孔喜梅

(鄭州大學(xué)商學(xué)院，河南鄭州　450001)

城市居民社區(qū)公共停車位的治理研究——基于《物權(quán)法》和治理理論的分析

孔喜梅

(鄭州大學(xué)商學(xué)院，河南鄭州450001)

【摘要】隨著社會(huì)的發(fā)展，社區(qū)公共停車位逐漸演變成一種與“衣食住行”商品類似的必需品。在社區(qū)停車位供不應(yīng)求的前提下，由于社區(qū)公共空間治理程序不合理、決策程序不透明、業(yè)主參與社區(qū)公共治理意識(shí)淡薄、參與程度低、物業(yè)管理不規(guī)范導(dǎo)致城市居民社區(qū)停車矛盾糾紛頻發(fā)。根據(jù)公共治理理論，分析了城市居民社區(qū)公共空間治理的特殊性在于市場(chǎng)主體力量的差異性、利益的不一致性以及業(yè)主委員會(huì)不能很好地發(fā)揮作用。結(jié)合《中國(guó)人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，提出優(yōu)化社區(qū)停車位的分配方式、切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用、創(chuàng)新管理方式等化解思路。

【關(guān)鍵詞】城市居民社區(qū);公共停車位;供不應(yīng)求;公共治理

【中圖分類號(hào)】F293; D923.2

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】2095－1361 (2015)01－0124－06

收稿日期:· 2014－11－25

基金項(xiàng)目:鄭州大學(xué)教改項(xiàng)目“經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)產(chǎn)學(xué)研合作教育培養(yǎng)創(chuàng)新人才探索”(項(xiàng)目編號(hào):［2009］20)、國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“基于制度資本的包容性城鎮(zhèn)化機(jī)理、模式與路徑研究”(項(xiàng)目編號(hào)14BJY049)

作者簡(jiǎn)介:孔喜梅(1974－)，女，河南睢縣人，鄭州大學(xué)商學(xué)院副教授，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，碩士生導(dǎo)師，研究方向:產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和公共治理問題

Abstract:Community public parking position is necessities goods as similar as“basic necessities of life”.On the premise that the supply fails to meet the demand，and the other reasons such as: unreasonable public space governance procedures; non －transparent public decision－making procedures; irregular management and the low consciousness and low degree of participation of the owners etc.These reasons lead to disputes and contradictions about parking position frequently.According to the governance theory，this paper holds that the governance of the city residents community is particular，combined with the relevant laws and regulations，this paper suggests that we should optimize the mode of distribution，play the role of the committee owners and bring forth new thoughts and management innovation.

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，2013年我國(guó)汽車保有量為1.37億輛，銷售量為2198.7萬輛，連續(xù)5年居世界第一位［1］。汽車數(shù)量的增加在增加交通便利性的同時(shí)，也帶來停車難的問題。這種“難”不僅僅表現(xiàn)在外出停車難上，回到車主所居住的社區(qū)也面臨停車難題。近年來，雖然社區(qū)住宅規(guī)劃都有車位配比要求(同一個(gè)城市的不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域，不同標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)，停車位配比要求不同)。但是，由于不同社區(qū)建設(shè)年份不同、管理方式各異、具體情形錯(cuò)綜復(fù)雜，加上社區(qū)停車位所在“公共空間性質(zhì)”，圍繞停車產(chǎn)生的矛盾和糾紛也不斷出現(xiàn)。城市居民社區(qū)停車位實(shí)際上屬于公共空間的治理問題。對(duì)于該問題，目前學(xué)術(shù)界研究較少，可查閱的論文大多數(shù)是新聞報(bào)道，筆者將以鄭州市MHHY小區(qū)停車位的治理為例，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》及公共治理理論對(duì)該問題進(jìn)行理論分析。

一、MHHY小區(qū)一起停車糾紛案

2014年5月的一個(gè)中午，MHHY社區(qū)居民張女士下班回到社區(qū)，發(fā)現(xiàn)自家的停車位被人占了，遂打電話給物業(yè)保安，保安趕來尋找車主，正在此時(shí)車主正好準(zhǔn)備外出，看到保安和張女士站自家的汽車旁邊，詢問原因，得知是自己的汽車占了別人的停車位時(shí)，車主勃然大怒，對(duì)著張女士和保安大吼大叫。他生氣的原因在于:第一，現(xiàn)在是白天，他停車的時(shí)候這個(gè)車位是空著的。第二，車位就在他們家樓下，

