摘 要：隨著各地高教園區(qū)的全面建成，高教園區(qū)商業(yè)街的健康發(fā)展越來越受到人們的重視。本文以杭州濱江高教園區(qū)楊家墩商業(yè)街為例，通過分析該商業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀，激發(fā)戰(zhàn)略思考，積極尋求創(chuàng)新。對各地高教園區(qū)商業(yè)街的發(fā)展具有一定的借鑒意義。

關鍵詞：高教園區(qū)商業(yè)街；戰(zhàn)略；創(chuàng)新；消費體驗

隨著我國社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，高素質(zhì)復合型人才的需求量已變得越來越大。無論是中央還是地方政府，對高等教育事業(yè)的建設都愈加重視，近十幾年我國各地高教園區(qū)（俗稱大學城）的興起與發(fā)展，正是我國高等教育事業(yè)得到有效改革和發(fā)展的見證。當下，高教園區(qū)商業(yè)街如雨后春筍般伴隨著各地高教園區(qū)的建設而全面形成。以杭州濱江高教園區(qū)楊家墩商業(yè)街為例，該商業(yè)街以杭州濱江高教園區(qū)4萬余師生為主要消費群體，在高教園區(qū)建成之后，逐漸發(fā)展成為以明德路為主要街道，園區(qū)一路、園區(qū)二路為分支，集餐飲、購物、休閑、娛樂為一體的多功能開放式街區(qū)。

一、楊家墩商業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀

1.楊家墩商業(yè)街的特點

（1）以美食為主，休閑娛樂一體化

相較于杭州市其他幾條高教園區(qū)商業(yè)街，楊家墩商業(yè)街的美食品種更多樣，味道更純正，且同類小吃門店數(shù)量較多，選擇余地較大，較好地滿足了顧客的消費體驗。除了餐飲，商業(yè)街內(nèi)設有臺球室、KTV、電影院，可以為大學生的休閑消費提供一站式服務。

（2）以學生為主，消費階層擴大化

高教園區(qū)商業(yè)街的目標消費人群主要是在校大學生。隨著人們生活水平的提高，大學生的購買力也得到顯著改善，高教園區(qū)商業(yè)街的消費潛力越來越大。不同于其他高教園區(qū)商業(yè)街，楊家墩商業(yè)街位于杭州市濱江區(qū)浦沿街道楊家墩社區(qū)，毗鄰浦沿街道東冠社區(qū)，不僅有4萬余師生作為消費主體，周邊社區(qū)的居民也會頻繁地來此消費，消費階層呈擴大趨勢，消費市場潛力巨大。

（3）以自治為主，管理日趨規(guī)范化

楊家墩商業(yè)街的日常管理主要以楊家墩社區(qū)管理委員會自治為主。由于商業(yè)街建設之初未考慮到龐大的客流量，街道設計狹窄。高額租金導致部分居民違規(guī)占地，搭建鋼棚出租以謀利，嚴重影響了商業(yè)街的交通秩序。為此，社區(qū)管委會特別成立了明德路整治工作指揮部，及時拆除違規(guī)建筑，規(guī)范道路建設，使得商業(yè)街的管理日趨規(guī)范化。

2.楊家墩商業(yè)街存在的問題

（1）食品安全存在隱患，商品質(zhì)量難以保障

盡管楊家墩商業(yè)街的店主們擁有合法經(jīng)營的相關執(zhí)照，但由于經(jīng)營者的文化水平、職業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，造成其食品的安全性、商品的質(zhì)量都無法得到有效保障。商業(yè)街的主要消費群體為大學生，大學生的消費關注點主要在于價格，對于食品原材料的新鮮度以及所購商品的耐用度都沒有過高的要求。即使自身權益受到略微侵犯，維權意識也相對薄弱。所以商業(yè)街內(nèi)存在較多假冒偽劣產(chǎn)品，食品安全問題有待進一步加強管控。

（2）治安環(huán)境令人堪憂，消防安全亟待加強

由于楊家墩商業(yè)街內(nèi)居住著大量外來務工人員和私營業(yè)主，加上大學生自我防范意識較弱，所以偷盜事件時有發(fā)生。雖然社區(qū)管委會設有廣播提醒“謹防小偷”，并安排一定數(shù)量的保安進行巡邏，但效果并不顯著。另外，部分業(yè)主對用電安全不夠重視，違規(guī)鋪設線路且線路老舊，大大加劇了商業(yè)街的安全隱患。2010年商業(yè)街內(nèi)曾發(fā)生火災并燒毀3家店鋪，但是相應的消防安全基礎建設并沒有因為火災的發(fā)生而得到有力推進。

（3）商鋪布局不夠合理，配套設施不夠完善

楊家墩商業(yè)街內(nèi)某些地段擁擠不堪，其中很大一部分原因在于商鋪的空間分布不夠合理。一些客流量較大的門店，如餐館、奶茶店、水果店等，分布高度集中，在上下學高峰期極易造成擁堵。另外，綠化、停車場等配套設施還不夠完善，一定程度上影響了商業(yè)街的整體形象。

