鄧雄

摘 ? 要：本文通過支出法和投入產(chǎn)出表測算表明，2013年房地產(chǎn)對GDP增長的貢獻(xiàn)率和拉動(dòng)率分別達(dá)到12.84%和1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)通過產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展，但其他行業(yè)卻在投入和消費(fèi)兩端受到抑制，房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)固定資產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)始終存在，同時(shí)對勞動(dòng)力的吸納作用也有限。應(yīng)樹立正確的房地產(chǎn)投資觀念，加速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加大措施降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)增長;產(chǎn)業(yè)鏈;經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F830.31 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1674-0017-2015（2）-0014-05

房地產(chǎn)業(yè)本身不僅對投資和消費(fèi)有重要意義，更在于房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系著一長串的產(chǎn)業(yè)鏈條，通過這些產(chǎn)業(yè)鏈條可以間接影響宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的高速增長會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的快速增長，也必然會(huì)對其他行業(yè)增長產(chǎn)生一定程度的沖擊和抑制，這種增長差異對我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響是深遠(yuǎn)的。全面而清醒地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)，對理解當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”和堅(jiān)定加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的理念具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。本文在文獻(xiàn)回顧的基礎(chǔ)上，通過支出法和投入產(chǎn)出表測算了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響，并從產(chǎn)業(yè)鏈角度分析了房地產(chǎn)與其他行業(yè)的增長差異對產(chǎn)業(yè)鏈的影響。文章的結(jié)構(gòu)安排如下：第一部分是文獻(xiàn)回顧，第二部分是房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長影響的測算，第三部分是房地產(chǎn)與其他行業(yè)的增長差異對產(chǎn)業(yè)鏈的影響，最后是結(jié)論和啟示。

一、文獻(xiàn)回顧

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)定量研究始于1941 年美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家沃西里·列昂惕夫（Wassily W.Leontief）《美國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，1919-1929》，該書中建立了投入產(chǎn)出模型，并應(yīng)用該模型對美國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究，列昂惕夫建立的投入產(chǎn)出模型標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)定量研究的開始。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅斯托于20世紀(jì)50年代提出的經(jīng)濟(jì)增長階段論（即經(jīng)濟(jì)成長主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論）是研究產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的理論基石。1989年錢納里應(yīng)用投入產(chǎn)出模型對日本、韓國等9個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行了比較研究，揭示了隨著國民收入的提高，中間產(chǎn)品需求的增長速度大于最終產(chǎn)品增長速度這一變化趨勢。錢納里這一研究結(jié)果為后來產(chǎn)業(yè)交換關(guān)聯(lián)研究奠定了理論基礎(chǔ)。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響較大，Ehirinko、DeHaant 和 Sterken（2004）對13個(gè)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)對消費(fèi)、產(chǎn)出等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響進(jìn)行實(shí)證分析研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)能顯著影響消費(fèi)、產(chǎn)出等宏觀經(jīng)濟(jì)變量，房價(jià)每上漲1個(gè)百分點(diǎn)就能夠帶動(dòng)消費(fèi)增加0.75個(gè)百分點(diǎn)。一些研究結(jié)論表明，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展會(huì)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，否則，可能會(huì)對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。如Mills（1987）認(rèn)為政策鼓勵(lì)使得美國房地產(chǎn)投資的回報(bào)率偏低，房地產(chǎn)投資水平不合理，長期以往不利于整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，William.C和Denise（1998）對美國、英國等17個(gè)國家不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段房地產(chǎn)業(yè)增加值和國民經(jīng)濟(jì)增長速度的比較研究，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)增長速度與國民經(jīng)濟(jì)增長速度應(yīng)保持1.4：1或者1：0.7的比率，這樣可以保持經(jīng)濟(jì)增長的平穩(wěn)發(fā)展。在分析房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)鏈的影響時(shí)，研究者的結(jié)論則相對比較廣泛。Coulson 和 Kim（2000）研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對GDP的促進(jìn)作用比非房地產(chǎn)投資更大，且促進(jìn)作用會(huì)比其擠出效應(yīng)更大，原因在于房地產(chǎn)投資能夠帶動(dòng)消費(fèi)和非房地產(chǎn)投資。Glaeser 和 Sacerdate（2004）認(rèn)為房地產(chǎn)投資存在很多的正向外部效應(yīng)，不能僅從投資回報(bào)率來判斷房地產(chǎn)投資是否處于合理水平。Miles（2009）研究指出房地產(chǎn)投資對消費(fèi)和非房地產(chǎn)投資的影響增強(qiáng)，而且由于金融市場的創(chuàng)新，非房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)減弱了。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中的地位愈加突出，許多國內(nèi)學(xué)者也開始對房地產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)行相關(guān)的研究。國家統(tǒng)計(jì)局綜合司課題組（2005）認(rèn)為房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的影響日益增大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須與經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展相適應(yīng)。在對需求的影響方面，一方面房地產(chǎn)投資的增加能夠拉動(dòng)國內(nèi)需求，另一方面也可能會(huì)擠壓其他消費(fèi)支出。李雪松等（2005）基于 VECM 模型分析得出：1%的房地產(chǎn)投資增加能帶動(dòng)0.167%的經(jīng)濟(jì)增長，1997 -2003年間，房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)率大約為 2.3%。王國軍、劉水杏（2004）通過投入產(chǎn)出模型，運(yùn)用國內(nèi)外數(shù)據(jù)，詳細(xì)分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)對于其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)。夏明（2009）通過對投入產(chǎn)出表的研究發(fā)現(xiàn)，相比于其他需求，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用更大，此外房地產(chǎn)投資對于其他行業(yè)還具有結(jié)構(gòu)性的影響。唐志軍等（2010）研究認(rèn)為房地產(chǎn)投資額的增長率上升1%將帶動(dòng)GDP增長率上漲0.181個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對社會(huì)消費(fèi)品零售總額的波動(dòng)有顯著的負(fù)影響。李成武、李婷（2010）研究了1999-2008 年我國房地產(chǎn)市場價(jià)格的空間特征和財(cái)富效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)31個(gè)省市區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出空間聚集趨勢，且全國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出負(fù)向財(cái)富效應(yīng)。張洪等（2014）通過空間動(dòng)態(tài)計(jì)量模型分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長還存在地區(qū)之間的空間溢出效應(yīng)，且存在地區(qū)差異。

