周艷紅

黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑學(xué)院（438002）

0 引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及服務(wù)等環(huán)節(jié)組成的[1]，房地產(chǎn)行業(yè)能否實(shí)現(xiàn)積極健康的發(fā)展對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的作用。當(dāng)前，為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國(guó)家制定了嚴(yán)厲的調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的降溫有著顯著的作用。但是也遇到一定的問題，即要保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程，就需要遏制房地產(chǎn)的無序發(fā)展，應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)的主要力量就是二線城市。

1 二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)

1.1.1 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的促進(jìn)作用

長(zhǎng)久以來，我國(guó)的一線城市承擔(dān)著社會(huì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與建設(shè),國(guó)際資本的數(shù)量不斷投入和增加，很多一線城市已經(jīng)達(dá)到了飽和的狀態(tài)，土地、房屋等價(jià)格都逐漸呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)[2]。為了經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，這些產(chǎn)業(yè)需要到二線城市轉(zhuǎn)移發(fā)展，強(qiáng)化就業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，能夠成為二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。

1.1.2 居民的剛性需求比較大

隨著社會(huì)的發(fā)展，居民的收入逐漸提升，二線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在一定程度上改善了居民的居住水平，促進(jìn)了居住質(zhì)量的提升，使居民的購(gòu)房剛性需求增加。同時(shí)，二線城市的人口流入數(shù)量逐漸增多，很多畢業(yè)生希望到二線城市工作。近年來，我國(guó)一線城市出現(xiàn)用工荒，說明人口逐漸從一線城市流向二線城市,這些流入人口的剛性需求也是比較大的。

1.1.3 土地資源充足，價(jià)格不高

房地產(chǎn)開發(fā)中土地價(jià)格是開發(fā)成本的重要內(nèi)容。當(dāng)前一線城市的土地價(jià)格比較高，用地比較緊張。二線城市的發(fā)展相對(duì)于一線城市落后一點(diǎn)，但是土地資源比較豐富，價(jià)格也比一線城市低，成本上的優(yōu)勢(shì)使得很多房地產(chǎn)企業(yè)開始涌入二線城市。一些不愿意參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也到二線城市購(gòu)置土地，開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，使得二線城市房地產(chǎn)業(yè)有了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

1.2 二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的問題

1.2.1 形象工程較多

房地產(chǎn)行業(yè)的容易出現(xiàn)形象工程、面子工程，這種工程在二線城市有很多，資源和經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，城市的規(guī)劃與發(fā)展也不夠有序，這是城市發(fā)展建設(shè)中忌諱的問題[3]。

1.2.2 模仿一線城市的開發(fā)方式

一線城市的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)是值得學(xué)習(xí)和借鑒的，但是不能忽視自身發(fā)展的實(shí)際條件，盲目模仿一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)方式。當(dāng)前，一線城市的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)逐漸飽和，很多企業(yè)將目光投向了二、三線城市，一些原本不參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也紛紛投入其中，使得房地產(chǎn)開發(fā)存在很多亂象。這種盲目的開發(fā)使得二線城市的商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)量過剩，商業(yè)房地產(chǎn)的數(shù)量與城市的實(shí)際消費(fèi)能力并不匹配。

1.2.3 房?jī)r(jià)過高

房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)將直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求。房?jī)r(jià)收入比高并不代表著需求大量超出供給，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡主要是結(jié)構(gòu)上的失衡。以二線城市重慶為例，重慶是山城，人口多，土地少，很多常住人口可以支配的收入并不高，其實(shí)重慶的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是走小戶型、高容積率的路線。但是目前重慶的房地產(chǎn)樓盤主要以大戶型的高檔住宅為主，這種類型的住宅供大于求，并且由于成本的因素?zé)o法降價(jià)，使房?jī)r(jià)的收入比被提高。

2 二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策

2.1 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，強(qiáng)化監(jiān)督管理

當(dāng)前，二線城市存在著形象工程、盲目模仿一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象，主要原因還是政府部門片面追求政績(jī)，過分注重城市發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行強(qiáng)行干預(yù)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)以及企業(yè)的發(fā)展。

