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“限購全面取消，樓盤即將大漲！”“解限升價在即，珠江羅馬新都特惠末班車”……佛山樓市紛紛打出此類廣告，吸引市民購房。原來，自8月7日起，佛山限購“松綁”政策一經(jīng)公布，當?shù)貥鞘蟹路鹨灰归g恢復了生機，促銷廣告席卷而來。隨后，東莞也邁出“救市”步伐，出臺多條房地產(chǎn)政策放寬措施;而珠海作為全國首個樓市“雙限”城市，該市住規(guī)建局相關負責人近日表示“正在研究珠海樓市的形勢”。二線城市樓市政策的調(diào)整是否“攪動”了珠三角地區(qū)樓市格局？

首例：佛山樓市松綁?成交量上漲房價持穩(wěn)

佛山于8月7日凌晨起正式放開限購，成為廣東省第一個限購松綁的城市。

限購松綁的規(guī)定指出，將限購對象從原來以“家庭”為單位，調(diào)整為以“個人”為單位，佛山戶籍居民每人限購2套住房，未成年子女亦可購買;非佛山戶籍人員憑身份證即可在佛山市購買1套住房，不需要社保及完稅證明。

放開限購后，市民購房意愿增強。記者近日走訪數(shù)個佛山新盤，發(fā)現(xiàn)盡管并非雙休日，但看房的人仍絡繹不絕。佛山順德綠地中心的售樓小姐表示：“限購取消后，最近一個星期來看房的客戶明顯增多，其中以改善型的需求為主?！?/p>

雅居樂相關負責人稱，限購松綁后，該公司佛山地區(qū)的銷售額已過億元，個別項目成交翻倍，松綁后一周的成交量甚至高于7月份項目的整體成交量。

佛山住建局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至到8月22日，新政實施后的第14天，佛山市總網(wǎng)簽量為6960套，比7月份佛山整體成交套數(shù)多13套，日均成交量接近500套，達到佛山限購以來的最高水平。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌認為，佛山此次放開限購的范圍比較全面，整體的成交量增長了20%到30%左右。特別是廣佛交界區(qū)域，以及部分鎮(zhèn)街，這些區(qū)域的需求被激發(fā)出來，迎來了成交小高峰。然而他分析，限購政策的調(diào)整是否會持續(xù)不斷地引發(fā)市場的火爆，現(xiàn)在還有待觀察，但從總的來看，成交量增加了。

成交量上去了，房價會漲嗎？

業(yè)內(nèi)表示，樓價短期內(nèi)不會有大變動，佛山目前仍處于供過于求狀態(tài)，600萬平方庫存量，預計起碼要8到10個月才能消化掉。高庫存壓力下，開發(fā)商的當務之急是加快消化存量而非提價。

進展：二線城市逐步松綁?一線“巋然不動”

繼佛山限購松綁后，東莞成為珠三角地區(qū)第二個作出“促市”反應的城市。

8月11日東莞出臺《關于促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》，主要包括取消新建商品住房銷售價格備案制、適時調(diào)整普通住房價格標準、解除積分入戶家庭人均住房面積限制、延長契稅繳稅期限、減少建設單位修改方案次數(shù)以及優(yōu)化住房公積金貸款政策等多條房地產(chǎn)政策放寬措施。

東莞市住建局有關負責人在解讀新政時，指出新政“旨在讓市場規(guī)律發(fā)生作用，讓價格回歸市場。”其中，取消房價備案制度，對開發(fā)商而言是一種行政“松綁”。該措施會使得開發(fā)商更加靈活應對市場，可以及時調(diào)整銷售策略。東莞市住建局還透露，8月底發(fā)布的新住房價格標準，將對購房者有更大的稅費優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士分析，珠海和佛山、東莞同屬二線城市，如今佛山放開限購，東莞取消限價，珠海以及其他二線城市應該很快也會選擇跟進。

珠海從2011年11月1日開始實行限購政策，該市規(guī)定對新增住宅項目實行限價，每平方米最高價格不能超過11285元;同時在主城區(qū)（香洲區(qū)）范圍內(nèi)實行限購，珠海因此成為全國首個樓市“雙限”的城市。

實行“限購令”的珠海主城區(qū)，今年上半年商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也明顯下跌。珠海官方數(shù)據(jù)顯示，上半年珠海主城區(qū)商品房共網(wǎng)簽2386套，比去年同期的4113套下跌了41.9%。

