湖南省農業(yè)委員會(410005) 聶建剛

法律顧問

村委會有權出租集體荒地嗎

湖南省農業(yè)委員會(410005) 聶建剛

【案例】2012年11月，某縣五陵村村委會未經村民會議討論同意，擅自與老湘村有限公司(以下簡稱老湘村)簽訂了一份土地租賃合同，合同約定該村村委會將本村集體所屬的4公頃荒地租賃給老湘村，期限為15年，并特別約定該荒地只能用于種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和林果業(yè)。五陵村村民得知這一情況后，認為村委會與老湘村的行為侵犯了其合法權益，于是王某某等20余戶村民自發(fā)組織，向有關部門反映該問題，但未得到解決。2013年3月，老湘村違反合同中承租土地只能用于種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林果業(yè)的相關約定，在承租土地上建設了占地2.7公頃的農家樂，其他土地并未利用。老湘村的這一做法使五陵村村民更加不滿，王某某等20余戶村民于2013年4月向縣人民法院提起訴訟，要求確認村委會與老湘村簽訂的合同無效。人民法院經審理后依法作出該合同無效的裁定。

【解讀】在本案例中，爭議的焦點問題是村委會擅自將土地出租給他人的合同是否有效，以及承租人改變土地的農業(yè)用途后集體經濟組織及成員如何維權。首先，本案中的關鍵問題是須認定五陵村村委會和老湘村簽訂的合同性質究竟是土地租賃合同還是土地承包合同。我國《農村土地承包法》第3條規(guī)定：國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。第32條規(guī)定：通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉。依照上述規(guī)定，農村土地只能采取承包經營制，不能采取租賃經營制。土地租賃行為只能是在家庭承包經營后承包方對外出租，村委會不能對外出租。因此，村委會對外簽訂的租賃合同，實質上是土地承包合同。其次，村委會是否有權對外簽訂土地承包合同。我國《農村土地承包法》第48條規(guī)定：發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準。因此，村委會在未經2/3以上村民或村民代表同意的情況下，無權對外發(fā)包土地。第三，村委會的行為損害了該村村民的優(yōu)先承包權。我國《農村土地承包法》第47條規(guī)定：以其他方式承包農村土地，在同等條件下，本村集體經濟組織成員享有優(yōu)先承包權。同時根據我國《合同法》第52條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。因此，村民可以向人民法院起訴，要求確認村委會與老湘村簽訂的合同屬于無效合同。值得一提的是，如果五陵村村委會是經過村民會議同意后與老湘村簽訂土地承包合同的，則該合同有效。那么在老湘村擅自違反土地只能用于種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林果業(yè)的約定后，村委會可以向縣人民法院起訴，請求解除承包合同，并可以請求老湘村賠償經濟損失。