鄭 源,任海英,陳品祥,馮學(xué)兵
(北京市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院,北京100038)
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例暫行條例實(shí)施細(xì)則(征求意見(jiàn)稿)》要求,不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成,同一宗地、宗海范圍內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)編入同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的土地、海域,以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及定著物與土地、海域權(quán)屬界限封閉的范圍為不動(dòng)產(chǎn)單元。不動(dòng)產(chǎn)單元應(yīng)當(dāng)具有唯一編碼。
基于不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制規(guī)則,將房屋登記整理后的空間數(shù)據(jù)中只保留自然幢數(shù)據(jù),與地籍區(qū)、地籍子區(qū)以及建設(shè)用地使用權(quán)的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行疊加后,在屬性表中增加宗地編碼,并將與之對(duì)應(yīng)的宗地編碼進(jìn)行賦值。
將自然幢以地籍子區(qū)為單位,自左上角起,從南到北,從東到西,按照1、2、…的順序,按S形編號(hào),碼值為:0001—9999,填入幢編號(hào)屬性項(xiàng),保留原自然幢編號(hào)(如圖1所示)。
圖1 不動(dòng)產(chǎn)編碼規(guī)則
國(guó)土部要求建立宗地和自然幢兩層空間數(shù)據(jù),建立自然幢、邏輯幢、層、戶4級(jí)關(guān)系,并將附載相關(guān)的權(quán)利信息作為不動(dòng)產(chǎn)登記成果物進(jìn)行提交。
目前已有的土地調(diào)查成果和更新數(shù)據(jù),空間上沒(méi)有與登記檔案保持完全一致,普查數(shù)據(jù)是無(wú)縫的,登記檔案中有歷史數(shù)據(jù)沒(méi)有坐標(biāo)信息(1990年以前),有些登記歷史檔案宗地空間上存在交叉和縫隙,需要重新進(jìn)行核查整理數(shù)據(jù),形成全市地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)(含二調(diào)成果)。
土地調(diào)查數(shù)據(jù)成果沒(méi)有登記檔案的歷史登記空間數(shù)據(jù),沒(méi)有與業(yè)務(wù)檔案形成關(guān)聯(lián)關(guān)系。
(1)房屋數(shù)據(jù)流
全面整合建委房屋管理領(lǐng)域的測(cè)繪、權(quán)屬、交易、存量房交易、拆遷、房屋安全、住房保障等業(yè)務(wù)系統(tǒng),與工程全生命周期數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)接,實(shí)現(xiàn)房屋管理無(wú)權(quán)屬、上市交易、建立權(quán)屬、使用、轉(zhuǎn)讓交易、拆遷等房屋管理業(yè)務(wù)全生命周期管理,如圖2所示。
圖2 市住建委房屋全生命周期平臺(tái)數(shù)據(jù)流
市住建委房屋全生命周期平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了一張動(dòng)態(tài)更新的房屋現(xiàn)狀一張圖,一張圖中每個(gè)圖元對(duì)應(yīng)著物理現(xiàn)實(shí)中存在的一個(gè)樓幢,具有真實(shí)的地理坐標(biāo),并且每個(gè)圖元都編有唯一的“房屋身份證編碼”。通過(guò)以樓幢圖元為核心,掛接樓幢樓盤表信息,以房屋編碼為標(biāo)識(shí),將“拆、建、管”過(guò)程中涉及的征收拆遷、建設(shè)工程、房產(chǎn)測(cè)繪、權(quán)屬交易登記、物業(yè)管理、中介管理、房屋安全管理等各個(gè)業(yè)務(wù)串聯(lián)起來(lái)(如圖3所示)。
圖3 房屋全生命周期管理
(2)數(shù)據(jù)更新機(jī)制
房屋現(xiàn)狀一張圖更新:房屋現(xiàn)狀一張圖的更新是通過(guò)每日將房產(chǎn)測(cè)繪備案的數(shù)據(jù)以接口方式進(jìn)行實(shí)時(shí)更新。對(duì)于非新建的房屋,通過(guò)房屋安全日常檢查,發(fā)現(xiàn)缺失的樓幢,定期進(jìn)行外業(yè)測(cè)繪更新。
