南方周末記者 王劍 南方周末實習(xí)生 信娜

集中供暖在貴陽是新事物。但不能搞一刀切，否則項目再好，也有人接受不了。

南北供暖存在差異，南方不能照搬北方。不同于北方模式的大包大攬，貴陽要走政府引導(dǎo)、市場運作、消費者自行選擇的路子。

南方周末記者 王劍 發(fā)自貴陽

南方周末實習(xí)生 信娜

上世紀50年代，在能源奇缺等背景下，國家以秦嶺、淮河為界，劃定北方為集中供暖區(qū)。近年來，隨著人們對生活品質(zhì)的要求升高，再加上南方地區(qū)頻遭寒流入侵，要求供暖的呼聲漸高。

在貴陽，當(dāng)?shù)刂禺a(chǎn)商中天城投集團股份有限公司（以下稱 “中天”）旗下未來方舟地產(chǎn)項目為提升樓盤品質(zhì)，力推區(qū)域集中供暖實驗，因沒有地方供暖管理制度及價格指導(dǎo)體系，在暖氣尚未開閘時就身陷漩渦。上千業(yè)主多次聚集維權(quán)，當(dāng)?shù)卣偌鞣綌?shù)次協(xié)調(diào)，風(fēng)波至今仍未完全平息。

究竟為何出現(xiàn)如此僵局？南方想要實行集中供暖，又該以怎樣的姿勢平穩(wěn)落地？

供暖一刀切？

“善意結(jié)出澀果。”面對業(yè)主集體維權(quán)，中天執(zhí)行副總裁余蓮萍在媒體溝通會上說。中天未來方舟立項之初，便已確定利用可再生能源進行集中供暖。而集中供暖也是這個項目最大的賣點之一。如此大規(guī)模的區(qū)域集中供暖，在貴州罕見。

中天是貴州第一家上市企業(yè)，其未來方舟房地產(chǎn)項目位于貴陽市云巖區(qū)，是當(dāng)?shù)啬酥寥珖鵀閿?shù)不多的超級大盤之一。該項目總占地約9.6平方公里，建設(shè)用地5600畝，規(guī)劃居住人口約17萬人，同時也是貴陽市二環(huán)四路城市帶建設(shè)中“東擴”的重點建設(shè)項目。據(jù)中天置業(yè)顧問介紹，目前交房約17000套。

中天未來方舟G組團準業(yè)主黃毅（化名）用“愛恨交織”來形容對小區(qū)集中供暖項目的態(tài)度，“當(dāng)初就是看上集中供暖才決定買房的，現(xiàn)在卻因為它，拿不到房”。

2015年1月初，黃毅按照合同約定日期前去收房，但直到聽到置業(yè)顧問“不簽供暖協(xié)議不交房”的說法，才知道自己與拿房門鑰匙還有一步之遙，即必須與中節(jié)能（貴州）建筑能源有限公司（以下稱“中節(jié)能”）簽訂一份《區(qū)域能源集中供暖住宅用戶服務(wù)協(xié)議》。

工商信息顯示，中節(jié)能成立于2014年3月10日，中天城投集團貴陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是其投資人之一。據(jù)中天第七屆董事會第11次會議上審議通過的《關(guān)于子公司區(qū)域能源集中供冷供暖所涉關(guān)聯(lián)交易事項的公告》，中天城投集團貴陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為中天全資子公司，在中節(jié)能占股40%。

黃毅拒絕簽訂沒有選擇的供暖協(xié)議，而拒簽的不止他一人。當(dāng)初，置業(yè)顧問的說法是“可用可不用”。為了證明，黃毅還找出中天執(zhí)行副總裁張智于2011年11月在新浪房產(chǎn)上就中天未來方舟提供集中供暖的表態(tài)，“不強制使用”。

南方周末記者在維權(quán)業(yè)主群里就拒簽原因發(fā)送調(diào)查問卷，共收回有效樣本993份，其中“沒有選擇權(quán)，拒絕捆綁協(xié)議”成為首要原因，其他三個依次為“供暖價格太高”“本來沒打算用”和“由于維權(quán)產(chǎn)生抵觸心理，不愿用”。

對于為什么要先簽供暖協(xié)議后交房，中天執(zhí)行副總裁余蓮萍說，購房合同中明確三項內(nèi)容，包括房屋屬集中供暖房、供暖期和供暖價格。從情理上說，中天推廣集中供暖，是為提升業(yè)主生活品質(zhì)。且集中供暖具有使用人數(shù)越多價格越低的特點，考慮到多數(shù)業(yè)主利益，因而要推行這一措施。

簽和不簽，中天和維權(quán)業(yè)主各執(zhí)一詞，互不相讓。業(yè)主們抱團維權(quán)，人數(shù)多時，達上千人，雙方時有發(fā)生肢體碰觸。

當(dāng)?shù)卣疄榇硕啻谓M織召開協(xié)調(diào)會。在由貴陽市住建局出具的2014年11月13日協(xié)調(diào)會的會議紀要上，提到九點共識，其中包括，“地產(chǎn)商按照合同約定要求業(yè)主交房前簽署供暖協(xié)議有其合理性?！?/p>

