摘要：采用300多個地級市2005-2012年的住房市場數(shù)據(jù)，考察了我國城鎮(zhèn)房價收入比變動、區(qū)域差異以及影響因素。研究發(fā)現(xiàn)：（1）基于空間均衡分析，更高的收入和金融支持總是會帶來更高的房價收入比；（2）城鎮(zhèn)居民住房支付能力的不足主要集中在東部地區(qū)的大約40個城市，中國并不存在普遍的住房支付能力不足問題；（3）2005-2012年，全國有197個城市房價收入比呈現(xiàn)上升趨勢，利用宏觀數(shù)據(jù)計算的房價收入比下降與大多數(shù)城市的實際狀況出現(xiàn)背離；（4）多元回歸和空間計量結(jié)果表明，收入水平、房價增長率和金融支持顯著影響了城際房價收入比。

關(guān)鍵詞：房價收入比，支付能力，空間均衡

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）01-0003-12 收稿日期：2014-12-11

1 引言

自2003年以來，我們見證了中國城鎮(zhèn)房價的迅速上漲。盡管在過去10年中城鎮(zhèn)居民的收入也在上漲，但根據(jù)中國人民銀行2014年第二季度的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果，仍有高達(dá)63%的居民認(rèn)為房價“高、難以承受”。2003-2012年，我國城鎮(zhèn)住房價格從2197元/平方米上升到5430元/平方米，年均增長率為10.6%，人均可支配收入從8472元上升到24565元，年均增長率為12.6%。收入的更高增長意味著房價收入比是下降的，那民眾對高房價的抱怨以及學(xué)界對住房泡沫的擔(dān)憂都是假象嗎？

問題可能出在全國性的宏觀數(shù)據(jù)掩蓋了區(qū)域和城市層面住房支付能力的嚴(yán)重性。由于宏觀數(shù)據(jù)來源于區(qū)域和城市數(shù)據(jù)的匯總，二者之間的矛盾意味著在中國數(shù)百個城市中，住房市場存在嚴(yán)重的冷熱不均，無法深入城市層面可能損害了我們對全局的正確判斷。

以往的研究更多的集中在對絕對房價的討論上，無論是采取截面數(shù)據(jù)、時序數(shù)據(jù)或面板數(shù)據(jù)，大量的研究探討了城市房價的決定因素，但很少有集中討論以房價收入比值表征的城際相對房價。無論是學(xué)界還是普通大眾，都很容易對不同城市的絕對房價差異提出大致不差的見解，例如收入水平的差異、金融支持的差異、位置的影響或者投資需求的強(qiáng)度等。但如果問到為何不同城市房價收入比有如此大的差距，答案就開始變得模糊起來。

這并不是說我們?nèi)鄙賹Ψ績r收入比的實證研究，實際上采用房價收入比來研究和衡量城鎮(zhèn)居民的住房支付能力早已有之，研究范圍主要有兩個極端。一個是研究全國或省級層面的房價收入比。例如，張清勇（2007）最早計算了我國城鎮(zhèn)居民的1991-2005年的房價收入比和各省市1999-2005年的房價收入比，趙奉軍等（2011）、董昕（2012）以及解海等（2013）對31個省市自治區(qū)的研究都屬于此類；另一個是研究具體某一城市的房價收入比的變遷，如周仁等（2010）利用剩余收入法和不匹配性方法對上海2000-2007的研究，楊贊等（2010）對北京的研究都屬于此類。在這兩個極端的中間需要對全國城市層面比較和分類的研究只有兩篇文獻(xiàn)，一篇是向肅一與龍奮杰（2007）對34個大中城市的研究，另一篇來自于丁祖昱（2013）對287個地級市的研究?？梢?，真正深入到城市層面研究房價收入比城際差異的文獻(xiàn)仍然非常稀缺。