他就近停車方便快捷。第三，這個(gè)停車位本來是社區(qū)通行的道路，什么時(shí)候被劃成了停車位并被張女士買下他不知情，并聲稱他也是小區(qū)業(yè)主，有權(quán)使用社區(qū)公共空間。

面對(duì)盛氣凌人的業(yè)主，保安懦弱無為，因?yàn)檫@位霸道的業(yè)主對(duì)他掄起了拳頭，氣憤的張女士開始還和這位霸道的業(yè)主理論，可后來發(fā)現(xiàn)根本沒法講道理，好在霸道的業(yè)主要出門辦事，發(fā)過脾氣后發(fā)動(dòng)車子悻悻而去，張女士只好將車子停好回家。但對(duì)無為的物業(yè)和保安非常不滿。

這起案例雖小，但在MHHY小區(qū)特別具有代表性，也是筆者關(guān)注社區(qū)停車位問題的緣由。根據(jù)筆者的觀察，這是城市社區(qū)最經(jīng)常發(fā)生的景象，也是社區(qū)保安最主要的工作內(nèi)容之一，尤其是在下班高峰期，經(jīng)?？梢钥吹奖０豺T著電動(dòng)車在社區(qū)奔波，協(xié)調(diào)停車事宜。筆者甚至認(rèn)為，這也是中國(guó)社會(huì)公共空間里常見的人與人之間因小事產(chǎn)生糾紛的一個(gè)縮影。

二、MHHY社區(qū)停車位糾紛表象原因剖析

1、社區(qū)停車位供不應(yīng)求，停車位規(guī)劃缺少前瞻性

MHHY是鄭州市鄭東新區(qū)一個(gè)比較成熟的社區(qū)，該社區(qū)是由HNMH房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，由HNMH物業(yè)管理有限公司承擔(dān)社區(qū)的物業(yè)管理，業(yè)主主要是HNMH集團(tuán)公司的員工。社區(qū)共有住戶924戶，地下車位597個(gè)，車位配比0.6。地下車庫按照出售的方式確定，每個(gè)車庫8萬元，使用期限70年，但沒有產(chǎn)權(quán)。MHHY社區(qū)初建之時(shí)，鄭州市鄭東新區(qū)尚處于發(fā)展初期，社區(qū)入住率較低，停車位的問題并不突出。隨著鄭東新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，周圍公共交通、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等配套設(shè)施逐漸完善，社區(qū)入住率提高，原來0.6的車位配比不能滿足居民停車的需求，社區(qū)又規(guī)劃地面停車位約220個(gè)(對(duì)于這個(gè)數(shù)字，社區(qū)物業(yè)諱莫如深，筆者是社區(qū)業(yè)主，因這次糾紛案開始關(guān)注公共空間停車位的治理問題，就地面停車位的數(shù)量向社區(qū)物業(yè)咨詢過多次，才給出這么一個(gè)大致的數(shù)字)。地面停車位以出租的方式界定使用權(quán)，年租金1200元，一次簽訂三年合同，能否獲得車位和車位位置通過抽簽方式確定。但由于業(yè)主汽車保有量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過停車位的數(shù)量，社區(qū)的車位配比雖然將近1∶1，但仍嚴(yán)重供不應(yīng)求。

2、社區(qū)治理程序不合理，業(yè)主沒有知情權(quán)

按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，業(yè)主有選舉業(yè)主委員會(huì)、選擇物業(yè)管理公司、就社區(qū)公共空間的治理進(jìn)行表決的權(quán)利，《物權(quán)法》還對(duì)上述權(quán)利的行使程序進(jìn)行了具體規(guī)定。但筆者作為業(yè)主之一，對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立、通過何種程序成立、社區(qū)委員會(huì)成員構(gòu)成等具體事務(wù)毫不知情。從社區(qū)住房交付至今8年來，只有在出售車庫和車位之時(shí)，物業(yè)公司召集業(yè)主購(gòu)買或承租車位，此后，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司沒有就社區(qū)公共事務(wù)組織過任何活動(dòng)。對(duì)于停車位的價(jià)格，地下車庫的出售、地面停車位的出租方式、具體議程和價(jià)格也沒有經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)的表決。對(duì)此，雖有業(yè)主表示不滿、發(fā)牢騷，但并沒有就此問題與物業(yè)公司進(jìn)行有組織的溝通和協(xié)商。