但當(dāng)?shù)毓ど滩块T對此有著不同的看法。在貴陽“百姓-書記交流平臺”2014年12月11日對此事的回復(fù)上，云巖區(qū)工商局認為：“業(yè)主對是否接受供暖公司的服務(wù)，有選擇權(quán)，中天城投在交房時以‘不簽供暖協(xié)議不交房的理由是不成立的?！?/p>

南方周末記者采訪多位律師，他們均表示中天要求先簽協(xié)議后交房，侵犯了業(yè)主收房的權(quán)利。貴州省建設(shè)工程和房地產(chǎn)法學(xué)研究會會長孫光全說，“購房合同中約定了三點事項，但并未約定必須簽署供暖協(xié)議。”貴陽北斗星律師事務(wù)所彭俊瑋律師說，“購房合同的主義務(wù)是關(guān)于房屋買賣，盡管合同有提到交房前要有取暖費繳費憑據(jù)，以及供暖期和供暖價格等約定。但這些不能作為中天不交房的理由，將簽訂供暖協(xié)議作為交房的前置條件在法律上立不住腳。中天的行為是霸王行為。”

貴陽市住建局副調(diào)研員楊長新告訴南方周末記者，“本來集中供暖在貴陽就是新事物，中天沒有提前告知清楚，講透徹，是造成當(dāng)今局面的原因之一?！?/p>

熱價紛爭

因沒有現(xiàn)成的地方供熱價格指引，中天在交房時身陷漩渦。

2015年1月23日，中天宣布調(diào)整“不簽供暖協(xié)議不交房”的做法，改強制為自愿簽訂集中供暖協(xié)議，同時已簽但有疑慮的業(yè)主也可以退簽。

但維權(quán)行動并未因此平息。1月24日，上百業(yè)主先后到中天售樓部表達訴求。在當(dāng)日業(yè)主與中天的溝通會上，問題的焦點已由是否簽訂供暖協(xié)議轉(zhuǎn)移到協(xié)議本身。

對于這份乙方為中節(jié)能的供暖協(xié)議，孫光全曾指出其存在“沒有期限”“權(quán)責(zé)不對等”等問題。北京市盈科律師事務(wù)所姚永強律師也指出部分條款“約定不明”“乙方責(zé)任模糊”的問題。

對此，中節(jié)能市場發(fā)展部經(jīng)理彭玉坦承協(xié)議“并不完美”，這是由于沒有成熟的南方供暖協(xié)議可以借鑒。這份協(xié)議參考京津地區(qū)供暖合同以及供電合同，“當(dāng)然也有完善的空間”。考慮到部分業(yè)主的訴求，協(xié)議內(nèi)容已于2014年有所調(diào)整，如刪除“開通率不足60%，不予供暖”的條款，增加“供暖方未按時供暖時，按逾期天數(shù)支付違約金”等。同時，就所收集到的業(yè)主的合理訴求，中節(jié)能已選取約十三條意見上報當(dāng)?shù)刂鞴懿块T，供其參考。

在24日的媒體溝通會上，開發(fā)商和業(yè)主雙方就供暖期限、供暖價格和是否收取基本供暖費等問題進一步討論，但因各說各話，效果難如人意。許多業(yè)主中途退場。

有業(yè)主認為目前的供暖價格過高，暫定32元/平米·供暖季（四個月）。南方周末記者將這一價格與包括北京、天津、黑龍江、山東、河北、陜西等地的居民熱價對比，發(fā)現(xiàn)普遍高于北方城市，但低于同屬長江流域的武漢地區(qū)（8.5元/平米·月）。德威熱力總經(jīng)理李書華說，“南方供暖不同于北方供暖，北方是政府行為，供熱企業(yè)有財政補貼，在南方多是市場行為，企業(yè)自負盈虧?！?/p>

在未來方舟協(xié)調(diào)會上，中天承諾將價格降至26元/平米·季，只是最終價格需要等待政府出臺相關(guān)政策來確定。

貴陽市發(fā)改委相關(guān)負責(zé)人告訴南方周末記者，中天進行集中供暖屬市場行為，政府無權(quán)插手價格制定。在黔發(fā)改監(jiān)調(diào)〔2014〕2099號文件中明確規(guī)定，供熱價格屬二十項政府放開的定價項目，實行市場調(diào)節(jié)價，由企事業(yè)單位遵循公平、合法、誠信原則自主定價。該負責(zé)人進一步解釋，即使政府有權(quán)定價，在目前缺少至少兩年的企業(yè)運行真實成本的情況下，也很難做出合理判斷。

貴陽市住建局建筑節(jié)能與科技處黃用治說，在政府無權(quán)定價的情況下，建議引入第三方進行定價監(jiān)測，供暖企業(yè)做好成本公示等透明化運作。在北方，集中供暖為基礎(chǔ)性需求，在南方則是改善型需求，由此會產(chǎn)生南北方人對待供暖本身、供暖價格等方面態(tài)度的差異，供暖企業(yè)需細致把握。