（4）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整，商鋪比例稍顯失衡

不同門類的商鋪之間數(shù)量相差較大，部分服務類行業(yè)供給過剩，造成楊家墩商業(yè)街業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的失衡。以理發(fā)店為例，商業(yè)街內(nèi)大大小小的理發(fā)店多達35家，除去幾家較大的門店生意較好以外，其余生意慘淡的店家時常翻修或轉(zhuǎn)讓店面，造成資源的極大浪費。相反，商業(yè)街內(nèi)竟無一家健身房，有健身需要的消費者只能步行半小時以上到附近的東冠社區(qū)辦理健身卡。

二、關于楊家墩商業(yè)街發(fā)展戰(zhàn)略的思考

1.著力解決現(xiàn)有問題，努力改善商業(yè)街形象

針對上述存在的問題，楊家墩社區(qū)管委會應加大商業(yè)街建設的資金投入，并加強與相關部門的緊密合作。食品安全、商品質(zhì)量的問題是重中之重，當與食品藥品監(jiān)督管理部門和質(zhì)量技術監(jiān)督局聯(lián)手，不定期地開展監(jiān)督檢查工作，對于檢查不合格的商家應及時曝光并聯(lián)合工商局采取吊銷營業(yè)執(zhí)照等嚴厲措施。治安環(huán)境、消防安全問題也應該引起足夠重視，可以嘗試與當?shù)嘏沙鏊凸矙C關消防機構(gòu)合作，開展一系列專項整治活動，盡快切除社會毒瘤，盡早排除安全隱患。商鋪布局可在學生放假期間作出一些調(diào)整，重置餐館、奶茶店、水果店等商鋪的分布需要社區(qū)管委會、業(yè)主、商家三方協(xié)商，達成利益分配的再平衡。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化需要社區(qū)管委會的引導和讓利，如果一方面給予書店、琴行、健身房等商家一定的招商優(yōu)惠，另一方面適當?shù)靥岣呦鄳獦I(yè)主的租金補貼，相信能夠促進商業(yè)街的多元化發(fā)展?？傊?，解決現(xiàn)有問題、改善整體形象是楊家墩商業(yè)街永葆生機、財源廣進的前提。

2.把握消費者偏好，始終把消費者利益放在首位

針對當代大學生的消費熱點，楊家墩商業(yè)街宜迎合其消費偏好，合理地增加熱門商鋪的數(shù)量。同時嚴把質(zhì)量關，不能以消費者剛性需求自居，輕視了大學生的合理訴求。從長遠來看，社區(qū)管委會應該盡快成立消費者權益保障辦公室，以便及時有效地與消費者溝通，并聯(lián)合相關部門解決相應問題。這樣做不僅有利于商業(yè)街的長遠建設，更有利于塑造商業(yè)街的良好口碑。楊家墩商業(yè)街的核心競爭力在于美食，若以各色美食彰顯商業(yè)街特色，將吸引更多社區(qū)居民來此消費。而社區(qū)居民的組成結(jié)構(gòu)比較復雜，有大量外來務工人員，還有不少往屆畢業(yè)生和當?shù)鼐用?，各類群體的消費需求將倒逼商業(yè)街構(gòu)建更完整的服務體系，同時全面提高綜合服務水平，如此形成一個良性循環(huán)。按照管理學家彼得·德魯克的觀點：從用戶的角度出發(fā)，考慮他們的用意、價值和現(xiàn)實情況，企業(yè)家戰(zhàn)略的成功幾率就越大。同理，只有準確把握消費者偏好，時刻關切消費者利益，才是楊家墩商業(yè)街實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本。

3.打造品牌效應，擴大經(jīng)濟收益輻射面

在已建成的浙江省五大高教園區(qū)中，杭州下沙高教園區(qū)規(guī)模最大，幾乎每所高校周邊都有各自獨立的商業(yè)街。相反，杭州濱江高教園區(qū)是最小的一個，園區(qū)的小巧玲瓏、學生的高度集中使得楊家墩商業(yè)街在濱江高教園區(qū)內(nèi)獨樹一幟，同時在杭州范圍內(nèi)享有一定名氣。社區(qū)管委會當以此為契機，全力打造商業(yè)街品牌效應：第一步，打造和培育楊家墩商業(yè)街品牌，在濱江高教園區(qū)范圍內(nèi)得到廣大學生群體的高度認可；第二步，借力學生社交圈放大品牌效應，發(fā)揮學生自身影響力把楊家墩商業(yè)街品牌宣傳出去；第三步，集中力量調(diào)動媒體資源，為楊家墩商業(yè)街塑造良好的輿論形象，吸引更多外來消費。當然，打鐵還需自身硬，打造品牌效應的前提是商業(yè)街自身服務水平、衛(wèi)生情況的全面改善。社區(qū)管委會應加快建設步伐，努力向杭州湖濱商貿(mào)旅游特色街區(qū)、清河坊歷史文化特色街區(qū)等成熟商業(yè)街區(qū)看齊。成熟的高教園區(qū)商業(yè)街將給所在地區(qū)帶來巨大的經(jīng)濟收益，無論是從社區(qū)稅收逐年增高到當?shù)卮迕袢巳酥赂?，還是從業(yè)主日益增加的租金收入到來自全國各地的個體戶實實在在地找到謀生的出路，其經(jīng)濟收益的輻射面仍存在著巨大的擴展空間。

