易憲容

由中國人民銀行、住建部、中國銀監(jiān)會于3月30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，目的是希望用信貸政策釋放住房市場需求，以此救起正在快速下沉的房地產(chǎn)市場，及減緩中國經(jīng)濟增長下行的壓力。

今年政府工作報告明確表示，要穩(wěn)定住房消費，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其核心就是對住房消費進行全面的泛化，重新推出2008年131號文件所提出的“改善性住房需求”，央行“330房貸新政”基本上是圍繞著這個概念而展開。

從上述政策的核心內(nèi)容來看，其主要目的就是要讓改善性住房需求得到釋放。不過，這些房地產(chǎn)救市政策看上去是力度很大，甚至于遠超出市場預(yù)期，但是能否達到全面釋放改善性住房需求，得受到以下幾個方面因素的制約。

一是所謂改善性住房需求，在當(dāng)前中國住房市場的背景下，尤其是一線城市，其實質(zhì)更多的是住房投資需求。因為，在房價極高的情況下，當(dāng)前的住房市場早就成了一個投資為主導(dǎo)的市場，絕大多數(shù)住房的消費需求早就擠出市場，進入當(dāng)前市場的主要是住房投資者。如果降低進入市場門檻、提高購買融資的杠桿率，當(dāng)然是吸引這些住房投資者進入。不過，這些住房投資者是否進入并非僅是考慮進入門檻低、融資杠桿率高，最重要的是購買之后會不會以更高的價格賣出？只有預(yù)期購買之后能夠以更高的價格賣出時，他們才能利用這些優(yōu)惠條件進入，否則這種需求不會被釋放出來。就目前的情況來看，房地產(chǎn)存在泡沫、國內(nèi)股市牛氣沖天，住房市場賺錢效應(yīng)自然消失，因此要讓這些住房投資者進入市場并非容易，在高房價下，改善性住房需求難以有效釋放。

二是2014年的央行房貸新政，其對購買住房者優(yōu)惠條件應(yīng)該比現(xiàn)在出臺的優(yōu)惠政策還要優(yōu)惠，卻只是讓少許城市住房市場銷售短時間內(nèi)回光返照，房地產(chǎn)市場很快又回到原形，量價齊跌。2014年的央行房貸新政對住房投資者吸引力不大。而這次房貸優(yōu)惠政策能起到的作用可能會更小。

三是“330房貸新政”更多的是強調(diào)降低購買第二套住房的首付比例，只是降低更多的買房者進入的門檻，但是作為住房投資者來說，進入市場杠桿率的高低自然很重要，而更為重要是利率水平。因為，對于任何長期投資來說，利率是投資收益的決定性因素?？梢哉f，盡管2014年央行房貸新政要求銀行對購買住房者給出更多的利率優(yōu)惠條件，支持住房消費，但是在目前的金融市場下，銀行要做到這點是困難的。

因此，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來說，政府要想把住房市場消費需求真正釋放出來，就不能竭力出臺各種政策把過高的房價頂在天花板上而不讓它調(diào)整，而是要減少對房地產(chǎn)市場過多干預(yù)，讓房價逐漸回歸理性。房價的理性回歸多少也就決定了市場真正的消費需求釋放程度及房地產(chǎn)市場復(fù)蘇程度。

而住房市場的價格由投資者為主導(dǎo)轉(zhuǎn)換為以消費者為主導(dǎo)，一定要付出成本及代價。當(dāng)前的救市政策如果不讓地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)這些成本及代價，而是轉(zhuǎn)稼到住房消費者身上，“救市”很難成功?！?/p>

（作者是中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）