賈曼莉，趙 丹

(1.內(nèi)蒙古師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010022；2.國家電網(wǎng)公司 內(nèi)蒙古東部電力有限公司，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010022)

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我國一線城市房價問題比較分析

賈曼莉1，趙 丹2

(1.內(nèi)蒙古師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010022；2.國家電網(wǎng)公司 內(nèi)蒙古東部電力有限公司，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010022)

本文論述了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)對于我國經(jīng)濟(jì)的重要性，以及由房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)所衍生出的若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈都會對國民生產(chǎn)總值以及社會總體就業(yè)狀況產(chǎn)生巨大的影響。除此之外，房價的穩(wěn)定還會影響到國民生活質(zhì)量、生活秩序以及生活的幸福感。而在這個焦點問題里，以一線城市高房價所引起的關(guān)注最高。本文通過對一線城市房價現(xiàn)狀的描述以及分析，總結(jié)出了一線城市高房價的共性和特性原因。并希望以此共性與特性來針對性地對一線城市高房價做出調(diào)控。

一線城市；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；不均衡

一、 房地產(chǎn)行業(yè)分析的重要性

包括西方國家在內(nèi)的大多數(shù)國家都把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為支撐國家經(jīng)濟(jì)正常運行的主要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，我國也不例外。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅會影響自身的平穩(wěn)健康與否，單就整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的節(jié)節(jié)相扣，與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系的相關(guān)產(chǎn)業(yè)就達(dá)幾十種，如鋼鐵業(yè)、水泥業(yè)等相關(guān)原材料供給行業(yè)；再如水力、電力、燃?xì)獾饶茉垂┙o行業(yè)；再如金融、運輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)的配合。它們之間存在著牽一發(fā)而動全身的緊密聯(lián)系。除此之外，社會活動中與房地產(chǎn)行業(yè)間接相關(guān)的各部門就更加不勝枚舉，為建造房屋提供工具的固定設(shè)備生產(chǎn)部門，為小區(qū)綠化提供服務(wù)的園藝部門；為生產(chǎn)部門提供生活必需的餐飲、住宿部門以及其他因配套設(shè)施購買所激發(fā)的消費更是遍及消費品市場的各個領(lǐng)域。2014年最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，2013年房地產(chǎn)投資占我國GDP的比重已經(jīng)超過了16%，房地產(chǎn)投資約占全國固定資產(chǎn)投資20%，GDP按照標(biāo)準(zhǔn)化可比價格進(jìn)行計量，比去年增長了7.7%，而房地產(chǎn)投資卻達(dá)到實際增長19.8%的高速度。相比之下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度驚人，對經(jīng)濟(jì)的影響力正在持續(xù)加大。

房地產(chǎn)市場在2000年進(jìn)入了快車道，到04年曾經(jīng)一度到達(dá)了階段性高點，也就是房價增速已經(jīng)把收入增長的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在身后。在認(rèn)識到這樣的信號后，政府就已經(jīng)積極制定一系列政策來制止局勢進(jìn)一步惡化。但是出乎意料的是，政策的實施并沒有產(chǎn)生真正的效果，往往在取得小幅度的成效，后又迎來房價更加迅猛的提高，這樣的情況一直蔓延至今。房價已經(jīng)從政府關(guān)注的高層管理事件變?yōu)榘傩詹栌囡埡蟮闹饕掝}：央企國企大搖大擺地相繼進(jìn)入房地產(chǎn)市場，不斷抬高的地價以及地王的不斷爆料讓人們吃驚之余也在思考房價高燒不退的真正原因。

二、 一線城市房價的國內(nèi)外對比

(一)一線城市與國內(nèi)城市房價比較

根據(jù)搜房網(wǎng)2014年年末公布的《2014年11月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》，得到我國排名前一百位的城市房價如表1。

表1 我國前一百名城市房價 房價單位：元/平方米

注：數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)，其中重慶房價指城市主城區(qū)房價

由上圖可見，一線城市房價遙遙領(lǐng)先于其他城市，并且差距過大。我國前一百名城市房價排名，居于第一位的北京幾乎是最后一位湘潭房價的10倍。所以，解決房價問題，一線城市首當(dāng)其沖。

