劉麗萍

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672—4496（2015）01—082—04

[內(nèi)容提要]在我國物業(yè)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中暴露出了不少亟待解決的問題，既有政府的方面的，也有物業(yè)企業(yè)方面的，還有業(yè)主方面的，但最主要的還是政府方面的。促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展：一是優(yōu)化物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；二是完善物業(yè)管理體制。

[關(guān) 鍵 詞]物業(yè)產(chǎn)業(yè)；發(fā)展環(huán)境；管理體制；對(duì)策建議

物業(yè)管理是社會(huì)公共服務(wù)體系的一部分，與市民生活息息相關(guān)，涉及千家萬戶的利益，是一個(gè)典型的民生工程。上世紀(jì)80年代初，伴隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化的快速發(fā)展，“物業(yè)服務(wù)”應(yīng)運(yùn)而生。三十多年來，我國物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域從小到大，至今已拓展到不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。據(jù)《中國物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2013年全國物業(yè)企業(yè)總數(shù)7.1萬家，物業(yè)管理面積達(dá)到145多億平方米，從業(yè)人員612萬人。物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，不僅給城市居民帶來了一種全新的生活方式，而且成為一個(gè)國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。

然而，在物業(yè)管理快速發(fā)展過程中，也暴露出了一些全國普遍存在且亟待解決的問題。特別是近五年，因業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)引起的矛盾糾紛逐年增多，致使物業(yè)企業(yè)收費(fèi)率普遍偏低，從而出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至虧損，部分物業(yè)小區(qū)出現(xiàn)棄管現(xiàn)象，原本的“魚水”關(guān)系逐步演化為“水火”關(guān)系。不少物業(yè)企業(yè)都陷入到“服務(wù)質(zhì)量不高——業(yè)主不滿意——業(yè)主不繳費(fèi)——服務(wù)質(zhì)量再下降——業(yè)主再不繳費(fèi)——企業(yè)經(jīng)營困難”的惡性循環(huán)的怪圈之中，已經(jīng)嚴(yán)重影響到城市居民的生活質(zhì)量，甚至影響到全社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，必須引起各級(jí)黨委和政府的高度重視。

一、物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

從產(chǎn)業(yè)主體的角度來看，物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展涉及政府——物業(yè)企業(yè)——業(yè)主三者的關(guān)系問題。因此，物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，既有政府的問題（主要是產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境與物業(yè)管理體制），也有物業(yè)企業(yè)的問題（主要是物業(yè)企業(yè)行為不規(guī)范），還有業(yè)主的問題（主要是個(gè)別業(yè)主素質(zhì)較低），但最主要的還是政府的問題。政府問題具體包括以下2個(gè)方面：

（一）物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境問題

1.法律體系尚未完善。我國現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，主要是2003年國務(wù)院出臺(tái)（2007年重新修訂）的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，還有相關(guān)部委頒布的規(guī)章，如國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，建設(shè)部、人事部制定的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》、《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》等。“這些法規(guī)的立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定較為籠統(tǒng)，不少環(huán)節(jié)不具備可操作性，已不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理工作的需要?！盵1] 如大多相關(guān)法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主的一系列權(quán)利，但如何保障這些權(quán)利，義務(wù)相對(duì)人不履行相應(yīng)義務(wù)又應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，卻缺乏具有可操作性的詳細(xì)規(guī)定。

2.政策環(huán)境與輿論環(huán)境不寬松。目前，我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境并不寬松。（1）政策環(huán)境不寬松。相比于城市供暖、供氣等公共產(chǎn)品，對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展關(guān)注度不高，政府出臺(tái)的扶持物業(yè)發(fā)展的政策也不多。比如，營業(yè)稅稅率問題：交通運(yùn)輸、文化體育等服務(wù)行業(yè)營業(yè)稅率僅3﹪，而物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)稅率卻高達(dá)5.75﹪。（2）輿論環(huán)境也需要改善。一是政策法規(guī)宣傳不到位。相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理的法律法規(guī)和相關(guān)政策的宣傳不夠重視，尤其是對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)各自的權(quán)力與義務(wù)宣傳不到位；二是部分媒體對(duì)物業(yè)服務(wù)的報(bào)道有失公正。如國務(wù)院出臺(tái)物業(yè)管理?xiàng)l例，有的媒體就以“業(yè)主可以炒物業(yè)”為題作報(bào)道，這種斷章取義的報(bào)道極大傷害了物業(yè)員工的積極性。

（二）物業(yè)管理體制問題

1.物業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度低。目前，全國物業(yè)管理還沒有實(shí)行嚴(yán)格的招投標(biāo)制度，大部分開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)仍以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，沒有形成一種市場(chǎng)化的競爭格局。這種行為后果主要有：一是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量前高后低。開發(fā)商前期依靠較低的物業(yè)收費(fèi)和相對(duì)較高的物業(yè)服務(wù)來刺激消費(fèi)者購房，但商品房售罄后，這些企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量就會(huì)逐步下降，影響了整體物業(yè)行業(yè)的信譽(yù)；二是物業(yè)企業(yè)替代開發(fā)商受過。如開發(fā)商遺留的房屋工程質(zhì)量問題，車位和綠地等配套設(shè)施與售房時(shí)的約定有所不符引發(fā)的爭議，在業(yè)主不能得到解決的情況下，業(yè)主只能要求物業(yè)服務(wù)公司必須解決問題，否則拒交物業(yè)費(fèi)，從而引發(fā)物業(yè)糾紛。