與本文研究對象最接近的是丁祖昱（2013）的研究，同樣是深入到地級市層面，本文的創(chuàng)新之處表現(xiàn)在兩個方面：在理論層面，我們基于剩余收入法和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)空間均衡的分析視角，首次提出房價收入比的上升并不總是意味著住房支付能力的下降，這意味著要求地方政府在短期之內(nèi)要求房價上漲率不超過收入增幅并沒有理論支持。在實證層面，我們研究的時間跨度延長到從2005年至2012年。同時，相對于丁祖昱在回歸分析中的一元回歸設(shè)置，本文引入了空間數(shù)據(jù)分析技術(shù)并增加了更多的控制變量，尤其是考慮到相對房價存在的空間外溢性，并由此得到了更穩(wěn)健性的實證結(jié)果。研究表明，房價收入比存在顯著的城際差異，全國大約有40個城市處于相對較高的房價收入比區(qū)間內(nèi)，而以往的以《中國統(tǒng)計年鑒》為代表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)掩蓋了真實的房價收入比變動。

2 房價收入比的城際差異：事實與機(jī)制

房價收入比是一個最常用的反映住房支付能力以及房價泡沫的指標(biāo)。不論中外，學(xué)術(shù)界包括民眾都喜歡用這個指標(biāo)來表征住房支付能力（張清勇，2011）。房價收入比計算簡單、含義明確且易于理解。但遺憾的是，我們至今對其變動不甚了了，坊間流傳的所謂房價收入比應(yīng)該穩(wěn)定在家庭收入的3-6倍與現(xiàn)實差距太大，且沒有明確的理論支持。

2.1 房價收入比的城際差異：基本事實

就我國的現(xiàn)實而言，通過《中國統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)計算的2005年房價收入比為8.40倍，2012年為6.63倍（建筑面積采用統(tǒng)一的90平方米，家庭平均人口規(guī)模本文統(tǒng)一設(shè)定為3）。房價收入比總體上是下降的。事實真的如此嗎？如果房價收入比總體上在下降，那么我們很難宣稱中國城市房地產(chǎn)存在嚴(yán)重支付能力不足的問題。

首先來看2012年地級市層面的房價收入比狀況。如表1所示，就全國城市層面的數(shù)據(jù)來看（包括北京、上海、天津和重慶這四個直轄市），2012年有40個城市房價收入比超過7倍。另有58個城市房價收入比在6-7倍之間。在所獲得的325個城市的數(shù)據(jù)中（我國行政區(qū)劃中地級市共有286個，但有一些自治州、盟等地等同于地級市管理，本文的數(shù)據(jù)囊括了后者），中位數(shù)的房價收入比為5.27倍（安徽亳州市），這意味著有一半城市的房價低于5.27倍。房價收入比的平均數(shù)為5.61倍。可見，所謂中國城市房價普遍住房支付能力不足的斷言是沒有事實依據(jù)的，即使考慮到所謂的國際警戒線，也只有大概不到三分之一的城市存在房價收入比偏高的問題。當(dāng)然，更合理的做法應(yīng)該是考慮到人口規(guī)?；蜾N售面積后的加權(quán)處理。本文在此暫且略過。

作為對比，我們考察了房價收入比的動態(tài)變動，2005年全國城市中有34個城市房價收入比超過7倍，另有32個城市房價收入比超過6倍。中位數(shù)的房價收入比為4.83倍（浙江衢州市），平均房價收入比為5.13倍?？梢?，從2005年到2012年，中國城市不僅絕對房價在上升，相對房價也在上升。更進(jìn)一步統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從2005年到2012年，可獲得的300個城市的房價收入比中，有197個城市的房價收入比是上升的。房價收入比上漲最快的十個城市分別是浙江溫州、廣西百色、福建寧德、四川涼山、廣東深圳、江西贛州、福建福州、廣東珠海、北京、湖北十堰。

這種上升的房價收入比意味著就大多數(shù)城市而言，在2005-2012年這段時間內(nèi)，房價實際上比收入上漲的更快，但這個結(jié)論是通過宏觀的數(shù)據(jù)來體現(xiàn)的，因此無法察覺。

從2005年到2012年，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)城市房價收入比發(fā)生了明顯的上升。橫向來看，以2012年為例，房價收入比最高的如浙江溫州高達(dá)15倍，最低的如山西朔州只有2.84倍（嚴(yán)格來說，最低的應(yīng)該是甘肅海北藏族自治州2.28倍）。中國城市之間無論就絕對房價還是就相對房價而言，都具有顯著差異。那么是什么因素導(dǎo)致了這種差異呢？