案例中霸道的業(yè)主看似蠻橫，但并非全無道理?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章第七十條明確規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡谄呤龡l“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！边@條道路在霸道業(yè)主居住的樓下，屬于社區(qū)內(nèi)的道路，是社區(qū)居民的公共空間。并且他的質(zhì)疑具有法律依據(jù):社區(qū)物業(yè)將共有的公共空間路面劃成停車位，對(duì)停車位收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并沒有通過業(yè)主大會(huì)同意。

3、社區(qū)物業(yè)車位和車輛管理不規(guī)范

物業(yè)管理不規(guī)范主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:第一，沒有全體業(yè)主達(dá)成共識(shí)并共同遵守的社區(qū)車輛車位管理的規(guī)章制度。第二，一些由社區(qū)保安口頭傳達(dá)并為業(yè)主所共知的“要求”(如將車輛停在自己的車位上、不能亂停亂放、外來車輛出入登記制度等)不能得到很好的遵守。

第三，鑒于以上兩點(diǎn)，社區(qū)停車位是否規(guī)范有序完全依賴于業(yè)主的個(gè)人操守。

因車輛多車位少，沒有車位的業(yè)主的汽車必定是亂停亂放的。于是，一些擁有地下車庫的業(yè)主也因怕麻煩不使用地下車庫，而將車輛隨機(jī)停放在路面方便的位置上，雖然大家在停車的時(shí)候盡量不影響他人通行，但車輛亂停亂放使社區(qū)公共空間場(chǎng)景混亂。但混亂歸混亂，由于每位業(yè)主的車輛都能找到停車的地方，因此，自家的車位被占了，就另找一個(gè)位子將車輛停下，反而沒有停車糾紛。

2014年4月，社區(qū)物業(yè)開始規(guī)范社區(qū)停車管理。物業(yè)公司首先在社區(qū)出入口張貼告示，規(guī)定車子必須停在自家車位上，沒有停車位的車輛禁止進(jìn)入社區(qū)。為了防止業(yè)主亂停亂放，物業(yè)公司在關(guān)鍵的地方擺放大花盆。操守良好的業(yè)主主動(dòng)將車子停在自己的車位上，車位被占請(qǐng)求保安協(xié)調(diào)。但霸道的業(yè)主依然我行我素，物業(yè)公司擺放的大花盆也頻繁被打砸。這樣的業(yè)主飛揚(yáng)跋扈，物業(yè)公司的保安根本不敢管，也管不了。所以，對(duì)于這樣的行為，物業(yè)公司既不追究也不干預(yù)，花盆打破一個(gè)補(bǔ)放一個(gè)。對(duì)于一般亂停亂放的業(yè)主，也不好意思干預(yù)。后來，物業(yè)公司用固定的、打不爛、砸不壞的鐵柱子代替了花盆，車輛亂停亂放的現(xiàn)象大大改善，但停車位不足的矛盾逐漸凸顯。社區(qū)共有道路路面上的私有停車位卻不斷被占用，社區(qū)保安每天都要為此反復(fù)奔走協(xié)調(diào)。就社區(qū)路面公共停車位的使用，社區(qū)物業(yè)有明確的管理規(guī)范，但因?yàn)閳?zhí)“規(guī)”不嚴(yán)，有規(guī)難依，導(dǎo)致社區(qū)規(guī)則的公信度降低。