房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)更新:每日動(dòng)態(tài)抽取房產(chǎn)交易系統(tǒng)中的交易登記數(shù)據(jù),進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新。房屋業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)的匹配,利用關(guān)鍵字匹配,采用自動(dòng)或者人工匹配將交易登記的房屋對(duì)應(yīng)到空間樓幢上。
落宗底版庫(kù)流程如圖4所示。
還是以房屋和土地?cái)?shù)據(jù)整合為例。
1)房屋業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)整理:以戶為單位,梳理業(yè)務(wù)系統(tǒng)中每戶的基礎(chǔ)信息和業(yè)務(wù)歷史,并對(duì)戶進(jìn)行歸幢處理,對(duì)重復(fù)的戶和房屋進(jìn)行合并。
圖4 落宗底板庫(kù)流程
2)房屋空間數(shù)據(jù)整理:以房屋為單位,整理房屋的標(biāo)準(zhǔn)地址和空間位置等信息,并把房屋中的樓盤表整理清楚,包括樓盤表中的每一戶的基礎(chǔ)信息。
3)房屋業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián):將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中的房屋和空間數(shù)據(jù)的房屋進(jìn)行掛接關(guān)聯(lián),建立關(guān)聯(lián)關(guān)系,同時(shí)需要把業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中的戶和空間數(shù)據(jù)的戶進(jìn)行掛接,建立關(guān)系。
4)土地業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)整理:梳理土地業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的上下手關(guān)系和業(yè)務(wù)歷史。
5)土地空間數(shù)據(jù)整理(包括發(fā)證和調(diào)查):整理土地現(xiàn)狀中的每一宗土地,包括空間位置和宗地編號(hào)等信息。
6)房屋數(shù)據(jù)落宗:找到房屋所在的宗地,做到空間關(guān)聯(lián),屬性匹配,形成數(shù)據(jù)落宗成果。
7)構(gòu)建基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù):基于房屋成果數(shù)據(jù)、土地成果數(shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)落宗情況,建立不動(dòng)產(chǎn)單元登記號(hào)等信息,構(gòu)建基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。
即是完成4類數(shù)據(jù)整理,3個(gè)關(guān)聯(lián)。
動(dòng)態(tài)落宗流程如圖5所示。
圖5 動(dòng)態(tài)落宗流程
1)落宗查詢:當(dāng)申請(qǐng)人在進(jìn)行房屋/土地交易登記的時(shí)候,在落宗查詢窗口對(duì)落宗底版庫(kù)進(jìn)行查詢,如果底板庫(kù)已落宗,則申請(qǐng)人可以根據(jù)落宗結(jié)果進(jìn)行后續(xù)業(yè)務(wù)辦理,如果底版庫(kù)中未落宗,則需要進(jìn)行落宗申請(qǐng),分別進(jìn)行房屋落宗、土地落宗,完成落宗后方可繼續(xù)后續(xù)業(yè)務(wù)辦理。
2)房屋落宗:房屋落宗時(shí),需要核實(shí)房屋是否有空間圖元,沒(méi)有空間圖元的,如果能歸幢則進(jìn)行歸幢,不能歸幢的則進(jìn)行外業(yè)調(diào)查,對(duì)于有空間圖元的,再查看該空間幢是否跨宗,不跨宗則可以落宗,跨宗的需要外業(yè)調(diào)查核實(shí)。
3)土地落宗:土地落宗時(shí),對(duì)于未發(fā)證宗地,如果有二調(diào)四至,發(fā)布公告公示,無(wú)異議后認(rèn)定落宗,沒(méi)有二調(diào)四至,則需要進(jìn)行外業(yè)調(diào)查指界。
2)、3)的最終成果更新到落宗底版庫(kù)中。
房屋與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)系統(tǒng)界面如圖6所示。左側(cè)為交易權(quán)屬的樓幢列表,中間顯示的是全市地圖,底圖為電子地圖和影像,上面疊加房屋空間現(xiàn)狀一張圖。右側(cè)是對(duì)空間幢的各種查詢條件。
