謝芳成

(福州大學(xué)基建資產(chǎn)管理處， 福建福州 350116)

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論高校公租房管理糾紛解決的法律途徑

謝芳成

(福州大學(xué)基建資產(chǎn)管理處， 福建福州 350116)

高校公租房糾紛的類型錯綜復(fù)雜，但糾紛解決的意義重大，是高校人才政策、公平價(jià)值、良好師德校風(fēng)所不可或缺的。高校公租房的法律關(guān)系以勞動法律關(guān)系為前提，以租賃法律關(guān)系為依據(jù)，以人道主義的法律例外為補(bǔ)充。公租房糾紛解決需首先明確租賃合同，以清退前的告知與訴訟前的協(xié)商程序?yàn)榍爸茫运痉◤?qiáng)制為最后手段。

高校公租房； 管理糾紛； 法律途徑； 法律關(guān)系

高校公租房政策是解決當(dāng)前高校教職工住房緊張局面的重要策略，但由于種種原因，各高校都不同程度存在著公租房糾紛問題，其中許多糾紛甚至久拖不決，不僅影響公租房管理的有效展開，也關(guān)涉國有資產(chǎn)管理、高校人才政策等諸多問題。雖然《公共租賃住房管理辦法》(以下簡稱“辦法”)早在2012年就已經(jīng)頒布實(shí)施，但高校公租房既有自身特殊性且明顯區(qū)別于社會上一般的公共租賃住房[1]，因?yàn)榍罢咧蛔庥诒締挝坏慕搪毠?，而后者則是針對符合條件的社會大眾；尤其是后者針對的是“收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)”等“弱勢”群體，而前者的教職工卻可能是高收入的“引進(jìn)人才”等等，差距可謂云泥之別。正由于存在著如此根本的差別，因此《辦法》難以成為高校公租房管理糾紛解決的參考依據(jù)。所以，當(dāng)高校公租房被非法占有，而其中的特殊性也增加了問題解決的復(fù)雜性，仍應(yīng)當(dāng)尋找合適的法律途徑捍衛(wèi)公共利益，以促進(jìn)高校公租房管理秩序的正常運(yùn)行。

一、高校公租房糾紛類型概述

高校公租房政策設(shè)立的初衷是為無房戶或暫時無力購房的高校教職工提供臨時性的過渡住房，從法律角度來講，高校與租住公租房的對象之間，不僅存在租賃法律關(guān)系，而必須以勞動法律關(guān)系為前提。由于不同糾紛對應(yīng)著不同的法律關(guān)系，不同的法律關(guān)系適用不同的法律，因此，有必要先搞清楚糾紛的類型。

(一)勞動關(guān)系解除后仍拒不退房

勞動合同關(guān)系是公租房合同關(guān)系的前提，但是勞動法律關(guān)系并非一成不變，因違反勞動合同約定或其他法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定時，勞動合同即自行終止，勞動法律關(guān)系自然解除。勞動關(guān)系解除后仍拒不退房，是高校經(jīng)常遇到的兩種情形：

1. 被解聘后，拒不退房者。高校職工因違反勞動合同約定或其他法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而被學(xué)校解除勞動關(guān)系本無可厚非。但該職工可能由于個人愿望得不滿足或其他原因，于是便通過種種方式阻撓學(xué)校收回住房、拒絕退還已承租的學(xué)校公租房，長期非法霸占。

2. 自動離職后，拒不退還者。自動離職是指勞動者不向用人單位打招呼，隨意脫離所在工作崗位和所在單位的行為。這種不辭而別的行為，自然是不符法律規(guī)定或合同約定并給用人單位造成了重大的經(jīng)濟(jì)損失，用人單位按曠工處理給予除名，勞動關(guān)系即告終止。但不少自動離職者只是離開了工作崗位，對學(xué)校分配給自己的公租房卻堂而皇之的繼續(xù)占有，有的甚至將房屋出租或出借給其他人居住(使用)，造成惡劣影響。