“由于市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制相對(duì)滯后，物業(yè)行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整體偏低，使物業(yè)企業(yè)難以為繼。目前，除部分共建物業(yè)收費(fèi)價(jià)格相對(duì)放開以外，絕大多數(shù)城市對(duì)物業(yè)收費(fèi)仍然實(shí)行政府定價(jià)”[2]。近年來，伴隨著居民收入增加和物價(jià)指數(shù)上漲，物業(yè)成本尤其是人工成本大幅度提高，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是十年前的老標(biāo)準(zhǔn)。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律方面講，價(jià)格一直偏離價(jià)值，而且偏差的趨勢(shì)越來越大。物業(yè)企業(yè)和員工付出的社會(huì)勞動(dòng)價(jià)值與他們得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)不相符，背離了質(zhì)價(jià)相符、等價(jià)交換的市場(chǎng)規(guī)則，這也是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下、經(jīng)濟(jì)行為扭曲的根本原因。

2.物業(yè)管理缺乏第三方的有效監(jiān)測(cè)和評(píng)估。目前，絕大多數(shù)城市還沒有建立起對(duì)物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估、監(jiān)測(cè)的第三方機(jī)構(gòu)。一是不利于業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的和諧。由于物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等沒有向社會(huì)公開和透明，業(yè)主難免懷疑物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際提供的服務(wù)是否與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相符、是否與交納的物業(yè)費(fèi)相適，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間相互埋怨，甚至產(chǎn)生糾紛；二是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也難以得到保障。

3.業(yè)主委員會(huì)不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。由于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利行使的途徑尚無具有可操作性的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)就很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用?，F(xiàn)有的業(yè)主委員會(huì)大部分為業(yè)主自發(fā)選舉的人員，素質(zhì)參差不齊，部分成員甚至是為了滿足個(gè)人目的而加入其中。業(yè)主委員會(huì)的成員未經(jīng)過任何的物業(yè)行業(yè)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，導(dǎo)致了一些業(yè)主委員會(huì)工作混亂，造成業(yè)主與物業(yè)、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾。部分業(yè)主委員會(huì)成立后，市場(chǎng)行為不規(guī)范，隨意地炒換甚至要挾物業(yè)企業(yè)，存在超越職權(quán)或不按法律法規(guī)規(guī)定行使職權(quán)的“亂作為”現(xiàn)象。這就直接導(dǎo)致缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督和制約，業(yè)主的合法權(quán)益受到不同程度的侵害，既不利于維護(hù)業(yè)主權(quán)利，也不利于物業(yè)管理市場(chǎng)有序競爭。endprint

4.綜合協(xié)調(diào)機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理屬于綜合性行業(yè)，涉及一個(gè)城市內(nèi)規(guī)劃、開發(fā)、城建、物價(jià)、供水、供電、社區(qū)、公安、司法等諸多部門參與監(jiān)督和管理，但是，僅靠國土房屋部門，監(jiān)管力量明顯不夠，很難協(xié)調(diào)其他各個(gè)部門的綜合工作。小區(qū)的管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，已經(jīng)超出了物業(yè)管理的范圍，對(duì)于一些矛盾糾紛，如果沒有區(qū)級(jí)、街道兩級(jí)政府及民政、公安、城建、綜合執(zhí)法等部門的參與，緊緊依靠物業(yè)主管部門的工作，很難得到妥善解決。按照物業(yè)管理相關(guān)法律，區(qū)、街政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)具備一定的監(jiān)督、指導(dǎo)功能，但是由于責(zé)任尚未落實(shí)明確，只能從部分項(xiàng)目上給予被動(dòng)的工作配合，無法起到具體作用。

二、促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議

如何解決上述問題，各級(jí)政府、物業(yè)企業(yè)界和廣大業(yè)主都十分關(guān)注。促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，筆者建議需要政府的進(jìn)一步鼓勵(lì)與扶持，需要法律的清晰規(guī)范與確定，更需要健康有序的體制機(jī)制予以保障。

（一）進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境

1.加快完善我國物業(yè)管理的法律法規(guī)。建議全國人大將《物業(yè)管理法》作為明年的立法計(jì)劃，爭取明年正式出臺(tái)《物業(yè)管理法》，同時(shí)廢止《物業(yè)管理?xiàng)l例》，解決目前物業(yè)管理立法體系效力位階較低的問題。從政府職能、物業(yè)管理體制、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)收費(fèi)、房屋維修、糾紛調(diào)解、業(yè)主組織行為等方面，依法規(guī)范政府、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的行為。國務(wù)院住房與建設(shè)保障部要抓緊組織精干隊(duì)伍分專題研究在物業(yè)管理中推行困難較大的業(yè)主大會(huì)制度、專項(xiàng)維修資金使用制度、物業(yè)糾紛調(diào)解制度等，向全國人大提出妥善解決的立法意見，制定出臺(tái)《物業(yè)管理法》的配套細(xì)則制度，如《物業(yè)屬地化管理辦法》、《業(yè)主委員會(huì)管理辦法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《住宅電梯專項(xiàng)維修資金制度》等，改變目前法規(guī)缺乏操作性、有法難依的局面。

