于永博 孫 偉

(大連正信建設(shè)工程管理有限公司)

房地產(chǎn)工程管理不同于其他的大型工程（如政府投資的項(xiàng)目），但是其管理還是很多相通之處，其相同之處在于：1、工程發(fā)包遵循招投標(biāo)法，通過(guò)工程發(fā)包的方式進(jìn)行過(guò)程承包。2、工程都是通過(guò)專業(yè)監(jiān)理公司進(jìn)行管理。3、根據(jù)工程的特點(diǎn)，進(jìn)行專項(xiàng)分包，有不同的分包商進(jìn)行過(guò)程建設(shè)。其主要不同之處在于甲方，即建設(shè)方。對(duì)于大型的政府投資項(xiàng)目，現(xiàn)在都需要專業(yè)項(xiàng)目公司進(jìn)行管理，政府在其中扮演著投資方的角色，管理有項(xiàng)目公司，采購(gòu)有專業(yè)的招標(biāo)代理公司，所有的發(fā)包、管理都實(shí)行透明化的方式進(jìn)行著。而對(duì)于房地產(chǎn)公司的工程，房地產(chǎn)公司作為建設(shè)方，很多事情的自主權(quán)很大，這樣就使很多工程的發(fā)包環(huán)節(jié)采用邀約招標(biāo)的方式進(jìn)行，建設(shè)方有很大的自主權(quán)。這樣的模式對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)有利于公司的利益。能夠根據(jù)公司的實(shí)際情況邀請(qǐng)合適的合作方進(jìn)行合作建設(shè)。因此在管理中有著和其他項(xiàng)目不同的管理重點(diǎn)，其主要表現(xiàn)在：

1、嚴(yán)格發(fā)包：選擇一個(gè)合適的承包方是工程建設(shè)成功的一半，有經(jīng)驗(yàn)、管理規(guī)范的承包方，在工程建設(shè)中會(huì)省建設(shè)方好多事的。由于他的管理規(guī)范會(huì)使工程建設(shè)中規(guī)避很多的風(fēng)險(xiǎn)。雖然在成本上可能有所增加，但是權(quán)衡一下風(fēng)險(xiǎn)的成本，應(yīng)該能節(jié)省一些。我所知的一個(gè)房地產(chǎn)公司在工程發(fā)包時(shí)，采用低價(jià)中標(biāo)的策略進(jìn)行的招標(biāo)，結(jié)果進(jìn)來(lái)以后，管理一團(tuán)糟，進(jìn)度嚴(yán)重滯后，質(zhì)量更不用提，到頭來(lái)還是進(jìn)行隊(duì)伍的撤換，一反一正白白浪費(fèi)了近百萬(wàn)。事后，項(xiàng)目經(jīng)理那種無(wú)奈的表情，至今記憶猶新。

2、規(guī)范管理：這話管理人員好像成天的掛在嘴上，但是實(shí)際執(zhí)行起來(lái)比較難了。在這里還是強(qiáng)調(diào)一定要嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理規(guī)范的要求進(jìn)行規(guī)范的計(jì)劃管理，成本控制。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)就是要加強(qiáng)計(jì)劃管理和預(yù)算管理。計(jì)劃管理在很多房地產(chǎn)公司比較缺失的，更多是根據(jù)銷售合同就把工程交付日期敲定了，然后，項(xiàng)目部就拼命的要求承包方趕工，結(jié)果到頭來(lái)質(zhì)量沒(méi)有保證，進(jìn)度也沒(méi)上去。所以項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)建設(shè)各方坐下來(lái)，仔細(xì)看看圖紙及現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況制定一個(gè)合理的工期，然后把計(jì)劃細(xì)化到最起碼的三級(jí)執(zhí)行計(jì)劃上，最后在去和客戶簽合同，進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)，這樣對(duì)客戶負(fù)責(zé)，同時(shí)也對(duì)自己公司負(fù)責(zé)。這樣的房地產(chǎn)公司的信譽(yù)才能上去。對(duì)于嚴(yán)格預(yù)算管理，在圖紙出來(lái)以后要盡快的把工程預(yù)算出來(lái)，以便以后的成本控制，在發(fā)包中中標(biāo)價(jià)要嚴(yán)格控制在預(yù)算范圍內(nèi)，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的工程變更要嚴(yán)格控制。

3、靈活控制：這一點(diǎn)好像和上一點(diǎn)矛盾，但是在工程現(xiàn)場(chǎng)的管理中確實(shí)要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活的變化，一是計(jì)劃要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行檢查、調(diào)整。二是在進(jìn)度、質(zhì)量、安全上要在不同時(shí)間有不同的側(cè)重點(diǎn)；三是在承包商管理上要靈活，在嚴(yán)格按照合同執(zhí)行上進(jìn)行變通。曾經(jīng)有個(gè)工地，因?yàn)檫^(guò)年時(shí)承包商不能給工人發(fā)下工資，把工地給鬧翻了天。在重大節(jié)日（春節(jié)、農(nóng)忙）時(shí)，建設(shè)方要體諒承包商的苦衷，給予適當(dāng)?shù)撵`活運(yùn)用會(huì)收到意想不到的效果。曾經(jīng)有個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理講過(guò)的一個(gè)事情，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在春節(jié)時(shí)主動(dòng)支付了本應(yīng)年后支付的工程款，使得這個(gè)隊(duì)伍的工人都高高興興的回家過(guò)年了，由于此工程工期緊，項(xiàng)目經(jīng)理年前說(shuō)希望他們過(guò)完年能趕一下進(jìn)度，結(jié)果年初六，所有工人都進(jìn)了工地，沒(méi)過(guò)十五，工程就復(fù)工，整個(gè)工程得以順利交付。而對(duì)于房地產(chǎn)公司確實(shí)沒(méi)有多大的損失。成本在控制范圍之內(nèi)。