要解決這一問題需要尊重市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律，提高房地產(chǎn)的開發(fā)力度，政府需要充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用。通過自我調(diào)節(jié)使商品的供求關(guān)系得以平衡，讓市場(chǎng)決定房地產(chǎn)建設(shè)的種類、規(guī)模、數(shù)量以及區(qū)域位置等，政府要減少對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)。完善法律法規(guī),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的行為進(jìn)行規(guī)范和約束。市場(chǎng)調(diào)節(jié)自身存在著滯后性和盲目性，因此政府在減少干預(yù)的同時(shí)還需要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管。完善各種房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)，明確建設(shè)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)廉政建設(shè)，避免出現(xiàn)腐敗行為，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及運(yùn)行產(chǎn)生不利影響。

2.2 制定科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

要促進(jìn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，需要進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。要先規(guī)劃再開發(fā)，充分考慮城市的人口、自然位置、經(jīng)濟(jì)條件等，掌握城市發(fā)展的相關(guān)信息，明確城市定位，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃，使其與城市發(fā)展相適應(yīng)。二線城市應(yīng)選擇與城市特點(diǎn)相符的產(chǎn)業(yè)定位，同時(shí)需要對(duì)土地開發(fā)的面積進(jìn)行控制，充分發(fā)揮中心城區(qū)的聚集作用，避免土地浪費(fèi)。加強(qiáng)土地資源的集約化使用，通過科學(xué)的城市規(guī)劃對(duì)土地的作用進(jìn)行調(diào)整。鼓勵(lì)中小戶型房屋的開發(fā)，減少別墅的建設(shè)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)供不應(yīng)求或供大于求的現(xiàn)象。

2.3 完善保障房制度

完善保障房制度能夠使居民的收入與高房?jī)r(jià)之間的矛盾得以緩解，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)更加積極主動(dòng)地承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。二線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不夠高，居民的收入與一線城市相比也比較少，如果房?jī)r(jià)過高，將對(duì)一些剛參加工作，或者原本生活就比較困難的人群帶來不利的影響。因此政府應(yīng)完善保障房制度，幫助老百姓解決好居住的問題，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

3 二線城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)房地產(chǎn)在需求以及盈利方面處于拐點(diǎn)，投資的性質(zhì)開始減弱，預(yù)計(jì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來將會(huì)逐漸回穩(wěn)，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇現(xiàn)象，不會(huì)出現(xiàn)大幅度的反彈，二線城市的反彈幅度相比于一線城市并不明顯[4]。

我國(guó)傳統(tǒng)住宅處于拐點(diǎn)的情況下，房地產(chǎn)的多元化趨勢(shì)會(huì)逐漸加快，房地產(chǎn)的多元化經(jīng)營(yíng)是根據(jù)房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)進(jìn)行不同的布局，有商業(yè)、養(yǎng)老以及旅游等。房地產(chǎn)企業(yè)也積極參與控股其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化的主業(yè)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸加大，中小房地產(chǎn)企業(yè)逐漸實(shí)現(xiàn)多元化的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

城市化是房地產(chǎn)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。?dāng)前，一線城市的人口吸附能力逐漸飽和，二線城市開始成為人們關(guān)注的重要方向。土地供求方面，土地資源比較豐富，價(jià)格也不高，二線城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模以及收入水平逐漸提升，與一線城市之間的差距逐漸減小，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著良好的經(jīng)濟(jì)以及消費(fèi)能力作為支撐，但是由于商品房市場(chǎng)還沒有完全形成，因此依舊無法與一線城市對(duì)比，但是二線城市房地產(chǎn)的投資潛力以及發(fā)展?jié)摿σ琅f比較強(qiáng)。

4 結(jié)語

當(dāng)前，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加快，二線城市的房地產(chǎn)發(fā)展迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇與空間，這是社會(huì)發(fā)展的必然。政府部門需要加強(qiáng)二線城市的干預(yù)與指導(dǎo)，使房地產(chǎn)走上正確的發(fā)展軌道,同時(shí)充分發(fā)揮二線城市的自身優(yōu)勢(shì)，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，促進(jìn)二線城市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良好的進(jìn)步。

[1]王娜.中國(guó)二線城市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及可持續(xù)發(fā)展研究[J].財(cái)經(jīng)理論研究,2014,03:1-9.

[2]張智威,花長(zhǎng)春,陳家瑤.中國(guó)房地產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)分析[J].金融發(fā)展評(píng)論,2014,05:20-36.

[3]張傳勇,丁祖昱,段芳.城市化、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度與投資前景研究——基于中國(guó)286個(gè)地級(jí)城市的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)體制改革,2014,06:62-66.

[4]王娜.中國(guó)二線城市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào),2013,06:31-39.