4、業(yè)主參與公共治理的意識(shí)淡薄，公共治理參與程度低

前文分析指出，社區(qū)物業(yè)公司治理程序不合理，沒有主動(dòng)和業(yè)主就相關(guān)事宜進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)。但反過來看業(yè)主一方，業(yè)主也缺少對(duì)公共空間治理的參與意識(shí)?！安桓杉菏虏粡埧凇?，不涉及自己的利益，不會(huì)主動(dòng)表達(dá)意見。涉及到自己的利益，發(fā)生一件事，雙方當(dāng)事人和物業(yè)公司根據(jù)不同情況尋求解決辦法，并沒有因?yàn)橐患虑榈慕鉀Q而為以后類似事情的發(fā)生制定或完善規(guī)則并形成治理規(guī)范。解決不了的，比如張女士的案例，因?yàn)榍謾?quán)一方強(qiáng)勢(shì)霸道，保安無力協(xié)調(diào)，要么發(fā)牢騷，毫無意義的抱怨，要么像那位霸道的業(yè)主一樣，用“霸權(quán)”代替“法治”作為解決問題的辦法，并沒有形成一個(gè)各方遵從的治理機(jī)制。

那么，社區(qū)業(yè)主為什么缺乏參與社區(qū)公共空間治理的動(dòng)機(jī)呢?這源于城市社區(qū)空間的特殊性質(zhì)。

三、公共治理理論及城市社區(qū)空間治理的特殊性

1、公共治理理論

魏崇輝(2014)認(rèn)為，治理是使相互沖突的利益或不同利益得以調(diào)和并采取聯(lián)合行動(dòng)的持續(xù)過程，同時(shí)亦是各種公共和私人的機(jī)構(gòu)管理其共同事務(wù)的諸多方式的總和，并認(rèn)為公共治理達(dá)成的均勢(shì)保障是法治和民主［2］。余軍華、袁文藝(2013)認(rèn)為新舊治理的內(nèi)涵從根本上是不同的，“舊治理”一般是指“政府以及它的行為”，“新治理”是指“政府與社會(huì)之間的伙伴關(guān)系”。他們引用Van Kersbergen K.和Van Warden F.分析的9種治理概念，認(rèn)為公共空間的善治，良好治理的關(guān)鍵在于治理各主體基于法治，建立在信任、互利、協(xié)商、談判、市場(chǎng)精神之上的。［3］由此可見，治理具有四個(gè)特征:首先，治理是一個(gè)各方利益的調(diào)和過程，不是一套規(guī)則條例，也不是一個(gè)活動(dòng)，而是一個(gè)過程。其次，治理的建立不是以支配而是以調(diào)和為基礎(chǔ)。再次，治理同時(shí)依賴于公共部門和私人機(jī)構(gòu)。最后，治理并不依賴于正式的制度，而是有賴于治理各方的相互作用。

2、城市社區(qū)公共空間停車位治理的特殊性

從產(chǎn)品屬性分析，城市居民社區(qū)公共停車位是建立在社區(qū)公共空間上的私人空間，具有私人物品屬性，具有消費(fèi)的競(jìng)爭(zhēng)性和排他性。依照公共治理理論和相關(guān)法律、法規(guī)，其治理的組織結(jié)構(gòu)是在轄區(qū)管理委員會(huì)(政府正式組織)的引導(dǎo)、監(jiān)督和管理下，由社區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司三方共同參與以達(dá)成共識(shí)的過程，其治理的特殊性源于治理主體“市場(chǎng)力量”的差異和利益取向的不一致性。

(1)治理主體市場(chǎng)力量的差異性

城市社區(qū)公共空間的治理主體有社區(qū)業(yè)主(業(yè)主代表大會(huì))、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司。依據(jù)國(guó)務(wù)院379號(hào)令，于2003年9月1日起實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，社區(qū)全體業(yè)主組成的業(yè)主代表大會(huì)是社區(qū)最高“權(quán)力機(jī)構(gòu)”，享有選舉業(yè)主代表大會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)公司由業(yè)主代表大會(huì)選聘，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司實(shí)際上形成了雙重的“委托－代理關(guān)系”，業(yè)主委員會(huì)受全體業(yè)主委托，代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司、維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益;物業(yè)公司受業(yè)主代表大會(huì)委托，收取物業(yè)管理費(fèi)，行使社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