(二)承租人(職工)死亡后家屬拒不退還

作為承租方的教職工因疾病或其他緣由突然去世，這樣不幸事件不僅給承租方的家庭造成了嚴(yán)重的影響，也會給租賃合同的另一方——學(xué)校造成嚴(yán)重的困擾。承租人的不幸遭遇并非家屬的過錯，其離世也會給其家庭造成巨大困難，顯然不能夠急于收回其遮風(fēng)擋雨的公租房；而學(xué)校不僅是租賃合同的出租方，也是擔(dān)負(fù)承租人保護(hù)義務(wù)的“父母”單位，公租房政策當(dāng)然不能刻薄寡恩。正因?yàn)橛腥绱藦?fù)雜的感情因素夾雜于其中，所以當(dāng)校方欲收回公租房時遇到重重困難，若強(qiáng)行收回，家屬往往攜悲憤而不惜嚴(yán)重沖突，乃至出現(xiàn)傷亡事件。

但是就法律而言，據(jù)《勞動法》第44條，勞動者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失蹤的，是勞動合同終止的法定情形之一。就法律而言，承租人(職工)死亡后，其與學(xué)校的勞動關(guān)系便自行終止，其公租房的租賃合同也就失去有效性的前提，其家屬與學(xué)校既不存在勞動關(guān)系更不存在租賃關(guān)系，自然就不能再租住學(xué)校的公租房了。更何況，公租房是學(xué)校重要的人才戰(zhàn)略資源且非常有限，即便有必要的人道考慮，但不能任憑承租人家屬過分挾持悲憤，而不合理且無度地占用學(xué)校公租房。

(三)自身?xiàng)l件改善仍拒不退房者

為保障公租房制度的合理運(yùn)轉(zhuǎn)，租住公租房有著嚴(yán)格的準(zhǔn)入機(jī)制，這也是公租房能予以高效、合理利用的基本要求，尤其是解決高校青年或新入職教職工住房困難的有效保障。因此，作為保障教職工“安居樂業(yè)”的公租房，主要是針對無房的教職工，也可以為生活條件較為不利的教職工提供一定照顧，例如房子離單位太遠(yuǎn)的、家庭成員太多而住房不夠的等等。

所以，在公租房的準(zhǔn)入條件中，教職工及其配偶在當(dāng)?shù)貨]有私房是最嚴(yán)格的必要條件，其確認(rèn)方式往往以房產(chǎn)登記為準(zhǔn)。因此，當(dāng)承租人在當(dāng)?shù)刭徺I新房，或以其他途徑在當(dāng)?shù)孬@得房子，乃至有房子登記至其名下，都會導(dǎo)致其承租資格發(fā)生變化，而失去公租房準(zhǔn)入的資格。但由于學(xué)校公租房租金明顯低于市場房租，有部分有房教職工往往繼續(xù)非法占用公租房并轉(zhuǎn)租以賺取差價(jià)，有的轉(zhuǎn)借親戚朋友等。目前，這樣的現(xiàn)象已越來越普遍，并且已成為公租房資源的流轉(zhuǎn)不暢和秩序混亂主要原因之一。

(四)錯過房改而拒不退房者

1998年12月1日前參加工作的，在房改政策上稱之為“老人”。他們原本有機(jī)會參加福利分房，但是由于售房時人不在學(xué)校、資金不足或沒看到通知等種種原因，而錯過參加福利分房的機(jī)會。隨著房價(jià)的急劇攀升，房產(chǎn)價(jià)值在個人財(cái)富中的比重也前所未有的提高。那些錯過參加福利分房的人覺得很虧，應(yīng)該給他們享受福利分房的待遇。因此，即使他們已購有私房，也長期占用公租房且拒不退房。

當(dāng)然，也有為了爭利拆遷補(bǔ)償而拒不退房的情況，但這種情況多存在于私房中，公租房中較為少見，因?yàn)楣夥康漠a(chǎn)權(quán)是清晰明確的。又由于其本身法律理由難以陽光，因此不得不假借其他事由，則散見于其他理由中，故本文不予以獨(dú)立論述。

二、高校公租房糾紛解決的意義

高校公租房建設(shè)的初衷，是為無房或暫時無力購房的教職工提供臨時性的過渡住房。在面對商品房價(jià)格居高不下，教職工購買力有限的情況下，公租房是高校用以保障教職工安居樂業(yè)的重要資源。因此，高校公租房糾紛解決也就被賦予特殊的意義。