三、尋找楊家墩商業(yè)街發(fā)展的創(chuàng)新點

1.開辟科學管理新途徑

（1）成立學生督查隊

與現(xiàn)有的商業(yè)街監(jiān)察大隊不同，學生督查隊由楊家墩社區(qū)管委會直接授權，負責隨機抽查商業(yè)街內(nèi)的餐飲店鋪，獨立開展餐飲服務業(yè)的食品安全監(jiān)督。督查隊成員由各高校學生代表組成，查出有問題的商家，可在商業(yè)街宣傳欄上予以公布，后續(xù)的整治工作交由社區(qū)管委會完成。在廣大學生看來，學生督查隊的督查結(jié)果要比商業(yè)街方面公布的信息更具公信力。況且學生群體是食品安全問題最密切的利益相關者，督察隊的成立不僅可以有效減少商業(yè)街管理人員與商家的利益交換，而且可以提高學生管理商業(yè)街的參與度。

（2）人流密集的街道全面改為步行街

造成楊家墩商業(yè)街頻繁擁堵的原因有很多，除了道路設計不夠合理、商鋪布局不夠科學以外，允許機動車及電動三輪車在狹小的街道內(nèi)自由通行，也是造成人流停滯的重要原因。因此，應全面禁止機動車及電動三輪車在明德路、園區(qū)一路等人流密集的街道正常通行，具體管理辦法可參考成熟的商業(yè)步行街。此舉將有效緩解商業(yè)街的交通壓力，讓前來消費的人群擁有更舒心的消費體驗。

（3）商鋪布局宜遵從消費者行走規(guī)律

楊家墩商業(yè)街的建設與改造當以顧客體驗為核心，只有嚴格控制商業(yè)街的長度、寬度及樓的高度，才能有效保證顧客的體力和消費熱情。研究表明，多數(shù)人逛街習慣走“之”字形折線，所以商業(yè)街方面在調(diào)整商鋪布局時宜考慮消費者的行走規(guī)律，合理地設置餐飲、娛樂、休閑等消費網(wǎng)點，讓廣大消費者更好地實現(xiàn)輕松消費。

2.開創(chuàng)網(wǎng)絡營銷新局面

目前國內(nèi)較為知名的商業(yè)街大多依托各大旅游門戶網(wǎng)站或當?shù)卣倬W(wǎng)開展對外宣傳，很少有商業(yè)街自己創(chuàng)辦門戶網(wǎng)站。這給商業(yè)街的招商、服務和管理都帶來了一定的不便。楊家墩商業(yè)街若是敢為人先，直接以楊家墩為名創(chuàng)辦商業(yè)街門戶網(wǎng)站，則有望打開高教園區(qū)商業(yè)街建設的新局面。網(wǎng)站的設計不需要太復雜，包括商業(yè)街概況、發(fā)展規(guī)劃、招商信息、消費指南、消費者權益保護等幾大重要模塊即可。網(wǎng)站旨在提高商業(yè)街知名度，吸引更多商家入駐，同時全面提升服務水平，為消費者搭建交流平臺，開通權益保護渠道，及時發(fā)布商業(yè)信息，方便社會民眾開展集體監(jiān)督。與門戶網(wǎng)站相呼應，商業(yè)街還可以開通官方微博、微信服務號，第一時間為消費者推送商業(yè)街最新動態(tài)，達成良性互動。

3.開拓自主品牌新市場

依靠現(xiàn)有的財力、物力，楊家墩社區(qū)完全有實力作為投資主體投資設立公司，并聘請專業(yè)團隊進行管理。公司以顧客需求為導向，為楊家墩商業(yè)街的消費者提供針對性的產(chǎn)品和服務。以健身房為例，商業(yè)街內(nèi)尚未開設健身房，公司可抓住商機投資建設“楊家墩健身房”。由于健身市場處于藍海，如果公司管理得當，將創(chuàng)造相當可觀的經(jīng)濟效益。而針對商業(yè)街內(nèi)比較滯后的學習型消費，公司可酌情開設“楊家墩書屋”、“楊家墩琴行”、“楊家墩畫室”等。公司的良好運作不僅可以有效平衡商業(yè)街的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，同時將兼顧消費者的多元化需求。消費者在享受服務的過程中，若充分感受到個體需求被尊重，則自然會運用自媒體對外宣傳“楊家墩”品牌，進而推動新市場的開拓。公司若成為商業(yè)街的龍頭企業(yè)，將會給楊家墩社區(qū)帶來巨大的經(jīng)濟收益，同時解決部分居民的就業(yè)問題。

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作者簡介：潘俊儒，浙江財經(jīng)大學工商管理學院企業(yè)管理專業(yè)，在讀研究生