二、房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長影響的測算

作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部門，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的增長影響較大，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，無論是對產(chǎn)業(yè)鏈中上游的鋼鐵、水泥、有色、機(jī)械等行業(yè)，還是對產(chǎn)業(yè)鏈下游的家具、金融等行業(yè)都有較大影響。如何定量分析房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響？一般來說常用的有三種方法：第一種方法是運(yùn)用計(jì)量模型，將經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的時(shí)間序列歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量建模，但計(jì)量模型的結(jié)果受模型設(shè)定和樣本選擇的影響較大;第二種是支出法，即利用房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)估算其對資本形成的貢獻(xiàn)，并推算其對GDP增長的影響;第三種方法是投入產(chǎn)出分析，依據(jù)投入產(chǎn)出表，追蹤生產(chǎn)和分配過程中的定量相關(guān)關(guān)系，經(jīng)過一定的處理后，可以得到房地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈各行業(yè)增加值進(jìn)而對整個(gè)GDP增加值的定量影響。本文主要采用支出法和投入產(chǎn)出表分析房地產(chǎn)業(yè)對GDP的影響。

（一）支出法分析房地產(chǎn)對GDP增長的影響

房地產(chǎn)對GDP增長的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)可以通過房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比例和資本形成對GDP增長的貢獻(xiàn)與拉動(dòng)來估算，即房地產(chǎn)對GDP增長貢獻(xiàn)=房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重×資本形成對GDP增長的貢獻(xiàn);而房地產(chǎn)對GDP增長的拉動(dòng)=房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重×資本形成對GDP增長拉動(dòng)。計(jì)算結(jié)果如圖1所示。

由圖1可以看出，在過去14年間（2000-2013年），房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率年均約為10.3%，平均每年拉動(dòng)GDP增長1個(gè)百分點(diǎn)。最高點(diǎn)出現(xiàn)在2009年，房地產(chǎn)對GDP增長的貢獻(xiàn)達(dá)到16.4%，對GDP增長的拉動(dòng)達(dá)到1.51個(gè)百分點(diǎn)，最低點(diǎn)為2000年，分別為4.2%和0.36%。從趨勢上看，房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的影響有所減小。2009年之前，房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)持續(xù)上升，危機(jī)以后，隨著政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控，房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)有所降低。2013年，房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)已降至10.7%，對GDP增長的拉動(dòng)降至0.83個(gè)百分點(diǎn)。