按照公共選擇理論，全體業(yè)主是一個(gè)個(gè)分散的個(gè)體，實(shí)施業(yè)主權(quán)利付出的時(shí)間和精力成本是由個(gè)人承擔(dān)的，而受益的卻是全體業(yè)主，所以在實(shí)際運(yùn)行中，存在業(yè)主個(gè)體的“搭便車”和“機(jī)會(huì)主義行為”，這也是社區(qū)業(yè)主公共治理意識(shí)淡薄，參與公共治理意愿較低的重要原因。與此相反，物業(yè)服務(wù)公司卻是一個(gè)具有明確利益目標(biāo)(利潤(rùn)最大化)的企業(yè)組織，因此，當(dāng)治理雙方存在利益沖突時(shí)，雖然業(yè)主代表大會(huì)享有法律上的“高”權(quán)力，卻未必能夠真正行使這項(xiàng)權(quán)力，雙方的市場(chǎng)力量明顯不對(duì)等。

(2)利益取向的不一致性

全體業(yè)主與業(yè)主之間、全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間無疑具有利益一致性。比如，都希望有一個(gè)良好的社區(qū)空間環(huán)境，干凈衛(wèi)生、鄰里和諧、社區(qū)空間良好有序，這種利益的一致性既是城市社區(qū)公共空間達(dá)成“善治”的前提條件，也是治理的目的。但全體業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司也存在利益取向的不一致性。利益取向的不一致性可分為兩種情況:一是全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司利益的分歧，二是全體業(yè)主之間利益的分歧。

全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司利益的不一致性在于全體業(yè)主在對(duì)良好社區(qū)環(huán)境的預(yù)期下，還希望物業(yè)服務(wù)公司盡量降低物業(yè)管理費(fèi)用，提升物業(yè)服務(wù)水平。而物業(yè)服務(wù)公司則期待更好的服務(wù)回報(bào)和盡可能降低服務(wù)成本。

業(yè)主與業(yè)主之間既存在利益一致性，也存在利益的競(jìng)爭(zhēng)性，還存在利益訴求的差異性。業(yè)主與業(yè)主在面對(duì)物業(yè)服務(wù)公司時(shí)具有利益一致性，比如希望提高社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平、降低物業(yè)管理費(fèi)用等方面，這種一致利益的獲得需要全體業(yè)主的共同表達(dá)，但是共同表達(dá)意味著共同利益，現(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)為“公地悲劇”。這種建立在期望他人積極行動(dòng)而自己免費(fèi)搭車以獲利的行動(dòng)邏輯和“共同利益”最后意味著每個(gè)人都“沒有利益”。

但業(yè)主之間也存在利益的競(jìng)爭(zhēng)性，尤其在社區(qū)公共資源供不應(yīng)求的情景下，如案例中的公共停車位，抽簽時(shí)運(yùn)氣不好的業(yè)主就無法獲得停車位。

(3)業(yè)主委員會(huì)

根據(jù)現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在城市社區(qū)公共空間的治理中，業(yè)主委員會(huì)起著非常重要的橋梁作用。它一方面代表社區(qū)全體業(yè)主，收集、整理并向物業(yè)服務(wù)公司傳遞全體業(yè)主的治理意愿，另一方面又代表業(yè)主行使監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司、維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)利，協(xié)調(diào)雙方的行為。但現(xiàn)實(shí)中業(yè)主委員會(huì)大多淪為“形式上的存在”。這是因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)實(shí)際上是一種“自治性服務(wù)組織”，《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然明確規(guī)定“應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案”，但是業(yè)主委員會(huì)在法律上的地位卻并不明確，加上公共選擇過程中的“搭便車”和“機(jī)會(huì)主義行為”?，F(xiàn)實(shí)中，業(yè)主委員會(huì)并沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

四、社區(qū)公共停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬及其分配

1、社區(qū)地下車庫和地面停車位所有權(quán)歸屬

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽

車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！币虼?，MHHY的地下車庫屬于建筑區(qū)規(guī)劃用于停放汽車的車位，開發(fā)商或者物業(yè)公司作為當(dāng)事人，有權(quán)利通過出售的方式讓渡使用權(quán)，但同等條件下，MHHY的業(yè)主有優(yōu)先獲得購(gòu)買車庫使用權(quán)的權(quán)利。

