王寧江

房地產(chǎn)業(yè)的冬天漸行漸近

王寧江

前段時(shí)間，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》有篇關(guān)于人口預(yù)測(cè)報(bào)告的專題，再次引起筆者一直以來(lái)思考的一個(gè)話題，那就是當(dāng)有強(qiáng)勁購(gòu)買力的人口總量下來(lái)之后，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)變化幾何？房?jī)r(jià)大趨勢(shì)的拐點(diǎn)在哪里？

先看幾組公開(kāi)報(bào)道的人口統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際對(duì)比數(shù)據(jù)：人口統(tǒng)計(jì)學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)社會(huì)0-14歲人口占比15%-18%為“嚴(yán)重少子化”，15%以內(nèi)為“超少子化”。目前，日本的少兒人口比重約為13%，處于“超少子化”階段。據(jù)第六次人口普查，中國(guó)0-14歲人口比重為16.6%，處于嚴(yán)重少子化水平。另外一組，國(guó)際總和生育水平為2.1，中國(guó)第六次人口普查，該組數(shù)據(jù)為1.18，比國(guó)際公認(rèn)的最低生育水平國(guó)家，如新加坡、葡萄牙還低。人口專家據(jù)此推算，中國(guó)人口將在2018年開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。雖然本人并不支持這樣的簡(jiǎn)單推測(cè)，但事實(shí)是如果不是2018年，也會(huì)是哪一年呢？畢竟這一天遲早要來(lái)。

人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)之間存在較大的關(guān)聯(lián)性。據(jù)文獻(xiàn)，最典型的美國(guó)，生育高峰與房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣之間的周期間隔18-20年，基本上理解，一個(gè)成人成長(zhǎng)代表著一個(gè)周期。在我國(guó)，第三次人口生育高峰在上個(gè)世紀(jì)80年代中期，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣周期始于1999年，雖然有住房制度改革等政策因素，但也難以掩飾其中的規(guī)律變化。加上中國(guó)傳統(tǒng)的“家”文化、置業(yè)文化，完全可以理解，中國(guó)的周期間隔會(huì)短于美國(guó)，估算為15-18年。有報(bào)道稱，2007年開(kāi)始，我國(guó)進(jìn)入第四個(gè)人口生育高峰，但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，似乎并不支持這一觀點(diǎn)，1999年是最后一個(gè)年人口增量在千萬(wàn)以上的年份，2006年的人口增量692萬(wàn)人，較以往年份有個(gè)快速下移過(guò)程，2010年最低為641萬(wàn)人，到2014年增量人口才重回710萬(wàn)，2014年的回升恐怕有“獨(dú)二胎”政策因素。由此，所謂第四個(gè)人口生育高峰，只會(huì)是極其平和的高峰，增量較前幾輪不可比，房地產(chǎn)業(yè)的二次輝煌難以寄托于此。

人口增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性、支撐性作用，如債券市場(chǎng)之新增投資者數(shù)量。按周期預(yù)測(cè)，并考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)、高空置等積垢，及長(zhǎng)期數(shù)量不低的新增供給。綜合判斷未來(lái)，2015年前房地產(chǎn)還有好日子過(guò)，2020年始房地產(chǎn)業(yè)將看日子過(guò)，2025年后基本沒(méi)好日子過(guò)。

更讓人擔(dān)心的是，長(zhǎng)期以來(lái)“買漲不買跌”的心態(tài)、“從眾”的文化，一旦價(jià)格預(yù)期形成，房?jī)r(jià)的下跌，套用當(dāng)前流行的一次，恐怕會(huì)是“懸崖式下跌”，這是方方面面不愿見(jiàn)到的局面，一定要防范于未然。近期，媒體出現(xiàn)深圳房?jī)r(jià)下跌的報(bào)道，但愿只是階段性的調(diào)整，而非一個(gè)趨勢(shì)的起點(diǎn)。

城鎮(zhèn)化是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重要支撐因素，而老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在業(yè)內(nèi)則是褒貶不一。不同于人口拐點(diǎn)的預(yù)測(cè)都表明，老齡化已為定局。既然如此，那么房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)積極地適應(yīng)老齡化社會(huì)的新格局，政府和業(yè)界均要有所作為。面對(duì)提前到來(lái)的老齡化社會(huì)，我們的社會(huì)治理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等并未做好很好的承接準(zhǔn)備。當(dāng)前家庭養(yǎng)老的實(shí)際情況是，少兒撫養(yǎng)比每年平穩(wěn)下降，老人撫養(yǎng)比則每年平和上升，2014年少兒、老年撫養(yǎng)比之和為36.2%，這是在2010年降到最低的34.2%的回升，回升的原因就是老年撫養(yǎng)比提高。

除了家庭養(yǎng)老外，很多問(wèn)題需要社會(huì)養(yǎng)老來(lái)解決。但社會(huì)新增養(yǎng)老設(shè)施的步伐跟不上老齡化的趨勢(shì)，政府可以像棚戶區(qū)改造一樣，考慮將城市中心城區(qū)的近醫(yī)療設(shè)施、近生活設(shè)施等小區(qū)整體改造為養(yǎng)老社區(qū)，對(duì)此，業(yè)界應(yīng)有所作為。業(yè)界還應(yīng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，有保有壓，主動(dòng)建設(shè)養(yǎng)老型小區(qū)。同時(shí)重視建設(shè)智慧小區(qū)，滿足新生代未來(lái)房屋置換需求。

作者為浙江省經(jīng)濟(jì)信息中心副主任、浙江省信用中心主任

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