2.2 房價收入比的城際差異：動力機(jī)制

在理論上，任何使得房價變動的因素都會導(dǎo)致房價收入比發(fā)生改變。這里存在兩種情形，一種是在收入因素發(fā)生改變的條件下，房價收入比的上升。即收入更高的城市，往往會有更高的房價收入比而不僅僅是更高的房價，這主要是因為空間均衡驅(qū)使個體在不同城市間選擇導(dǎo)致效用無差異的結(jié)果；另一種情形是在收入等因素不變的條件下，房價收入比的上升。這主要是因為金融支持、預(yù)期或投機(jī)資金的涌入推升房價，由于相應(yīng)的收入沒有發(fā)生變化，從而導(dǎo)致更高的房價收入比。

首先，收入變動會導(dǎo)致房價收入比變動。這個機(jī)理并不是那么容易理解。傳統(tǒng)觀點認(rèn)為收入變動的同時，房價往往也會變動，并認(rèn)為二者是協(xié)整的，雖然近期有學(xué)者認(rèn)為這個協(xié)整關(guān)系很可疑（Gallin，2006）。但很少有人意識到，收入更高的城市，不僅絕對房價更高，而且以房價收入比表征的相對房價也會更高。

新城市主義的代表人物Glaeser在與Gyouko合著的《美國聯(lián)邦住房政策反思》一書中舉例說明了為什么更高收入的城市意味著更高的房價收入比。如果某個城市家庭年收入5萬美元，住房價格為10萬美元/套。進(jìn)一步假設(shè)各種持有成本（user cost）為10%，即一套住房按年使用成本為1萬美元，于是該家庭每年估計有剩余4萬美元用于其他商品的消費；在另一個城市，家庭年收入為7.5萬美元，假設(shè)兩個市場的其他影響因素完全相同，在遷移成本為0的條件下，人們自然會遷移到另一個城市。直到兩個地區(qū)扣除住房成本以外的凈收入相等。那么，高收入地區(qū)的住房價格必須達(dá)到多少才能在空間實現(xiàn)均衡呢？答案是35萬美元/套。原因在于只有當(dāng)房價漲到35萬美元/套后，這個城市扣除住房持有成本后的凈收入才和第一個城市一致（這個城市收入是7.5萬美元，房價漲到35萬美元/套后，住房持有成本假設(shè)保持在10%，則此城市住房持有成本為3.5萬美元，最終這個城市的家庭剩余收入也是4萬美元）。

在這個比較極端的例子中我們看到，在空間均衡的驅(qū)使下，收入從5萬美元變動到7.5萬美元的城市，房價卻從10萬美元上升到35萬美元，房價收入比從2倍變動到4.67倍。這從根本上否定了那種認(rèn)為房價收入比上升總是意味著住房支付能力下降的傳統(tǒng)觀點。對于上述這種住房市場與勞動力市場相互關(guān)聯(lián)的空間均衡過程，鄭思齊等（2011）也曾利用中國84個城市的微觀家庭樣本給予過實證研究。結(jié)果證實了隨著勞動力市場整合程度的提高，當(dāng)前各城市的住房成本正逐步向其均衡水平收斂。

圖1是中國所有城市的房價收入比與人均可支配收入的散點圖。擬合線并不是一條水平線，這意味著隨著人均收入的上升，房價收入比也是上升的。當(dāng)然，這種平面圖形由于無法控制其他變量的影響，其結(jié)論可能并不穩(wěn)健，我們將在本文的第三部分通過多元回歸模型以驗證收入變動對房價收入比的影響。

其次，金融支持會在收入不變的條件下提升房價，從而提升房價收入比。當(dāng)然，從長期來看，金融深化也會對一國的生產(chǎn)率和收入產(chǎn)生積極影響。從最基本的戈登公式中我們知道，更低的利率意味著更高的資產(chǎn)價格，也就意味著更高的房價收入比。

從城際差異來看，我國城市之間在金融發(fā)展程度上存在顯著差異。我們采用中長期貸款/GDP表示城市金融深化或金融支持力度。如圖2所示，金融深化程度與房價收入比之間也存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。

除上述兩個關(guān)鍵變量外，另有一些變量也會顯著影響城際房價收入比。例如，更宜人的環(huán)境無疑會提升城市房價從而提升房價收入比；此外，住房市場在短期內(nèi)可能會出現(xiàn)“非理性繁榮”，即由于適應(yīng)性房價預(yù)期驅(qū)使的投資需求會驅(qū)動房價的上升從而提升房價收入比。