（二）投入產(chǎn)出表分析房地產(chǎn)對GDP增長的影響

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)鏈和經(jīng)濟(jì)增長的投入產(chǎn)出分析，目前學(xué)術(shù)界和業(yè)界已經(jīng)有一定的研究成果，但是這些研究成果，大都是基于2007年投入產(chǎn)出表的測算。我們知道，“4萬億”的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之后，中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)際上與2007年前相比已經(jīng)有了本質(zhì)的變化，2010 年的投入產(chǎn)出延長表根據(jù)最新的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對2007年的投入產(chǎn)出基準(zhǔn)表做了調(diào)整和修正，更能反映“4萬億”之后的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變遷，因此從這點(diǎn)意義上來說，基于2010年投入產(chǎn)出延長表來量化分析房地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響更為準(zhǔn)確。

此部分我們采用完全消耗系數(shù)來估算房地產(chǎn)業(yè)對其它行業(yè)的帶動(dòng)作用，進(jìn)而推算房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響。完全消耗系數(shù)反映的是某產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)過程中的直接和間接消耗之和對別的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的拉動(dòng)影響作用。其經(jīng)濟(jì)含義是，某產(chǎn)業(yè)或部門單位產(chǎn)值的最終產(chǎn)品對另一個(gè)產(chǎn)業(yè)或部門產(chǎn)品的完全消耗量。完全消耗系數(shù)越大，說明一個(gè)產(chǎn)業(yè)對另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)作用越大，產(chǎn)業(yè)之間的完全關(guān)聯(lián)度越大。

由表1可以看出，根據(jù)2007年投入產(chǎn)出表，所有行業(yè)的完全消耗系數(shù)為1.18，而根據(jù)2010年投入產(chǎn)出表計(jì)算的結(jié)果是1.20，這意味其對GDP增長貢獻(xiàn)會(huì)產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，且經(jīng)過“4萬億”之后的乘數(shù)效應(yīng)增加了。根據(jù)支出法計(jì)算結(jié)果，2013年房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)分別為10.7%和0.83個(gè)百分點(diǎn)，考慮到房地產(chǎn)對其他行業(yè)會(huì)產(chǎn)生1.2倍的乘數(shù)效應(yīng)，因此，房地產(chǎn)對GDP增長的貢獻(xiàn)和拉動(dòng)將達(dá)到12.84%和1個(gè)百分點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)與其他行業(yè)的增長差異對產(chǎn)業(yè)鏈的影響

從產(chǎn)業(yè)鏈分析上看，房地產(chǎn)業(yè)除了帶動(dòng)上游的非金屬礦物制造業(yè)，也推動(dòng)了商貿(mào)業(yè)、租賃業(yè)等服務(wù)業(yè)，還增加了對裝潢、家具、電器等的需求。此外，房地產(chǎn)業(yè)通過貸款與銀行、信貸、利率等密切相關(guān)，通過房地產(chǎn)交易稅增加了地方的財(cái)政收入，通過促進(jìn)勞動(dòng)力密集的建筑業(yè)來解決大量剩余勞動(dòng)力的就業(yè)問題。房地產(chǎn)與其他行業(yè)增長差異的影響是長期的，這主要是由占行業(yè)投資比例最高的房地產(chǎn)投資的特性決定的：房地產(chǎn)投資占用資金規(guī)模巨大，其效應(yīng)釋放需要一定時(shí)間;房地產(chǎn)投資時(shí)間跨度較長，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的影響在其相關(guān)聯(lián)行業(yè)作用的傳導(dǎo)與擴(kuò)散需持續(xù)時(shí)間較長。因此，我們要從長遠(yuǎn)的角度關(guān)注這種增長差異的效應(yīng)。