據(jù)了解，未來方舟的業(yè)主中有剛需型、投資型，對供暖需求不旺?！百F陽夏季涼爽，有外地人在這兒買房，主要為夏天避暑，對冬天供暖的需求并不大?！秉S毅說，維權(quán)業(yè)主內(nèi)部也分為“有選擇權(quán)才用”、“降價會用”、“用不起”和“堅決不用”等類別。

中國建筑學(xué)會暖通空調(diào)分會常務(wù)理事龍惟定說，南方搞集中供暖，一要考慮到目前房地產(chǎn)市場空置率高的特點，二要考慮到消費者的定位，不能搞一刀切，否則項目再好，也有人接受不了。只有當(dāng)集中供暖的價格比個人采暖更具競爭力，才能實現(xiàn)雙贏?！?/p>

“大包攬，行不通”

除了價格，供暖季周期、是否收取基本供暖費、明確協(xié)議權(quán)責(zé)等也是維權(quán)業(yè)主關(guān)心的重點。協(xié)調(diào)會上，據(jù)中天客服人員介紹，這些問題的最終解決有賴于《貴陽市區(qū)域性集中供熱用熱管理辦法》的出臺。

余蓮萍告訴南方周末記者，作為第一個吃螃蟹的人，中天在貴州并無成熟經(jīng)驗可借鑒，也無相關(guān)配套的地方政策法規(guī)指導(dǎo)。

目前，南方僅有合肥、寧波、武漢等少數(shù)地區(qū)出臺了關(guān)于供熱的政策法規(guī)。李書華說，南方供暖行業(yè)的發(fā)展離不開政策的支持、引導(dǎo)?！懊鞔_主管部門，立法立規(guī)，很重要。”如果法規(guī)完備，未來方舟的業(yè)主們可能不用簽署供暖協(xié)議，出現(xiàn)糾紛依照法規(guī)執(zhí)行即可，李說。

供暖行業(yè)門檻高，具有投資大、回報周期長的特點。黃用治說，政府應(yīng)該給予企業(yè)支持性政策，包括居民電價、稅收優(yōu)惠、減免水費及相關(guān)補貼。如果全靠市場，起步會非常艱難。而這些政策性補貼，最終會反映在供暖價格上，比沒有享受補貼的熱價要優(yōu)惠。

黃用治透露，考慮到南北供暖差異，貴陽市住建局已選擇武漢、合肥、重慶三個南方城市考察，目前正征求內(nèi)部各科室、相關(guān)專家、供熱單位及社會公眾等意見，預(yù)計將會在2015年3月底出臺有關(guān)供熱方面的政策辦法。該辦法將涉及供暖時長、計費方式、是否收取基本供熱費等公眾關(guān)心的問題。

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黃用治坦言，在初擬上述辦法過程中面臨兩難。以基本供熱費為例，如不收，供暖企業(yè)可能會面臨虧損；若收，可能會加重業(yè)主負擔(dān)。收還是不收，收取何種比例，政府都要充分考慮到各方利益，最終找到一個平衡點。

而這一費用，據(jù)李書華介紹，德威熱力在武漢并未收取。而內(nèi)蒙古一熱力公司負責(zé)人說，收取基本供熱費是業(yè)內(nèi)慣常做法，這是出于熱源的物理傳導(dǎo)性和兼顧公平的原因。

“南北供暖存在差異，南方不能照搬北方。不同于北方模式的大包大攬，貴陽要走‘政府引導(dǎo)、市場運作、消費者自行選擇的路子?！秉S用治說，“‘大包攬的模式不適合貴陽，一方面是財力所限，另一方面是‘大包攬無視群眾多樣化的需求，很容易出現(xiàn)新問題?！?/p>

全國政協(xié)委員張曉梅曾兩度提出南方供暖的提案，引起廣泛關(guān)注。在側(cè)重于“南方如何進行供暖”的第二份提案中，她說：“南方地區(qū)地方政府及消費者在實施冬季供采暖時，相對于‘北方模式應(yīng)更加‘自主和創(chuàng)新，即不完全模仿復(fù)制‘大集中的北方模式，同時，在技術(shù)創(chuàng)新和機制創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，在戰(zhàn)略思路上實施四個創(chuàng)新，包括操作方式、能源供給、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運行管理?！?/p>

對于發(fā)生在轄區(qū)內(nèi)的供暖風(fēng)波，貴陽市云巖區(qū)東線建設(shè)指揮長段蓓說，集中供暖在貴陽屬新生事物，出現(xiàn)波折在所難免。南方周末記者在采訪中問及解決策略，多位受訪者都提到了“溝通”“協(xié)商”。正如孫光全所說，“開發(fā)商與業(yè)主都需放低身段，通過溝通重塑信任，畢竟雙方在未來很長一段時間內(nèi)需共生共存?！?/p>