3 模型與數(shù)據(jù)

在這一部分，我們將結(jié)合上述的理論分析，以中國300多個地級市為對象考察房價收入比的動態(tài)變動與城際差異以及決定因素，并檢驗上述推理過程。

3.1 模型設(shè)置

我們的實證模型可以表述為如下方程。

（1）

其中，pir代表房價收入比，inc表示人均可支配收入，grow表示房價增長率，finance表示金融支持變量，X表示其他控制變量，包括人口規(guī)模（pop）、人均財政支出（fiscal）等。在上述模型中，收入變量的加入反映了城市空間均衡過程。對于這種空間均衡過程，我們還可以直接加入反映空間相互影響的空間滯后變量，使上述方程變?yōu)橐粋€標(biāo)準(zhǔn)的空間自回歸模型（SAR），如方程（2）所示。其中為空間鄰近矩陣。如果等于0，此模型可以再次轉(zhuǎn)化為傳統(tǒng)的多元回歸模型。

（2）

上述兩個模型原則上都反映了城市空間均衡過程，但還是有細(xì)微的差異。在模型（1）中，隱含的假設(shè)是消費者在全國范圍內(nèi)尋找城市，空間均衡是一個全國的過程；但在模型（2）中，空間鄰近矩陣的存在使得城市之間的相互影響局限于我們設(shè)置的距離區(qū)間。這意味著一些區(qū)域中心城市之間無法相互影響，比如說北京和上海的相對房價按照模型（2）的設(shè)置是無法體現(xiàn)空間均衡過程的。一些學(xué)者采取的另一種處理方法是直接在控制變量X中加入相關(guān)變量，如距離最近的大城市和大港口的距離（陸銘等，2014），但這種處理方法意味著中小城市只會受大城市房價的影響，喪失了城市房價收入比會相互影響的內(nèi)涵。

3.2 數(shù)據(jù)來源

本文的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)來源于《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒》（2001-2013）。其中，提供了各個城市的住宅銷售金額和面積，由此我們可以計算這些城市的住房銷售價格，最終獲得300多個城市的房價數(shù)據(jù)。采用銷售價格的缺陷主要是沒有控制住房的特征價格屬性，導(dǎo)致價格縱向比較困難。在某些時候，更低的銷售價格未必意味著房價降低了，可能是因為現(xiàn)在銷售的住房大多位于城市的遠(yuǎn)郊從而導(dǎo)致統(tǒng)計的銷售價格下降。但要獲得縱向可比的控制住房特征屬性的城市同質(zhì)房價數(shù)據(jù)，在現(xiàn)階段仍然不可能。

收入數(shù)據(jù)我們采用城鎮(zhèn)人均可支配收入。按照房價收入比的計算方法，一般采用中位數(shù)的房價與中位數(shù)的可支配收入。但現(xiàn)階段這兩個城市層面的數(shù)據(jù)皆不可得。一些學(xué)者的研究表明（張清勇，2011），采用中位數(shù)的計算標(biāo)準(zhǔn)與采用平均數(shù)并沒有顯著差異，原因在于無論房價還是收入都是右偏的，中位數(shù)的房價和收入都是相應(yīng)平均數(shù)的70%左右。

如前所述，金融支持的差異也會影響到房價收入比的變動，我們采用中長期貸款/GDP表示城市金融深化或金融支持力度。對于城市人口數(shù)據(jù)，我們采用各城市的常住人口來計算。從2010年開始，我們可以獲得各地級市的常住人口數(shù)據(jù)，但山西、吉林江西、寧夏和云南這5個省區(qū)的地級市無法從《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒》中獲得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，我們以這些城市2012年統(tǒng)計公報中公布的總?cè)丝诖妗?/p>