（一）對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響

分析房地產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響可以結(jié)合三次產(chǎn)業(yè)的投入結(jié)構(gòu)和產(chǎn)出結(jié)構(gòu)來看，即分析各行業(yè)的固定資產(chǎn)投資額占比和產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重。2007-2011年間房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)增加值占GDP的比重平均為5.36%，固定資產(chǎn)投資比例達(dá)到了24.17%以上。期間第二產(chǎn)業(yè)投資比例逐年下降，但與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)最密切的制造業(yè)卻是上升的，且占比最大。從產(chǎn)出結(jié)構(gòu)上看，第二產(chǎn)業(yè)中又以制造業(yè)增加值占GDP的比重占絕對優(yōu)勢。第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)和交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)郵政業(yè)是兩個(gè)主要的行業(yè)，自“4萬億”之后，房地產(chǎn)業(yè)后來居上，在三次產(chǎn)業(yè)中的占比從2007年的5.2%上升到2011年的5.7%，但占比依然不大。由此可見，房地業(yè)投資的快速增長，對行業(yè)增加值所占GDP比重帶動(dòng)作用有限，同時(shí)分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資投入的快速增長反而嚴(yán)重抑制了產(chǎn)業(yè)中其它行業(yè)的發(fā)展，再加上房地產(chǎn)本身增加值占GDP比重比較小，所以第三產(chǎn)業(yè)中占GDP比重較大的仍然是傳統(tǒng)的以勞動(dòng)力投入為主的交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵政業(yè)和批發(fā)與零售業(yè)等。第三產(chǎn)業(yè)投資比重平均在53.97%，產(chǎn)業(yè)增加值僅為42.7%;而第二產(chǎn)業(yè)投資比重僅僅為43.19%，而產(chǎn)業(yè)增加值卻占GDP的46.94%。造成這種巨大差異的原因在于占第三產(chǎn)業(yè)投資總額44.78%的房地產(chǎn)業(yè)增加值只占GDP的5.36%，固定資產(chǎn)投資效率低下，對第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部其它行業(yè)GDP增加值帶動(dòng)作用也不明顯，但是其對制造業(yè)和建筑業(yè)GDP增加值的帶動(dòng)作用巨大。這也是為什么近年來第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投入與產(chǎn)出不匹配的原因。從上述分析可以得出，雖然房地產(chǎn)業(yè)投資額快速增長，但是其對第三產(chǎn)業(yè)的增加值比重提高貢獻(xiàn)有限，房地產(chǎn)業(yè)投資比例的堅(jiān)挺靠的是削弱其它行業(yè)投資為代價(jià)的，造成其它行業(yè)固定資產(chǎn)投資相對不足，這兩種作用疊加，就是第三產(chǎn)業(yè)GDP增加值比重固步不前的原因所在。

（二）對就業(yè)結(jié)構(gòu)的影響

2012年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)比為2.22：47.57：50.21，全國房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)僅占全社會(huì)總就業(yè)人數(shù)的1.8%，2007-2012年間房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)就業(yè)人數(shù)占總就業(yè)人數(shù)的比例從1.32%穩(wěn)步上升到1.8%，上升速度緩慢，房地產(chǎn)相業(yè)就業(yè)人數(shù)如此之少的原因在于：房地產(chǎn)業(yè)對其它行業(yè)后向拉動(dòng)能力較強(qiáng)，中間投入多，房地產(chǎn)業(yè)還是偏向于資本和原材料型產(chǎn)業(yè)，對就業(yè)的吸納能力比較有限。在其它行業(yè)中除農(nóng)業(yè)外，交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)及郵政業(yè)、批發(fā)與零售業(yè)、教育等傳統(tǒng)行業(yè)，從業(yè)人數(shù)較多，而這幾個(gè)行業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)。一些發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部就業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)的歷史表明，隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)服務(wù)部門的就業(yè)比重總體上保持下降趨勢，代表工業(yè)化進(jìn)程方向和市場發(fā)育程度的新興部門的就業(yè)比重將逐步提高。但傳統(tǒng)行業(yè)就業(yè)人員還在增加，而第三產(chǎn)業(yè)中的其它行業(yè)就業(yè)人員增加不明顯。原因在于：一是房地產(chǎn)業(yè)的固定資本投入擠出效應(yīng)，使得其它行業(yè)發(fā)展受到抑制，從而使勞動(dòng)力向這些新型行業(yè)的轉(zhuǎn)移速度受到限制。二是其它行業(yè)的就業(yè)門檻要高于傳統(tǒng)行業(yè)。上述分析可以看到，雖然房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)發(fā)展速度比較快，但是其對勞動(dòng)力的吸納能力比較有限。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)投資擠出效應(yīng)作用，其它行業(yè)未得到充分發(fā)展，勞動(dòng)力吸納的增長速度同樣有限?？梢?，這種房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的高速發(fā)展，對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)間就業(yè)結(jié)構(gòu)以及優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部就業(yè)結(jié)構(gòu)并沒有起到預(yù)期的作用。