4、強(qiáng)化監(jiān)理公司：監(jiān)理公司是甲方聘請(qǐng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、投資等方面進(jìn)行管理，因此甲方要嚴(yán)格對(duì)監(jiān)理公司進(jìn)行管理并充分調(diào)動(dòng)監(jiān)理公司的積極性。甲方與監(jiān)理公司簽訂合同時(shí)應(yīng)明確監(jiān)理公司的責(zé)任與義務(wù)，如監(jiān)理單位根據(jù)所承擔(dān)的監(jiān)理任務(wù)，向發(fā)包人報(bào)送委派業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、有良好職業(yè)道德，并已取得監(jiān)理工程執(zhí)業(yè)資格證書(shū)和注冊(cè)證書(shū)的監(jiān)理工程師的總監(jiān)理工程師及其監(jiān)理機(jī)構(gòu)，提供主要成員名單、工作簡(jiǎn)歷、報(bào)經(jīng)發(fā)包人批準(zhǔn)。在服務(wù)期內(nèi)，監(jiān)理人員應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，以保證服務(wù)工作的正常進(jìn)行，監(jiān)理人員的更換，必須征得書(shū)面同意，對(duì)于不稱職監(jiān)理人員，無(wú)正當(dāng)理由必須 2日內(nèi)離開(kāi)，并在 2日內(nèi)人員更換到位；監(jiān)理單位對(duì)工程所需的原材料、半成品、構(gòu)配件和永久設(shè)備、器材等的采購(gòu)質(zhì)量、制造質(zhì)量、進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量嚴(yán)格控制。發(fā)現(xiàn)不合格成品、半成品材料堅(jiān)決進(jìn)行退場(chǎng)，并對(duì)相應(yīng)施工單位進(jìn)行處罰，如果不合格材料進(jìn)場(chǎng)監(jiān)理單位沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，甲方應(yīng)該在合同中明確對(duì)監(jiān)理公司的處罰規(guī)定。為了調(diào)動(dòng)監(jiān)理公司的積極性不能只明確監(jiān)理公司的義務(wù)，還應(yīng)給監(jiān)理公司相匹配的權(quán)利。如變更工程量的核查權(quán)，簽證權(quán)；施工進(jìn)度的檢查權(quán)、監(jiān)督權(quán)、調(diào)整權(quán)，以及工程實(shí)際竣工日期提前或超過(guò)工程承包/分包合同規(guī)定的竣工期限的簽認(rèn)權(quán)；有權(quán)依據(jù)發(fā)包人的各項(xiàng)管理辦法對(duì)第三方（施工單位、供貨單位等）提供處罰意見(jiàn)，處罰由發(fā)包人具體執(zhí)行等。強(qiáng)化監(jiān)理公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全方面管理能發(fā)揮意想不到的作用。

5、信息暢通：現(xiàn)在這個(gè)信息時(shí)代，信息不暢通，后果是什么樣，這就不用說(shuō)了。對(duì)于項(xiàng)目部來(lái)說(shuō)，建立完善的會(huì)議制度，文檔管理制度，是非常必要的。制定相應(yīng)的流程，設(shè)定合適的審批制度，公文分發(fā)制定。是保證信息暢通的必要手段。一個(gè)設(shè)計(jì)變更已經(jīng)批準(zhǔn)了，結(jié)果施工隊(duì)伍的手中還是老圖紙，后果是什么樣？砸了重來(lái)，誰(shuí)買單？

6、控制變更：變化是項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)工程來(lái)說(shuō)，更是變化多多。房地產(chǎn)工程的變更主要來(lái)于：一、設(shè)計(jì)缺陷，這個(gè)必須變，預(yù)算也必須變，帶來(lái)的成本由設(shè)計(jì)院買單。二、市場(chǎng)的需求，客戶的需求，這要好好研究，是不是共性的需求，往往銷售人員為了銷售，就會(huì)夸大需求的面，所以這個(gè)最好是仔細(xì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查然后進(jìn)行確定。三、技術(shù)創(chuàng)新，處理方法同二。但是對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部來(lái)說(shuō)，對(duì)任何變更都要進(jìn)行很好的控制。

以上是在工作中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房地產(chǎn)工程管理來(lái)說(shuō)還有很多的重點(diǎn)，比如充分發(fā)揮各參加單位作用、加強(qiáng)招標(biāo)管理、合約管理、嚴(yán)格服從規(guī)范要求施工等。