2.加大政府對(duì)物業(yè)產(chǎn)業(yè)的支持力度。各級(jí)政府應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，像重視冬季供暖一樣關(guān)注物業(yè)管理，出臺(tái)優(yōu)惠政策扶持物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。如稅收優(yōu)惠政策，建議比照交通運(yùn)輸業(yè)、文化體育業(yè)等，將物業(yè)行業(yè)營業(yè)稅的稅率由現(xiàn)行的5%的調(diào)低為3%。同時(shí)確立合理的物業(yè)行業(yè)營業(yè)稅征收范圍，建議將物業(yè)企業(yè)的收入扣除支付給其他專業(yè)服務(wù)單位支出后征稅，避免重復(fù)征稅。建議各地市政府從物業(yè)企業(yè)上繳稅收中安排相應(yīng)資金，用于獎(jiǎng)勵(lì)、培育、鼓勵(lì)規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)；對(duì)于歷史遺留等特殊原因造成收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、業(yè)主滿意率高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼等。

3.加強(qiáng)輿論宣傳工作。各類媒體要為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。一是大力宣傳物業(yè)管理方面的法律法規(guī)；二是宣傳物業(yè)員工的辛勤勞動(dòng)。廣大物業(yè)員工無論酷暑嚴(yán)寒、白天黑夜，在物業(yè)管理崗位上盡心盡力、盡職盡責(zé)，他們地位不高無怨言，待遇不高奉獻(xiàn)大；三是以正面宣傳為主。積極引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)誠信經(jīng)營，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。同時(shí)，引導(dǎo)市民正確認(rèn)識(shí)自身的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)理念，引導(dǎo)廣大業(yè)主依法理性維權(quán)。

（二）進(jìn)一步完善物業(yè)管理體制

1.大力推行物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。建議在《物業(yè)管理法》中對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化方面做出強(qiáng)制性規(guī)定，新建住宅小區(qū)必須通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅小區(qū)《物業(yè)服務(wù)合同》到期時(shí)，必須由業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)，要有序放開對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的管制，逐步建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符、等價(jià)交換的市場(chǎng)化運(yùn)作的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和長效運(yùn)作機(jī)制。要運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)。要培育一批具有較強(qiáng)核心競爭力、較高品牌美譽(yù)度的現(xiàn)代大企業(yè)、大集團(tuán)。

2.調(diào)整物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管體制。建立物業(yè)屬地化管理新體制。在一個(gè)城市中，構(gòu)建物業(yè)管理三級(jí)管理機(jī)制，即市級(jí)住房主管部門負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)、制定物業(yè)管理相關(guān)政策工作；區(qū)政府負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、組織轄區(qū)物業(yè)管理工作；街道、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)具體落實(shí)物業(yè)管理監(jiān)督、協(xié)調(diào)工作，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)選舉、處理物業(yè)管理糾紛等工作，強(qiáng)化區(qū)、街政府對(duì)物業(yè)行業(yè)統(tǒng)籌管理的權(quán)責(zé)。建立聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道牽頭組織召開，民政、公安、司法、物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)部門參加，形成政府牽頭，部門協(xié)調(diào)，齊抓共管的物業(yè)屬地化管理的新機(jī)制。

3.引入物業(yè)管理監(jiān)督、測(cè)評(píng)第三方機(jī)構(gòu)。建議各城市物業(yè)主管部門擇機(jī)引入國內(nèi)具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，積極開展對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)，并定期向社會(huì)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取進(jìn)行評(píng)估、監(jiān)測(cè)的結(jié)果。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入，可以保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開、透明，這將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，也有利于社會(huì)和諧穩(wěn)定。

4.加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)與管理。街道辦事處和區(qū)物業(yè)行政主管部門要按照《物業(yè)管理法》的規(guī)定，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)給予指導(dǎo)和協(xié)助，并對(duì)其日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。健全和完善業(yè)主大會(huì)制度，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)委員的推選和培訓(xùn)，試行委員分期分批改選制度，積極探索委員有償式服務(wù)，研究建立業(yè)主委員會(huì)無法履行職責(zé)時(shí)的應(yīng)急缺位處理機(jī)制，不斷提高業(yè)主委員會(huì)的自我管理和守法能力。街道辦事處應(yīng)將轄區(qū)物業(yè)服務(wù)工作納入社會(huì)管理工作范疇，安排向每個(gè)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)派駐代表，列席業(yè)主委員會(huì)議事和決策。

參考文獻(xiàn)

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責(zé)任編輯/李永生endprint