根據(jù)2013年國家統(tǒng)計局官網(wǎng)所出示的統(tǒng)計結(jié)果得知，以年初新建住宅價格為數(shù)據(jù)指標(biāo)，在我國70個大中城市里，76%的城市環(huán)比上漲，僅有14%的城市環(huán)比下降。房價上漲的城市比較往年雖略有減少，但是最高漲幅卻是去年最高漲幅的1.8倍。易居房地產(chǎn)研究院所出示的統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)果，年初一線城市在同向指標(biāo)上比較上月環(huán)比上漲1.9%，二三線城市比上月環(huán)比上漲相加僅為1%，三線城市上漲空間微乎其微。房價久居高位的熱點一線城市北京、上海、廣州、深圳四個城市當(dāng)中，有三個城市環(huán)比上漲超過2%。可見，一線城市漲勢仍然猛烈，不同層次城市間房價差距仍然持續(xù)擴(kuò)大。

(二)國際一線城市間比較

1.國際房價排名名列前茅

在IMF的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，十大工資與房價嚴(yán)重不成正比的城市以及市場大部分都在中國。具體而言，分別是北京，上海，深圳，香港，天津，廣州，重慶，東京，倫敦，紐約。我們可以清楚的看到，絕大多數(shù)在中國，其中五個城市的房價尤其的昂貴。

但是，這一數(shù)據(jù)與2014年初的全球十大最昂貴房價排行榜有較大的出入，在這份榜單中，中國城市并未上榜。其中最昂貴的當(dāng)屬蒙特卡羅的每平方4420美元，緊接其后的是1937美元的莫斯科，而后的排名，分別被倫敦，紐約，香港，巴黎，東京，新加坡，羅馬，孟買包攬。我們從中可以看到，中國并未出現(xiàn)于其中。

對于這樣的出入，IMF解釋說到，此份統(tǒng)計是基于當(dāng)?shù)厝罕姷氖杖胍约爱?dāng)?shù)胤课輧r格來進(jìn)行計算的，以此展示人們的壓力，并非對房屋價格的單純排名。這樣的比例反映的是當(dāng)?shù)厝罕娫谫I房時的壓力。例如想要在紐約買一間小屋，需要人們收入的6.2倍，而大部分北京人要辛苦工作25年，才能在此買一套房。

2.工資與房價的矛盾對立使得人們的住房需要大幅度聚攏

就現(xiàn)狀而言，諸如北上廣等大城市的房價絲毫不弱于國際大都市房價。舉例來講，北四環(huán)房價大約在六萬，臺北，香港，新加坡也不過此價格。但反觀收入，2013年北京市民收入大約四萬，僅僅是新加坡的六分之一。因此，這便給了投機(jī)分子可趁之機(jī)，房價的先提升使得需求出現(xiàn)空白，而房價的上升使得需求價值上升大，因此存在極高的投機(jī)風(fēng)險憂患在其中。

總之，我國的一線城市房價總體來說與國際接軌，但是從收入水平，房屋租售比等各個角度就顯得過高，超出了普通百姓作為買房者所能承受的限度。降低一線城市房價，對于百姓安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定具有非常重要的意義。

三、 一線城市房價現(xiàn)狀分析

2013年，按照商品房平均售價排序，五個一線城市中深圳以24402元/平方米的價格位居第一，隨后依次為北京、上海、廣州和天津(見表1)；深圳從一個小漁村搖身變?yōu)榻?jīng)濟(jì)繁華的大都市，由于其作為改革開放第一批重點發(fā)展城市，起步時間較早，而且地理位置緊鄰亞洲四小龍之一的香港，致使多年保持著經(jīng)濟(jì)高速增長的勢頭，從房價一直處于第一位可以看到，而北京作為我國首都城市，大規(guī)模的建設(shè)和發(fā)展包括2008年承辦奧運會等，都讓北京房價的追趕勢頭越來越強(qiáng)勁。

