）出臺相關(guān)法律法規(guī)，形成一套全面有效的法律體系。保障性住房政策是一項帶有公共福利性質(zhì)的惠民政策，在面對湖南省參差不齊的經(jīng)濟狀況時，保障性住房維護管理需要法律法規(guī)強有力的支撐。到目前為止，湖南省尚未正式出臺完整的關(guān)于保障性住房維護管理的法律法規(guī)，這就使湖南省在保障性住房后期的管理過程中顯得空洞、乏力。為了解決這一現(xiàn)狀，湖南省政府必須加強與市州政府及其它相關(guān)部門協(xié)調(diào)合作，根據(jù)各市州保障性住房實際情況逐步出臺相應(yīng)的法律規(guī)范，并使之系統(tǒng)化，切實保障中低收入住房困難群體能真正享受到政府提供的保障性住房，實現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?。據(jù)了解，湖南省即將出臺《湖南省保障性住房管理辦法》，這將會使湖南省保障性住房后期維護管理體系更加完善。

（二）完善準(zhǔn)入機制，提高分配管理效率。（1） 嚴(yán)格保障標(biāo)準(zhǔn)及審核程序。由于湖南省保障性住房供給和需求嚴(yán)重不平衡，在“人多房少”的現(xiàn)實面前，相關(guān)部門必須嚴(yán)格制定保障標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范審核程序，防止那些不符合條件的人群渾水摸魚，使保障偏離軌道。（2） 制定科學(xué)的輪候及配租配售制度。科學(xué)的輪候及配租配售制度是保證保障性住房分配公平的重要條件。對于符合程序的保障對象，住房保障主管部門應(yīng)通過公開評分、搖號等方式確定輪候次序，建立輪候名冊，并及時公布輪候結(jié)果；輪候期間保障對象收入、人口、住房等情況發(fā)生變化要進行變更登記。以上制度方法能有效防止“暗箱操作”，實現(xiàn)分配過程的公開、分配結(jié)果的公正。

（三）設(shè)立保障性住房管理信息系統(tǒng)，實行信息公開化。由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳不斷完善《湖南省住房保障管理信息系統(tǒng)》，建立統(tǒng)一規(guī)范的住房保障信息化管理平臺，逐步達到管理方式科學(xué)、規(guī)范、高效、透明。具體來看，各市州住房保障對象、保障方式、保障性住房房源及業(yè)務(wù)管理等情況要統(tǒng)一納入該系統(tǒng)，使保障性住房檔案信息趨向細(xì)化、精確化，并對實施動態(tài)監(jiān)管的保障對象家庭的住房分配使用和經(jīng)濟狀況及時更新，且將其審核、輪候、配租配售、退出等情況予以公示，接受社會監(jiān)督。

（四）建立動態(tài)監(jiān)控體系，實施動態(tài)監(jiān)管。為了避免保障對象相關(guān)情況發(fā)生變化時所造成的管理滯后，湖南省必須建立一套高效率的動態(tài)監(jiān)控體系，對各市州、各區(qū)域保障性住房的保障信息進行動態(tài)監(jiān)督管理，并與其它管理措施協(xié)調(diào)聯(lián)動。具體可從以下三點入手：（1）重點對保障性住房的分配、使用情況實行動態(tài)管理；（2）建立保障性住房糾錯機制，確保及時退出；（3）建立舉報平臺和黑名單制度，對違規(guī)對象（包括工作人員）進行嚴(yán)肅處理。

（五）轉(zhuǎn)變住房保障觀念，構(gòu)建政府主導(dǎo)、市場參與、住戶自律的管理模式。現(xiàn)階段，湖南省要轉(zhuǎn)變“重建設(shè)，輕管理”的傳統(tǒng)理念，特別是在保障性住房后期維護方面，充分發(fā)揮政府、市場及住戶自身力量，共同優(yōu)化保障性住房維護管理模式。

（六）確定適度的租金和價格標(biāo)準(zhǔn)。租金和價格的高低直接決定保障性住房保障程度的高低，也是保障對象直接關(guān)心的切身利益問題。因此，確定適度的租金和價格標(biāo)準(zhǔn)顯得尤為重要。保障性住房的租金和價格標(biāo)準(zhǔn)必須與居民收入水平掛鉤，實行政府指導(dǎo)定價原則，由各市州物價部門協(xié)同住房保障部門統(tǒng)籌考慮當(dāng)?shù)匾话闵唐纷》孔饨鹚胶凸?yīng)對象的支付能力等因素合理確定，進動態(tài)調(diào)整，并按期公布。按經(jīng)濟能力劃分區(qū)段，對不同經(jīng)濟區(qū)段的保障對象實行差別化租金標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)實際情況給予特殊租金補助，以真正解決中低收入群體住房問題。

（七）提高保障性住房的物業(yè)管理水平，確保服務(wù)質(zhì)量。目前，物業(yè)管理是湖南省保障性住房后期維護管理急需解決的難題之一。主要原因在于物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)較低，卻要提供與一般商品房差不多的物業(yè)服務(wù)項目，加上政府補貼甚少，導(dǎo)致成本和收益嚴(yán)重不平衡，從而物業(yè)問題頻繁出現(xiàn)。為了緩解這一現(xiàn)狀，保障性住房小區(qū)可自主成立物業(yè)公司，按照市場化運作，但不盈利，以最低的成本進行物業(yè)服務(wù)自我管理；此外，可由政府指定專門的物業(yè)公司統(tǒng)一管理，約定較低的物業(yè)費用可用配套商業(yè)的盈利來彌補，確保保障性住房物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

（八）建立及時退出機制，提高住房保障頻率。對弄虛作假、違反保障性住房相關(guān)規(guī)定及因經(jīng)濟條件改善不再符合保障性住房條件的保障對象要及時履行退出義務(wù)，這既是保障性住房公平分配的重要方面，又是其他保障對象能及時準(zhǔn)入的前提，縮短了保障性住房相互對接的時空距離，從而提高保障頻率。對在規(guī)定期限內(nèi)未退出的，相關(guān)部門可采取提高租金等方式實現(xiàn)退出；對實在拒不退出的，將依照法律或合同申請人民法院強制執(zhí)行。

參考文獻：

[1] 賈淑軍，常陽.城鎮(zhèn)保障性住房動態(tài)管理機制分析[J].河北大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2013（6）：83-90.

[2] 李云芬，王志輝.昆明市保障性住房退出機制探析[J].科技信息，2012（30）：42-46.