(一)高校公租房是高校人才政策的重要組成

1. 高校公租房是引進(jìn)和穩(wěn)定人才隊(duì)伍的必要手段

優(yōu)秀的教師是高等教育內(nèi)涵發(fā)展的核心資源，高等院校教育教學(xué)質(zhì)量的提高有賴于高質(zhì)量的師資隊(duì)伍，高校師資隊(duì)伍建設(shè)的重要途徑就是培養(yǎng)、引進(jìn)和穩(wěn)定優(yōu)秀(青年)人才。[2]總之，人才引進(jìn)已經(jīng)成為各高校生死攸關(guān)的頭等大事，而住房則是高校教職工安身立命的最基本需求之一，是全身心投入高等教育事業(yè)的必要條件。在高校教職工收入普遍偏低，而商品房價(jià)格居高不下，房租不斷攀升的情況下，住房問題成為影響高校教職工安居樂業(yè)的重大困擾之一。在現(xiàn)實(shí)的逼迫下，房子成為人才引進(jìn)對象的首要考慮問題之一，如果高校不能夠提供必要的住房(過渡)保障，不但會在人才引進(jìn)問題上落入被動而失去先機(jī)，也會讓本在學(xué)校里工作的優(yōu)秀人才“離心離德”。因此，高校欲引進(jìn)優(yōu)秀人才往往需對住房(過渡)有所承諾。

2. 高校公租房是年輕教師安居樂業(yè)的重要保障

青年教師是高校的中堅(jiān)與后備力量，隨著高等教育事業(yè)的發(fā)展，他們的數(shù)量急劇增加。但由于青年教師受教育年限長，多數(shù)為博士畢業(yè)，甚至博士后出站后才到高校工作，之前無工資收入更無積蓄。新入職時收入低卻又處于婚育期，讀書期間積壓下了許多問題，大多問題在工作時一并爆發(fā)。在人生的關(guān)鍵階段，能夠提供安居的公租房也就成為其最重要的依靠之一。因此，青年教師單身公寓用房、結(jié)婚過渡用房、人才引進(jìn)過渡用房(現(xiàn)統(tǒng)稱“公租房”)等中、短期(2-6年)用房需求量非常大，二者的供求矛盾十分突出。不少高校的青年教師住房排隊(duì)輪候時間越來越長，甚至排隊(duì)候房已成為一種奢望。如何解決好高校(青年)教職工的住房問題，使他們能夠安心在校工作并全身心地投入到教學(xué)科研中，不再為住房分心，是擺在各高校面前的一個迫切的重要的大課題。清除非法占用學(xué)校公租房也就成為各高校房產(chǎn)管理的工作重心。

現(xiàn)存的種種住房問題，過去高校還可通過福利房建設(shè)來解決，但1998年房改后，國內(nèi)各高等院校的住房建設(shè)也早已全面停止。以公租房作為過渡性住房也因此成為高校人才戰(zhàn)略的重要保障，而且能否提供優(yōu)質(zhì)的公租房甚至成為評價(jià)高校人才政策優(yōu)劣的重要指標(biāo)。高校房源的有限性導(dǎo)致可調(diào)配的住房資源非常緊缺，有的高校已到枯竭的地步。所以，清除非法占用學(xué)校公租房的現(xiàn)象成為一項(xiàng)緊迫的任務(wù)，而如何解決因此而產(chǎn)生的糾紛，法律途徑則是必不可少的選項(xiàng)。

(二)高校公租房是公平價(jià)值的必然要求

公平正義是社會主義的核心價(jià)值觀，是保持社會良性發(fā)展、維護(hù)管理秩序的必然要求。老子言：“不患寡而患不均?！备咝９夥抗芾砑m紛如不能有效解決，將會引來巨大的公平價(jià)值危機(jī)。

過渡住房對于已購有私房的人來說不再具有“安居”的特殊意義，但是對于剛參加工作且暫時沒有購房能力的青年教師來說，卻是攸關(guān)安居樂業(yè)和生活質(zhì)量的頭等大事。一方面急需住房的青年教師無法享受到公租房制度的優(yōu)越性，飽受住房問題的困擾；另一方面不符合租住公租房條件的人，卻尸位素餐長期非法占用住房，而且大多是收取房租非法盈利。此外，這對于遵紀(jì)守法且已退房教職工而言，也是非常的不公平。