圖6 房屋與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)系統(tǒng)界面
圖7 左側(cè)目錄樹(shù)與任務(wù)分配
本文對(duì)交易全市的樓幢按照區(qū)縣、街道(小區(qū))、字母的方式排序,對(duì)作業(yè)任務(wù)的指派也是按照區(qū)縣、街道(小區(qū))、字母進(jìn)行指派,方便分區(qū)分塊作業(yè)。對(duì)作業(yè)員的成果按照兩級(jí)檢查的方式進(jìn)行復(fù)查,確認(rèn)無(wú)誤后,進(jìn)入成果庫(kù)。
房屋與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián):對(duì)左側(cè)目錄樹(shù)的交易登記的樓幢,通過(guò)關(guān)鍵字搜索,定位至類似的空間幢,比照交易登記的樓盤表和空間幢的樓盤表以及權(quán)利人信息,實(shí)現(xiàn)房屋與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)(如圖8所示)。
圖8 房屋與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)
房屋落宗整個(gè)系統(tǒng)界面如圖9所示。左側(cè)為交易權(quán)屬的已空間關(guān)聯(lián)審核通過(guò)樓幢列表,中間顯示的是全市地圖,底圖為電子地圖和影像,上面疊加房屋空間現(xiàn)狀一張圖和宗地圖層。右側(cè)是對(duì)空間幢的各種查詢條件。
圖9 房屋落宗系統(tǒng)界面
房屋落宗:將已關(guān)聯(lián)審核通過(guò)的空間幢定位到地圖,查看宗地,根據(jù)空間匹配度、土地證匹配度、坐落匹配,選擇宗地進(jìn)行落宗。各區(qū)縣需要對(duì)落宗的成果進(jìn)行核查,確認(rèn)落宗后,即刻生成不動(dòng)產(chǎn)單元編碼,以供交易權(quán)屬系統(tǒng)完成各類登記業(yè)務(wù),生成不動(dòng)產(chǎn)證(如圖10所示)。
動(dòng)態(tài)落宗與房屋落宗類似,對(duì)于底版庫(kù)不存在的落宗,由交易權(quán)屬系統(tǒng)給落宗系統(tǒng)發(fā)送落宗申請(qǐng),作業(yè)員根據(jù)落宗申請(qǐng)列表,類似房屋與空間關(guān)聯(lián)、房屋落宗的步驟完成落宗即可。對(duì)于需要立即辦理的登記業(yè)務(wù),而底版庫(kù)不存在落宗的,可以生成臨時(shí)碼以完成整個(gè)登記業(yè)務(wù)流程,對(duì)于不是及時(shí)辦理的登記業(yè)務(wù),則需要通過(guò)房屋基礎(chǔ)信息管理來(lái)協(xié)助完成。
圖10 房屋落宗操作
房屋基礎(chǔ)信息管理是為了解決在底版庫(kù)中找不到對(duì)應(yīng)的空間幢而實(shí)施的,外業(yè)調(diào)查完成后,通過(guò)權(quán)籍調(diào)查軟件生成相應(yīng)的空間圖元和基礎(chǔ)樓盤表,更新至落宗軟件,這樣在落宗軟件里面,就能完成交易權(quán)屬的樓幢與空間幢之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系,繼而之后完成落宗流程(如圖11所示)。
圖11 房屋基礎(chǔ)信息管理流程
外業(yè)調(diào)查表由樓幢表、房屋表、腳點(diǎn)坐標(biāo)表構(gòu)成。樓幢、房屋均只采集基本信息,腳點(diǎn)坐標(biāo)表為樓幢的首層平面的腳點(diǎn)坐標(biāo),按照腳點(diǎn)(1,2,3,4,1),(5,6,7,8,5)閉合環(huán)的方式提交,可以只有一個(gè)閉合環(huán)(如圖12所示)。
房屋基礎(chǔ)信息管理系統(tǒng)如圖13所示。通過(guò)房屋基礎(chǔ)信息管理系統(tǒng)完成外業(yè)Excel導(dǎo)入、拓?fù)錂z查、空間編輯等空間,待審核通過(guò)后,提交到空間幢表和戶表。
圖12 外業(yè)調(diào)查表
圖13 房屋基礎(chǔ)信息管理系統(tǒng)界面
房屋落宗的實(shí)現(xiàn)為北京市進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施提供了技術(shù)保障條件,為政府部門間的數(shù)據(jù)共享和融合搭建了橋梁,避免了數(shù)據(jù)分散在政府各個(gè)部門而造成的數(shù)據(jù)孤島和數(shù)據(jù)不一致性,也為今后政府基于整合后的數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)決策分析提供了有效的支撐。
略)