2、社區(qū)地面停車位所有權(quán)歸屬及使用權(quán)的界定

《物權(quán)法》第七十四條還規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹贛HHY的設(shè)計(jì)規(guī)劃圖上，社區(qū)地面道路停車位并非“建筑區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車位”，根據(jù)《物權(quán)法》，這一公共空間是歸全體業(yè)主共同所有的。第一個(gè)問題是，社區(qū)物業(yè)在沒有征得業(yè)主委員會(huì)同意的情況下，是否有權(quán)力將業(yè)主共有的道路規(guī)劃成停車位?第二個(gè)問題是，在社區(qū)停車位緊張，社區(qū)業(yè)主對(duì)公共停車位有需求的情況下，如何確定社區(qū)共有路面公共停車位的使用權(quán)?第三個(gè)問題是，在供求不平衡的情況下，社區(qū)物業(yè)采取出租的方式確定共有停車位的使用權(quán)，那么，社區(qū)共有路面收取的停車費(fèi)應(yīng)該歸誰所有?誰來管理?歸誰使用?第四，對(duì)于沒有獲得社區(qū)共有停車位停車權(quán)利的業(yè)主，有沒有獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利?

毫無疑問，根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)公司是沒有權(quán)利將屬于業(yè)主共有的道路規(guī)劃成停車位并擅自出租的。但現(xiàn)實(shí)中，由于社區(qū)公共空間治理的特殊性，業(yè)主個(gè)體的分散性，加上業(yè)主委員會(huì)有名無實(shí)，物業(yè)公司擅自將共有道路規(guī)劃停車位并作價(jià)出租，實(shí)際上是侵犯了業(yè)主的權(quán)益。案例中那位霸道業(yè)主的憤怒表達(dá)，其實(shí)是有法律依據(jù)的。

五、城市社區(qū)公共停車位治理的思路

城市居民社區(qū)是城市居民重要的生活空間，社區(qū)停車難也將是一個(gè)長(zhǎng)期的現(xiàn)實(shí)，隨著城市社區(qū)居民公民和維權(quán)意識(shí)的覺醒，城市居民社區(qū)公共空間停車位的治理必將成為一個(gè)值得關(guān)注和研究的熱點(diǎn)問題。根據(jù)以上分析，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情形，目前尚難以形成一個(gè)各方滿意并可以接受的治理思路，筆者嘗試提出下列建議:

1、規(guī)范物業(yè)公司管理程序，保證業(yè)主權(quán)益

為了實(shí)現(xiàn)公共空間的長(zhǎng)期善治，首要的是規(guī)范物業(yè)公司的治理程序。對(duì)于社區(qū)公共空間上停車位的規(guī)劃、分配方式、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、停車費(fèi)的管理和使用、未獲得公共停車位業(yè)主的補(bǔ)償?shù)纫?guī)則，應(yīng)與全體業(yè)主協(xié)商確定［4］。全體業(yè)主、物業(yè)公司應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)，制定公共空間的治理規(guī)則，交由物業(yè)公司代表業(yè)主委員會(huì)對(duì)社區(qū)公共空間進(jìn)行合理有序治理，對(duì)于違反治理規(guī)則的業(yè)主行為，物業(yè)公司要依照規(guī)則進(jìn)行懲罰，維護(hù)規(guī)則的權(quán)威性。

2、優(yōu)化停車位的配置方式，緩解業(yè)主糾紛

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，資源供不應(yīng)求的情景下，資源的配置方式有以下幾種:先到先得、配給制、出價(jià)高者先得、抽簽、霸權(quán)。對(duì)于城市居民社區(qū)這樣的公共空間，單純采用一種分配方式無疑是很難實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的治理均衡，也不符合公共治理的“互利”的原則和目的。對(duì)于社區(qū)公共空間，“良治”、長(zhǎng)期的均衡無疑是物業(yè)公司和業(yè)主都期望達(dá)到的目標(biāo)，MHHY社區(qū)采用的是“購(gòu)買”和“抽簽”兩種方式相結(jié)合的方法分配停車位的使用權(quán)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，這其實(shí)是一種合理的制度安排。但由于停車位嚴(yán)重不足，業(yè)主停車又是必須的，“購(gòu)買”和“抽簽”并不能保證每位業(yè)主都有機(jī)會(huì)獲得停車位。現(xiàn)實(shí)情況是有的業(yè)主有兩個(gè)車位，而有的業(yè)主一個(gè)車位也沒有，沒有停車位的業(yè)主有的是因?yàn)椴辉敢獬鰞r(jià)，有的則因?yàn)槿鄙龠\(yùn)氣。筆者認(rèn)為，對(duì)于公共停車位，應(yīng)采用“出售”+“配給”+“抽簽”相結(jié)合的方式。對(duì)于業(yè)主而言，車位必須購(gòu)買才能獲得;在出價(jià)的前提下，不愿意購(gòu)買的業(yè)主可以不購(gòu)買，盡量保證每一戶業(yè)主都能購(gòu)買到一個(gè)停車位，剩余的停車位按照“抽簽+出售”的方式分配。