對于如今樓盤交易慘淡的珠海，是否也會跟進松綁限購？日前，珠海市住規(guī)建局相關負責人雖未正面回應，但向記者表示“正在研究珠海樓市的形勢”。

截至8月22日，全國已有37個城市在限購方面有不同程度的松動，包括呼和浩特、濟南、蘇州、?？凇⒑贾莸榷€城市。

近日，一線城市深圳傳出放開限購的消息，但深圳有關方面隨即進行了辟謠，并表示“深圳仍按照國家分類調(diào)控的要求，嚴格執(zhí)行住房限購政策”。

對此，合富輝煌首席分析師黎文江預計，全面放松限購的可能性較小。因為一線城市上半年的土地出讓情況良好，對整體經(jīng)濟的影響不大。

調(diào)查：樓市趨于回歸市場化

佛山市住建局在闡述限購松綁原因時指出，由于佛山商品房成交量萎縮，庫存量同比增加且有逐月上升的趨勢，今年6月末，佛山市新建商品住房期末累計可售面積同比增長24.87%，商品房總庫存量達到了1010萬平方米，消化周期長達14個月。

高庫存量促使政府對相關房地產(chǎn)政策進行調(diào)整。

龍斌認為，除了高庫存量之外，還有以下幾方面導致了多地樓市限購政策的松綁。

龍斌說，當初實行限購，與現(xiàn)在的開放限購，都是受市場大環(huán)境的影響所致。例如佛山的限購為主動要求，限購實行了3年，中途曾有兩次申請放開限購，但沒有通過審批，所以其內(nèi)部有強烈的松綁的意愿，此次開放限購是跟隨性的開放。目前全國已有37個城市取消限購，或者調(diào)整限購政策，全國逐步放開對樓市的限制乃是未來的大趨勢。

此外，對樓市實行限購、限價，是行政干預房地產(chǎn)的臨時措施。在房地產(chǎn)發(fā)展過快時期對樓市進行適當?shù)南拗疲幸欢ū匾?。但是在房價趨于穩(wěn)定，成交量出現(xiàn)萎縮，庫存量居高不下時，再繼續(xù)進行限制，不僅不利于房地產(chǎn)正常的發(fā)展，更會帶來許多的不透明性。

龍斌分析，經(jīng)過之前幾次的房地產(chǎn)市場調(diào)控，樓市的“去投資化”效果已經(jīng)顯現(xiàn)，如今多地的市場已經(jīng)回歸到以“剛需”為主的市場本質(zhì)，松綁限購，正是讓樓市回歸正常發(fā)展的時機。

他總結道，房地產(chǎn)市場正常的狀態(tài)是，成交量保持一定水平的增長，同時，房產(chǎn)價格和供求關系形成良性的相互作用。并且從平均水平來看，房價和經(jīng)濟增長速度保持一致性。松綁限購，正是讓樓市回歸市場理性的最好發(fā)展契機。

關鍵：信貸“糧草”未動

龍斌指出，房地產(chǎn)的發(fā)展還取決于貸款政策，以及整個金融限貸流動性的狀況;流動性金融貸款恢復到一個比較好的狀態(tài)，對樓市才是一個良性的互動。

“兵馬先行，糧草未動?！睒I(yè)內(nèi)認為，即使珠三角多地的限購政策在逐步放開，但是如果沒有銀行利率方面的實際支持，或者房價不能出現(xiàn)實質(zhì)性地更大幅度降價，那么也難以在短期內(nèi)刺激市場需求、拉動市場回暖。

雖然今年4月以來，央行、銀監(jiān)會多次“喊話”，要落實差別化信貸政策，加大對首次自住型購房人群的貸款支持力度，但是，商業(yè)銀行實質(zhì)性的利率優(yōu)惠至今沒有出現(xiàn)，對剛需置業(yè)人群的購買支持力度不足、貸款成本偏高。

而在廣東省內(nèi)，僅有零星房貸松動的苗頭。8月7日佛山限購松綁首日，工行佛山分行將個人首套房貸利率從基準上浮10%下調(diào)至上浮5%;招行佛山分行則發(fā)出通知，房貸放款條件不需要社保和納稅證明了。

此外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對樓市限購政策放開，銀行方面基本還沒有跟進配套政策。農(nóng)、中、工、建四家國有銀行省行辦公室均表示，近期并未對房貸定價做出調(diào)整。

龍斌分析，眼下資金緊、利息高、回款慢，信貸問題對樓市的影響甚至已超過限購。“長期來看，放開限購的影響到底有多大還有待觀察。因為限貸政策沒有變，二套首付六成，三套需要付全款，門檻擺在那里，能買得起二套、三套的消費群體有限?！?/p>

從全國范圍看，限購政策已不是影響樓“回暖”的關鍵，信貸是否會進一步放松，將成為樓市“春天”到來與否的最關鍵因素。

因而，龍斌認為，現(xiàn)在談樓市回暖，略微有些為時尚早，應該說樓市恢復到正常狀態(tài)，更為準確。

編輯/張玉榮