因此，公租房管理糾紛如不能妥善解決，從小的方面講，是直接損害了無房青年、新入職教師的利益；從大的方面講，是在侵吞國有資產(chǎn)非法盈利；更大的危機(jī)是造成占房者與無房者之間、遵紀(jì)的退房者與“老賴”的占房者之間的情緒對立，并進(jìn)而產(chǎn)生了不良的價(jià)值和行為導(dǎo)向，使得非法站房現(xiàn)象愈演愈烈。

(三)高校公租房是良好師德校風(fēng)所不可或缺

高校是國家教育系統(tǒng)中最高等級的學(xué)府，被譽(yù)為“象牙塔”，也是一個教授知識和傳播文明的圣地，更是一個文明程度較高地方，師德就是這份純潔與文明的承載與象征。師德，是教師應(yīng)有的道德和行為規(guī)范，是全社會道德體系的重要組成部分，是大學(xué)生道德修養(yǎng)的楷模之一。從實(shí)踐的角度看，具有高尚情操、淵博學(xué)識和人格魅力的教師，會對其學(xué)生產(chǎn)生一輩子的影響。相反，師德的敗壞和腐蝕，也會對學(xué)生的品格養(yǎng)成造成巨大負(fù)面影響，這里無須贅述。

就教師個體而言，作為高校教師卻非法侵占學(xué)校公租房，其行為本身就是對師德的最大損害。漠視乃至罔顧無房同事的困難，而私占公產(chǎn)中飽私囊，其冷漠自私之心是昭然若揭。如果非法占用公租房成為大面積的普遍現(xiàn)象，整個學(xué)校的風(fēng)紀(jì)和高尚也就蕩然無存。更為可怕的是，一旦占房者與無房者、遵紀(jì)的退房者與“老賴”的占房者之間的情緒對立公開化，其社會影響之負(fù)面是可想而知的。高校老師既然無法紀(jì)之心，對學(xué)生之教化更是“其身不正，雖令不從”，失去教育的力量與榜樣。

因此，在新時期的特殊情況下，有效的解決公租房管理糾紛也就客觀上成為維護(hù)師德的重要途徑，并以此對師德形成約束和促進(jìn)。

三、高校公租房糾紛的法律關(guān)系

高校公租房的承租人都是本校的教職工，因此，公租房承租者與學(xué)校存在著多重復(fù)雜的法律關(guān)系，如租賃法律關(guān)系、勞動法律關(guān)系等。厘清學(xué)校與承租人之間都存在著哪些法律關(guān)系？以及這些法律關(guān)系有著怎樣的地位和作用，是運(yùn)用法律武器解決糾紛的基本前提。

(一)以勞動法律關(guān)系為前提

以勞動法律關(guān)系為前提，是高校公租房與公共租賃租房在法律上進(jìn)行區(qū)別的本質(zhì)性特征。勞動法律關(guān)系，是指勞動者與用人單位依據(jù)勞動法律規(guī)范，在實(shí)現(xiàn)社會勞動過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。就高校公租房的性質(zhì)而言，其不是高校對社會的義務(wù)，而是高校對本單位職工“安居樂業(yè)”的保障措施，因此其對象僅限于本單位職工。換言之，只有當(dāng)承租人與學(xué)校之間首先存在著勞動法律關(guān)系時，才具備簽訂公租房租賃協(xié)議的基本資格，才有考慮其后的租賃法律關(guān)系的必要。不是本校的職工不能承租其公租房，就不可能存在租賃法律關(guān)系，理論上講，勞動法律關(guān)系的解除也就讓租賃法律失去了前提基礎(chǔ)。

勞動法律關(guān)系是承租人租用學(xué)校公租房的前提，但不是充分的條件。從實(shí)踐看來，進(jìn)一步達(dá)成公租房的租賃合同，還要基于勞動合同關(guān)系，或?qū)W校的規(guī)章制度，如人才政策、福利政策等等，同時還必須符合公租房政策，遵守公租房合同。如果學(xué)校政策與福利的變化，也將導(dǎo)致勞動法律關(guān)系所包括的其他法律要素的變化，進(jìn)而影響承租人租用公租房的資格、待遇以及其他條件。那么，在探討公租房的租賃法律關(guān)系時，必須密切關(guān)注勞動法律關(guān)系內(nèi)容，以及影響要素的變化。