對于模型（1），估計方法采用OLS穩(wěn)健性估計結(jié)果。對于模型（2），在空間計量的實證過程中，空間權(quán)重矩陣起著關(guān)鍵的作用，不同的空間權(quán)重矩陣將影響實證結(jié)果。根據(jù)地理學(xué)第一定律，兩個對象之間的關(guān)系是其距離的函數(shù)，因此使用基于距離的空間權(quán)重具有很好的理論基礎(chǔ)。我們主要采用了兩個城市之間的地理距離來構(gòu)造權(quán)重矩陣，但是根據(jù)空間過程的經(jīng)驗研究，權(quán)重往往并非和距離的倒數(shù)成正比關(guān)系，很多空間關(guān)系的強(qiáng)度隨著距離的減弱程度要強(qiáng)于線性比例關(guān)系。因此，為保持結(jié)果的穩(wěn)健性，我們既構(gòu)造了基于距離的倒數(shù)的空間權(quán)重矩陣（即=-1），同時也構(gòu)造了基于距離的倒數(shù)的平方的空間權(quán)重矩陣（即=-2）。各城市的經(jīng)緯度坐標(biāo)來自于谷歌地球，在距離的臨界值選取上經(jīng)過多次試算，確保每個城市都有臨近觀測值。即空間權(quán)重矩陣為：

（3）

4 實證結(jié)果

我們以2012年橫截面數(shù)據(jù)來分析這種差異的影響因素。之所以沒有采用2005-2012年的面板數(shù)據(jù)，在于隨著跨度的延長，很多城市數(shù)據(jù)不可得，一些變量的統(tǒng)計口徑也發(fā)生了改變，截面數(shù)據(jù)的估計結(jié)果如表4所示。需要說明的是，由于2005年有18個城市的房價無法獲取，故表2的樣本實際規(guī)模為307個城市。

從表2的估計結(jié)果來看，所有變量的符號都符合預(yù)期，但顯著性不盡相同。從擬合優(yōu)度R2來看，我們解釋的力度不到50%。但就一個大樣本的截面數(shù)據(jù)來說，這個值已經(jīng)是一個相當(dāng)不錯的成績。另外，無論是OLS估計還是SAR估計，我們都采用穩(wěn)健性估計標(biāo)準(zhǔn)差，以盡量降低截面數(shù)據(jù)常出現(xiàn)的異方差問題。至于共線性，通過VIF（方差膨脹因子）統(tǒng)計量和自變量相關(guān)系數(shù)沒有發(fā)現(xiàn)有共線性問題。

從收入來看，OLS估計結(jié)果表明，收入變量對房價收入比具有顯著的正面影響，即收入更高的城市，房價收入比更高。同時，房價增長率對房價收入比的影響非常顯著。在以往的實證研究中，加入過去的房價增長率意在證實住房投資需求對絕對房價的影響，本文的估計結(jié)果表明，即使是相對房價，房價增長率不僅會影響絕對房價，而且對相對房價即房價收入比也具有積極的影響。就finance表征的金融支持而言，其系數(shù)也是高度顯著的，這意味著有更高信貸的城市，會有更高的房價收入比。

就常住人口表征的城市規(guī)模而言，同樣會顯著提高房價收入比。大城市具有顯著的聚集效應(yīng)。根據(jù)陸銘等（2013）的實證研究，城市規(guī)模每擴(kuò)大1%，個人的就業(yè)概率平均提高0.039-0.041個百分點。大城市有著更高的就業(yè)概率，由分享、匹配和學(xué)習(xí)帶來的聚集效應(yīng)顯著的提高了生產(chǎn)率從而在其他變量不變的條件下提高房價收入比。

很遺憾的是，我們在模型（3）中加入了人均財政支出變量，雖然有符合預(yù)期的符號，但沒有通過最低10%的顯著水平檢驗。公共支出會資本化到房價中，并對城市絕對房價水平產(chǎn)生顯著的正面影響，一些實證研究也多次表明了這點。但對相對房價而言，多元回歸分析沒有看到足夠的證據(jù)顯示它也會提升房價收入比。

為了證實房價收入比的空間相互作用，我們采用SAR模型估計了方程（2）。估計結(jié)果表明，從系數(shù)來看，中國近300個地級市（包含四個直轄市）的房價收入不存在顯著的空間關(guān)聯(lián)性。在考慮城際房價收入比的空間關(guān)聯(lián)后，各自變量的系數(shù)大體上仍然與OLS估計結(jié)果沒有顯著差異。金融支持、房價增長率、人口規(guī)模仍然一如既往的高度顯著為正值，但財政支出系數(shù)開始符合預(yù)期并顯著為正值。

