楊麗娜

國(guó)家在不斷強(qiáng)化對(duì)國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷管理的同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的管理和控制，只有這樣才能完善我國(guó)土地管理制度，規(guī)范我國(guó)土地市場(chǎng)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)也在不斷發(fā)展和完善，但與此同時(shí)，仍然面臨著許多問(wèn)題，本文通過(guò)對(duì)新時(shí)期下國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行分析，對(duì)存在的問(wèn)題提出一些建議，希望能更好地促進(jìn)我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。國(guó)有土地市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，而其中的國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，也可以說(shuō)是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者是再轉(zhuǎn)讓。它體現(xiàn)的是土地使用者之間因土地交易而產(chǎn)生的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系，其主要的交易方式是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等三種。因此，國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)于國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)而言要更為復(fù)雜，所以在新時(shí)期下國(guó)家更要加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的管理。

一、當(dāng)前我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)土地有償制度的建立，土地市場(chǎng)的交易活動(dòng)越來(lái)越活躍，國(guó)有土地一、二級(jí)市場(chǎng)也隨之不斷發(fā)展。但與國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)相比二級(jí)市場(chǎng)仍然處于相對(duì)落后的狀態(tài)，不僅法律規(guī)范缺乏，而且也沒(méi)有形成完善的管理系統(tǒng)，不斷暴露出越來(lái)越多的問(wèn)題。其主要存在的問(wèn)題有如下幾點(diǎn)：

1、隱形交易普遍存在，且流通秩序混亂

目前我國(guó)城市中普遍存在城市存量建設(shè)用地自發(fā)交易和隱形交易的現(xiàn)象，而且表現(xiàn)形式多種多樣，交易量較大，交易秩序混亂。而隱形交易形成的主要方式即為，人們將大量國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或是交易后沒(méi)有按照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，同時(shí)也沒(méi)有向政府部門進(jìn)行登記。人們?cè)诶娴尿?qū)動(dòng)下將國(guó)有土地進(jìn)行隱形隱形交易，嚴(yán)重破壞了我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)秩序，使土地流通秩序變得更加混亂。

2、非法交易頻發(fā)，嚴(yán)重違反國(guó)家法律法規(guī)

由于我國(guó)法律制度的不完善和土地交易市場(chǎng)秩序的混亂等原因，國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)中非法交易頻發(fā)，且較為嚴(yán)重。其中主要問(wèn)題有兩種，一是將未經(jīng)審批的政府所劃撥國(guó)有土地私自帶入交易市場(chǎng)；二是沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)以及合法程序通過(guò)將非經(jīng)營(yíng)性用地變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地等方式來(lái)擅自轉(zhuǎn)變土地用途，這些都嚴(yán)重違反國(guó)家的法律法規(guī)，屬于非法性交易。

3、沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的管理制度，多龍頭管理

我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中還存在的一個(gè)重大的問(wèn)題，急需解決，即我國(guó)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的土地市場(chǎng)管理制度，導(dǎo)致出現(xiàn)多龍頭管理。使得居民在辦理土地使用相關(guān)證件時(shí)往往要跑多個(gè)部門，不僅麻煩而且效率低下。例如我們?cè)谵k理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)首先要到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，然后再到國(guó)土資源管理部門補(bǔ)交讓出金并辦理土地登記變更手續(xù)，這一系列的流程不僅耗費(fèi)時(shí)間而且使得工作效率能以提高，在一定程度上擾亂了我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

4、全面系統(tǒng)且可操作性強(qiáng)的土地交易政策缺乏

目前我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的政策比較側(cè)重于轉(zhuǎn)讓條件的管制，而缺乏完整性和可操作性，由此造成國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)能以健康發(fā)展。沒(méi)有全面系統(tǒng)的實(shí)際操作性政策就會(huì)給不法分子不規(guī)范的操作提供空間，造成國(guó)有土地資源的浪費(fèi)和流失，同時(shí)為國(guó)家的監(jiān)管帶來(lái)很大的困難。

二、完善我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的建議

土地作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的重要生產(chǎn)要素之一，不僅與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，而且在人民生產(chǎn)生活中也占有重要地位。因此，我們要建立健全國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)制度，完善國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)交易法律法規(guī)，不斷促進(jìn)我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。接下來(lái)，我們針對(duì)上述國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)中存在的主要問(wèn)題提出一些建議。

1、加強(qiáng)國(guó)有土地一、二級(jí)市場(chǎng)的銜接，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理。國(guó)有土地一、二級(jí)市場(chǎng)之間是相互聯(lián)系、相互影響的，土地一級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善就會(huì)造成土地二級(jí)市場(chǎng)的混亂，要是土地二級(jí)市場(chǎng)的管理不規(guī)范同樣也會(huì)擾亂土地一級(jí)市場(chǎng)的正常秩序，最終導(dǎo)致國(guó)有土地資源的浪費(fèi)和流失。所以，政府要加強(qiáng)國(guó)有土地一、二級(jí)市場(chǎng)的銜接，并實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范化的管理制度，減少土地一、二市場(chǎng)之間的隔閡以及彼此之間的不良影響。

2、完善法律體系，規(guī)范國(guó)有土地交易行為。造成我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)秩序混亂的最主要原因就是我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的法律法規(guī)不健全，因此，政府完善國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)法律體系，要明確規(guī)定土地二級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)則、交易方式、交易程序以及稅收政策、相關(guān)處罰等，只有這樣才能從法律上嚴(yán)格規(guī)范人們的行為，為國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供有力的法律保障。

3、明確相關(guān)部門的職責(zé)，提高工作效率。對(duì)于國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)管是需要各部門間相互協(xié)調(diào)合作的，這樣才能形成統(tǒng)一有效的國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)管理制度，防止各部門因利益而相互越權(quán)、交叉監(jiān)管，避免多龍頭治水的危害。只有各部門之間相互溝通合作，理順彼此之間的關(guān)系和職責(zé)，才能提高工作效率，進(jìn)而提升我國(guó)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的管理水平。

4、加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)督檢查力度。要想規(guī)范土地行為光有法律法規(guī)的約束還是不夠的，政府還要加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)督檢查力度。可以建立專門的監(jiān)督檢查小組，來(lái)對(duì)各單位或是個(gè)人的土地交易行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，實(shí)現(xiàn)時(shí)時(shí)監(jiān)管。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)土地執(zhí)法力度，對(duì)于各種土地違法交易行為要嚴(yán)厲打擊和處罰，只有這樣才能營(yíng)造良好的土地市場(chǎng)交易環(huán)境。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，我國(guó)目前的國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)存在著許多問(wèn)題，而這些問(wèn)題都嚴(yán)重影響了國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人們生產(chǎn)生活發(fā)展也帶來(lái)了許多不良影響。因此，在新時(shí)期下，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，國(guó)家要加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)的管理與控制，不斷完善法律法規(guī)和管理制度，才能促進(jìn)我國(guó)土地市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。endprint