從2003年到2013年十一年間，五個城市都總體保持著上漲的態(tài)勢，其中房價增幅最大的城市為北京，為292%，增長速度最慢的是上海221%，總體五城上漲速度均在220%以上，平均每年增速超過10%。從圖中我們還可發(fā)現(xiàn)，每一次政策調(diào)整得到一些效果使房價下降后，第二年就會迎來更加猛烈的上漲。可見，許多宏觀調(diào)控短期見效后，從長期不能夠從根本上改變市場運行，只有從市場自身的供求關(guān)系入手才是根治高房價的最佳選擇。

表2 北、上、廣、深、天五城2003-2013年商品房平均銷售價格(元/平方米)

20032004200520062007200820092010201120122013北京473750536788828011553124181379917782168511702218553上海5118585568427196836181951284014464146031406116420廣州421145375366654886739123935111921121041316315330深圳625667567582938514050126651461519170213501958924402天津25183115405547745811601568868230874582188746

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計網(wǎng)站

美聯(lián)物業(yè)市場研究部根據(jù)上海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年上海房價收入比為18，也就是說一對夫妻不吃不喝，18年的總收入，才能買一套房。這一數(shù)字已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了倫敦、紐約等地。我國目前正處于快速的城市化進(jìn)程中，但是以這樣的房價收入比，讓那些涌入城市的農(nóng)民只能成為農(nóng)民工，卻很難躋身城市的合法市民，這讓很多外來人在工作打拼的同時又深感絕望。同時，同一城市間收入差距的懸殊又給人們生活造成了巨大壓力。在國家統(tǒng)計部門劃分的七個收入等級中，處于最高等級的是最低等級的收入房價比的近九倍，相差如此懸殊，甚至高于一些發(fā)達(dá)國家。再算上每年城市化的新增農(nóng)村人口的遷徙，會出現(xiàn)超過80%的人口缺乏對房屋的正常承受能力。這里套用經(jīng)濟(jì)學(xué)里面的二八法則，將會有80%的人口去租用社會中少數(shù)的20%的人手中掌控的房產(chǎn)資源，并由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身供給資源的有限性，即使是租金也會逐年遞增，人們生活生存壓力增大，整個社會呈現(xiàn)一種不正常的狀態(tài)。[1]

2014年5月26日發(fā)布的全國35個大中城市房價收入比排行榜顯示，在剔除可售型保障性住房后，去年中國35個大中城市房價收入比均值為10.2，其中北京、上海、深圳、福州4個城市遙遙領(lǐng)先，北京高達(dá)19.1位居榜首[2]，為合理范圍最大值的3.2倍。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入。通過不同年份的房價收入比，可以看出一個城市居民購買住宅的支付能力是提高還是下降。一般而言，國際上合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫。

此次的報告指出，中國的房價收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準(zhǔn)確，而且中國對商品住宅的統(tǒng)計口徑與歐美國家也不同，可比性并不大。報告認(rèn)為，中國房價收入比保持在6-7屬合理區(qū)間。報告認(rèn)為，整體上看，35個大中城市的房價收入比有以下三個態(tài)勢：一是，呈現(xiàn)出東、中、西梯度遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大;二是，一線城市明顯高于二線城市，在包含保障性住房的情況下，深圳、北京、上海、廣州的房價收入比分列第一、二、四、六位;三是，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。

與2012年相比，報告指出，2013年有18個城市房價收入比出現(xiàn)下降，其中福州和呼和浩特降幅較大，主要源于商品住宅銷售均價的下跌。其余17個城市多數(shù)是因為人均可支配收入漲幅快于房價漲幅。如果計入保障性住房，2013年35個城市房價收入比均值為8.5，南京等13個城市的房價收入比高于該均值。據(jù)預(yù)計，由于2014年以來樓市降溫明顯，全國商品住宅成交均價難以出現(xiàn)明顯增長，北上廣深四個一線城市中，上海、廣州、深圳房價環(huán)比均已“停跌”，北京也僅輕微下降0.1%。2015年2月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了1月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一線城市房價初步呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，1月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有64個，比上月減少2個；持平和上漲的城市分別有4個和2個，均比上月增加1個。二手住宅價格環(huán)比下降的城市有61個，比上月增加1個；持平和上漲的城市分別有3個和6個，分別比上月增加1個和減少2個。