（三）對其它行業(yè)發(fā)展的影響

房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對其它行業(yè)發(fā)展有抑制作用，這種抑制作用除了前文所提出的通過固定資產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)來實(shí)現(xiàn)，還會(huì)通過其它行業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)增長的抑制作用來實(shí)現(xiàn)。居民購房能力和居民的收入是呈正相關(guān)關(guān)系，與商品房價(jià)格呈反向變化趨勢。通過收入和房價(jià)的關(guān)系，就能分析出購房能力，例如房價(jià)收入比分析法。房價(jià)收入比是指一套商品房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)能夠用來衡量居民的商品房購買力。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般在 1.8：1-5.5：1之間，發(fā)展中國家合理比值在3：1-6：1之間。

2007-2012年間，只有2008年房價(jià)收入比為5.89：1，其它各年房價(jià)收入比都超過了6：1的上限，2007年甚至達(dá)到6.77：1，這表明城市居民商品房購買力有限，這種購買能力由于居民可支配收入增長速度低于房價(jià)增長速度而導(dǎo)致購買能力較低。而在此期間的商品房銷售面積及銷售額度來看，無論哪個(gè)指標(biāo)都大于人均支配收入的增長幅度。在不斷上漲的高房價(jià)面前，城市居民的購買能力較為有限，按道理來講商品房銷售面積增長幅度應(yīng)該小于城市居民人均可支配收入增長幅度。但是結(jié)果恰恰相反，商品房銷售面積增幅大于城市居民人均可支配收入，其原因在于：一是商品房是居民生活的必需品，無論價(jià)格漲跌，剛需是長期存在的。商品房由于房價(jià)比較高，對普通城市居民來講要花費(fèi)普通家庭一輩子積蓄，或者借助銀行按揭。但無論如何都要不斷儲(chǔ)蓄和還貸，這必然導(dǎo)致對其它行業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)的擠出效應(yīng);二是由于房地產(chǎn)業(yè)過快增長，致使房價(jià)快速上升，面對暴利，各路資本紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，使得本應(yīng)該對其它行業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行消費(fèi)的資金轉(zhuǎn)移到商品房或者與商品房有關(guān)產(chǎn)品的消費(fèi)中，從而對其它行業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)的產(chǎn)生擠出效應(yīng)。其它行業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)受到這樣的長期抑制，這種抑制作用可能需要很多年才能消化，將會(huì)在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)影響經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長。

四、結(jié)論及啟示

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)通過產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展，但其它行業(yè)卻在投入和消費(fèi)兩端受到抑制，其擠出效應(yīng)長期存在。房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)發(fā)展差異會(huì)對國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)造成影響。房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資高速增長，但其增加值對GDP的貢獻(xiàn)有限。同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對勞動(dòng)力的吸納作用有限，由于對其它行業(yè)發(fā)展抑制，使得其它行業(yè)對勞動(dòng)力的吸納作用沒有完全發(fā)揮。應(yīng)正確對待房地產(chǎn)業(yè)投資，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)促進(jìn)其他行業(yè)的順利轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（一）房地產(chǎn)投資下滑影響短期難以彌補(bǔ)，中國經(jīng)濟(jì)探底和穩(wěn)增長“新常態(tài)”循環(huán)