最后，我們按照傳統(tǒng)的東中西部劃分方法，將城市劃分為東部、中部和西部城市，其中東部城市100個，中部城市101個，西部城市99個。為節(jié)省篇幅，表3的SAR估計中，空間權(quán)重矩陣統(tǒng)一設(shè)置為地理距離的倒數(shù)，我們也采用了二次項來設(shè)置空間權(quán)重矩陣以檢驗結(jié)果的穩(wěn)健性，結(jié)果發(fā)現(xiàn)回歸結(jié)果與前者沒有顯著差異，故略去。所有估計標(biāo)準(zhǔn)差都采用Robust估計，結(jié)果顯示：我們關(guān)心的金融支持和房價增長率再次在所有城市中都是高度顯著為正值，這與表2中對全國城市的估計結(jié)果一致。而人口變量表征的城市規(guī)模方面，東部和西部都是顯著為正值，中部雖然也為正值，但顯著性不夠；財政支出變量仍然是東部和西部顯著，但中部不夠顯著，個中原因有待發(fā)掘。

但是，在反映房價收入比空間相互影響方面，本文的實證結(jié)果發(fā)現(xiàn)存在顯著的區(qū)域差異，即東部和中部的城市中是高度顯著的，而在西部城市的實證研究中不顯著。這反映了我國東部和中部的城市日趨一體化，尤其是東部城市之間勞動力流動和基礎(chǔ)設(shè)施的完善使得房地產(chǎn)市場在空間趨于收斂。但西部城市房地產(chǎn)市場更多的仍然是本地化的房地產(chǎn)市場，基本上不受相鄰城市房價收入比的影響。

5 結(jié)論與政策含義

關(guān)于中國城市房價是否存在泡沫的爭論目前仍在繼續(xù)。本文跳出傳統(tǒng)的分析絕對房價的實證思路，轉(zhuǎn)而分析由房價收入比表征的相對房價，得出以下結(jié)論。

結(jié)論1：在理論分析方面，我們對“更高的房價收入比總是意味著更低的住房支付能力”的觀點提出了質(zhì)疑。在考慮剩余收入和空間無套利均衡后，在一定范圍內(nèi)，高收入的城市存在更高的房價收入比有其合理性。

結(jié)論2：在實證分析方面，忽略城市內(nèi)部的收入分配問題，我們發(fā)現(xiàn)2012年有大約40個城市房價收入比處于相對較高的區(qū)間。中國城市并不存在普遍的住房支付能力問題。但需要警醒的是，我們基于對300余個地級市的房價收入比的計算發(fā)現(xiàn)，至少從2005年開始，我國大多數(shù)城市的房價收入比實際上是上升的，而通過《中國統(tǒng)計年鑒》計算的城鎮(zhèn)宏觀房價收入比是下降的。宏觀數(shù)據(jù)掩蓋了城市房價收入比的真實變動，這意味著引用宏觀數(shù)據(jù)來計算房價收入比并評判中國住房市場需要格外小心。

結(jié)論3：在實證分析方面，我們采用穩(wěn)健性的多元回歸和空間滯后模型。估計結(jié)果表明，在房價收入比的決定因素中，確實存在顯著的空間均衡過程，但在西部城市的實證研究中沒有發(fā)現(xiàn)類似過程。同時，房價增長率無論采用何種模型設(shè)定，也無論是所有城市還是東中西部，都是高度顯著的，這意味著住房投資需求確實在顯著推動相對房價。

上述結(jié)論也蘊含著相應(yīng)的政策含義。首先，如果房價收入比的提高并不總是意味著支付能力的降低，尤其是在收入增長時，那么要求地方政府在短期內(nèi)制定房價調(diào)控目標(biāo)并將房價漲幅控制在收入漲幅之內(nèi)的做法就是值得商榷的。其次，理論和實證都表明，以房價增長率表征的住房投資需求，會在收入和金融支持不變的條件下推高房價收入比，這會降低民眾的實際住房支付能力，因此投資需求的限制不能因為市場形勢的周期調(diào)整而改變。

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作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究方向為城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

基金項目：

教育部哲學(xué)社會科學(xué)重大攻關(guān)項目“我國城市住房制度改革研究”（10JZD0025）和教育部2012年規(guī)劃基金項目“財政政策、房地產(chǎn)價格波動與地方財政平衡研究”（12YJA790206）。