房價環(huán)比總體仍然略有下降，各城市分化明顯。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析道，一線城市房價初步呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均連續(xù)兩個月微漲，二手住宅價格環(huán)比綜合平均連續(xù)四個月微漲，1月份新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的一線城市均只有1個，且跌幅均在0.2%以內(nèi)；二線城市房價環(huán)比綜合平均仍然下降，但降幅緩慢收窄；三線城市房價繼續(xù)下降，且降幅略有擴(kuò)大，1月份三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均降幅均比上月擴(kuò)大0.1個百分點。房價持平和上漲的城市主要集中在一、二線城市；房價降幅大于0.5%的城市主要集中在三線城市[3]。

目前，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)可以看出，房價止跌反彈跡象比較明顯。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，在此前降息降準(zhǔn)、限購限貸政策解除等利好效應(yīng)不斷釋放的情況下，各大城市的去庫存壓力在持續(xù)釋放，這使得房企逐漸改變了定價策略。臨近春節(jié)，部分房企依然會采取降價優(yōu)惠的做法。預(yù)計到3月份，隨著市場入市情緒繼續(xù)高漲，屆時房價將呈現(xiàn)更明顯的止跌反彈態(tài)勢。如果考慮到2015年上半年房地產(chǎn)市場將會面臨新一輪的降息和降準(zhǔn)等利好政策，那么房價上漲的窗口期會加速到達(dá)。

四、 一線城市房價影響因素的共性與區(qū)別

(一)相同點

根據(jù)北、 上、廣、深四城近年來經(jīng)濟(jì)報告與各類數(shù)據(jù)的梳理，我們看到城市的經(jīng)濟(jì)總量、流通貨幣總量、資金投入、購買力、供給、人數(shù)、收入等都對房價產(chǎn)生了直接影響。此外，一個城市的特點也對房價有著至關(guān)重要的影響。我國國情復(fù)雜，但人口眾多、房屋缺乏是一個不爭事實。特別是在僧多粥少等大城市，因為土地總量有限，而不斷涌入的人口，以及日趨完善的城市化建設(shè)，使得房屋購買更加激烈，自然也就哄抬了房價。這也就是所謂的在勞動力以及其他資金涌入城市后，城市所要面對的消費主體不僅僅是當(dāng)?shù)厝耍兄T多外來人口，需求的大幅度提升，但供給卻暫時跟不上，自然價格就上去了。此外，受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，國家與開發(fā)商都對房屋出臺了一系列優(yōu)惠制度來促進(jìn)內(nèi)需的擴(kuò)大，這也使得房價如春火，越燒越旺。

(二)差異之處

1.對北京房價提升的原因，主要有四個層次。首先是其獨特的地理位置，作為中國的首都，古代的皇城，國際化大都市，以及政治、經(jīng)濟(jì)中心，北京自然有一種天生的優(yōu)勢在其中；其次是因其作為國家中心，自然吸引了眾多財力雄厚的人士進(jìn)京買房；然后是外來人口的大量涌入，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)自然吸引更多人來此謀職、留學(xué)，而后變化逐漸在此定居下來，使房屋需求增大；最后是申奧的成功使得北京的城市建設(shè)以及變得更加適宜居住。

2.對上海房價提升的原因，也有四個層次。首先其為長江入?？谧铌P(guān)鍵性區(qū)域，不論從人還是從財，都是不容置疑的霸主地位；其次是自2005年后，土地供給大大下降，供需出現(xiàn)失衡；然后是因為房屋的拆遷工程，使得對住房需求增大，供需失衡進(jìn)一步擴(kuò)大；最后是因為世博會使得聚攏于其的資金大幅度增加。