不得不謹(jǐn)慎注意的是，“以勞動法律關(guān)系為前提”雖然僅是法律上的特征，但其背后往往伴隨著大量的社會責(zé)任，并大大超出法律的范疇，這直接導(dǎo)致租賃法律關(guān)系的復(fù)雜化，難以簡單地以法律關(guān)系來處置租賃糾紛，這是我們探討租賃法律關(guān)系時所不得不周全顧及的法外因素。

(二)以租賃法律關(guān)系為依據(jù)

租賃法律關(guān)系是按照合同的約定在出租人和承租人之間產(chǎn)生的出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，屬于當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于高校公租房的特殊性，其租賃合同也就大大異于一般的租賃合同。

1. 租賃法律關(guān)系具有依附性

按照相關(guān)的法律關(guān)系作用和地位的不同，可以分為第一性法律關(guān)系(主法律關(guān)系)和第二性法律關(guān)系(從法律關(guān)系)。第一性法律關(guān)系(主法律關(guān)系)，是人們之間依賴建立的不依賴其他法律關(guān)系而獨(dú)立存在的或在多向法律關(guān)系中居于支配地位的法律關(guān)系。[3]從這個角度來講，勞動法律關(guān)系是第一性法律關(guān)系，租賃法律關(guān)系是第二性法律關(guān)系，還可說是勞動法律關(guān)系是主法律關(guān)系，租賃法律關(guān)系是從法律關(guān)系。諸多高校簽訂勞動合同時，往往會對此進(jìn)行聲明。

勞動法律關(guān)系是可以單獨(dú)存在的，而租賃法律關(guān)系則無法單獨(dú)存在，它的存在必須依附于勞動關(guān)系。所以，在教職工被解聘、自動離職或死亡等情況下，因其勞動關(guān)系就會自然解除，租賃關(guān)系也就無處依附而自然隨之失效。

2. 租賃法律關(guān)系的獨(dú)立依據(jù)性

雖然租賃法律關(guān)系是以勞動法律關(guān)系為前提，但許多時候其是在獨(dú)立發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，即便面對勞動法關(guān)系的變更，其在一定范圍內(nèi)仍具有獨(dú)立性，而不受影響。

首先，勞動關(guān)系存續(xù)期間的獨(dú)立性。租賃法律關(guān)系則獨(dú)立發(fā)揮調(diào)整作用，出租方和承租方一般以租賃合同作為爭議和糾紛解決的依據(jù)，而不再涉及勞動法律的問題。即便勞動法律關(guān)系有所變更，只要不涉及租賃合同的約定事項(xiàng)，一般不導(dǎo)致租賃法律關(guān)系的變化。

其次，勞動法律關(guān)系爭議和糾紛時的獨(dú)立性。在糾紛尚未解決前，不能夠宣布租賃法律關(guān)系的失效。即便承租方和出租方的關(guān)系“交惡”，仍應(yīng)當(dāng)保障承租方的合法的租賃權(quán)。租賃合同依然是解決公租房糾紛的依據(jù)。

再次，勞動法律關(guān)系解除后的適當(dāng)獨(dú)立性。公租房并非商品住房，其初衷在于保障承租人的“安居樂業(yè)”，因此也就往往成為其個人乃至家庭的“避風(fēng)港”。所以，當(dāng)承租人與出租人解除勞動合同關(guān)系時，尤其是被解聘時，出租方應(yīng)當(dāng)基于人道考量，給予其一定的寬限期，這可以在租賃合同中予以明確，而避免不必要的沖突和負(fù)面影響。

最后，例外條款的獨(dú)立性。勞動法律關(guān)系作為第一性法律關(guān)系，是一種一般現(xiàn)象。但如果出租方與承租方基于某種考量，在租賃合同中設(shè)立了排除勞動法律關(guān)系為前提的例外條款，那么租賃法律關(guān)系在合同約定的條件下就會依然有效，就不受勞動法律關(guān)系存在與否的約束。這種租賃合同具有特殊性，對其合法性和有效性應(yīng)當(dāng)予以特別的注意和審查，一旦發(fā)現(xiàn)涉嫌違法，應(yīng)當(dāng)及時提請有關(guān)部門介入。

