對住宅小區(qū)車位歸屬問題的初探

崔雅婧

華東政法大學研究生教育院，上海201620

摘要：隨著我國社會的發(fā)展生活水平不斷的提高，人們的住房條件進一步的改善，同時對汽車擁有量的不斷增加，住宅小區(qū)車位的供給與需求之間的矛盾越發(fā)激烈，對于小區(qū)車位的歸屬問題不明是矛盾的重點，到底是屬于開發(fā)商還是小區(qū)業(yè)主還是物業(yè)公司，產權不明其實直接傷害的是業(yè)主的切身利益。

關鍵詞：地面停車位；地下停車位；小區(qū)車位車庫歸屬；建筑容積率

中圖分類號：D923.2

作者簡介：崔雅婧，女，本科，華東政法大學研究生教育院，同等學力申請碩士學位，法學專業(yè)，研究方向：民商法。

一、住宅小區(qū)車位的法律屬性

首先必須要明確住宅小區(qū)車位的法律性質，這里就涉及到《物權法》中建筑物區(qū)分所有權問題。

(一)建筑物區(qū)分所有權概念和特征

1.建筑物區(qū)分所有權的概念

建筑物區(qū)分所有權是指權利人對建筑物中專有部分的專有權、對建筑物中共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。建筑物區(qū)分所有權主要包括三方面基本內容：

(1)對專有部分的專有權。權利人對于建筑物專有部分擁有可以直接占有、使用、收益和處分的權利。即業(yè)主對于自己所有的不動產專有部分，可以居住，也可以依法出租收取租金，還可以抵押或者出售的權利。

(2)對共有部分的共有權。權利人對于建筑物共有部分享有共有權。即業(yè)主對自己專有部分以外的過道、電梯、走廊、管線等共有部分，還有對小區(qū)公共綠地、道路、公用設施以及其他公共場所等共有部分享有共有權。

(3)因共有關系而產生的管理權。權利人對共有部分中，因共有關系而產生的對共有部分的管理權。即業(yè)主對公共部分與公共設備的適用、收益、維護等事項可以通過業(yè)主委員大會來進行管理。

2.建筑物區(qū)分所有權的特征

(1)客體的整體性。建筑物區(qū)分所有權的客體是以建筑物為整體，分為專有部分和共有部分的所有權的形式。

(2)內容的多樣性。建筑物區(qū)分所有權主要包括專有權、共有權以及管理權三個方面。

(3)統(tǒng)一性。建筑物區(qū)分所有權并不是專有權、共有權以及管理權三個權利的組合，而是一個整體又獨立的統(tǒng)一結合的權利。

(4)專有權的主導性。建筑物區(qū)分所有權的權利人即業(yè)主主要是因為擁有了專有權，才附帶擁有共有權和管理權。

(二)住宅小區(qū)車位作為建筑物從物的共有部分

對于住宅小區(qū)的車位是屬于建筑物的專有部分還是共有部分，這是確認停車位權利歸屬問題的前提。筆者認為，住宅小區(qū)的停車位應作為建筑物從物的共有部分來作分析。

共有部分是建筑物中建筑物區(qū)分所有權人可以共同使用和所有的部分。根據(jù)《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》對共有部分的規(guī)定，建筑物的共有部分主要包括：

1.建筑物的基本構造部分，如建筑物的過道、電梯等；

2.建筑物的附屬物，如防火設備、空調設備等；

3.建筑物的附屬設施，如停車場、消防設施等；

4.建筑用地，如綠地、圍墻等。

住宅小區(qū)的車位一般的用途就是給住在小區(qū)內所有住戶提供停車的車位，很明顯，停車位是一項便民的設施，而且停車位又屬于小區(qū)內的公共場所之一，應當屬于小區(qū)的配套設施，從而具有附從性，所有停車位不能作為建筑物的專有部分，應當屬于建筑物的共有部分。

(三)住宅小區(qū)車位具有不可分割性

建筑物區(qū)分所有權中共有部分具有不可分割性。住宅小區(qū)的車位是附隨著住宅小區(qū)的建成而存在的，屬于建筑物區(qū)分所有權中專有部分和共有部分，所以是密不可分的，具有不可分割的屬性。而且當小區(qū)的業(yè)主紛紛取得房屋所有權，即取得所有權，也就取得了對共有部分的共有權。建筑物區(qū)分所有權中共有所有權和專有所有權以及對共有部分的共有權是所有權人擁有的權利，權利人對三個權利一起擁有、使用、收益和處分。

由此引申出現(xiàn)今社會一個熱門話題，房屋的買賣車位歸屬問題。這里就簡單闡述下筆者的觀點。住宅小區(qū)的車位作為建筑物共有部分，在業(yè)主對房屋買賣中，車位使用權的處分成為焦點，車位的專有使用權不得與所有權分離，因為建筑物區(qū)分所有權中共有部分具有不可分割性，因此，車位不能單獨處分，作為共有部分，與專有部分具有主從關系。因此，建筑物區(qū)分所有權的所有人，不得將車位單獨買賣給他人，也不得賣了房屋唯獨車位不賣也是不行的。