3.對廣州房價提升的原因，也有四個層次。首先是其作為廣東省中心以及泛珠三角核心地位；其次是由于市政建設(shè)日益完備，尤其是地鐵以及輕軌、高鐵的大力建設(shè)，使得土地的基本價格有了長足的提升，以最好的商品房為例，其土地價值較2008年增幅23.3%，較2004年則增幅73.5%；然后是家庭結(jié)構(gòu)的變化，隨著資本的積累以及社會觀念的轉(zhuǎn)變，從最初的一家人住一起慢慢的變成了各自居其屋，擴(kuò)大了房屋需求；最后是亞運會的推動作用。

4.對深圳房價提升的原因，也有四個層次。首先是其土地本來就十分少；然后是大量的人口涌入使得市場需求增大；其次是資本化的香港對其有著深厚的資金注入；然后是市政建設(shè)的完善；最后便是其國際化大都市地位的確立。

五、 結(jié)論

由以上論述可以發(fā)現(xiàn)，雖然我國房價問題目前得以緩解，但范圍只局限于部分二線城市及以下。而對于那些矛盾沖突比較集中的一線城市來說，似乎房價上漲在可以預(yù)見的未來仍然是一大難題。我們不能夠放松警覺，仍然需要集中人力和物力去解決一線城市房價過高問題，縮小我國城市間的房價差距，對于國計民生和社會安定都具有十分重要的意義。

[1] 周天勇.高房價會成為一個嚴(yán)重的社會問題[J].金融經(jīng)濟(jì),2009(8).

[2] 北京“房價收入比”達(dá)19.1,遠(yuǎn)超合理區(qū)間[J].中國經(jīng)濟(jì)周刊，2014(6).

[3] 趙月若雪.羊年樓市怎么走[N].中國經(jīng)濟(jì)時報，2015-02-26.

[4] 楊飛. 中國高房價成因的供求分析與對策[J]. 經(jīng)濟(jì)與管理，2009(1).

[5] 夏海峰. 我國房地產(chǎn)價格影響因素分析[D]. 大連：東北財經(jīng)大學(xué)，2011.

[6] 蕭灼基.房地產(chǎn)炒得還不夠[J].領(lǐng)導(dǎo)決策信息，2000(50).

[7] 吳道銀. 我國房價持續(xù)過快上漲的壟斷因素和對策分析[J]. 閩江學(xué)院學(xué)報，2009(1).

[8] 溫家寶.如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題[J].創(chuàng)造，2007(10).

[9] 李凌峰. 房地產(chǎn)價格影響因素研究[D]. 長沙：湖南大學(xué)，2012.

[10] 安鐵通. 論消費需求、投機(jī)需求與房價上漲[J]. 中國集體經(jīng)濟(jì)，2010(10).

(責(zé)任編輯：王 荻)

A Comparative Analysis of Housing Prices in the First tier Cities of China

JIA Man-li1, ZHAO Dan2

(1.Economic School, Inner Mongolia Normal University， Hohhot 010022,China; 2.East Inner Mongolia Power Co.,Ltd, State Grid,Hohhot 010022,China)

This paper discusses the real estate market economy for the importance of China's economy, and derived from the real estate market economy that some related industry chain will have great impact on the national GDP and overall social employment situation. In addition, the stability of prices will also affect the quality of life, life order and the well-being of life. In this focus, the highest price of the first-tier cities is caused by high prices. Through the first-tier cities home price situation description and the analysis, summarized the first-tier cities high housing price and the characteristic reason. And the authors hope that this commonality and features targeted to the first-tier cities high prices should be regulated.

first-tier cities; real estate; economic imbalances

2015-06-15

內(nèi)蒙古自治區(qū)高校人文社會科學(xué)民族學(xué)重點研究基地、內(nèi)蒙古師范大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所重點項目“房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策分析”(項目編號：14MZXJD04)。

賈曼莉，女，內(nèi)蒙古師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院講師，博士；趙丹，女，國家電網(wǎng)公司內(nèi)蒙古東部電力有限公司綜合服務(wù)分公司財務(wù)資產(chǎn)部會計師。

F293.35

A

1008-2603(2015)04-0081-06