(三)人道主義的法律例外

雖然高校公租房是以勞動法律關(guān)系為基礎(chǔ)的，然而也要考慮到特殊的必要的人道性，比如工亡、孤寡等現(xiàn)象。在原承租人不幸去世的情況下，按規(guī)定勞動關(guān)系終止，其家屬不能再租住公租房。但是高校作為承租人之前的“父母”單位，理當(dāng)承擔(dān)起更多照顧之責(zé)。即便租賃合同與勞動關(guān)系合同沒有特別的約定，高校作為社會主義文明的傳播和教化者，理當(dāng)作出必要的人道主義考慮，在原承租人家屬確有實(shí)際困難的情況下，不能僵化的運(yùn)用法律手段而將其強(qiáng)行驅(qū)逐。

當(dāng)然，為避免當(dāng)事人濫用這樣的人道待遇，應(yīng)當(dāng)重新簽訂房屋的租賃合同，待其條件改善后，適時收回住房。充分考慮“父母”單位的人道性和人文性，這也正是高校公租房與社會性公共租賃租房的最大區(qū)別之一，不僅是《辦法》難以參照適用的法律前提根本不同之所在，更是社會主義文明觀的社會效果之必然要求。

四、高校公租房糾紛的法律解決途徑

《公共租賃住房管理辦法》中有對公共租賃房的法律責(zé)任進(jìn)行明確的規(guī)定，但由于上述的原因，這些措施對于高校公租房卻有著非常多的適用障礙。為爭取法律效果和社會效果，公租房管理部門往往不得不采取更多柔性的措施，而公租房管理部門非執(zhí)法機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)也決定了這種態(tài)勢。

(一)租賃合同的法律關(guān)系明確

目前諸多高校的租賃合同中，其租賃合同性質(zhì)不存在太大的問題，但是并沒有處理好租賃合同與勞動合同之間關(guān)系，從而留下重大的缺陷。簡言之，即使勞動關(guān)系解除了也不影響租賃合同的有效性。這就導(dǎo)致了職工在解聘、自動離職等情況下，其租賃合同仍然存在(或有效)的結(jié)果，致使學(xué)校無法及時收回公租房、糾紛無法及時解決、社會關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)等不良影響。

防范糾紛于未然的最好方法，就是在事先的合同中予以提前聲明以明確法律關(guān)系,而公租房租賃合同就應(yīng)當(dāng)明確勞動合同與租賃合同之間的關(guān)系，即“該租賃合同的存在以勞動合同的存在為前提，當(dāng)勞動法律關(guān)系不存在時，本合同自然履行終止，學(xué)校有權(quán)即時收回公租房”。此外，還應(yīng)當(dāng)配備必要的懲罰性條款，即“約定按公租房租金的三倍或以上收取房租”，既可以對有勞動法律關(guān)系者形成懲戒，又可以對勞動法律關(guān)系解除者形成威懾和約束。對于勞動關(guān)系存在情形而言，工資關(guān)系存在則可以劃撥工資形成懲罰的必然性，威懾性凸顯；對于勞動關(guān)系已解除的情形而言，懲戒性條款將會化身巨額民事賠償，一旦訴諸司法得到確認(rèn)，將是巨大的威懾，以此可以為清退告知和訴前協(xié)商程序提供威懾效力。

(二)清退前的告知與訴訟前的協(xié)商程序

清退前的告知，是指在對公租房采取強(qiáng)力清退措施前，對被清退人進(jìn)行的包括書面、電訊、公示等手段在內(nèi)的告知程序。訴前協(xié)商是指學(xué)校作為出租方在向人民法院起訴前與糾紛當(dāng)事人一方交換解決糾紛的意見。兩者往往一同展開，法律關(guān)系則是明晰法理的理論和法律依據(jù)，司法手段則是提升清退告知程序威懾力和促進(jìn)協(xié)商成功的重要保障。

對于公租房合同的雙方而言，有著諸多的特殊性——學(xué)校乃承租人原來的衣食“父母”單位，即便勞動關(guān)系解除，但仍有著千絲萬縷的聯(lián)系。而且，負(fù)責(zé)公租房的工作人員與承租人之間不僅有同事之誼，有的甚至是熟人、朋友關(guān)系，因?yàn)楣夥渴虑槎茨砍沙?，不僅對承租人是一種傷害，也會讓房產(chǎn)工作人員四面樹敵，難以日后開展工作。所以，只有將工作做到“有理、有利、有節(jié)”才能夠讓承租人信服，也更能夠讓廣大高校職工支持公租房的管理工作，同時也能更好的保護(hù)房產(chǎn)工作人員。因此，清退告知和訴前協(xié)商是解決公租房糾紛必不可少的前置程序。