3、發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在公共治理中的作用

MHHY社區(qū)成立有業(yè)主委員會(huì)，但究竟業(yè)主委員會(huì)是什么時(shí)候成立的、以什么方式成立的，作為業(yè)主又關(guān)心此事的筆者對(duì)此并不知情，就社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的問題，筆者隨機(jī)訪問了同

事、同學(xué)、朋友，受訪者或者居住在單位社區(qū)、或者是商品住宅，幾乎沒有同事、同學(xué)和朋友真正參與過業(yè)主大會(huì)的，對(duì)于所住社區(qū)的業(yè)主委員會(huì)的成立時(shí)間、誰是業(yè)主委員會(huì)的代表，對(duì)社區(qū)事務(wù)也都沒有參與。由此可見，居民對(duì)關(guān)乎切身利益的社區(qū)事務(wù)置身事外是普遍現(xiàn)象。但是，筆者相信，社區(qū)公共治理實(shí)際上是公民參與社會(huì)公共事務(wù)的一個(gè)縮影，隨著“依法治理”及社會(huì)主義法制體系的不斷健全和完善，“依法治理社區(qū)公共空間”也是必然的。因此，建立、健全業(yè)主委員會(huì)、發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)公共事務(wù)中的作用，才會(huì)更好地制約物業(yè)公司的權(quán)利，也能更好地代表業(yè)主和物業(yè)公司就公共空間范圍內(nèi)的事務(wù)進(jìn)行協(xié)商，通過“物業(yè)公司”、“業(yè)主委員會(huì)”和“業(yè)主”的有序互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)公共空間的良好治理，也可以培養(yǎng)社區(qū)居民依法參與社會(huì)公共事務(wù)的意識(shí)和能力。

4、創(chuàng)新管理思路，尋求新技術(shù)，化解公共空間停車位的治理難題

由于社區(qū)公共停車位嚴(yán)重供求不足，雖有學(xué)者認(rèn)為“停車位”具有“公共物品”性質(zhì)，但筆者認(rèn)為，社區(qū)停車位是與“衣食住行”商品一樣性質(zhì)的必需品，其不足會(huì)為日常生活帶來很大的困擾。在公共空間嚴(yán)重不足，社區(qū)停車位嚴(yán)重供不應(yīng)求的前提下，應(yīng)積極創(chuàng)新管理思路，借助新技術(shù)，化解公共空間停車位的治理難題。

比如，社區(qū)內(nèi)即便是晚上，也經(jīng)常有空閑停車位，同時(shí)有很多業(yè)主因?yàn)闊o處停車而煩惱。信息技術(shù)的發(fā)展能很好地解決信息不對(duì)稱的問題。筆者有一個(gè)社區(qū)停車位信息管理系統(tǒng)的思路，在社區(qū)大門設(shè)置終端，每個(gè)停車位設(shè)置信息牌，有停車位的業(yè)主可以將自己停車位閑置的時(shí)間、地點(diǎn)通過終端顯示給門衛(wèi)，沒有停車位的業(yè)主可以通過終端顯示系統(tǒng)尋找適合自己的停車地點(diǎn)。對(duì)于短時(shí)讓渡停車位的業(yè)主給予一定補(bǔ)償。這個(gè)補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)低于社會(huì)車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此外，還可以通過修建立體停車位、創(chuàng)新其他管理思路化解停車難題。

(編輯:余華;校對(duì):周亮)

【參考文獻(xiàn)】

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Research on the Governance of Public Parking Position of City Residents Community——Based on the Real Right Law and Governance Theory

KONG Xi－mei
(Business School of Zhengzhou University，Zhengzhou Henan 450001)

Key words: city residents community; public parking position; demand exceeds supply; governance theory