2012年以來，各行業(yè)去產(chǎn)能，金融機(jī)構(gòu)去杠桿，地方政府去債務(wù)，各種因素相互疊加，造成經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長的過程大大延長。房地產(chǎn)投資增速下滑，其它投資很難完全彌補(bǔ)，對制造業(yè)投資和基建投資增速、投資和經(jīng)濟(jì)增長形成較大壓力。目前經(jīng)濟(jì)主要還是靠基建投資，但短期難以完全抵銷房地產(chǎn)投資的下滑，僅可部分緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力。中長期看，中國經(jīng)濟(jì)將會(huì)處在探底和穩(wěn)增長的“新常態(tài)”循環(huán)中：政府為維持民生支出和其它支出，力保7%左右的增長速度。在房地產(chǎn)投資及相關(guān)行業(yè)投資下行的情況下，政府必須依靠基建投資來穩(wěn)增長。但過度依賴基建投資會(huì)帶來嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，既擠出民間投資又?jǐn)D出民間消費(fèi)，長期增長動(dòng)力不斷下降。未來較長時(shí)期，穩(wěn)增長將使一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)增速保持相對穩(wěn)定，在新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)未形成之前，經(jīng)濟(jì)下行的壓力依然持續(xù)存在。

（二）樹立正確的房地產(chǎn)業(yè)投資觀念，明確政府職能

首先應(yīng)明確房地產(chǎn)業(yè)的屬性，房地產(chǎn)業(yè)是要為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性服務(wù)的，因此應(yīng)合理控制房地產(chǎn)業(yè)投資，明確房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性位置，將房地產(chǎn)業(yè)投資為經(jīng)濟(jì)增長服務(wù)作為其主要作用，保持與整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相協(xié)調(diào)的發(fā)展幅度。另外應(yīng)明確政府在城市房地產(chǎn)業(yè)投資中的職能觀念。當(dāng)前市場主要的問題是房地產(chǎn)業(yè)固定資本投入過度而引發(fā)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)固定資本投入過度，這就要求政府首先在源頭上控制固定資本投入規(guī)模，提高房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)資本進(jìn)入門檻。而對于作為引發(fā)問題的房地產(chǎn)市場投資和投機(jī)日益嚴(yán)重的現(xiàn)象，具體可以從規(guī)模與速度控制以及促進(jìn)市場信息對稱方面入手，解決市場信息不對稱的矛盾，讓市場機(jī)制的作用發(fā)揮出來，結(jié)合適當(dāng)?shù)恼?、法?guī)調(diào)控為房地產(chǎn)投資降溫，進(jìn)而為其相關(guān)行業(yè)投資降溫。

（三）加快新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

中國制造是過去30年中國經(jīng)濟(jì)成長的基石。短期看，內(nèi)部各種成本因素上升，外部雙重競爭壓力上升;長期看，成本優(yōu)勢不斷減弱，核心技術(shù)缺失，跨國經(jīng)營不足，知名品牌缺失，中國制造急需轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前來看，高端裝備制造業(yè)等新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)已初露端倪，有的進(jìn)展較快，但遠(yuǎn)未形成房地產(chǎn)和出口這樣的對過去10年經(jīng)濟(jì)形成較強(qiáng)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但我們也應(yīng)該看到，2013年以來，在整體經(jīng)濟(jì)低迷的狀況下，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，部分產(chǎn)業(yè)增長速度為工業(yè)總體的兩倍左右，成為經(jīng)濟(jì)的重要引領(lǐng)力量。因此，一方面我們要加大對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資，支持新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金的發(fā)展，另一方面還要加快傳統(tǒng)行業(yè)向新興行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，利用信息化、智能化等高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)行業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提高技術(shù)水平和核心競爭力。

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The Analysis on the Influence of the Real Estate on the Economic

Growth and the Industrial Chain

DENG Xiong

（Ningbo Municipal Sub-branch PBC， Ningbo Zhejiang 315040）

Abstract：Through the measurement by means of the expenditure method and input-output table， the paper estimates that in 2013， the real estates contribution to GDP growth and pull reached 12.84 percent and 1 percentage. The real estate industry drives the rapid development of the related industries through the industry chain， but other industries is restrained on both ends of investment and consumption， and there still exists the crowding out effect of the real estate industry on the investment in fixed assets of other industries， and at the same time the absorption effect for labor is limited as well. Therefore， we should establish a correct concept of the real estate investment， accelerate the transformation and upgrading of the industrial structure， strengthen measures to reduce the financing cost of the real economy， and guide the capital to flow to the real economy.

Keywords： real estate; economic growth; industrial chain; economic structure

責(zé)任編輯、校對：張德進(jìn)