就社會效果而言，清退告知程序以針對性和廣泛性梯次展開，首先對承租人下達(dá)清退通知書，在無法達(dá)成效果的情況下，在小區(qū)或校園內(nèi)進(jìn)行公示催告。在于既尊重承租人隱私，也能對公眾說明情況，以達(dá)到先禮后兵的效果。實(shí)際上，對于絕大多數(shù)教職工而言這樣程序是具備相當(dāng)威懾力的，其中的關(guān)鍵在于法理的清晰與說理的充分，而此前公租房的法律關(guān)系和人道主義將是基本的法理基礎(chǔ)。

就法律效果而言，協(xié)商清退成功將可以避免耗費(fèi)繁雜的訴訟程序，因此通知協(xié)商的內(nèi)容可以廣泛，比如對積極退房的可以減免懲罰性租金等，提升公租房的清退效率，并避免激化矛盾。

(三)最后的司法強(qiáng)制手段

運(yùn)用司法方式解決糾紛的優(yōu)勢在于：通過司法途徑依法做出的解決方案受法律保護(hù)由國家機(jī)器保證其得到實(shí)施，在糾紛中如果當(dāng)事人一方不執(zhí)行生效的判決、裁定等，另一方可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，其可避免學(xué)校與非法占有人沖突的升級，也可避免其他不良影響。在運(yùn)用其方式都無法解決糾紛的情況下，通過司法手段解決便成了最后的唯一選項(xiàng)。學(xué)?？梢罁?jù)當(dāng)事人簽定的租賃合同向人民法院提起民事訴訟，請求人民法院判決非法占房人限期退還公租房，并賠償損失。

但仍需強(qiáng)調(diào)的是，司法強(qiáng)制依然是最后手段，鑒于對方與學(xué)校之間的特殊關(guān)系，還應(yīng)當(dāng)盡量抓住和解的機(jī)會，避免過于激化社會矛盾。另外，對于非法占據(jù)學(xué)校公租房非法謀利，侵吞、竊取國家資產(chǎn)的，或者嚴(yán)重破壞公租房的，還應(yīng)當(dāng)提請反腐、警察部門介入，以切實(shí)保障公租房管理秩序的有序運(yùn)行。

注釋：

[1] 見《公共租賃住房管理辦法》第7條。

[2] 溫偉民、侯艷艷：《住房分配貨幣化新形勢下高校青年教師住房情況現(xiàn)狀分析》，《高校后勤研究》2003年第1期。

[3] 張文顯主編：《法理學(xué)》，北京：高等教育出版社，2002年，第112-113頁。

[1] 孟慶瑜、陳 雪：《公共租賃住房被“棄租”現(xiàn)象的政策法律分析》，《河北法學(xué)》2014年第4期。

[2] 駱小春：《公共租賃房的法律與制度保障》，《中國房地產(chǎn)》2013年第5期。

[3] 顧書桂：《勞動力價(jià)值仍是公租房租金確定的基礎(chǔ)》，《經(jīng)濟(jì)問題》2012年第8期。

[4] 王鈺文、王 豪、孔膠膠：《我國公共租賃房項(xiàng)目融資模式研究》，《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息》2013年第18期。

[5] 孫國華、方 林：《公平正義是化解社會矛盾的根本原則》，《法學(xué)雜志》2012年第3期。

[6] 曾 麗、龔忠濤：《上海公共租賃住房的實(shí)踐與探索》，《上海房產(chǎn)》2011 年第2期。

[7] 陳成文、黃 誠、秦繼偉：《住房體制改革與改善民生》，《湖南師范大學(xué)社會科學(xué)學(xué)報(bào)》2013年第6期。

[12] [美]珍尼特·登哈特、羅伯特·登哈特：《新公共服務(wù)：服務(wù)而不是掌舵》，丁煌譯，北京：中國人民大學(xué)出版社,2010年。

[責(zé)任編輯：余 言]

2015-07-02

福建省教育廳B類社科基金項(xiàng)目(JBS14006)； 福州大學(xué)社科基金項(xiàng)目(13SKZ19)。

謝芳成， 男， 福建泉州人， 福州大學(xué)基建資產(chǎn)管理處助理研究員。

G647

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1002-3321(2015)06-0099-06