二、住宅小區(qū)停車場所的法律屬性

(一)停車庫概念

1.地上停車庫概念

地上停車庫是指開發(fā)商在得到《建設規(guī)劃許可證》后，在小區(qū)地面劃線分割標明停車區(qū)域，作為社會的停車庫以方便小區(qū)業(yè)主停車。

2.地下停車庫概念

地下停車庫是指開發(fā)商利用附屬于建筑物的地下空間，建造的停車庫。

對于地下停車庫的性質及其歸屬，目前存在較大的爭議。小區(qū)業(yè)主認為，地下停車庫應屬于建筑物公共部分，應當為業(yè)主所有；但開發(fā)商卻認為，既然當初是開發(fā)商投資進行建造的地下車庫，理應由開發(fā)商擁有，再對業(yè)主進行出售，業(yè)主經(jīng)購買后得到地下車庫的使用權。

(二)停車場的法律屬性

之前筆者已經(jīng)表述觀點，住宅小區(qū)的停車位應屬于建筑物區(qū)分所有權中共有部分，是附屬于建筑物的，是具有輔助效用的從物。如果當業(yè)主準備出售房屋時，停車位也理應一起讓出，因為作為從物，是附隨主物所有權一起轉移的。對于停車位的保留，開發(fā)商應與業(yè)主共同協(xié)商，如果沒有約定，住宅小區(qū)的停車位就以從物跟隨主物將所有權利一并轉移。

我們從現(xiàn)在房地產市場情況分析，針對地下停車庫的法律歸屬尤其重要。房屋買賣會涉及到建筑容積率的問題，但往往這建筑容積率只是涉及到土地使用權是由地面建筑物來分擔的，而地下停車位因是建設在建筑物的地下部分，不影響建筑容積率的，也不分攤土地使用權面積。所以，既然地下建設的停車庫并不分攤土地，理應作為從物附隨主物一并轉移所有權，開發(fā)商無權自己處分。

三、住宅小區(qū)停車場共有權的法律性質

許多業(yè)主認為，對于小區(qū)的停車庫，應當按份共有。因為各個業(yè)主對建筑物所擁有的面積不同，所以對于小區(qū)公共設施的停車位也根據(jù)自身享有的面積份額來分攤，同樣按照自己的份額來繳納物業(yè)管理費。但也有業(yè)主認為，既然小區(qū)的停車位是屬于所有業(yè)主的公共設施，就應該所有業(yè)主共同共有，對于物業(yè)管理費，也是由所有業(yè)主分攤，而不是根據(jù)各自面積來分擔，理應等額分攤，所有權人享受公共設施的所有權，不應該根據(jù)所有權大小而有所區(qū)別。

筆者認為，我們在看待小區(qū)停車位的共有權時，應當從共有部分的整體來考慮，不應強制把共有設施分割開來，分開看待這個問題。對于小區(qū)停車位的共同共有就是不能再強行劃分一個份額出來。假設一個業(yè)主在小區(qū)內同時擁有2、3套房屋，如果按業(yè)主面積來分攤，一套房屋就可擁有一個停車位，那么這位業(yè)主會擁有2、3個停車位，業(yè)主如果沒有2、3輛車，不使用停車位，這會對小區(qū)造成一種資源浪費，同樣如果業(yè)主擅自將公共停車位租借或買賣給他人，這就違背本文之前的論點，從物隨主物權利一并轉移，從物不得分離主物。所以，筆者認為，小區(qū)的停車位的共有權應是全體業(yè)主共同共有的，不應按照建筑物面積的大小而有所區(qū)分，這樣既利用資源，又符合停車位的建設是服務小區(qū)業(yè)主的初衷。

四、住宅小區(qū)停車位法律完善

本文初步探析了住宅小區(qū)停車位的法律性質，因為現(xiàn)代小區(qū)住宅停車位已然已經(jīng)是開發(fā)商在建造小區(qū)時必須充分考慮的公共設施，既方便小區(qū)業(yè)主的日常生活，同時也是現(xiàn)代化建設的大方向。在小區(qū)停車庫越來越受關注的情形下，如何管理好日常停車難問題，則是上述論述的重點。但本文所論述的也只是冰山一角，這個問題的有效解決，還要寄希望于今后國家立法上的重視。目前，住宅小區(qū)停車位的立法存在欠缺，目前法律規(guī)范中，對建筑物的區(qū)分所有權和住宅小區(qū)停車位的性質和權利歸屬并沒有做出明確的法律規(guī)定。物權法、現(xiàn)有法條等，都沒有直接好的針對性強的規(guī)定，所以，就因為目前物權法上對住宅小區(qū)停車位法律規(guī)范的缺失，筆者希望國家立法能夠從國家層面，以法律的角度，制定嚴格的法律條文，來約束小區(qū)停車可能涉及到的糾紛問題，對住宅小區(qū)停車位的法律性質及歸屬作出明確的法律規(guī)定，這樣既能完善法律規(guī)范，又能更有效地提倡文明小區(qū)建設。